Grundstücksverkehrsrecht: Genehmigung bei Aufstockungsbedarf trotz Besitzgesellschaft

Die Beschwerde des Beteiligten zu 3) gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Münster vom 19.08.2024 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die erstinstanzliche Kostenentscheidung abgeändert wird.

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Beteiligten zu 1) und

2) jeweils zur Hälfte. Im Übrigen wird keine Kostenerstattung angeordnet.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Auslagen der Beteiligten trägt der Beteiligte zu 3) als Beschwerdeführer.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 615.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) begehren die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung eines Erwerbs von landwirtschaftlichen Grundstücken.

Die Beteiligte zu 2) beabsichtigt, die in ihrem Eigentum stehenden in E. gelegenen landwirtschaftlichen Nutzflächen Gemarkung P., Flur N01, Flurstück N02 mit einer Größe von 7m² und Gemarkung P., Flur N01, Flurstück N03 mit einer Größe von ca. 56.902m² an die Beteiligte zu 1) zu einem Kaufpreis von 615.000,00 € zu verkaufen. Hierzu hat sie den Vertragsentwurf des Notars I. aus E. eingereicht (Bl. 46 ff. GA I). Die zu veräußernden Flächen in E.- P. gehören zu einem ehemals im Grundbuch eingetragenen Hof, dessen Eigentümer die Landwirtschaft schon vor langer Zeit eingestellt hatte und die nun im Eigentum einer Erbengemeinschaft, der Beteiligten zu 2), stehen.

Die Beteiligte zu 1) ist eine eigens für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen gegründete Besitzgesellschaft. In dem Gesellschaftsvertrag der Beteiligten zu 1) vom 03.11.2023 heißt es unter anderem (Bl. 24 ff. GA I):

㤠1 Zweck der Gesellschaft

1. Die Gesellschafter gründen eine Kommanditgesellschaft.

2. Zweck der Gesellschaft ist die langfristige Sicherung von Flächen für den landwirtschaftlichen Betrieb des Komplementärs / der Komplementärin zur regional eingebundenen ökologischen Bewirtschaftung im Sinne des über die Flächen abgeschlossenen Pachtvertrages.

3. Die Gesellschaft ist als Besitzgesellschaft eine rein vermögensverwaltende, weder gewerblich tätige, noch gewerblich geprägte KG.“

Alleinvertretungsberechtigter Komplementär der Beteiligten zu 1) ist H., ein gelernter Landwirt, der Agrarwissenschaft studiert hat. H. ist schon seit 2022 Pächter der streitgegenständlichen Flächen. Eine Teilfläche von ca. 1,3 ha konnte er bereits persönlich als Käufer von der Beteiligten zu 2) zu einem Preis in Höhe von 103.000,00 € erwerben. Der grundlegende notarielle Kaufvertrag (Bl. 134 ff. GA I) ist grundstücksverkehrsrechtlich von der Landwirtschaftskammer Nordrhein- Westfalen genehmigt worden. Er soll in Kürze dinglich vollzogen werden mit der Konsequenz, dass damit H. persönlich Eigentümer dieser Teilfläche wird.

H. leitet seinen landwirtschaftlichen Betrieb nach ökologischen Richtlinien. Er führt regelmäßig Hoftage für Besucher durch und engagiert sich sozial in seiner Gemeinde. Neben den vorgenannten Flächen hat er noch weitere Flächen mit einer Gesamtgröße von ca. 34 ha in der Umgebung gepachtet.

Die Beteiligte zu 1) beabsichtigt, im unmittelbaren Anschluss an den Erwerb der Grundstücke sodann mit ihrem Komplementär H. einen bereits ausformuliert vorbereiteten Landpachtvertrag (vgl. Bl. 21 ff. GA I) für die betroffenen Flächen zu schließen. Dieser sieht zunächst eine Laufzeit für dreißig Jahre vor. Bereits mit Unterzeichnung des Vertrages bekundet die verpachtende Beteiligte zu 1) die Absicht, nach Ablauf einer Pachtdauer von zehn Jahren dem Pächter eine Verlängerung der Pachtzeit um eine neue Laufzeit von dreißig Jahren anzubieten, wobei der Pächter seinerseits das Pachtverhältnis unter den Voraussetzungen von § 8 Abs. 3 des Pachtvertrages beenden kann. Die Beteiligte zu 1) hingegen kann den Vertrag lediglich außerordentlich nach § 8 des Vertrages kündigen, und zwar insbesondere dann, wenn der Pächter gegen die in dem Pachtvertrag genannten Bedingungen der ökologischen Bewirtschaftung nachhaltig verstößt. Der vereinbarte Pachtzins beläuft sich gemäß § 3 auf derzeit 1.000,00 € pro Hektar im Jahr.

Der beabsichtigte Kauf der landwirtschaftlichen Flächen durch die Beteiligte zu 1) wird finanziert durch die Beteiligte zu 4), die Kommanditistin der Beteiligten zu 1).

Die Beteiligte zu 4) ist eine Genossenschaft, die ausweislich der Präambel zu ihrer Satzung (Bl. 16 ff. GA I) es sich zur Aufgabe gemacht hat, im Sinne einer modernen „Allmende“ landwirtschaftliche Flächen zu erwerben, um diese langfristig, potenziell für immer, in gemeinschaftlichem Eigentum zu halten und aktiv wirtschaftenden Landwirten zur Verfügung zu stellen. Sie will damit Landwirte unterstützen, die ökologisch wirtschaften, ihren Betrieb für interessierte Besucher öffnen und bewusst in die Region einbinden. Mit dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen soll gemäß § 2 (2) der Satzung der Beteiligten zu 4) entweder eine eigene Nutzung oder die Verpachtung an Mitglieder unter der Bedingung einer regional eingebundenen ökologischen Bewirtschaftung erfolgen.

Der Kommanditanteil der Beteiligten zu 4) an der Beteiligten zu 1) beträgt 650.000,00 €. In Höhe eines Betrages von 350.000,00 € haben bereits zahlreiche Interessenten Genossenschaftsanteile gezeichnet. Weitere Zeichnungen in Höhe des restlichen Betrages werden erwartet. Zur Zeit ruht die Akquise jedoch im Hinblick auf das laufende Verfahren.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zu den Gerichtsakten gereichten Gesellschaftsvertrag der Beteiligten zu 1) (BI. 24-27 GA I), den Entwurf des Pachtvertrages zwischen der Beteiligten zu 1) und H. (Bl. 21-24 GA I) sowie die Satzung der Beteiligten zu 4) (BI. 16-20 GA I) Bezug genommen.

