Grundstückskaufvertrag – Verkäuferpflichten über in der Vergangenheit eingetretene und beseitigte Schäden

LG Kiel, Az.: 12 O 52/17, Urteil vom 01.12.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger verlangen Schadensersatz von dem Beklagten, weil dieser ihnen einen Mangel eines verkauften Grundstücks arglistig verschwiegen habe.

Der Beklagte war Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in […]. Im Jahr 2014 trat aus der undichten Duschwanne im Obergeschoss Wasser aus und floss in die darunter liegenden Stockwerke bis in den Keller. Der Beklagte meldete den Schaden seiner Versicherung und beauftragte einen Klempner mit der Abdichtung der Wanne. Das Angebot der Versicherung, für die Kosten einer Trocknung aufzukommen, lehnte er ab, weil er annahm, dass eine Trocknung nicht nötig sei und alles bereits trocken sei.

Grundstückskaufvertrag – Verkäuferpflichten über in der Vergangenheit eingetretene und beseitigte Schäden
Foto: Estradaanton/Bigstock

Der Beklagte wollte später das Grundstück verkaufen. Er beauftragte den Makler und Zeugen …. mit der Vermittlung von Interessenten. Mängel gab er in dem Exposé keine an.

2016 besichtigten die Kläger das Objekt zweimal in Gegenwart des Beklagten und des Zeugen ….. Bei der zweiten Besichtigung brachten sie die Zeugin …. mit, die Feuchtigkeitsmessungen durchführte und keine über das normale Maß hinausgehende Feuchtigkeit feststellte. Weil neben der Schlafzimmertür im Obergeschoss an einer Stelle der Putz bröckelte, fragte die Zeugin den Makler und Zeugen …. (in Abwesenheit des Beklagten, der unten wartete), ob dies auf einen Feuchtigkeitsschaden zurückzuführen sei, was der Zeuge …. verneinte.

Mit Vertrag vom 03.05.2016 kauften die Kläger das Grundstück von dem Beklagten. Eine Haftung des Beklagten für Sachmängel wurde vertraglich ausgeschlossen mit Ausnahme von Schadensersatzansprüchen wegen Vorsatzes. Der Beklagte versicherte, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt seien. Wegen des Inhalts der vertraglichen Vereinbarungen im Einzelnen wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift (Bl. 6 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger sind der Ansicht, der Makler und Zeuge …. sowie auch der Beklagte seien verpflichtet gewesen, den Wasseraustritt im Jahr 2014 offenzulegen. Die Kläger behaupten, den Beklagten in Anwesenheit der Zeugin …. auf der Terrasse der Immobilie ausdrücklich gefragt zu haben, ob Schäden in der Vergangenheit aufgetreten seien, was dieser verneint habe. Die Kläger behaupten, das 2014 ausgetretene Wasser habe versteckte Substanzschäden hinterlassen, wie sie nach dem Kauf festgestellt hätten. Zur Beseitigung müsse das Haus für mindestens 10.000 € saniert werden. So seien Malerarbeiten und Isolierungsarbeiten im Bereich des Schornsteins erforderlich.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 10.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die Kläger schon beim ersten Besichtigungstermin auf den Wasseraustritt im Jahr 2014 hingewiesen zu haben.

Die Klageschrift ist am 01.03.2017 zugestellt worden. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …. und ….. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 01.12.2017 (Bl. 94 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch wegen etwaiger Feuchtigkeitsschäden an dem gekauften Grundstück, weil die Parteien Ansprüche aus Sachmängelgewährleistung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen haben und dem Beklagten auch im Rahmen der vorvertraglichen Verhandlungen keine arglistige Täuschung zur Last fällt.

1. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer zwar nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Den Klägern ist der Beweis aber nicht gelungen, dass der Beklagte einen Mangel arglistig verschwiegen habe.

Ein etwaiges vorsätzliches Verschweigen des Wasseraustritts im Jahre 2014 durch den Beklagten gegenüber den Klägern erfüllt den gesetzlichen Tatbestand des § 444 BGB noch nicht, weil sich die Arglist des Verkäufers gerade auf das Vorliegen eines Mangels bei Gefahrübergang (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) beziehen muss. Dem Beklagten ist nicht nachzuweisen, dass er im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen mit den Klägern im Jahr 2016 Substanzschäden an dem Gebäude infolge des Wasseraustritts im Jahr 2014 für möglich hielt und billigend in Kauf nahm. Vielmehr ist dem Beklagten nicht zu widerlegen, dass er davon ausging, dass die Undichtigkeit der Duschwanne durch den Klempner behoben worden war und das ausgetretene Wasser „von selbst“ wieder getrocknet war, ohne Schäden verursacht zu haben, zumal äußerlich keine Spuren oder Zeichen von Feuchtigkeit zurückgeblieben waren. Letzteres ergibt sich auch aus den Feuchtigkeitsmessungen der Zeugin …. mit negativem Ergebnis. Dass der Beklagte das Angebot einer Trocknung seitens seiner Versicherung ausgeschlagen hatte, obwohl er als Laie deren Notwendigkeit nicht beurteilen konnte, mag als fahrlässig zu werten sein, begründet aber keine Arglist im Sinne von Vorsatz (vgl. auch OLG Celle, Urteil vom 30. Januar 1998 – 4 U 71/97 -, Abs. 8). Dass der Beklagte die Kosten einer Trocknung nicht zu tragen gehabt hätte und die Maßnahme trotzdem ablehnte, spricht für seine Darstellung, wonach er eine technische Trocknung schlicht nicht mehr für nötig gehalten habe in der Annahme, die betroffenen Wände seien bereits wieder getrocknet.

