Haftung der Gemeinde bei Kaufvertrag-Vereitelung: Grundstück Herausgabe

Der Senat weist die Beklagte darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung gegen das am 29.04.2025 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Siegen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie nach dem Vorbringen in der Berufungsbegründung aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich.

Der Beklagten wird Gelegenheit gegeben, binnen drei Wochen nach Zugang dieses Beschlusses zu den Hinweisen Stellung zu nehmen.

Gründe:

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche aus § 826 BGB geltend.

Am 14. Dezember 2021 schloss der Kläger mit dem damaligen Eigentümer C. (im Folgenden: Verkäufer) bei dem Notar H. in F. einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Hausgrundstück zum Kaufpreis von 355.000,00 € (im Folgenden: Erstvertrag). Wegen der Einzelheiten des Erstvertrages wird auf die Anlage A 1 Bezug genommen. Zugunsten des Klägers sollte eine Eintragungsvormerkung eingetragen werden (vgl. VIII. des notariellen Vertrages), was aber aus zwischen den Parteien streitigen Gründen nicht erfolgte.

Am 24. Februar 2022 kontaktierte der Bürgermeister der Beklagten den Verkäufer telefonisch und thematisierte mit diesem eine zu erwartende negative namentliche Presseberichterstattung wegen des Verkaufs an den Kläger. Einzelheiten dieses Gesprächs sind streitig.

Zum 4. März 2022 zog der Kläger mit Zustimmung des Verkäufers in das Objekt ein und nutzte das Ladengeschäft als Parteibüro für die Partei „G.“, die rechtsextremistische Ansichten vertritt und vom Verfassungsschutz beobachtet wird.

Der beurkundende Notar beantragte am 1. März 2022 bei der Beklagten die Ausstellung eines Negativzeugnisses über das Nichtbestehen bzw. die Nichtausübung eines etwaig bestehenden Vorkaufsrechts und die Mitteilung der Valutierung der zugunsten der Beklagten eingetragenen Zwangssicherungsgrundrechte. Die Beklagte erteilte das Negativzeugnis nicht. Ein von ihr beauftragter Rechtsanwalt teilte ihr gutachterlich mit Schriftsatz vom 3. März 2022 unter Hinweis auf die ganz h. M. und einheitliche Rechtsprechung mit, dass kein gemeindliches Vorkaufsrecht bestehe und dieses nicht mit Rückwirkung begründet werden könne. In dieser gutachterlichen Empfehlung wurden auch weitere Möglichkeiten beleuchtet, um einen Betrieb einer Parteizentrale zu untersagen oder zu erschweren. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage A 9 verwiesen.

Anschließend beauftragte die Beklagte am 12. März 2022 auch ihre früheren Prozessbevollmächtigten mit einer entsprechenden Beratung, wobei die Fachbereichsleiterin Bauen in der Beauftragungs-E-Mail u. a. Folgendes mitteilte:

„(Für den konkreten, bereits notariell beurkundeten Einzelfall ist der geplante Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 BauGB zu spät.) Aber auch andere Entwicklungen im Bereich einer akuten Gefahrenabwehr der öffentlichen Sicherheit und Ordnung veranlassen uns, unabhängig von der Rechtmäßigkeit des Instrumentes Vorkaufsrecht einen „Eingriff in das Grundstücksgeschäft“ zu prüfen und in Anspruch nehmen zu können.“

Im Übrigen wird auf die Anlage A 75 Bezug genommen.

Am 6. April 2022 beschloss der Rat der Beklagten eine Satzung zur Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB (Anlage A 15). Ferner wurde eine Änderung der Nutzungsart des streitgegenständlichen Grundstücks beschlossen; die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ wurde geändert in „Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung: Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen hier: Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende sowie Ort der Integration und Begegnung“.

Am 25. Mai 2022 beschloss der Rat der Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Anlage A 23). Die Beklagte erließ am 30. Mai 2022 einen entsprechenden Bescheid mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung (Anlage A 24). Den Bescheid leitete der Verkäufer an die Prozessbevollmächtigten des Klägers weiter (Anlage A 26). Schon vorher wurde am 19. Mai 2022 auf Ersuchen der Beklagten eine Vormerkung zugunsten der Beklagten in das Grundbuch eingetragen.

Der Antrag des Klägers auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gem. § 80 Abs. 5 VwGO war vor dem VG Arnsberg erfolgreich (Anlage A 27). Die Beschwerde der Beklagten wies das OVG Münster mit Beschluss vom 15. September 2022 zurück (Anlage A 28), u.a. mit dem Hinweis, dass der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts offensichtlich materiell rechtswidrig sei.

Am 29. September 2022 erteilte das VG Arnsberg im Hauptsacheverfahren gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Erteilung des Negativzeugnisses den Hinweis, dass die Klage des Antragstellers voraussichtlich erfolgreich sein werde (Anlage A 29).

Mit notariellem Vertrag der Notarassessorin A. als amtlich bestellte Vertreterin des Notars L. in I. vom 12. Oktober 2022 (Anlage A 36) verkaufte der Verkäufer das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis von 355.000,00 € an die Beklagte (im Folgenden: Zweitvertrag). Dabei war zu diesem Zeitpunkt allen Beteiligten bekannt und bewusst, dass der Vertrag des Verkäufers mit dem Kläger noch bestand. Die Beklagte hatte zuvor Rechtsrat über die Frage der Lösungsmöglichkeiten des Verkäufers vom Vertrag mit dem Kläger eingeholt, worauf ihr mit Schriftsatz ihrer früheren Prozessbevollmächtigten vom 30. August 2022 (Bl. 2456 der erstinstanzlichen Akte, im Folgenden d.A.) mitgeteilt wurde, dass ein Anfechtungsrecht wegen Fristablaufs nicht mehr bestehen dürfte und es „stark zu bezweifeln“ sei, dass ein Gericht eine unterbliebene Information des Verkäufers durch den Kläger über dessen politischen Hintergrund und die Motive der Objektverwendung als Rücktrittgrund ausreichen lassen würde.