Mit Antrag vom 05.11.2023 – eingegangen bei der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen am selben Tag – haben die Beteiligten zu 1) und 2) die Genehmigung des notariellen Kaufvertragsentwurfes beantragt. Nach Eingang des Antrags hat die Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen die nach § 6 GrdstVG laufende Frist mit Zwischenbescheid vom 22.11.2023 bis zum 05.01.2024 verlängert (Bl. 207 GA I).

Mit Nachricht vom 01.12.2023 hat der Landwirt R. sein Erwerbsinteresse an den zum Verkauf stehenden verfahrensgegenständlichen Flächen bekundet. Dieser bewirtschaftet im Vollerwerb einen landwirtschaftlichen Betrieb in E.-P. mit etwa 88 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche. Von den 88 ha befinden sich 44 ha in seinem Eigentum, 44 ha sind hinzugepachtet. R. hält ca. 1.800 Schweine und 20 Hühner. Er ist persönlich bereit und wirtschaftlich dazu in der Lage, die verfahrensgegenständlichen Flächen zu den in dem notariellen Kaufvertragsentwurf vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Durch den Erwerb der Grundstücke würde der Anteil des Interessenten an Eigentumsflächen gesteigert und sein Betrieb langfristig gesichert (vgl. Bl. 262 ff GA I).

Mit Bescheid vom 19.12.2023 hat die Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen die von den Beteiligten zu 1) und 2) beantragte grundstücksverkehrsgesetzliche Genehmigung versagt. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG zu verweigern sei. Die geplante Veräußerung führe zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden, da sie Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspreche. Dies sei grundsätzlich dann der Fall, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt oder an einen nicht leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt veräußert werden soll, gleichzeitig aber ein leistungsfähiger Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt vorhanden sei, der willens und in der Lage sei, das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes zu erwerben, und dessen Betrieb dringend der Aufstockung bedürfe. Da die Beteiligte zu 1) keine Landwirtin sei, habe ihr keine Genehmigung erteilt werden können. Hierfür sei es nicht ausreichend, lediglich der Eigentümer landwirtschaftlich genutzter Grundstücke zu sein. Laut Gesellschaftsvertrag sei die Beteiligte zu 1) rein vermögensverwaltend tätig. Da ein übernahmewilliger Landwirt aus der Region vorhanden sei, habe die Genehmigung nicht erteilt werden können (Bl. 41 ff. GA I).

Der Bescheid ist der Beteiligten zu 1) am 23.12.2023 und der Beteiligten zu 2) am 27.12.2023 zugestellt worden (Bl. 297, 299 GA I).

Mit Antrag vom 08.01.2024 – eingegangen bei Gericht am selben Tag – haben die Beteiligten zu 1) und 2) die Erteilung einer gerichtlichen Genehmigung gemäß § 22 GrdStVG beantragt (Bl. 1 ff. GA I).

Mit Beschluss vom 19.08.2024 hat das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Münster den Bescheid des Geschäftsführers der Kreisstelle E. der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 19.12.2023 aufgehoben und die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den zu schließenden Kaufvertrag zwischen der Beteiligten zu 1) als Käuferin und der Beteiligten zu 2) als Verkäuferin erteilt. Die Kosten des Verfahrens hat es der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen als zuständiger Genehmigungsbehörde auferlegt (Bl. 435 ff. GA I). Zur Begründung hat das Landwirtschaftsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Antrag sei zulässig und begründet. Die beantragte Genehmigung sei zu erteilen. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung seien erfüllt. Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG komme nicht in Betracht. Bei dem zukünftigen Erwerber, der Beteiligten zu 1), handele es sich um einen Landwirt im Sinne des Grundstücksverkehrsrechts. Entscheidend hierfür sei die Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die auf die Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes ausgerichtet sei und zudem die Existenzgrundlage des Landwirts bilde. Bei einer Kommanditgesellschaft komme es maßgeblich auf die Person an, welche die verantwortliche Leitung des landwirtschaftlichen Betriebes innehabe. Da der Kommanditist einer Kommanditgesellschaft keine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit ausübe, sei die Frage nach der Landwirtseigenschaft einer Kommanditgesellschaft an die Person ihres persönlich haftenden Gesellschafters auszurichten. Könne dieser als Landwirt qualifiziert werden, so seien sowohl dieser Gesellschafter als auch die Kommanditgesellschaft selbst als Landwirt einzustufen. Hier sei der Komplementär der Beteiligten zu 1) Landwirt. Ihm werde nicht nur die gesamte zu erwerbende Fläche zukünftig und langfristig verpachtet. Es sei auch der primäre und vornehmliche Zweck der Gesellschaft nach § 1 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrages die Sicherung der Nutzflächen zu dem landwirtschaftlichen Betrieb des Komplementärs. Gemäß § 1 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages sei die Gesellschaft vermögensverwaltend, aber nicht gewerblich tätig. Es sei alleiniger Zweck und alleiniges Ziel der Kommanditgesellschaft, den Betrieb des Komplementärs zu fördern und zu finanzieren und damit letztlich zu betreiben. Auch widerspreche die Veräußerung der landwirtschaftlichen Flächen nicht den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur. Die hier geschaffenen Voraussetzungen für einen nachhaltigen ökologischen Landbau entsprechen den agrarpolitischen Zielen der Bundesregierung, zumindest widersprechen sie ihnen nicht. Eine langfristige Sicherung der verfolgten Ziele werde durch die gewählte Vertragsstruktur sichergestellt.

