Haftung des Zwangsverwalters wegen Mietausfall: Schadensersatz bei Leerstand

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 29. Juni 2023, 5 O 42/23, dahingehend abgeändert, dass den Antragstellern Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf Zahlung von 78.512,01 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit bewilligt wird. Der weitergehende Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird zurückgewiesen.

2. (…)

3. Die weitergehende sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

4. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Die Gebühr wird auf die Hälfte ermäßigt. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Die Antragsteller begehren die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage auf Schadensersatz in Höhe von 287.776,00 EUR gegen den Antragsgegner, der zum Zwangsverwalter der Immobilie der Antragsteller in (…) bestellt worden war. Nach ihrer Auffassung hat der Antragsgegner seine Pflichten als Zwangsverwalter verletzt, indem er die Immobilie während des gesamten Zeitraums der Zwangsverwaltung von 2015 bis 2023 (92 Monate) nicht vermietet hat. Hierdurch seien ihnen mögliche Mieteinnahmen in Höhe von 287.776,00 EUR entgangen.

Das Landgericht hat den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe mit der Begründung zurückgewiesen, dem Zwangsverwalter stehe bei der Ausübung seiner Aufgaben ein wirtschaftlich freies Ermessen zu. Ein Ermessensfehlgebrauch des Antragsgegners sei nicht schlüssig vorgetragen. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsteller.

Im Beschwerdeverfahren sind die Akten der Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren betreffend die vier Wohnungen des Anwesens, auf die sich der Antragsgegner berufen hat, beigezogen worden (…).

Die Einzelrichterin hat das Verfahren gemäß § 568 Satz 2 Nr. 1 ZPO dem Senat übertragen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig und teilweise begründet. Eine – vorliegend fehlende – Abhilfeentscheidung ist keine Voraussetzung für die Durchführung des Beschwerdeverfahrens vor dem Beschwerdegericht (BGH, Beschluss vom 15. Februar 2017 – XII ZB 462/16 -).

Die beabsichtigte Rechtsverfolgung der Antragsteller bietet teilweise hinreichende Aussicht auf Erfolg.

1. Die Antragsteller beabsichtigen, gegen den Antragsgegner einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 287.776,00 EUR wegen einer Pflichtverletzung bei der Zwangsverwaltung ihrer Immobilie (…) geltend zu machen. In Höhe eines Betrages von 78.512,01 EUR hat die beabsichtigte Klage hinreichende Aussicht auf Erfolg. Jedenfalls hängt sie hinsichtlich dieses Betrages von dem Ergebnis einer ernsthaft in Betracht kommenden Beweisaufnahme ab, deren Ergebnis offen ist. In einem solchen Fall kann Prozesskostenhilfe nicht versagt werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 13. Juli 2020 – 1 BvR 631/19 -).

Ein entsprechender Anspruch kann sich aus § 154 ZVG, § 280 Abs. 1 BGB ergeben.

a. In der genannten Immobilie, die im Grundbuch von (…), eingetragen ist, befinden sich vier getrennte Wohnungen, deren Eigentümer im fraglichen Zeitraum die Antragsteller waren.

Bei den Wohnungen handelt es sich um

– eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (Wohnungsgrundbuch Nr. (…) im Aufteilungsplan als Wohnung Nr. 1, von den Antragstellern als Nr. 3 bezeichnet; im Folgenden: Nr. 1),

– eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (…, im Aufteilungsplan und von den Antragsgegnern als Wohnung Nr. 2 bezeichnet; im Folgenden: Nr. 2),

– eine 3-Zimmer-Wohnung im Kellergeschoss (…, im Aufteilungsplan als Wohnung Nr. 3, von den Antragstellern als Nr. 1 bezeichnet; im Folgenden: Nr. 3)

– eine 5-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss (…, im Aufteilungsplan und von den Antragsgegnern als Wohnung Nr. 4 bezeichnet; im Folgenden: Nr. 4).

Hinsichtlich aller Wohnungen hatte die Sparkasse … im Jahr 2014 beim Amtsgericht Karlsruhe Anträge auf Anordnung der Zwangsversteigerung gestellt (Wohnung Nr. 1: …, Wohnung Nr. 2: …, Wohnung Nr. 3: …, Wohnung Nr. 4: …), die jeweils angeordnet wurde.