Vor diesem Hintergrund traf die Beklagte mit dem Verkäufer am 12. Oktober 2022 in einem weiteren notariell protokollierten Vertrag eine Entschädigungsregelung (im Folgenden: Entschädigungsvereinbarung) im Hinblick auf die durch Vollziehung des zweiten Kaufvertrags möglicherweise entstehenden Schadensersatzansprüche des Klägers gegen den Verkäufer (Bl. 2652 d.A.). Die Beklagte verpflichtete sich darin, dem Verkäufer 170.000,00 € nach Eigentumsumschreibung zu zahlen (§§ 1 und 5 der Entschädigungsvereinbarung). Für den Fall, dass der Kläger ein rechtskräftiges Gerichtsurteil über weitergehende Schadensersatzansprüche erstreiten sollte, sollte die Beklagte bis zu weitere 30.000,00 € an den Verkäufer zahlen (§ 2 der Entschädigungsvereinbarung). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Vereinbarung verwiesen. Der Beklagten gelang es, für die Finanzierung dieser insgesamt bis zu 200.000,00 € Drittmittel in nicht konkret behauptetem Umfang von nicht näher bezeichneten Dritten zu generieren.

Auf Grundlage der in dem notariellen Kaufvertrag vom 12. Oktober 2022 ebenfalls erklärten Auflassung wurde die Beklagte am 28. November 2022 im Grundbuch als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks eingetragen.

Am 7. Dezember 2022 hat der Kläger den Erlass einer einstweiligen Verfügung beim Landgericht Siegen beantragt. Auf die sofortige Beschwerde des Klägers gegen den Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Siegen hat der Senat mit Beschluss vom 23. Februar 2023, Az. I-22 W 24/22 entschieden, dass im Grundbuch für das streitgegenständliche Grundstück eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Klägers zur Sicherung von dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung einzutragen ist. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Senatsbeschluss Bezug genommen (Anlage A 59). Die entsprechende Eintragung wurde am 10. März 2023 vorgenommen (Anlage A 61). In diesem Verfahren verschwieg die Beklagte die ebenfalls am 12. Oktober 2022 abgeschlossene Entschädigungsvereinbarung mit dem Verkäufer.

Unter dem 30. November 2022 unterzeichnete der Bürgermeister der Beklagten eine Beschlussempfehlung für die Ratssitzung am 14. Dezember 2022, wonach dieser dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks zu einem Kaufpreis von 355.000,00 € zuzüglich der mit diesem Kauf verbundenen Nebenkosten zustimme. Die Entschädigungsvereinbarung vom 12. Oktober 2022 und die darin enthaltenen weiteren Verpflichtungen der Beklagten fanden in der Beschlussvorlage keine Erwähnung (vgl. Bl. 648 d.A.).

Die Beklagte teilte dem VG Arnsberg zu dem dort wegen des Vorkaufsrechts geführten Rechtsstreit mit Schreiben vom 14. Dezember 2022 mit, dass sie als Eigentümerin eingetragen worden war (Anlage VLV 32). Mit Urteil vom 30. Oktober 2023 stellte das VG Arnsberg auf die daraufhin umgestellte Klage des Klägers fest, dass der Bescheid der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 und die Nichterteilung des beantragten Negativzeugnisses rechtswidrig gewesen sind (Anlage A 73). Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Der Kläger hat gemeint, dass die Beklagte und der Verkäufer sittenwidrig gehandelt hätten, weil sie in Kenntnis der Tatsachen in den bestehenden Vertrag eingebrochen seien. In der Gesamtschau aller Tatsachen habe die Beklagte sittenwidrig gehandelt.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Beklagte habe den Kläger vorsätzlich sittenwidrig i.S. von § 826 BGB geschädigt. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts inklusive der Anträge sowie der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Mit der Berufung ergänzt und vertieft die Beklagte ihre erstinstanzliche Rechtsauffassung. Schon der ursprüngliche zwischen dem Verkäufer und dem Kläger abgeschlossene Kaufvertrag sei unwirksam. Zumindest habe sie bei der gebotenen Gesamtwürdigung nicht sittenwidrig i.S. von § 826 BGB gehandelt.

Die Beklagte beantragt, die Klage unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Siegen – 1 O 83/23 – vom 29. April 2025 abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Ergänzung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags.

II.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 29. April 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Siegen ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da das Rechtsmittel nach dem einstimmigen Votum des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.

Die zulässige Berufung verspricht in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Auch wenn die Beklagte dies nicht ausdrücklich beantragt, ergibt sich aus der Berufungsbegründung hinreichend, dass sie die Abänderung der angefochtenen Entscheidung beantragt.

Das angefochtene Urteil des Landgerichts weist keine Rechtsfehler auf und die gemäß §§ 529, 531 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen auch keine andere – für die Beklagte günstigere – Entscheidung. Im Einzelnen:

1.

Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht verurteilt, gegenüber dem Kläger die Auflassung der Grundstücke Flur N01 Flurstück N02, Flur N01 Flurstück N03, Flur N01 Flurstück N04 der Gemarkung O., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts T. für O., Blatt N05, lfd. Nrn. N06, N07 und N08, Zug um Zug gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 355.000 EUR zu erklären und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch zu bewilligen.

Durch den Abschluss des Zweitvertrags hat die Beklagte den Kläger vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, § 826 BGB. Die Beklagte hat das Eigentum an dem deliktisch erlangten Grundbesitz gem. § 249 BGB herauszugehen.

a.

Das Landgericht ist bei den Anforderungen an die Sittenwidrigkeit i.S. von § 826 BGB vom zutreffenden anzuwendenden Maßstab ausgegangen.

Es ist anerkannt, dass die bloße Beteiligung an einem fremden Vertragsbruch keinen Anspruch aus Delikt begründet (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2023 – VI ZR 124/12 – NJW 2014, 1380 Rn. 8). Neben der stets erforderlichen positiven Kenntnis des Dritten – hier der Beklagten – von der vertraglichen Bindung müssen besondere Umstände vorliegen. Als Fallgruppen sind insoweit anerkannt: die Verleitung des Schuldners zum Vertragsbruch, insbesondere in Kombination mit der Freistellung von Ersatzansprüchen, das kollusive Zusammenwirken von Schuldner und Drittem zum Nachteil des Vertragsgläubigers und der Bruch besonderer Treuepflichten (vgl. MünchKommBGB-Wagner, 9. Aufl. 2024, § 826 Rn. 104 ff.; Staudinger-Oechsler (2021), § 826 Rn. 371 ff. jeweils m.w.N.). Hierbei ist stets eine Gesamtbetrachtung aller Umstände anzustellen. Die öffentliche Hand – wie vorliegend die Beklagte – darf dabei die Verfolgung ihrer eigenen Interessen nicht mit denselben Mittel durchsetzen, wie sie für eine Privatperson noch als hinnehmbar gehalten werden. Sie darf ihre mit ihrer amtlichen Autorität verbundene Vertrauensstellung nicht missbräuchlich einsetzen (vgl. BGH, Urteil vom 02. Juni 1981 – VI ZR 28/80 – NJW 1981, 2184 m.w.N.).

b.