Gegen diesen Beschluss, welcher der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen am 13.09.2024 zugestellt worden ist (Bl. 454 GA I), hat der Beteiligte zu 3) Beschwerde eingelegt. Zur Begründung trägt er vor, er sei gemäß § 32 Abs. 2 S. 2 LwVG beschwerdeberechtigt. In der Sache habe die Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen zu Recht die Genehmigung des Grundstücksverkehrsgeschäfts verweigert. Die Beteiligte zu 1) sei nicht Landwirtin im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes. Der Zweck der Gesellschaft liege nicht in der Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes, sondern nur darin, Flächen für einen anderen landwirtschaftlichen Betrieb vorzuhalten. Auch müsse ein Landwirt unternehmerisch verantwortlich sein und selbständig Entscheidungen treffen. Daran fehle es hier. Die Entscheidungen treffe allein der Komplementär H.. Auch erziele die Beteiligte zu 1) keinen Gewinn aus Land- und Forstwirtschaft. Die Gewinne stünden allein der Beteiligten zu 4) zu, also weder der Kommanditgesellschaft noch dem Landwirt persönlich. Die Komplementäre der Gesellschaft könnten diese jederzeit zum Ende des folgenden Kalenderjahres kündigen. Damit hänge die Landwirtseigenschaft davon ab, dass der derzeitige Komplementär nicht kündige. In der vorliegenden Konstellation handele es sich bei H. um einen Hobbylandwirt, da er als Komplementär der Kommanditgesellschaft nicht unternehmerisch tätig sei. Ein Landwirt könne nicht frei unternehmerisch tätig sein, wenn ihm die Flächen nur zur Pacht überlassen würden. Im Übrigen könnte der Gesellschaftsvertrag jederzeit abgeändert werden. Würde man es ausreichen lassen, dass eine Kommanditgesellschaft Flächen erwerbe, deren Zweck die Sicherung von Flächen für einen landwirtschaftlichen Betrieb, nicht aber dessen aktives Betreiben sei, würde der Begriff des Landwirtes im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes ausgehebelt. Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nicht-Landwirt stelle nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/09) selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einem Landwirt bereit sei. Vor diesem Hintergrund sei der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein Unternehmen, das als solches nicht selbst Landwirtschaft betreibe, nur unter den engen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen, die hier aber nicht vorlägen. Schließlich widerspreche die Veräußerung der Grundstücke an die Beteiligte zu 1) den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, weil der erwerbsinteressierte Landwirt R. die Flächen für seinen landwirtschaftlichen Betrieb dringend benötige. Hiermit wolle er seinen Eigenlandanteil aufstocken. Zwar sei es richtig, dass die Agrarberichte der Bundesregierung den Erhalt von ökologisch wertvollen Teilen der Natur fördere. Allerdings würde hier nicht die Beteiligte zu 4), sondern die Beteiligte zu 1) die Flächen erwerben, um diese für entsprechende Pächter vorzuhalten. Agrarpolitisches Ziel der Bundesregierung sei es, leistungs- und lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe zu schaffen und zu erhalten. Dazu gehöre aber, dass diesen ausreichend Eigentumsflächen zur Verfügung stehen müssten. Auch eine Genehmigung unter Auflagen käme deshalb hier nicht in Betracht. Im Übrigen dürften der Genehmigungsbehörde, die in erster Instanz keine Beteiligte gewesen sei, nicht die Kosten des Verfahrens auferlegt werden. Die Kostenentscheidung des erstinstanzlichen Beschlusses sei daher in jedem Fall zu revidieren.

Der Beteiligte zu 3) beantragt, in Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die Versagung der grundstücksrechtlichen Genehmigung durch Bescheid des Geschäftsführers der Kreisstelle E. der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 19.12.2023 (Az. 20-01-05/438/2023) aufrecht zu erhalten und die Kostenentscheidung dahingehend abzuändern, dass den Beteiligten zu 1) und 2) gemäß § 44 LwVG die Kosten aufzuerlegen sind.

Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen, die Beschwerde zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1) und 2) verteidigen die ergangene Entscheidung. Sie meinen, dass die Beteiligte zu 1) hier als Landwirt anzusehen sei. Bei einer kaufenden Gesellschaft komme es maßgeblich auf die Person an, welche die verantwortliche Leitung des Betriebes innehabe. In einer Kommanditgesellschaft müsse die Frage der Landwirtseigenschaft sich deshalb an der Person des persönlich haftenden Gesellschafters ausrichten. H. sei als Komplementär ausgebildeter und praktizierender Landwirt. Bei einer wertenden Betrachtung erfolge die Nutzung durch den Komplementär und Pächter wie auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmens der Beteiligten zu 1) mit denen von H. gleichgerichtet seien. Die Situation stelle sich im Ergebnis so dar, als ob der Landwirt selbst den Kaufvertrag geschlossen hätte. Die besondere Konstruktion im hiesigen Fall sei, dass es sich um einen langfristigen Pachtvertrag handele, so dass die Fläche dem bewirtschaftenden Landwirt auf ewig zur Verfügung stünden. Die Beteiligte zu 1) könne die Fläche gegen Willen des bewirtschaftenden Landwirts nicht weiterverkaufen, sie wolle dies auch nicht tun und sei auch durch ihre Satzung und die Satzung ihrer Kommanditistin, der Beteiligten zu 4), daran gehindert. Die vorgegebenen ökologischen Bedingungen stellten für den Pächter keine Erschwernisse dar, sondern formulieren nur das, was H. mit seiner Familie aus eigenem Antrieb schon seit Jahren selbst umsetze und auch zukünftig umsetzen wolle. Die Beteiligte zu 1) wolle die Flächen nicht weiterverkaufen, sondern sie ausschließlich ihrem eigenen Komplementär für immer zur Verfügung stellen. Insofern sei dies eine moderne Form der früheren Allmende, mit der wirtschaftenden Landwirten unabhängig vom Eigentum Flächen dauerhaft zur Verfügung standen, insbesondere solchen Landwirten, die sich anderenfalls den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen nicht hätten leisten können. Die Veräußerung widerspreche auch nicht den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur. Die Verweigerung der Genehmigung für den vorgesehenen Landkauf hätte die Veräußerung an einen kapitalkräftigen Landwirt zur Folge. Dem relativ neu gegründeten landwirtschaftlichen Betrieb von H. wäre damit nach nur wenigen Jahren der Boden wieder entzogen. Dies widerspreche aber den Festlegungen der Bundesregierung in den Agrarberichten und der Studie „Neue Organisationsformen des Landeigentums“ im Auftrag des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft aus dem Jahre 2023. Da der Komplementär hier zugleich Pächter sei, werde eine Kündigung faktisch ausgeschlossen. Insofern sei der mit H. zu schließende Landpachtvertrag von anderer Qualität als ein üblicher Pachtvertrag, denn der Verpächter werde hier ja durch den pachtenden Landwirt selbst vertreten. Abgesehen davon sei eine ordentliche Kündigung während der dreißigjähigen Laufzeit und auch darüber hinaus wegen der gegebenen Verlängerungsoption nicht möglich. Mit der hier gewählten Konstruktion über die gemeinsam gegründete Kommanditgesellschaft werde das agrarpolitische Ziel, nämlich die Schaffung und Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe, gefördert. Ohne die Unterstützung durch die Kommanditistin wäre dem hier wirtschaftenden Landwirt und Komplementär ein Erwerb der hochpreisigen landwirtschaftlichen Flächen nicht möglich. Dabei würden auch die Aspekte des Naturschutzes und der agrarstrukturell gewünschten Gründung neuer Höfe berücksichtigt. Hinsichtlich der erstinstanzlichen Kostenentscheidung möge es sein, dass der Geschäftsführer der Landwirtschaftskammer als Genehmigungsbehörde fungiere. Haftende Körperschaft sei allerdings die Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen, die wiederum durch den Direktor vertreten werde. Dieser habe deshalb hier die Kosten zu tragen.