Nachdem die Antragsteller der in diesen Verfahren bestellten Sachverständigen keinen Zutritt gewährten, beantragte die Sparkasse (…) mit Schreiben vom 28. Mai 2015 beim Amtsgericht Karlsruhe zugleich die Zwangsverwaltung für alle vier Wohnungen (…). Jeweils durch Beschluss vom 1. Juni 2015 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet, den Schuldnern das Recht entzogen, den Grundbesitz zu verwalten und zu benutzen, und der Antragsgegner zum Zwangsverwalter bestellt und ermächtigt, sich den Besitz des Grundbesitzes selbst zu verschaffen (…).

In den Zwangsversteigerungsverfahren wurde jeweils am 31. August 2022 der Zuschlag an dritte Ersteher erteilt (…).

Nach Rechtskraft der Zuschlagsbeschlüsse wurde die Anordnung der Zwangsverwaltung jeweils aufgehoben (…).

b. Auf der Grundlage des bisherigen Sach- und Streitstandes im Prozesskostenhilfeverfahren kommt eine Pflichtverletzung des Beklagten als Zwangsverwalter der genannten Wohnungen in Betracht, da er diese nicht einer Vermietung zugeführt hat.

(1) Die Zwangsverwaltung nach §§ 146ff. ZVG soll den Gläubiger aus den Erträgnissen des Grundstücks befriedigen. Andererseits soll sie den Gläubiger auch vor Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen. Ihr Zweck ist es, durch einen Zwangsverwalter an Stelle des unfähigen oder unwilligen Schuldners aus laufenden Einnahmen zunächst die laufenden Lasten und sodann die Vollstreckungsforderung des Gläubigers zu decken. Durch die Zwangsverwaltung soll das Grundstück nach Möglichkeit in einen guten Zustand gebracht oder darin erhalten werden. Sie soll nachlässige Bewirtschaftung und unnötiges Anwachsen der im Rang vorgehenden Steuern, Abgaben und Zinsen vermeiden und die Wirtschaftlichkeit verbessern. Damit beeinflusst sie zumindest mittelbar den Erlös einer Zwangsversteigerung günstig (vgl. Stöber/Drasdo, ZVG, 23. Aufl., § 146 ZVG Rn. 3). Gemäß § 152 Abs. 1 1. Hs. ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Die Erzielung eines weitestgehenden Nutzens erfolgt regelmäßig durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung. Der Zwangsverwalter muss daher die Immobilie nutzbringend verwerten (Stöber/Drasdo, ZVG, 23. Aufl., § 152 Rn. 27 f.). Dabei soll der Verwalter die Art der Nutzung, die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestanden hat, beibehalten, § 5 Abs. 1 ZwVwV. Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung, § 5 Abs. 2 S. 1 ZwVwV. Hiervon ausgenommen sind die Wohnräume des Schuldners, die ihm gemäß § 149 ZVG unentgeltlich zu belassen sind, § 5 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 ZwVwV. Der Verwalter ist berechtigt, begonnene Bauvorhaben fertig zu stellen, § 5 Abs. 3 ZwVwV.

Der Zwangsverwalter muss die Eigentumssubstanz einer Immobilie jedoch auch im Interesse des Eigentümers erhalten (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 – IX ZR 419/00 -). Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den §§ 150 Abs. 2, 148 Abs. 2 ZVG aus der Verwaltung und dem mittelbaren Besitz der vermieteten Wohnung verdrängt, muss er sich mit der verkehrsüblichen Sorgfalt eines Verwalters fremden Vermögens gegenüber dem Mieter für die unversehrte Erhaltung der Wohnung einsetzen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 – IX ZR 419/00 -). Im Rahmen seiner Aufgabe zur Erhaltung des Grundstücks hat der Zwangsverwalter daher grundsätzlich – gegebenenfalls unter Anforderung eines Kostenvorschusses – auch das verwaltete Objekt instand zu setzen und Baumängel zu beseitigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Juli 2018 – 22 U 254/17 -), unbedenklich wäre auch die Fertigstellung des Objekts, um die Voraussetzungen für eine spätere Vermietung oder Verpachtung zu schaffen (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 – IXa ZB 231/03 -; Stöber/Drasdo, ZVG, 23. Aufl., § 152 Rn. 20).

Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 ZVG ist der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Grund der Haftung des Zwangsverwalters ist dabei der ihm obliegende Pflichtenkreis (BGH, Urteil vom 5. März 2009 – IX ZR 15/08 -).

(2) Diese Pflichten hat der Antragsgegner als Zwangsverwalter nach derzeitigem Sach- und Streitstand gegenüber den Antragstellern verletzt. Denn er hat über den gesamten Zeitraum der Zwangsverwaltung von ca. sieben Jahren von deren Anordnung bis zum Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren keine Bemühungen entfaltet, die Wohnungen zu vermieten. Zwar verweisen der Antragsgegner und das Landgericht zutreffend darauf, dass der Zwangsverwalter die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen ausübt (§ 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV). Auch trifft grundsätzlich den Schuldner als Anspruchsteller die Darlegungslast für eine objektive Pflichtverletzung des Zwangsverwalters in Gestalt einer Fehl- bzw. Nichtausübung seines Ermessensspielraums sowie für den haftungsausfüllenden Kausal- und Zurechnungszusammenhang (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. Juli 2015 – 22 U 52/14 -).

Im vorliegenden Fall bestehen aber konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsgegner sich – entgegen der Ansicht des Landgerichts – nicht im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens bewegte, sondern sich ermessensfehlerhaft verhielt; und zwar nicht nur bei einer Betrachtung ex post, sondern – wie für eine Pflichtverletzung erforderlich – bereits aus der damaligen Sicht. Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand hat der Antragsgegner den oben dargelegten Zweck des Zwangsverwaltungsverfahrens und die Schuldnerinteressen, hier also die Interessen der Antragsteller, nicht hinreichend berücksichtigt. Stattdessen hat er die Frage der Vermietbarkeit der Wohnung nach jetzigem Sach- und Streitstand unzutreffend verneint (dazu (a)) und im Übrigen ein Gläubigerinteresse, das grundsätzlich nicht zu berücksichtigen gewesen wären – nämlich das Interesse der Sparkasse (…) an einem Freihalten der Wohnung zugunsten der Zwangsversteigerung – in die Ermessensausübung einbezogen und diesem zu Unrecht Vorrang eingeräumt (dazu (b)). Der Antragsgegner kann sich auch nicht darauf berufen, dabei auf Weisung des Amtsgerichts gehandelt zu haben (dazu (c)).

(a) Eine Vermietung der Räumlichkeiten war nach derzeitigem Sach- und Streitstand möglich, sie hätte jedenfalls mit vertretbarem Aufwand herbeigeführt werden können.

(aa) Die Verpflichtung zur Nutzung einer Immobilie setzt voraus, dass diese auch möglich ist. Dies kommt nicht in Betracht, wenn diese sich in einem Zustand befindet, der eine Vermietung oder Verpachtung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen ausschließt (Drasdo, NZI, 2016, 937). Dass die Räume sich generell nicht zur Vermietung eigneten oder eine entsprechende Herrichtung jedenfalls außer Verhältnis stehende Kosten verursacht hätte, konnte der Antragsgegner nach derzeitigem Sach- und Streitstand jedoch nicht annehmen.

Die Sachverständige im Zwangsversteigerungsverfahren, Dipl.-Ing. L. …, hat in ihrem Gutachten vom 21. Juli 2015 (…) – wenn auch nur aufgrund der ihr damals allein möglichen Besichtigung von außen – zusammengefasst ausgeführt, der Standort P. sei attraktiv (S. 19), das Wertermittlungsgrundstück eigne sich gut für eine Nutzung als Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen (S. 22), die Vermietbarkeit/Vermarktbarkeit der Wohnflächen sei vermutlich gegeben, nachteilig sei aber die Stellplatzsituation (S. 23), der Garten sei ungepflegt. Erst in ihrer Gutachtenergänzung vom 30. August 2020, also fünf Jahre später, hat sie ausgeführt, das Gebäude weise eine starke Beeinträchtigung durch den langen Leerstand auf, der Zustand sei insgesamt renovierungsbedürftig, eine Vermietbarkeit/Vermarktbarkeit der Wohnflächen sei nach einer durchgeführten Renovierung gegeben (S. 23).