Nach diesem Maßstab ist die Beklagte im kollusiven Zusammenwirken mit dem Verkäufer sittenwidrig in den wirksamen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Kläger eingebrochen. Die Beklagte wusste, dass der Kläger hierdurch einen Schaden erleidet, weil es durch den Abschluss des Zweitvertrages und dessen dingliche Umsetzung für den Kläger nicht mehr möglich war, das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück von dem Verkäufer zu erlangen.

aa.

Entgegen der Ansicht der Beklagten bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des Erstvertrages. Die Beklagte kannte die Existenz des Erstvertrages.

(I)

Unkritisch ist, dass der Verkäufer und der Kläger sich nach Vertragsabschluss auf einen vorzeitigen Bezug der streitgegenständlichen Grundbesitzung geeinigt haben. Diese Abrede war nicht beurkundungsbedürftig, weil sie nach der bindenden Auflassungserklärung erfolgt ist, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 213/17 –, juris Rn. 6 m.w.N.

Die beurkundete Auflassungserklärung ist nach den Erfahrungen des Senats als Fachsenat für das schuldrechtliche Immobilienrecht in der notariellen Praxis üblich. Diese Auflassungserklärung ist insbesondere nicht bedingt. Es ist im Unterschied zu der von der Beklagten zitierten Entscheidung des OLG München (2. Oktober 2018 – 34 Wx 10/18 –, juris) keine Abhängigkeit von einer bedingten Vermögensaufteilung gewollt. Die Formulierung der Auflassung „übergehen soll“, ist sprachlich der Tatsache geschuldet, dass die Auflassung die dingliche Einigungserklärung ist. Für den Übergang des Eigentums ist aber zusätzlich die Eintragung erforderlich, wobei zu diesem Zeitpunkt die Einigung noch fortbestehen muss.

Wenn die Beklagte Bedenken im Hinblick auf die Formulierung hätte, hätte sie im Hinblick auf den Zweitvertrag, der die identische Auflassungserklärung erhält, auf einer erneuten Beurkundung der Auflassung bestehen müssen. Wenn die Auflassung bedingt wäre – was sie nicht ist – hätte die Beklagte kein Eigentum erworben.

Die Vollzugsanweisung an den Notar ist ebenfalls unkritisch.

(II)

Soweit die Beklagte meint, der Verkäufer habe Zweifel an der Wirksamkeit des abgeschlossenen Kaufvertrages, ist dies ohne Belang. Aus der Gesamtschau seiner beiden Aussagen vor der Polizei (vgl. zur Vernehmung vom 06. Dezember 2023 Bl. 2601 ff. d.A. und zur Vernehmung vom 17. Mai 2024 Bl. 2607 ff. d.A.) bezieht sich seine Aussage – er habe keinen Kaufvertrag – letztlich auf die Tatsache, dass er von dem beurkundenden Notar keine Abschrift oder beglaubigte Kopie erhalten habe. Etwas Anderes wäre mit seiner beruflichen Tätigkeit als selbstständiger Immobilien- und Projektentwickler auch nur schwerlich in Übereinstimmung zu bringen.

Nach seinen Angaben in der polizeilichen Vernehmung (vgl. Bl. 2601 ff. d.A.) sind die sog. „Mussvorschriften“ des BeurkG, vgl. insbesondere § 13 BeurkG, gewahrt. Die nicht erfolgte Siegelung ist gem. § 44 BeurkG „nur“ ein Verstoß gegen eine „Sollvorschrift“, die die Wirksamkeit des Beurkundungsaktes nicht berührt.

(III)

Soweit die Beklagte meint, der Vertrag sei wegen einer Abrede des Verkäufers mit dem Kläger über die Zahlung von 12.000,00 € nichtig, trägt die Beklagte entgegen ihrer Verpflichtung aus § 138 ZPO nicht vollständig wahrheitsgemäß vor.

In einem ersten Schritt müsste sie als Gegenstand der eigenen Wahrnehmung darlegen, dass sie – bei Abschluss des Erstvertrages – Ansprüche gegen den Verkäufer hatte, die nicht dinglich gesichert waren. Die mittels Zwangssicherungshypothek gesicherten Forderungen hatte der Kläger bei der Abwicklung des Erstvertrages vom Kaufpreis an die Stadt zu zahlen.

Dass es weitere Forderungen gab, legt die Beklagte nicht im Ansatz dar. Hinreichende Anhaltspunkte für eine Vernehmung des Verkäufers zu diesem Thema gibt es nicht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der vertraglichen Vereinbarung des Verkäufers mit dem Beklagten. Aus der Aussage des Verkäufers, die sich die Beklagte zu eigen gemacht hat (vgl. Bl. 2609 d.A. und Bl. 2604 d.A.), ergibt sich, dass am 10. August 2022 insgesamt Ansprüche der Beklagten gegen den Verkäufer in Höhe von 12.000,00 € aufgelaufen waren. Diese setzen sich – hiervon ist mangels hinreichenden Vortrags der Beklagten auszugehen – aus den vom Kläger im Zuge des Erstvertrages übernommenen Forderungen und seitdem weiter aufgelaufenen Forderungen zusammen.

Aus den polizeilichen Vernehmungen ergibt sich damit kein Anhaltspunkt dafür, dass die – angebliche – Vereinbarung vor oder im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag geschlossen worden ist. Dies behauptet die Beklagte zumindest nicht hinreichend konkret. Vielmehr deutet insbesondere die Vernehmung vom 06. Dezember 2023 darauf hin, dass es ein Gespräch zwischen dem Kläger und dem Verkäufer im Zuge der Nutzungsüberlassung des streitgegenständlichen Grundstücks gab und der Kläger dabei eine unzutreffende Angabe über die Zahlung von 12.000,00 € an die Beklagte gemacht hat. Eine solche spätere Vereinbarung (gleichwohl) unterstellt, wäre wegen der bindenden Auflassung nicht beurkundungsbedürftig und für die Wirksamkeit des Erstvertrags ohne Bedeutung (vgl. oben).

bb.