2. Zu einer ungefragten Offenlegung des vermeintlich folgenlosen Wasseraustritts war der Beklagte auch nicht deshalb verpflichtet, weil diese Frage für die Kläger offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung gewesen wäre (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB). Infolge des kaufvertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschusses haftet der Beklagte auch hinsichtlich seiner vorvertraglichen Aufklärungspflichten, soweit sie sich auf mögliche Mängel beziehen, nur im Fall von Vorsatz (vgl. BGHZ 180, 205; BGH NJW 2010, 858). Nachdem der Beklagte ohne Vorsatz davon ausging, dass die Ursache des einmaligen Wasseraustritts im Jahr 2014 beseitigt und nachteilige Folgen nicht zurückgeblieben waren, konnte er ohne Vorsatz auch annehmen, dass der vermeintlich folgenlos beseitigte Mangel für die Kläger nicht von Bedeutung war (vgl. zu einem reparierten Brandschaden OLG Hamm, Urteil vom 14. November 2002 – 22 U 45/02 -; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 01. Juli 2004 – 22 U 73/03 -, Rn. 70). Soweit die Rechtsprechung beim Gebrauchtwagenkauf annimmt, dass auch reparierte Vorschäden ungefragt offenzulegen sind, beruht diese Rechtsprechung auf den Besonderheiten des Gebrauchtwagenhandels (BGH, Urteil vom 03. März 1982 – VIII ZR 78/81 -, Rn. 11). Der Käufer eines Gebrauchtfahrtzeugs kann – wenn keine besonderen Umstände vorliegen – gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich erwarten, dass das Fahrzeug unfallfrei ist, also keinen (auch reparierten) Unfall erlitten hat, bei dem es zu mehr als „Bagatellschäden“ gekommen ist (BGH, Versäumnisurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 330/06 -, Rn. 20). Der Käufer eines Grundstücks mit gebrauchter Immobilie kann demgegenüber nicht davon ausgehen, dass in der Vergangenheit keine Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude stattgefunden haben. Bei Grundstücken, die unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft werden, nimmt die Rechtsprechung keine Pflicht des Verkäufers zur ungefragten Aufklärung über (mutmaßlich) reparierte Schäden an, solange der Verkäufer nicht wenigstens Tatsachen kennt, die den Verdacht fortbestehender oder erneut eingetretener, bei Gefahrenübergang vorhandener Mängel begründen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 05. März 1993 – V ZR 140/91 -). Wie oben unter 1. erläutert, hatte der Beklagte hier keine Anhaltspunkte, aus denen zu folgern wäre, dass er fortbestehende Substanzschäden für möglich hielt und billigend in Kauf nahm. Es oblag dementsprechend den Grundstückskäufern, sich durch Nachfrage zu vergewissern, wenn sie Wert auf frühere Schäden legten.

3. Eine Haftung des Beklagten ergibt sich schließlich nicht daraus, dass dieser eine ausdrückliche Frage nach früheren Schäden vorsätzlich falsch beantwortet habe (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB). Auf Nachfrage wäre der Beklagte zwar zur Offenbarung des Wasseraustritts verpflichtet gewesen. Die Kläger haben aber nicht nachgewiesen, dass im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine Frage nach früheren Schäden gestellt worden ist.

Was die an den Makler und Zeugen …. bei der zweiten Besichtigung in Abwesenheit des Beklagten gerichtete Frage nach dem an einer Stelle bröckelnden Putz im Obergeschoss angeht, kann offen bleiben, ob den Zeugen als Makler überhaupt eine Aufklärungspflicht traf bzw. ob seine Antwort dem Beklagten zuzurechnen ist, davon abgesehen, dass der Zeuge von dem Wasseraustritt nach eigener Aussage bis zu diesem Termin keine Kenntnis gehabt habe. Soweit der Zeuge den Schaden mit Schwingungen der Treppe erklärt hat, ist jedenfalls die Richtigkeit dieser Erklärung nicht widerlegt; insbesondere ist nicht vorgetragen und aufgrund der Höhe des Putzschadens auch nicht ersichtlich, dass dieser Schaden auf dem aus der Duschwanne im Badezimmer ausgetretenen Wasser beruhe.