Mit Beschluss vom 04.10.2024 hat das Landwirtschaftsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 455 Rs, 502 GA I).

Der Senat hat die Beteiligten mündlich angehört. Wegen der Einzelheiten wird auf den Berichterstattervermerk vom 09.09.2025 verwiesen (Bl. 86 ff. GA II).

II.

Die Beschwerde hat – mit Ausnahme der gebotenen Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung – keinen Erfolg.

1.

Die Beschwerde ist gemäß §§ 9 LwVG, 58 Abs. 1 FamFG statthaft und auch im Übrigen zulässig.

a)

Der angefochtene Beschluss wurde der Landwirtschaftskammer am 13.09.2024 zugestellt (Bl. 454 GA I). Mit Schriftsatz vom 25.09.2024 – eingegangen beim Landwirtschaftsgericht am selben Tag (Bl. 456 GA I) – hat der Beteiligte zu 3) die vorliegende Beschwerde form- und fristgerecht eingelegt, §§ 9 LwVG, 63, 64 FamFG.

b)

Der Beteiligte zu 3) ist auch beschwerdeberechtigt. Als die der Genehmigungsbehörde übergeordnete Behörde ist er befugt, gegen Entscheidungen, in denen die Landwirtschaftskammer gemäß § 32 Abs. 2 S. 2 LwVG anzuhören war, Beschwerde zu erheben. Insoweit gilt der Beteiligte zu 3) gemäß § 32 Abs. 2 S. 3 LwVG als Beteiligter des Beschwerdeverfahrens.

2.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 3) ist jedoch in der Hauptsache unbegründet.

Das Landwirtschaftsgericht hat den zwischen der Beteiligten zu 1) als Käuferin und der Beteiligten zu 2) als Verkäuferin beabsichtigten Kaufvertrag zu Recht genehmigt. Die Voraussetzungen eines Versagungsgrundes nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sind nicht erfüllt.

a)

Der Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig. Die Antragsteller sind gemäß § 22 GrdStVG antragsberechtigt, weil ihnen die Genehmigung des beabsichtigten Grundstücksverkehrsgeschäfts durch Bescheid des Geschäftsführers der Kreisstelle E. der Landwirtschaftskammer Nordrhein- Westfalen vom 19.12.2023 versagt worden ist. Der Antrag ist auch form- und fristgemäß binnen zwei Wochen nach Zustellung des angefochtenen Bescheids (am 23.12.2023 bzw. 27.12.2023) bei der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen am 08.01.2024 gestellt worden.

b)

Der als Entwurf eingereichte Kaufvertrag des Notars I. aus E. (Bl. 46 ff. GA I) ist genehmigungsbedürftig. Gemäß §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG in Verbindung mit § 1 AGGrdstVG NRW sind – wie vorliegend – Rechtsgeschäfte über zu verkaufende landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von mehr als 1 ha genehmigungspflichtig. Wie bereits das erstinstanzliche Gericht zutreffend ausgeführt hat, kann diese Genehmigung auch schon vor der Beurkundung des Vertrages mit der Vorlage eines Entwurfes beantragt werden, vgl. § 2 Abs. 1 Satz 3 GrdstVG.

c)

Eine Genehmigungsfiktion gemäß § 6 Abs. 2 GrdStVG ist hier nicht eingetreten. Ausgehend von der Antragstellung am 05.11.2023 ist der Versagungsbescheid vom 19.12.2023 den Beteiligten zu 1) und 2) als Antragstellern am 23.12.2023 bzw. 27.12.2023, und damit innerhalb der von der Landwirtschaftskammer mit Zwischenbescheid vom 22.11.2023 wirksam gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdStVG bis zum 05.01.2024 verlängerten Frist, zugestellt worden.

d)

Die somit hier erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung ist zu Recht von dem erstinstanzlichen Landwirtschaftsgericht erteilt worden. Versagungsgründe sind nicht gegeben. Dem hier zu beurteilenden Grundstücksverkehrsgeschäft steht insbesondere die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht entgegen.

Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung der Flächen eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Die Veräußerung der Flächen durch die Beteiligte zu 2) an die Beteiligte zu 1) führt nicht zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden. Sie widerspricht nicht den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, sondern – im Gegenteil – steht mit diesen in einem fördernden Einklang.

Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zielen in erster Linie auf die Schaffung und Erhaltung lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein anderer Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (vgl. BGH, Beschluss vom 25.04.2014, BLw 7/13, Juris Rn. 13, sowie Beschluss vom 26.11.2010, BLw 14/09).

Im vorliegenden Fall handelt es sich zwar bei der Beteiligten zu 1) nicht um einen Landwirt, wohingegen mit R. ein erwerbsbereiter aufstockungsbedürftiger Landwirt zur Verfügung steht. Gleichwohl ist in dem hier gegebenen Sachverhalt abweichend von der durch die Rechtsprechung aufgestellten Regel keine ungesunde Bodenverteilung, die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht, zu befürchten. Dies beruht auf den spezifischen Besonderheiten der vorliegend zu beurteilenden gesellschaftsrechtlichen und landwirtschaftlichen Gesamtkonstellation. Im Einzelnen:

aa)

Tatsächlich ist allerdings vorliegend – was zwischen den Beteiligten des vorliegenden Verfahrens unumstritten ist und auch nach den insgesamt getroffenen Feststellungen gesichert ist – mit R., der am 01.12.2023 sein Erwerbsinteresse an den verfahrensgegenständlichen Flächen bekundet hat, durchaus ein Landwirt vorhanden, der nach seinen persönlichen, landwirtschaftlichen und betriebswirtschaftlichen Fähigkeiten bzw. Rahmenbedingungen als erwerbsinteressiert und aufstockungsbedürftig anzusehen ist. Er bewirtschaftet im Vollerwerb einen landwirtschaftlichen Betrieb in E.-P. mit etwa 88 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche. Von den 88 ha befinden sich 44 ha in seinem Eigentum, 44 ha sind hinzugepachtet. R. hält ca. 1.800 Schweine und 20 Hühner. Er ist persönlich bereit und wirtschaftlich dazu in der Lage, die verfahrensgegenständlichen Flächen zu den im Kaufvertragsentwurf zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Durch den Erwerb der Grundstücke würde der Anteil des Interessenten an Eigentumsflächen gesteigert und sein Betrieb langfristig gesichert.

bb)

Demgegenüber ist die als reine Besitzgesellschaft konzipierte Käuferin, die Beteiligte zu 1), kein Landwirt.