Nach unter Zeugenbeweis gestelltem Vortrag der Antragsteller waren zwei der Wohnungen besenrein und geräumt, die Kellerwohnung hätte weiterhin an Handwerker und Monteure vermietet werden können. Für einen grundsätzlich bewohnbaren Zustand sprechen auch die von den Antragstellern vorgelegten Lichtbilder.

Dass jedenfalls die Wohnung Nr. 4 bis kurz vor der Öffnung durch den Zwangsverwalter tatsächlich bewohnt war, ergibt sich im Übrigen auch aus dem Tätigkeitsbericht des Antragsgegners vom 22. Juni 2020, wonach in der Wohnung noch Lebensmittelreste und zwei exotische Vögel vorgefunden worden seien (…).

Die von dem Antragsgegner geschilderte fehlende Fertigstellung, die behaupteten Schäden oder etwaige Räumungskosten standen einer Vermietung nicht entgegen. Die Kosten hierfür standen auch bei einer überschlägigen Schätzung zum damaligen Zeitpunkt nicht außer Verhältnis zu zu erwartenden Mieteinnahmen, und zwar selbst dann nicht, wenn, worauf sich der Antragsgegner beruft, eine Vermietung wegen des Zwangsversteigerungsverfahrens nur für ein oder 1,5 Jahre in Betracht gekommen wäre:

Nach Vortrag des Antragsgegners war die Rampe zur Eingangstür mit einer Höhe von 80 cm bzw. 30 bis 40 cm nicht ausreichend gesichert. Die Garage war noch nicht fertig gestellt und stand daher offen. Im Erdgeschoss war ein Fenster eingetreten. Den Kostenaufwand für eine Räumung, die Instandsetzung des Gartens und die Einlagerung der Gegenstände hat der Zwangsverwalter im Jahr 2018 auf ca. 4.000,00 EUR bis 6.000,00 EUR veranschlagt (…), außerdem hätten Sanitäreinrichtungen überholt und teilweise in Stand gesetzt werden müssen.

Dem stand ein zu erwartender Überschuss aus der Vermietung gegenüber, den der Antragsgegner nach vorläufiger Bewertung bereits zum damaligen Zeitpunkt überschlägig mit 20.000,00 EUR/Jahr annehmen konnte.

Denn im Juli 2015, also in dem Zeitraum, in dem auch der Antragsgegner erstmals mit der Frage der Vermietung befasst war, war die Sachverständige L. in ihrem Gutachten von einem erzielbaren Rohertrag von 3.129,50 EUR monatlich/37.554,00 EUR jährlich für alle vier Wohnungen ausgegangen (im Einzelnen s. u., c. (3)). Selbst wenn der Antragsgegner vor Einholung des Gutachtens bei einer defensiven Schätzung von einem Mietzins von durchschnittlich lediglich 6,50 EUR/qm ausgegangen wäre, hätte er bei 340 qm Gesamtwohnfläche mit 2.210 EUR monatlich/ca. 26.500,00 EUR jährlich rechnen können.

Die Aufwendungen, die der Antragsgegner im Rahmen der Zwangsverwaltung für das Anwesen tätigte, beliefen sich nach seinen Berichten für die Jahre 2015 bis 2019 insgesamt auf 17.940,69 EUR, für 2020 auf 11.958,69 EUR, für 2021 auf 5.520,83 und für 2022 auf 5.710,67 EUR, d. h., jährlich auf durchschnittlich 5.150,00 EUR. Dass der Antragsgegner einen Betrag dieser Größenordnung aufgrund seiner Berufserfahrung erwarten konnte, ist anzunehmen.

Bereits bei einer überschlägigen Kalkulation musste der Antragsgegner daher bei Zugrundelegung des derzeitigen Sach- und Streitstandes davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen selbst unter Berücksichtigung des Umstandes, dass sich die von der Sachverständigen angenommenen Mieterträge bei einer Zwischenvermietung während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens möglicherweise nicht erzielen lassen würden, die erforderlichen Aufwendungen um ca. 20.000,00 EUR/Jahr übersteigen würden.