Der Anlass und die Handlungsweise der Beklagten zu Lasten des Klägers, die als Gebietskörperschaft in besonderer Weise der Rechtsordnung verpflichtet ist, entsprechen nach ihrer Motivlage und Vorgehensweise nicht dem, was von einer rechtsstaatlich handelnden Kommune zu erwarten ist.

Das Vorgehen der Beklagten vor und nach Abschluss des Zweitvertrages belegt die Zielrichtung der Beklagten, nicht primär Unterkünfte für Flüchtlinge zu schaffen, sondern gegen den Kläger und seine Agitation für den „G.“ vorzugehen. Hierzu setzte sie sich bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§ 28 BauGB) über eindeutige rechtliche Vorgaben hinweg. Nachdem dieses Vorgehen – wie von vornherein absehbar – gerichtlich unterbunden wurde, umging sie die rechtlichen Vorgaben des BauGB, indem sie einen Zweitvertrag mit dem Verkäufer schloss. Den Zweitvertrag und die Entschädigungsvereinbarung schloss die Beklagte, ohne zu prüfen, ob der objektive Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) unter Berücksichtigung der Entschädigungsverpflichtung den eingegangenen Verbindlichkeiten entsprach. Für die Finanzierung der Freistellungsverpflichtung nahm sie nach Herkunft und Höhe nicht veröffentlichte Drittmittel in Anspruch. Den Abschluss des Zweitvertrages verheimlichte die Beklagte bis zur dinglichen Umsetzung, offenbar um zu verhindern, dass der Kläger rechtzeitig rechtliche Schritte gegen die wirksame Eigentumsübertragung ergreifen konnte.

Im Einzelnen:

(I)

Obwohl der Beklagten spätestens seit Einholung des Rechtsrates am 03. März 2022 (Anlage A 9) bekannt war, dass sie nicht rückwirkend ein Vorkaufsrecht begründen konnte, hat sie genau dies versucht. Die Sachgebietsleiterin hat in der E-Mail vom 12. März 2022 selbst ausgeführt, dass für den vorliegenden Fall eine Bebauungsplanänderung nicht mehr greifen werde. Dennoch wolle man „unabhängig von der Rechtsmäßigkeit …“ das Instrument des Vorkaufsrechts in Anspruch nehmen. Dies korrespondiert mit der Aussage des Verkäufers gegenüber der Polizei, die sich die Beklagte zu eigen gemacht hat. Der Verkäufer hat zum Telefonat vom 24. Februar 2022 ausgesagt, der Bürgermeister der Beklagten habe geäußert, er werde auf jeden Fall versuchen, den Kauf zu verhindern.

In der Ratssitzung vom 06. April 2022 hat der Bürgermeister der Beklagten ohne Hinweis auf die ganz h.M. und ständige einhellige Rechtsprechung (u.a. des BVerwG Beschluss vom 14. April 1994 – 4 B 70/94) bagatellisierend erklärt, zur Ausübung des Vorkaufsrechts bestünden unterschiedliche Auffassungen.

Das Vorgehen der Beklagten, rückwirkend ein Vorkaufsrecht zu begründen, war nach Auffassung des VG Arnsberg und des OVG Münster offensichtlich rechtswidrig. Dem tritt der Senat bei. Insoweit wird darauf hingewiesen, dass die Mitglieder des Senats auch Mitglieder des für Nordrhein-Westfalen zuständigen sog. Baulandsenats des OLG Hamm sind, in dessen Zuständigkeit auch die Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten fällt, soweit ein Fall des § 28 Abs. 3 BauGB vorliegt.

Soweit die Beklagte gemeint hat, das OVG Münster habe lediglich ausgeführt, der Bescheid werde sich nur prognostisch im Hauptsacheverfahren offensichtlich als rechtswidrig erweisen, führt dies nicht zu einer anderen Bewertung. Diese Ausführungen beruhen auf dem vom OVG Münster gebildeten Obersatz, der dem Charakter des einstweiligen Verfügungsverfahrens Rechnung trägt. Eine Einschränkung der rechtlichen Beurteilung – nach dem vom OVG Münster zugrunde gelegten Sach- und Streitstand – ist damit nicht verbunden. Diese Terminologie müsste der Beklagten als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts bekannt sein. Anderes würde sich nur dann ergeben, wenn sich der Sach- und Streitstand im Hauptsacheverfahren verändert hätte. Dies ist aber nicht ersichtlich, da es sich um reine Rechtsfragen handelt. Die Beklagte vermag für ihre offensichtlich rechtswidrige Vorgehensweise nach wie vor keine tragfähige Begründung anzuführen. Die von ihr angeführte Begründung – Besonderheit aufgrund des Ukrainekrieges – und der Versuch einer „Rechtsfortbildung“ ist damit nur der offensichtlich untaugliche Versuch, eine vermeintlich tragfähige Begründung zu finden. Bezeichnenderweise wird die – entsprechend der anwaltlichen Pflichten – wahrscheinlich stattgefundene Beratung seitens der damaligen Beauftragen der Beklagten als Antwort auf die Anfrage vom 12. März 2022 nicht vorgelegt. Dass die damaligen Beauftragten von der Möglichkeit einer Rechtsfortbildung ausgegangen sind, ist nicht dargetan. Vielmehr dürften diese die Beklagte dahingehend aufgeklärt haben, dass ein Gerichtsverfahren letztlich sicher keinen Erfolg haben werde.

Dass die Beklagte nach Abschluss des einstweiligen Verfügungsverfahrens auch im Hauptsacheverfahren ihre nach Einschätzung des OVG Münster offensichtlich rechtswidrige Handlungsweise zu verteidigen versucht, ist ein weiteres Indiz für ihre nicht mit der Rechtsordnung in Übereinstimmung zu bringenden Vorgehensweise. Es drängt sich der Verdacht auf, dass die Beklagte – ohne eine tragfähige Begründung in der Sache – die Bearbeitungszeiten der Verwaltungsrichte in Hauptsacheverfahren ausnutzen möchte.