(1)

Für die Abgrenzung zwischen einem Landwirt und einem Nichtlandwirt nutzt die Rechtsprechung regelmäßig eine systematische Auslegung durch einen Rückgriff auf § 1 Abs. 2, 4 und 5 des Gesetzes über die Alterssicherung der Landwirte. Danach ist ein Landwirt, wer eine unternehmerische Tätigkeit ausübt, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/09, Juris Rn. 12; Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/05, Juris Rn. 23). Dies trifft auf die Beteiligte zu 1) nicht zu. Sie ist keine Landwirtin und betreibt selbst auch keinen landwirtschaftlichen Betrieb. Sie beabsichtigt, lediglich die landwirtschaftlichen Flächen zu erwerben, um diese für ihren Komplementär, den Landwirt H., vorzuhalten und langfristig an ihn zu verpachten. Die Landwirtschaft auf diesen Flächen soll dann selbständig und eigenverantwortlich von H. betrieben werden, der diese Flächen bereits seit 2022 als Pächter bewirtschaftet und sie in seinen Betrieb eingegliedert hat (vgl. hierzu die Anhörung von H. vor dem Senat am 09.09.2025, Bl. 86 GA II).

(2)

Zwar können nach mittlerweile gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung auch juristische Personen, die landwirtschaftlich tätig sind, grundsätzlich als Landwirte anzusehen sein. Das Grundstücksverkehrsgesetz will nämlich weder sicherstellen, dass die Eigentümer ihre Flächen stets selbst bearbeiten noch ihnen in sonstiger Weise vorschreiben, wie sie ihr landwirtschaftliches Unternehmen betreiben. Das gilt sowohl für Kapitalgesellschaften – als eG (BGH, Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/05, NJW 2006, 1245), als GmbH (BGH, Beschluss vom 26.04.2002 – BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170), als GmbH und Co. KG (BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/09, Juris Rn. 1) oder als AG – als auch für Personengesellschaften. Voraussetzung bleibt dann aber, dass Land- oder Forstwirtschaft in größerem Umfang betrieben wird (OLG Celle, Beschluss vom 13.01.2014 – 7 W 81/13 (L), BeckRS 2014, 07114). Dies aber ist hier nicht der Fall. Denn die Beteiligte zu 1) führt keinen eigenen landwirtschaftlichen Betrieb und beabsichtigt dies auch nicht. Gemäß § 1 Ziffer 2 ihres Gesellschaftsvertrages ist Zweck der Beteiligten zu 1) lediglich die langfristige Sicherung von Flächen für den landwirtschaftlichen Betrieb des Komplementärs, hier also des Landwirts H., zur regional eingebundenen ökologischen Bewirtschaftung im Sinne des über die Flächen abgeschlossenen Pachtvertrages. Gemäß § 1 Ziffer 3 wird die Gesellschaft dabei als „Besitzgesellschaft“ und zwar „eine rein vermögensverwaltende, weder gewerblich tätige, noch gewerblich geprägte KG“ definiert (Bl. 24 GA I).

(3)

Angesichts dieser selbstgewählten Zielsetzung der Beteiligten zu 1) kann diese nicht als Landwirt angesehen werden. Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht etwa durch die vertraglich konzipierte und tatsächlich umgesetzte unmittelbare engmaschige Verknüpfung zu dem Landwirt H. als handelnder und verantwortlicher Person. Deren Bedeutung und Folgen sind vielmehr erst im Zusammenhang mit den weiteren Konsequenzen der landwirtschaftlichen und grundstücksverkehrsrechtlichen Umsetzung des Kaufvertrages zu beurteilen (hierzu s.u.).

cc)

So führt die fehlende Selbstbewirtschaftung eines Käufers von landwirtschaftlichen Flächen nicht grundsätzlich zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 GrdStVG. Die Genehmigung zu einer Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt ist nämlich dann nicht wegen § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdStVG zu versagen, wenn der mit diesem Erwerb verfolgte Zweck Maßnahmen im Sinne des § 9 Abs. 2 GrdStVG, insbesondere den in den Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, nicht widerspricht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 09.05.1985, BLw 8/84, und vom 29.11.1996, BLw 25/99). So ist es in dem vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt.

(1)

Hierzu hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main einen Fall entschieden, in dem eine landwirtschaftliche Genossenschaft Flächen in ganz Deutschland erworben hat, um sie langfristig an Landwirte zu verpachten. Nach dieser Entscheidung beeinträchtigt eine solche Konstellation dann nicht die agrarpolitische Zielsetzung, leistungsfähige und lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe zu schaffen und zu erhalten, wenn dies nicht unter Ertragsgesichtspunkten geschehe, sondern die Pachtpreise von den interessierten Landwirten vorgeschlagen und lediglich auf ihre wirtschaftliche Vertretbarkeit hin überprüft werden. Begründet wurde dies damit, dass zur Sicherung und Erhaltung im Sinne der agrarpolitischen Zielsetzung es freigestellt sei, selbst darüber zu entscheiden, ob die bewirtschafteten Flächen zu Eigentum erworben oder langfristig gepachtet werden, ohne das für den Kauf notwendige Kapital aufbringen zu müssen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 12.07.2022, 15 W 9/22- Juris Rn. 57 ff.).

(2)

Diese Erwägungen werden vom Senat geteilt. Sie sind – wie es bereits auch das erstinstanzliche Gericht befunden hat – auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Denn eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden ist nicht gegeben, wenn die beabsichtigte Veräußerung der landwirtschaftlichen Flächen an die Beteiligte zu 1) wegen des von ihr mit dem Erwerb verfolgten Zwecks – die Vorhaltung und langfristige Verpachtung der Flächen an ihren Komplementär – den in den Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht, § 9 Abs. 2 GrdStVG. Dies ist dem Zweck dieser Vorschrift zu entnehmen, die darauf abzielt, den Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich ist es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung unberücksichtigt bleiben, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (so OLG Frankfurt am Main, a.a.O. Rn. 52 m.w.N. unter Hinweis auf BVerfGE 21, 73, 82; BGH, Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/05 – Juris Rn. 39).