Soweit die Klägerin anlässlich ihrer persönlichen Anhörung behauptet hat, nach Feststellung des Putzschadens sei der Zeuge …. von der Zeugin …. allgemein gefragt worden, ob es Wasserschäden gegeben habe oder sonstige Schäden aufgetreten seien, hat die Zeugin dies nicht bestätigt. Sie hat sich nicht daran erinnern können, dass von Feuchtigkeitsschäden die Rede gewesen wäre. Nach einem Wasserschaden sei nicht gefragt worden, weil sie aufgrund des Ergebnisses ihrer Messungen keinen Anlass zu einer solchen Frage gehabt habe. Auch die Nachfrage des Gerichts, ob nach Vorschäden gefragt worden ist, hat die Zeugin nicht bejaht. Wenn der Klägervertreter eine ausdrückliche Nachfrage vermisst, ob die Kläger – und nicht die Zeugin selbst – nach Vorschäden gefragt haben, so hätte er diese Frage stellen können. Für das Gericht ist die Aussage der Zeugin auch ohne eine solche Zusatzfrage eindeutig.

Dem Zeugen …. fällt auch nicht deswegen Arglist zur Last, weil er die Frage, ob der bröckelnde Putz auf einem Feuchtigkeitsschaden beruhe, nicht zum Anlass nahm, ungefragt über den Wasseraustritt in der Vergangenheit zu informieren. Der Makler hat diesen Umstand schon deshalb nicht arglistig verschwiegen, weil nicht nachgewiesen ist, dass er zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von dem Wasseraustritt oder wenigstens Anhaltspunkte dafür hatte. Ohnehin wäre eine arglistige Täuschung seitens des Maklers dem Beklagten nicht zuzurechnen, weil nicht dargetan ist, dass der Beklagte die Aussagen des Zeugen …. kannte oder kennen musste (§ 123 Abs. 2 BGB). Die Rechtsprechung rechnet Erklärungen eines Maklers seinem Auftraggeber nur dann ausnahmsweise zu, wenn der Makler als Erfüllungsgehilfe einer Seite in deren Pflichtenkreis tätig wird, etwa wenn er die Verhandlungen anstelle der Vertragspartei führt oder wegen seiner engen Beziehung zu seinem Auftraggeber als dessen Vertrauensperson erscheint (BGH, Urteil vom 24. November 1995 – V ZR 40/94 -). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich. Der Zeuge hat die Vertragsverhandlungen mit den Klägern nicht für den Beklagten geführt. Die Durchführung von Besichtigungsterminen ist maklerübliche Tätigkeit. Der Beklagte war persönlich bei beiden Besichtigungsterminen im Anwesen und verhandelte im Übrigen selbst eingehend mit den Klägern. Eine enge Beziehung des Zeugen zum Beklagten ist gleichfalls nicht ersichtlich.

Soweit die Kläger behaupten, nach dem Rundgang auf der Terrasse den Beklagten in Anwesenheit der Zeugin …. persönlich gefragt zu haben, ob Schäden in der Vergangenheit aufgetreten seien, ist auch dies nicht nachgewiesen. Schon die entsprechende Einlassung der Klägerin bei ihrer zweiten persönlichen Anhörung hat nicht überzeugt. Die Klägerin hat zunächst nur erklärt, es sei allgemein gefragt worden, ob sie sonst noch etwas über das Haus wissen müssten. Eine solche unspezifische Frage vermochte keine besonderen Aufklärungspflichten zu begründen. Auf Nachfrage hat die Klägerin dann erklärt, es sei nach der Hausakte gefragt worden. Auch auf eine solche Frage musste der (vermeintlich) beseitigte Wasseraustritt nicht offengelegt werden. Erst eine weitere, ausdrückliche Nachfrage des Gerichts, ob auch nach Schäden gefragt worden sei, hat die Klägerin dann bejaht, was nicht überzeugt hat. Die dazu benannte Zeugin …. hat im Übrigen verneint, dass die Sprache darauf gekommen sei, ob in der Vergangenheit einmal Schäden aufgetreten seien. Es sei bei dem Gespräch auf der Terrasse um die Gründe für den Verkauf gegangen und nach Plänen des Hausbaus gefragt worden. Auf weitere Nachfrage hat die Zeugin dann erklärt, sie könne nicht sagen, dass nach früheren Schäden gefragt worden sei.

4. Ob der Beklagte die Kläger – wie der Zeuge …. ausgesagt hat – ausdrücklich auf den Wasseraustritt im Jahr 2014 hingewiesen hatte und eine Haftung deshalb ohnehin ausscheidet, kann vor diesem Hintergrund offen bleiben.

II. In Ermangelung einer Hauptforderung ist die Klage auch wegen der Nebenforderung unbegründet.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.