Parallel zu dem Versuch, ein Vorkaufsrecht auszuüben, ist die Beklagte zudem gegen den Kläger vorgegangen. Durch eine von ihr initiierte Ordnungsverfügung des zuständigen Kreises sollte dem Kläger „das Leben schwer gemacht“ werden. Auch dieses Vorgehen war rechtswidrig (vgl. den Beschluss des OVG Münster vom 17. November 2022) und lässt wiederum den Schluss auf das Bestreben der Beklagten zu, den Verbleib des Klägers in ihrem Gemeindegebiet ohne Rücksicht auf die Rechtslage zu unterbinden. Dabei bestätigt die anwaltliche Beratung vom 03. März 2022 die eindeutige Zielrichtung der Beklagten; die Ansiedlung des „G.“ oder zumindest die Nutzung des Gebäudes durch diesen sollte mit allen Mitteln verhindert werden.

Auch die Androhung von gerichtlichen Schritten einer Gemeinde gegenüber dem Kreis (vgl. Schreiben vom 29. Juni 2022, Bl. 789 d.A.) ist entgegen der erstinstanzlichen Ansicht der Beklagten nicht durch Amtspflichten geboten.

(II)

Die Beklagte hat im Zusammenhang mit dem Abschluss des Zweitvertrages und der Entschädigungsvereinbarung von ihr zu beachtende rechtliche Vorgaben missachtet.

Unstreitig hat die Beklagte den Zweitvertrag bis zur Eigentumsübertragung verschwiegen. Eine Erklärung hierfür kann nur darin bestehen, dass sie hierdurch die rechtlichen Möglichkeiten des Klägers einschränken wollte. Denn ohne Kenntnis konnte er eine wirksame Eigentumsübertragung nicht verhindern.

Die Entschädigungsvereinbarung enthält eine Verschwiegenheitsklausel. Demgemäß hat die Beklagte die Vereinbarung nicht veröffentlicht und anscheinend sogar nicht zur Entscheidung durch den Rat gestellt.

Im Zusammenhang mit den Forderungen aus der Entschädigungsvereinbarung hat die Beklagte Mittel von Dritten eingesetzt, ohne die Herkunft, die Höhe und den Rechtsgrund für die Zuwendungen zu offenbaren.

Eine Prüfung, ob der objektive Verkehrswert des Grundstücks den eingegangenen Verpflichtungen entspricht, hat die Beklagte anscheinend nicht veranlasst.

Im Hinblick auf die Grundsätze der sparsamen Haushaltsführung (§ 75 Abs. 1 S. 3 GO NRW), ist nicht nachvollziehbar, dass die Beklagte Verbindlichkeiten durch den Zweitvertrag und die Entschädigungsvereinbarung eingegangen ist, ohne zu prüfen, ob diese mit dem objektiven Verkehrswert des Grundstücks auch nur annäherungsweise in Übereinstimmung zu bringen sind. Es entlastet die Beklagte in diesem Zusammenhang nicht entscheidend, dass – unbekannte – Dritte Zahlungen auf die Entschädigungsvereinbarung geleistet haben. Denn die Verbindlichkeiten aus beiden Verträgen treffen die Beklagte. Die Beklagte hat nicht dargetan, welcher Rechtsgrund für die Zuwendungen besteht, wovon etwaige Belastungen der Beklagten in der Zukunft abhängig sein können. Überdies ist nicht nachvollziehbar, wie nicht benannte Zuwendungen den Erfordernissen des § 75 Abs. 1 S. 2 GO NRW zur Buchführung entsprechen.

Nicht erkennbar ist überdies, ob die Entschädigungsvereinbarung, die nach ihrem Inhalt mit dem Kaufvertrag verbunden war, von dem für die Billigung des Rechtsgeschäfts zuständigen Rat genehmigt worden ist.

Im Hinblick auf die demokratische Willensbildung in einer Gebietskörperschaft ist es zudem bedenklich, dass die Bürgerschaft nicht darüber informiert worden ist, wer die Zahlungen auf die Entschädigungsvereinbarung geleistet hat. Dies vor dem Hintergrund, dass hierdurch Einfluss auf die Umsetzung eines politisch motivierten Handelns genommen wurde und die Gefahr besteht, dass die Zuwendenden – wenn auch nicht rechtsverbindliche – „Gegenleistungen“ für ihre Unterstützungshandlung erwarten könnten.

Auf Seite 46 des Schriftsatzes vom 05. August 2024 im hiesigen Verfahren meint die Beklagte, dass das Ziel den „G.“ aus dem Gemeindegebiet zu vertreiben, nicht sittenwidrig sei. Das zielgerichtete Vertreiben von Rechtspersönlichkeiten – auch von verfassungsfeindlichen, aber nicht verbotenen Parteien – ist mit dem Neutralitätsgebot der Beklagten als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts nicht zu vereinbaren. Bis zu einem Verbot gem. Art. 21 GG hat die Partei „G.“ Rechte, so missbilligenswert ihre Ziele vor dem Hintergrund der freiheitlich demokratischen Grundordnung auch sind. Insbesondere der Kläger als natürliche Person verliert seine Rechte nicht aufgrund seiner politischen Aktivitäten; nur soweit Rechtsnormen aus seinen Handlungen Sanktionen ableiten, ist dieses für das Agieren staatlicher Organe von Relevanz. Diese Konstellation ist aber offensichtlich nicht gegeben, soweit es um ein legales Grundstücksgeschäft und die daran anknüpfende Frage der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts geht.

Auf S. 97 des Schriftsatzes vom 05. August 2024 meint die Beklagte, dass einem Notar der aus politischen Gründen eine Amtstätigkeit versagt, jeglicher Respekt gebührt. Insoweit wird erneut darauf hingewiesen, dass der Kläger – trotz seiner verfassungsfeindlichen Aktivitäten – grundsätzlich unter dem Schutz der Rechtsordnung steht. Ein Notar als Träger eines öffentlichen Amtes muss offensichtlich – ebenso wie die Beklagte – im Rahmen der Gesetze agieren. Dass die Beklagte dies negiert, zeigt ihre Schädigungsabsicht in Bezug auf den Kläger.

(III)

Die schon zuvor vorliegende Schädigungsabsicht der Beklagten hat sich durch den Abschluss des Zweitvertrages und der Entschädigungsvereinbarung erneut manifestiert.