Vor diesem Hintergrund widerspricht es auch nicht den gesetzlichen und politischen Zielsetzungen des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, wenn es im vorliegenden Fall für den Landwirt H. zunächst nur zu einer bloßen Pachtlanderweiterung, nicht aber zu einem persönlichen Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen kommt. Denn in dem von ihm und den Beteiligten zu 1) und 4) ausgearbeiteten Gesamtkonzept verbleibt dem Landwirt auch als Pächter trotz seiner fehlenden Eigentümerstellung eine vergleichbare sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen.

(3)

Die Kommanditistin und Geldgeberin der Beteiligten zu 1), die Beteiligte zu 4), wurde bereits im Jahr 2012 als eingetragene Genossenschaft gegründet, um Menschen, die nicht aus einer landwirtschaftlichen Familie stammen, die also bereits einen Hof oder landwirtschaftliche Flächen besitzen oder zumindest erben können, den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen zu ermöglichen. Gerade angehenden oder bereits tätigen Landwirten, denen angesichts der gestiegenen Bodenpreise ein eigener Flächenerwerb finanziell nicht möglich ist, soll Pachtland in eigentumsähnlicher Form zur Verfügung gestellt werden. Dementsprechend bezeichnet der Vorstand der Beteiligten zu 4) dies auch anschaulich als eine moderne Form einer „Allmende“ (vgl. die Anhörung von N. vor dem Senat am 09.09.2025, Bl. 86, 87 GA II).

(4)

Diese Zielsetzung steht mit den agrarpolitischen Zielen der Bundesregierung in dem aktuellen agrarpolitischen Bericht aus dem Jahr 2023 (abrufbar auf der Webseite des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft unter dem Link: www. bmleh.de) in Einklang. Dort wird unter Ziffer 2.4. „Entwicklungen auf dem Bodenmarkt“ ausgeführt:

„Nach Jahrzehnten mit einer eher geringen Flächenkonkurrenz, moderaten Preisbewegungen und finanzierbaren Pacht- und Kaufpreisen hat die Konkurrenz auf dem Bodenmarkt seit 20 Jahren stetig und erheblich zugenommen. Im bundesweiten Durchschnitt sind die Kaufpreise im Zeitraum von 2011 bis 2021 um rund 150 Prozent gestiegen. Die Kaufwerte haben sich von der Entwicklung der Ertragslage weitgehend entkoppelt. Dies ist ein Anzeichen für eine anhaltende Überhitzung des Marktes. Allein von 2020 auf 2021 stiegen die Kaufwerte für Agrarflächen in Deutschland um 12 Prozent“.

(…)

„Das hohe Niveau von Kauf- und Pachtpreisen landwirtschaftlicher Flächen erschwert es landwirtschaftlichen Unternehmen und insbesondere landwirtschaftlichen und außerlandwirtschaftlichen Existenzgründerinnen und Existenzgründern zunehmend, Zugang zu landwirtschaftlichen Flächen zu bekommen. In vielen Fällen sind die geforderten Pachten oder die Kapitalkosten für Flächenkäufe betriebswirtschaftlich nicht sinnvoll. Die Konsequenz ist, dass Betriebe langjährig bewirtschaftete Pachtflächen verlieren oder dass sie angebotene Grundstücke nicht erwerben können.“

(…)

„Die hohen Kauf- und Pachtpreise wirken sich stark auf alle Betriebe aus. Besondere Schwierigkeiten, an Agrarflächen zu gelangen, haben jedoch Existenzgründerinnen und Existenzgründer, da sie mit etablierten landwirtschaftlichen Betrieben und Investorinnen und Investoren um den knappen Faktor Boden konkurrieren. Ihnen fehlt häufig Kapital, um Landwirtschaftsflächen kaufen oder pachten zu können. Gleichzeitig bereitet der Generationenwechsel Schwierigkeiten, da viele Betriebe keine Hofnachfolge finden. Daher werden bei der Verpachtung der rund 90000 Hektar Bundesflächen in Verwaltung der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) im Rahmen der Ausschreibungen Junglandwirtinnen und Junglandwirte sowie Existenzgründungen besonders berücksichtigt, um der Nachfolgegeneration den Zugang zu Land und für Betriebsentwicklungen zu erleichtern Vor diesem Hintergrund ist die Entwicklung zeitgemäßer Bodenmarktgesetze zentral.“

Diese in dem Agrarbericht der Bundesregierung aufgezeigte Entwicklung ist von dem Komplementär der Beteiligten zu 1), H., bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat eindrücklich bestätigt worden. Danach hat er sich nach seinem landwirtschaftlichen Studium vergeblich um eine außerfamiliäre Hofübernahme bemüht. Obwohl er zusammen mit seiner Partnerin ca. 20 landwirtschaftliche Betriebe besichtigt hatte, scheiterte eine Übernahme stets an dem dafür notwendigen Kapital, insbesondere wegen überhöhter Vorstellungen der Eigentümer und/oder der noch abzufindenden weichenden Hoferben. Vor diesem Hintergrund blieb für ihn als Junglandwirt nur die Möglichkeit, das verfahrensgegenständliche Ackerland im Jahr 2022 zu pachten, um so auf diesen Flächen ökologische Landwirtschaft betreiben zu können. Als dann die Beteiligte zu 2) diese Flächen veräußern wollte, war ihm persönlich lediglich der Kauf einer kleinen Teilfläche von 1,3 ha finanziell möglich. Hingegen konnte er den Erwerb der hier verfahrensgegenständlichen Flächen von weiteren 5,6 ha für einen Kaufpreis von 615.000,00 € mit den ihm zur Verfügung stehenden eigenen wirtschaftlichen Mitteln nicht finanzieren. Dies hat er nachvollziehbar damit begründet, dass sich sein Betrieb zurzeit noch im Aufbau befinde und weitere Investitionen erfordere (Bl. 86 GA II).

Damit zeigt gerade der vorliegende Fall deutlich, dass es insbesondere Junglandwirten und Existenzgründern in besonderem Maße erschwert wird, den Zugang zu landwirtschaftlichen Flächen und auf diese Weise einen Marktzugang zu erhalten. Wie schon das erstinstanzliche Gericht ist deshalb auch der Senat der Auffassung, dass es solchen Betrieben ebenfalls möglich sein muss, die bewirtschafteten Flächen nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern langfristig zu pachten, um so das für den Kauf notwendige Kapital nicht aufbringen zu müssen. Denn ansonsten wäre gerade jungen Landwirten, die nicht über innerfamiliär geerbte Flächen verfügen können, eine Neugründung landwirtschaftlicher Betriebe betriebswirtschaftlich angesichts der gestiegenen Bodenpreise – zumal im Raum E. – nicht mehr möglich.

(5)

Der hier zu beurteilende Kaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) ist in der Verbindung mit dem von den Beteiligten zu 1) und 4) sowie dem Landwirt H. vorgelegten Gesamtkonzept geeignet, den dargelegten agrarstrukturellen Problemen zu begegnen. Die Beteiligte zu 1) ist zur langfristigen Sicherung von Flächen für den landwirtschaftlichen Betrieb des Komplementärs gegründet worden (vgl. § 1 Gesellschaftsvertrag, Bl. 24 GA I). Diesem soll es weiter ermöglicht werden, als Junglandwirt ökologische Landwirtschaft auf den an ihn verpachteten Flächen zu betreiben. Insoweit ist beabsichtigt, dass die Beteiligte zu 1) mit ihrem Komplementär H. im Anschluss an den hier zu genehmigenden Erwerb einen Pachtvertrag für die betroffenen Flächen schließt. Nach dem eingereichten Entwurf gilt dieser Landpachtvertrag für eine Laufzeit von zunächst dreißig Jahren. Bereits mit der Unterzeichnung des Vertrages bekundet die verpachtende Beteiligte zu 1) aber unter § 2 die Absicht, nach Ablauf der Pachtdauer von zehn Jahren dem Pächter eine Verlängerung der Pachtzeit um eine neue Laufzeit von dreißig Jahren anzubieten (Bl. 21 Rs GA I). Dieser Pachtvertrag, der dem Komplementär eine langfristige Bewirtschaftungsgrundlage bietet, kann von der Beteiligten zu 1) als Verpächterin lediglich außerordentlich nach § 594e BGB gekündigt werden, insbesondere wenn der Pächter gegen die in dem Pachtvertrag genannten Bedingungen einer Bewirtschaftung nach den in § 4 vereinbarten Vorgaben (ökologischer Landbau, Naturschutz, regionale Einbindung, soziale Landwirtschaft) verstößt. Damit hat es der Komplementär selbst in der Hand, seinen 2022 gegründeten Betrieb langfristig nach dem von ihm erarbeiteten Konzept weiter zu führen. Hierzu befragt, hat H. vor dem Senat erklärt, dass er durch diese Gestaltung als Betriebsleiter die notwendige Planungssicherheit behalte. Deshalb wolle er auch nicht, dass die Kommanditgesellschaft eine Landwirtin sei und ihm in seine Betriebsplanung hineinreden könne (Bl. 88 GA II). Auch den vertraglich vorgesehenen Pachtzins von 1.000,00 € pro Jahr habe er selbst kalkuliert. Dieser orientiere sich an dem ortsüblichen Pachtzins, so habe er bislang 960,00 € für das Land an die Beteiligte zu 2) als Verpächterin bezahlt (Bl. 86 GA II).

Nur für den Fall, dass H. gegen die ökologischen Vorgaben aus dem Pachtvertrag verstoßen sollte, könnte der Pachtvertrag von der Beteiligten zu 1) gemäß § 8 des Pachtvertrages außerordentlich gekündigt werden. Dann könnte H. zwar auch als Komplementär der Kommanditgesellschaft gemäß § 8 Ziffer 2 der Satzung der Beteiligten zu 1) ausgeschlossen werden (Bl. 26 GA I). Ein Wiederverkauf von Flächen ist aber auch dann grundsätzlich nicht vorgesehen und nur unter engen Bedingungen möglich. Gemäß § 23 der Satzung der Beteiligten zu 4) bedarf es hierfür eines einstimmigen Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat. Das Kaufangebot wäre zunächst an einen anderen in derselben Region oder bundesweit tätigen gemeinwohlorientierten Bodenträger zu richten (Bl. 20 GA I). Würde die Fläche sodann verkauft, ginge der Erlös an die Beteiligte zu 4), die dafür nach ihren Vorgaben andere Flächen für einen anderen Landwirt kaufen könnte (Bl. 87 GA II).

(6)

Durch dieses dem Kauf zugrundeliegende Gesamtkonzept ist eine zweckwidrige Verwendung der landwirtschaftlichen Flächen, insbesondere zu Spekulationszwecken, ausgeschlossen. Es erscheint umfassend sichergestellt, dass der Gesetzeszweck des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht umgangen wird. In dem hier vorliegenden Fall geht es nämlich nicht um eine Gewinnerzielungsabsicht des Verpächters, sondern um die Leistungsfähigkeit des landwirtschaftlichen Betriebes. Dies entspricht den tragenden Grundsätzen des Grundstücksverkehrsgesetzes und der zu den Versagungsgründen ergangenen Rechtsprechung. Diese lassen erkennen, dass hier nicht entscheidend auf die zur Umsetzung gewählten gesellschaftsrechtlichen Formen abzustellen ist, sondern allein darauf, ob das Gesamtkonzept die Landwirtschaft fördert. Und dabei kommt es entscheidend darauf an, dass die Zuwendung des Eigentums einer landwirtschaftlichen Fläche an einen Nicht-Landwirt (wie hier die Beteiligte zu 1) nicht dazu führen darf, dass die Flächen Objekte der Gewinnerzielung sind und der Nicht- Landwirt-Eigentümer so in die Lage versetzt wird, die Preise für landwirtschaftliche Flächen über die Kalkulation von Pachtzinsen oder Verkaufserlösen mitzugestalten oder zu beeinflussen: Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum von Personen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, läuft den Zwecken des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider (BGH, Beschluss vom 25.11.2016, BLw 4/15, NJW-RR 2017, 655).