(1)

Die Sittenwidrigkeit ist vorliegend dadurch begründet, dass die Beklagte und der Verkäufer in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken schuldrechtliche Ansprüche des Klägers zu vereiteln versuchten. Durch die unstreitig abgeschlossene Entschädigungsvereinbarung wurde auf signifikante Weise gerade auf die Sicherungen abgezielt, die im Vertragsrecht die Basis für den Interessensschutz der Beteiligten ausmachen (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 1981 – VI ZR 28/80 –, juris; OLG München, Urteil vom 04. April 2024 – 36 U 1457/24 e – MDR 2025, 1202). Beide haben sich in besonderem Maße über den Grundsatz „pacta sunt servanda“ hinweggesetzt. Nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O., Rn. 19) widerspricht ein von dem Zweitkäufer durch eine Freistellungsvereinbarung vorgetragener Einbruch in die Vertragsordnung schon deshalb in der Regel den Grundvorstellungen des Rechtsverkehrs von einem loyalen Einsatz der Rechtsordnung, weil er sich insoweit gegen Grundvoraussetzungen für einen funktionierenden Vertragsschutz richtet. Dass die Freistellungsvereinbarung auf die Initiative des Verkäufers abgeschlossen wurde, hat keine entscheidende Bedeutung (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 21).

(2)

Besondere Umstände, die vorliegend dem Zweitvertrag i.V. mit der Entschädigungsvereinbarung den Makel der Sittenwidrigkeit nehmen könnten, sind nicht ersichtlich.

(a)

Wie vorangehend dargelegt, hat die Beklagte nach ihrer Motivlage und Vorgehensweise nicht dem entsprochen, was von einer die Rechtsordnung uneingeschränkt achtenden Gebietskörperschaft zu erwarten ist. Insgesamt wird hierdurch das sittenwidrige Gepräge der beiden streitgegenständlichen Vertragsabschlüsse vom 12. Oktober 2022 verstärkt. Die Beklagte hat nicht beachtet, dass sie sich nicht aller Mittel bedienen darf, denen sich ein Privater (noch) bedienen dürfte (vgl. hierzu BGH a.a.O., Rn. 28).

(b)

Für eine Sittenwidrigkeit spricht zudem der hohe, als feste Entschädigung zu zahlende Betrag von 170.000,00 €. Dass der Verkäufer solchen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sein könnte, hat die Beklagte nicht ansatzweise dargelegt. Der Kläger hat zwar unstreitig in erheblichem Umfang Arbeiten vorgenommen. Er hat aber auch Nutzungen gezogen. Insoweit besteht zumindest die Möglichkeit, dass dieser Festbetrag letztlich wirtschaftlich zu einer Erhöhung des Kaufpreises führt, ohne dass ein Abschöpfen des höheren Kaufpreises für den Kläger über § 285 BGB einfach möglich wäre. Wenn die weitere sog. nachträgliche Entschädigung in § 2 der Entschädigungsvereinbarung berücksichtigt wird, hat sich die Beklagte bereit erklärt, über 55 % des Kaufpreises als weiteren Schadensersatz zu übernehmen. Die Bereitschaft einen solchen Betrag oberhalb des Kaufpreises, der regelmäßig den Marktwert symbolisiert, zu leisten, zeigt, dass in den Erstvertrag „um jeden Preis“ eingebrochen werden sollte.

Auch das geheime Agieren der Beklagten – die Vereinbarung der Verschwiegenheitsvereinbarung mit dem Verkäufer, die verspätete Mitteilung des Kaufvertrags im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vor dem VG Arnsberg, keine Information des Rates – stützt die Sittenwidrigkeit. Insoweit wird ergänzend auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom 23. Februar 2023 Bezug genommen (Anlage A 59).

(c)

Da der Anlass des Gesprächs vom 10. August 2022 für den Verkäufer seine Schulden bei der Beklagten waren, hat sie seine bestehende wirtschaftlich nachteilhafte Lage ausgenutzt. Der Verkäufer wollte nach seiner Aussage vor der Polizei, die sich die Beklagte zu eigen gemacht macht, primär einen Zahlungsaufschub erreichen. Wie bereits dargelegt, hatte die Beklagte den Vollzug des Erstvertrages verhindert. Dadurch musste der Verkäufer weiter die Hauslasten tragen. Wenn in dieser Situation auch seitens der Beklagten der Zweitkauf erörtert wird, ist dies das Ausnutzen einer wirtschaftlich nachteiligen Situation des Verkäufers, der in Anbetracht der Äußerungen des Bürgermeisters der Beklagten in dem Telefonat vom 24. Februar 2022 nach seiner eigenen Aussage mit einer jahrlangen Auseinandersetzung rechnete (vgl. Bl. 2608 d.A.).

(d)

Rechtsirrig meint die Beklagte, allein wegen der Nichteintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers habe der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellen können. Insoweit ignoriert sie die Tatsache, dass sie durch die Nichterteilung des Negativtestats und die Eintragung ihrer Vormerkung zur Sicherung des offensichtlich rechtswidrig ausgeübten Vorkaufsrechts am 19. Mai 2022 den Vollzug des Erstvertrages verhindert hat (§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB). Erst durch den Nachweis des Nichtbestehens des Vorkaufsrechts und die Löschung dieser Vormerkung wäre der Erstvertrag vollziehbar gewesen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten entlastet sie auch nicht, dass die Auflassungserklärung zugunsten des Klägers nicht eingetragen worden ist. Der Vollzug des Erstvertrages oblag dem beurkundenden Notar. Dass der Kläger dafür verantwortlich ist, dass die Auflassung zu seinen Gunsten nicht zeitnah eingetragen worden ist, ist nicht dargetan. Vielmehr hat er stets behauptet, er habe versucht, den Notar dazu zu bewegen, seinen Amtspflichten nachzukommen (im Hinblick auf die Auflassungsvormerkung und das städtische Vorkaufsrecht). Als rund zwei Monate nach der Beurkundung des Erstvertrages vergangen waren, hat der Kläger Kontakt mit dem beurkundenden Notar aufgenommen. Dieser Zeitverzug ist dem Kläger nicht anzulasten. Denn die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bedarf nach den Erfahrungen des Senats als Fachsenat für schuldrechtliches Immobilienrecht häufig eines vergleichbaren Zeitraums. Der Kläger hatte mithin keinen hinreichenden Anlass, im Hinblick auf die noch nicht erfolgte Eintragung seiner Auflassungsvormerkung aktiv zu werden.