Diese Gefahr kann im vorliegenden Fall jedoch sowohl nach dem inhaltlichen Gesamtkonzept der Beteiligten zu 1) und 4) als auch dem unmittelbaren persönlichen Eindruck der dafür Verantwortlichen zur Überzeugung des Senates ausgeschlossen werden. So wird hier einerseits die Beteiligte zu 1) als erwerbende Gesellschaft von ihrem Pächter, dem jeweiligen Landwirt als dem alleinigen Komplementär, beherrscht. Andererseits ist bei ihrem Geldgeber, der als Genossenschaft gegründeten Beteiligten zu 4), nach ihrer Satzung eine Gewinnerzielungsabsicht ausgeschlossen. Die Beteiligte zu 4) finanziert den Kauf der Flächen für die Beteiligte zu 1). Sie ist eine Genossenschaft mit derzeit ca. 3.000 Mitgliedern, die es sich nach der Präambel ihrer Satzung zur Aufgabe gemacht hat, „im Sinne einer modernen Allmende“ landwirtschaftliche Flächen zu erwerben, um diese langfristig, potenziell für immer, in gemeinschaftlichem Eigentum zu halten. Sie unterstützt Höfe, die ökologisch wirtschaften und sich darüber hinaus sozial öffnen und bewusst in die Region einbinden (Bl. 16 GA I). Ihre Mitglieder sind in der Mehrzahl keine aktiven Landwirte, sondern Menschen, die eine ökologische Landwirtschaft unterstützen wollen und Verantwortung für den Boden übernehmen möchten. Sie erwerben im Durchschnitt zehn Genossenschaftsanteile. Ein Anteil hat einen Wert von 500,00 €. Dabei gibt es keine Aussicht auf Wertsteigerung, es werden keine Dividenden ausgezahlt. Die Anteile müssen mindestens fünf Jahre gehalten werden. Der Gewinn bleibt in der Genossenschaft, gemäß § 20 (2) der Satzung der Beteiligten zu 4) wird ein Jahresüberschuss nicht an die Mitglieder ausgezahlt, sondern den Rücklagen zugeführt oder auf neue Rechnung vorgetragen (Bl. 16 ff., 87 GA II).

Aufgrund dieser Regelungen ist sichergestellt, dass die Flächen nicht kurz oder mittelfristig zu einem agrarpolitisch zu beanstandenden Spekulationsobjekt im Sinne einer Gewinnerzielungsabsicht des Erwerbers werden können. Es wird gewährleistet, dass die Käuferin als Nicht-Landwirt nicht dazu in die Lage versetzt wird, über die Gestaltung der Pachtpreise oder über etwaige spätere Grundstücksverkäufe eine dem Interesse der Landwirtschaft widersprechende nachteilige Preisgestaltung vorzunehmen oder zu beeinflussen.

Einer dahingehenden Gefahr steht neben dem insofern schlüssigen Gesamtkonzept der Beteiligten zu 1) und 4) sowie des Landwirts H. auch die Überzeugung des Senates entgegen, dass alle Beteiligten ihre Ideen mit redlichen Absichten und persönlicher Integrität umsetzen wollen. Zweifel an der Aufrichtigkeit der Motive der verantwortlich handelnden Personen sind auch von den Vertreterinnen und Vertretern der Landwirtschaftskammern ausdrücklich nicht erhoben worden. Demnach aber wird hier durch den Kauf und das Halten der landwirtschaftlichen Flächen durch die Beteiligte zu 1) eine landwirtschaftliche Fläche langfristig für einen Junglandwirt im Rahmen einer regional eingebundenen ökologischen Landwirtschaft gesichert, der sich ansonsten einen eigenen Flächenerwerb gar nicht leisten könnte. Hierzu befragt hat der Komplementär H. glaubhaft erklärt, dass er ohne die ihm seitens der Beteiligten zu 1) ermöglichte langfristige Flächenanpachtung seine erst vor wenigen Jahren begonnene betriebliche Existenz wieder aufgeben müsste, weil sein Betriebskonzept maßgeblich von dem Standort der hier zu erwerbenden Flächen abhängt, die direkt an der Hofstelle gelegen sind (Bl. 89 GA II).

Vor diesem Hintergrund führen die Umstände, dass die Käuferin keine Landwirtin ist und der unmittelbar betreibende Landwirt persönlich nur Pachtland statt Eigentum erlangt, hier nicht zu einem Widerspruch zu den Maßnahmen der Agrarstruktur, die – im Gegenteil – gerade die Neugründung und Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe bezwecken. Eine agrarstrukturell nachteilige Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG ist deshalb nicht gegeben.

III.

Der erstinstanzliche Beschluss war allerdings insoweit zu korrigieren, als der Landwirtschaftskammer als Genehmigungsbehörde keine Verfahrenskosten für das erstinstanzliche Verfahren hätten auferlegt werden dürfen. Die Genehmigungsbehörde war im erstinstanzlichen Verfahren gemäß § 32 Abs. 1, 2 LwVG lediglich Anzuhörende, nicht aber Beteiligte im Sinne von §§ 44, 45 LwVG. Deshalb waren die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Beteiligten zu 1) und 2) als Antragstellern jeweils zur Hälfte aufzuerlegen. Im Übrigen war keine Kostenerstattung anzuordnen.

Demgegenüber waren dem Beteiligten zu 3) hinsichtlich des von ihm initiierten Beschwerdeverfahrens die gerichtlichen Kosten und die außergerichtlichen Auslagen der Beteiligten gemäß §§ 9, 34, 44 Abs. 1, 45 S. 2 LwVG in Verbindung mit § 84 FamFG aufzuerlegen. Dies folgt aus dem Unterliegen des Beteiligten zu 3) mit seinem Rechtsmittel und seiner förmlichen Beteiligung an diesem Beschwerdeverfahren (vgl. zu dieser verfahrensrechtlichen Konstellation: BGH, Beschluss vom 07.10.2020 – BLw 1/19, Juris Rn. 33; OLG Frankfurt am Main, a.a.O., Juris Rn. 68; Düsing/Martinez, Agrarrecht, 2. Auflage 2022, § 32 LwVG Rn. 5).

Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, weil die Voraussetzungen des §§ 9 LwVG, 70 Abs. 2 FamFG erfüllt sind. Nach den Angaben des Vorstandes der Beteiligten zu 4) im Senatstermin sind bereits dreißig mit der Beteiligten zu 1) vergleichbare Kulturland-Kommanditgesellschaften in verschiedenen Bundesländern gegründet und ca. 75 Landkäufe durchgeführt worden. Auch für die Zukunft sind Landkäufe nach diesem Konzept geplant (Bl. 87 GA II). Vor diesem Hintergrund hat die vorliegende Rechtssache grundsätzliche Bedeutung. Zudem würde eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts der Fortbildung des Rechts und der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dienen. Es ist nämlich, soweit ersichtlich, in dem Kontext des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG noch keine höchstrichterliche Entscheidung ergangen, die sich zu der grundstücksverkehrsgesetzlichen Einordnung eines solchen gesellschaftsrechtlichen und landwirtschaftlichen Gesamtkonzepts verhält, wie es hier von den Beteiligten zu 1) und 4) zusammen mit dem Landwirt H. entwickelt worden ist.

Der Wert des Gegenstandswertes ist gemäß §§ 1 Nr. 2, 9 LwVG in Verbindung mit §§ 1 Abs. 1, 60 Abs. 1 GNotKG nach der Höhe des zu vereinbarenden Kaufpreises für die verfahrensgegenständlichen Flächen bemessen worden.