(e)

Zugunsten der Beklagten könnte der Ukrainekrieg und die deswegen das Stadtgebiet der Beklagten erreichenden Flüchtlinge nur dann berücksichtigt werden, wenn ausschließlich das streitgegenständliche Gebäude für die Unterbringung der Flüchtlinge geeignet wäre. Dies ist nicht ansatzweise dargetan. Allein die sicher nicht sittenwidrige angestrebte Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks relativiert den sittenwidrigen Einbruch in die fremde Vertragsbeziehung nicht.

(IV)

Entgegen der Ansicht der Beklagten wird ihre Sittenwidrigkeit nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger – dies wird zugunsten der Beklagten unterstellt – auf eine Frage des Verkäufers diesen nicht wahrheitsgemäß über die Verwendungsabsicht des Hauses aufgeklärt hat.

Dies führt nicht dazu, dass der Kläger nur eine formale Rechtsposition hätte, auf die er sich ggfls. gem. § 242 BGB nicht berufen dürfte. Wie die Beklagte selbst einräumt, könnte der Verkäufer bei – unterstellten – Anfechtungsgründen wegen Fristablaufs eine Anfechtung des Erstvertrags nicht mehr erklären.

Auch eine Rücktrittsmöglichkeit gem. § 324 BGB i.V. mit § 241 Abs. 2 BGB steht dem Verkäufer nicht zur Seite. Dabei wird unterstellt, dass § 324 BGB auch auf vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzungen angewendet werden kann, vgl. bejahend OLG Hamm, Urteil vom 19. November 2012 – 2 U 71/12 – BeckRS 2013, 4858; zum Streitstand: Riehm in: beckOGK BGB, Stand 01.08.2023, § 324 Rn. 40 ff.

Denn dem Verkäufer war ein Festhalten an dem Erstvertrag zuzumuten. Insbesondere ergibt sich entgegen der Ansicht der Beklagten aus der sog. Thor-Steinar-Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 11. August 2010 – XII ZR 192/08 –, juris) vorliegend nichts Anderes. Der BGH (a.a.O. Rn. 21 m.w.N.) betont in dieser Entscheidung zunächst, dass es bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht gibt, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Etwas Anderes könne sich aber aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben, insbesondere bei Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden. In dieser Entscheidung ist – unter den vom BGH betonten besonderen Umständen des Falles (a.a.O. Rn. 26 ff.) – eine Aufklärungspflicht bejaht worden.

Solche besonderen Umstände liegen vorliegend nicht vor. Vielmehr ist die Entscheidung des BGH in mietrechtlichem Zusammenhang ergangen. Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, bei dem Mieter und Vermieter über die Mietzeit miteinander verbunden sind. Ein Kaufvertrag ist demgegenüber auf den Austausch von Leistung (Kaufpreis) und Gegenleistung (Kaufgegenstand – hier Eigentumsverschaffung am streitgegenständlichen Grundstück und Übergabe des Grundstücks) – gekennzeichnet. Nach dem Austausch der Leistungen besteht zwischen Käufer und Verkäufer grundsätzlich keine vertragliche Verbindung mehr.

Deswegen hat der BGH (a.a.O., Rn. 28) insbesondere darauf abgestellt, dass das gesamte Objekt – nicht nur die vermieteten Räumlichkeiten – durch den Verkauf von Gegenständen der rechtsradikalen Szene in Mitleidenschaft gezogen werde. Die anderen Mieter könnten ggfls. von ihrem Minderungsrecht Gebrauch machen oder die Mietverträge kündigen. Neue Mieter würden dem Abschluss eines Mietvertrages ggfls. skeptisch gegenüberstehen. Diese erkennbaren negativen Folgen einer Vermietung von Räumlichkeiten zur Veräußerung von Gegenständen der rechtsradikalen Szene sind solche, die sich aus dem Charakter des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis ergeben.

Aus der dauerhaften vertraglichen Verbundenheit des Vermieters und des Mieters ergibt sich primär das Risiko, dass der Vermieter in der öffentlichen Meinung in die Nähe zu rechtsradikalem Gedankengut gestellt wird, was sich deshalb geschäftsschädigend für ihn auszuwirken kann. Vorliegend wohnte der Verkäufer unstreitig nicht vor Ort. Eine Geschäftsschädigung des Verkäufers durch den Verkauf an den Kläger drohte nicht.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kann aus dem Abschluss eines Kaufvertrags nicht automatisch der Schluss gezogen werden, dass der Verkäufer die politischen Einstellungen des Käufers teilt. Dies könnte der Fall sein, wenn etwa besonders günstig ein Grundstück verkauft wird, um eine bestimmte Nutzung zu ermöglichen. Dies behauptet die Beklagte aber selbst nicht.

Insgesamt hat der Nutzungszweck eines Grundstücks bei einem Verkauf nur eine untergeordnete Bedeutung. Wenn diese eine Bedeutung hat, steht es den Parteien frei, Regelungen darüber zu treffen, was vorliegend nicht der Fall war.

Wenn der Verkäufer (und die Beklagte) der Meinung gewesen wären, der Verkäufer hätte zurücktreten können, hätte es ihnen freigestanden, diese Frage durch eine Rücktrittserklärung und einen sich ggfls. anschließenden Prozess zu klären. Hiervon haben sie nach anwaltlicher Beratung aus zutreffenden Gründen Abstand genommen.

Im Übrigen zeigt das Verhalten des Verkäufers, welches er in seiner polizeilichen Vernehmung vom 17. Mai 2024 geschildert hat (Bl. 2607 ff. d.A.), dass für ihn die politische Gesinnung des Klägers und die damit zusammenhängende Nutzung der Immobilie keine ausschlaggebende Rolle spielte. Denn er hat sich zeitlich nach dem o.a. Gespräch mit dem Bürgermeister der Beklagten nicht etwa um die Auflösung des Vertrages bemüht, sondern im Gegenteil das Rechtsverhältnis mit dem Kläger erweitert, indem er einen Mietvertrag mit diesem über die streitgegenständliche Immobilie schloss und dafür die Mühe auf sich nahm, dem Mieter einer Wohnung zu kündigen.

(V)

Zugunsten der Beklagten ist auch nicht entscheidend zu berücksichtigen, dass ihre rechtlichen Berater – dies wird zugunsten der Beklagten unterstellt – sie nicht über die aus § 826 BGB resultierenden Risiken aufgeklärt haben.

Der Senat verkennt nicht, dass die Einholung eines Rechtsrats in gewissem Umfang die Sittenwidrigkeit in Fragen stellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 – IVb ZR 71/84 –, juris Rn. 28). Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Handelnde – also die Beklagte – der redlichen Überzeugung sein durfte, dass sie so agieren durfte.

Den eingereichten anwaltlichen Auskünften und den diesbezüglichen Behauptungen der Beklagten ist aber nicht zu entnehmen, dass die Beklagte auf dieser Grundlage redlicherweise annehmen durfte, dass sie den Zweitvertrag abschließen durfte.

Die Beratung erfolgte nicht im Hinblick auf ein – hier offensichtlich nicht – erlaubtes Handeln, sondern nur im Hinblick auf die Folgen des erkannt rechtswidrigen Agierens der Beklagten. Die Beklagte war über die Schadensersatzpflicht des Verkäufers informiert. Sie hatte auch das Bewusstsein, dass sie ggfls. deliktischen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt war. Im Schreiben ihrer vorherigen Rechtsanwälte vom 30. August 2022 (Bl. 2456 d.A.) wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es auf die Motive zum Abschluss des Kaufvertrages ankommen dürfte. Auf Grundlage der Beratung konnte die Beklagte nicht zum Schluss kommen, dass sie erlaubt agieren würde. Dem anwaltlichen Rechtsrat ist zudem nicht zu entnehmen, dass die übrigen offenbar gewordenen sittenwidrigen Verhaltensweisen der Beklagten (vgl. hierzu oben) zu relativieren wären.

Gleiches gilt für die behauptete Nachfrage des Bürgermeisters der Beklagten bei dem damals bevollmächtigten Rechtsanwalt unmittelbar vor Abschluss des Zweitvertrages. Gefragt wurde nach rechtlichen Hindernissen im Hinblick auf den Abschluss des Zweitvertrages. Eine Auskunft im Hinblick darauf, dass ihr sittenwidriges Verhalten erlaubt sei, ist nicht erfolgt.

Die beurkundende Notarvertreterin hat keinerlei Beratung dahingehend erbracht, das sittenwidrige Vorgehen der Beklagten sei im vorliegenden Fall erlaubt. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der Streichung der Rücktrittsklausel in der Freistellungsvereinbarung.

cc.

Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich auch der Schädigungsvorsatz der Beklagten. Kenntnis (Bewusstsein) der Sittenwidrigkeit gehört nicht zum Tatbestand des § 826 BGB. Vielmehr genügt grundsätzlich, dass der Handelnde – hier die Beklagte – die Tatumstände des Falles gekannt hat, die dem Richter objektiv sein Verhalten als Verstoß gegen die guten Sitten erscheinen lassen, vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 – IV b ZR 71/91 -, juris Rn. 27; vgl. auch Staudinger/Oechsler (2021) § 826 Rn. 67 ff.

Die Beklagte wusste um die Schädigung des Klägers durch den Abschluss des Zweitvertrages. Deswegen hat sie auch eine anwaltliche Beratung im Hinblick auf Schadensersatzansprüche des Klägers in Auftrag gegeben und war bereit, den Zweitvertrag mit dem Verkäufer im Hinblick auf Schadenersatzansprüche des Klägers gegen diesen abzuschließen.

Sie kannte auch die Umstände, die die Sittenwidrigkeit begründen. Dass die Beklagte von ihren rechtlichen Beratern nicht über die Risiken aufgeklärt worden ist, die durch ihr Vorgehen verursacht wurden, und die Folgen des § 826 BGB nach sich ziehen, entlastet sie nach der gesicherten Rechtsprechung des BGH nicht (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 15. Mai 1979 – VI ZR 230/76 – juris Rn. 16; vgl. auch BGH, Beschluss vom 19. September 1983 – II ZR 248/82 – BeckRS 1983, 31071801; BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 – IV b ZR 71/81 – NJW 1986, 1751, 1754). Denn die sittliche Wertung des Einbruchs in das fremde Vertragsverhältnis unter Abschluss einer Freistellungsvereinbarung bei einer allgemein sittenwidrigen Zielrichtung war eindeutig (vgl. oben).

dd.

Als Rechtsfolge kann der Kläger das positive Interesse verlangen, d.h. die Herausgabe der Kaufsache in natura – also Besitz und Eigentum – (vgl. BeckOGK-BGB-Spindler, Stand 01.08.2025, § 826, Rn. 44), allerdings nur Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. Dies umfasst nicht nur die Erklärung der Auflassung, sondern auch die grundbuchrechtliche Bewilligung.

Die Sittenwidrigkeit des Zweitvertrages und der Entschädigungsvereinbarung berührt die Wirksamkeit der Eigentumsübereignung nicht. Denn ein Verstoß gegen § 138 Abs. 1 BGB erfasst das dingliche Geschäft nicht (vgl. MünchKommBGB- Armbrüster, 10. Aufl. 2025, § 138 Rn. 295 ff. m.w.N.).

Ein Mitverschulden des Klägers gem. § 254 BGB ist nicht zu berücksichtigen. Gegenüber der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung tritt ein – hier unterstellt – fahrlässiges Mitverschulden des Klägers regelmäßig völlig zurück, vgl. BGH Versäumnisurteil vom 10. November 2016 – III ZR 235/15 – NJOZ 2017, 1521.

2.

Der Kläger hat auch Anspruch auf die titulierte Mitwirkungspflicht der Beklagten bei der Bestellung von Grundpfandrechten.

Rein vorsorglich weist der Senat auf Folgendes hin: Die Beklagte ist – entsprechend den ursprünglichen vertraglichen Regelungen – aber nur zur Mitwirkung verpflichtet, wenn sichergestellt ist, dass die Grundpfandrechtsgläubigerin das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als sie tatsächlich Zahlungen auf die Kaufpreisschuld des Klägers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen dürfen erst gelten, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.

III.

Auf die Kostenprivilegierung für den Fall der Rücknahme der Berufung (KV 1222 GKG) wird hingewiesen.