Hinzu kommt, dass der Antragsgegner gerade nicht von einer zeitnahen Versteigerung ausgehend konnte. Ein Versteigerungstermin in den im Jahr 2014 begonnenen Verfahren wurde erstmals im Jahr 2022 bestimmt. Von Anfang an traten die Antragsteller dem Verfahren mit diversen Anträgen und Rechtsbehelfen auch unter Einschaltung von Anwälten entgegen. Hinzu kam, dass die Zwangsversteigerungsverfahren auf eigenen Antrag der Gläubigerin zwischen Januar und Juli 2016 und erneut zwischen Oktober 2016 und April 2017 einstweilen eingestellt waren. Der Vortrag des Antragsgegners, mit einer Versteigerung sei bereits Anfang 2016 zu rechnen gewesen, kann daher anhand der beigezogenen Akten nicht nachvollzogen werden.

(bb) Ohne Erfolg beruft sich der Antragsgegner auch jeweils darauf, Geld für solche Maßnahmen habe nicht zur Verfügung gestanden, die Gläubigerin des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens, die Sparkasse (…), habe in Gesprächen ihm gegenüber bekundet, keine Vorschüsse für eine Herbeiführung einer Vermietbarkeit leisten zu wollen. Dies mag unstreitig sein. Der Antragsgegner hätte sich jedoch nicht mit solchen informellen Absprachen begnügen oder einer behaupteten Bitte der Gläubigerin, keinen Vorschuss für die Sanierung anzufordern, nachkommen dürfen, sondern hätte die erforderlichen Vorschüsse über das Amtsgericht anfordern müssen.

Ausweislich der beigezogenen Zwangsverwaltungsakten und der darin enthaltenen Abrechnungen des Antragsgegners hat die Sparkasse (…) während der Dauer der Zwangsverwaltung Vorschüsse in Höhe von insgesamt 41.500,00 EUR für die Unterhaltungskosten, die Zwangsverwaltervergütung und sonstige Kosten bezahlt, und zwar ausnahmslos, jeweils zeitnah nach Anforderung durch das Gericht und ohne jegliche Rückfrage. Es besteht daher keinerlei Grundlage für die Annahme, die Sparkasse (…) hätte im Fall der Anforderung des Gerichts Vorschüsse, die der Herstellung der Vermietbarkeit des Anwesens gedient hätten, nicht bezahlt. Denn in einem solchen Fall hätte die Zwangsverwaltung nach § 161 Abs. 3 ZVG aufgehoben werden können. Dass die Sparkasse (…) dies riskiert hätte, kann nach derzeitigem Sach- und Streitstand nicht angenommen werden.

(b) Zu Unrecht hat der Antragsgegner bei der Abwägung, ob eine Vermietung erfolgen solle, darauf abgestellt, es liege im Interesse aller Beteiligten, die Immobilie zugunsten einer Zwangsversteigerung leer stehen zu lassen, um möglicherweise einen höheren Versteigerungserlös zu erzielen.

Dass dies das maßgebliche Motiv für die Nichtvermietung war, ergibt sich nicht nur aus dem Vortrag des Antragsgegners, sondern bereits aus seinen eigenen Schreiben und denen der Sparkasse (…) als Gläubigerin sowohl des Zwangsversteigerungs- als auch des Zwangsverwaltungsverfahrens an das Amtsgericht Karlsruhe.

Das Tun des Zwangsverwalters hat dem gesetzgeberischen Anliegen Rechnung zu tragen, dass ohne Verwertung des Grundstücks die titulierten Ansprüche des Gläubigers erfüllt werden. Daher kann die Zwangsverwaltung nicht zum (alleinigen) Ziel haben, die Zwangsversteigerung vorzubereiten und dem Gläubiger einen umfassenden Erlös daraus zu sichern. Eine wirtschaftliche und sinnvolle Zwangsverwaltung mag mittelbar den Versteigerungserlös günstig beeinflussen; ihr vorrangiger Zweck kann darin nicht liegen.

Denn dies würde ihrem Charakter als eigenständiger Vollstreckungsart widersprechen (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 – IXa ZB 231/03 -, BGHZ 161, 336, Rn. 9 gegen das Vorhaben des Zwangsverwalters, das beschlagnahmte Gebäude nachhaltig zu verändern und in die zugedachte Nutzung einzugreifen).

Entsprechend trifft den Zwangsverwalter aber auch keine Verpflichtung, durch einen „bewussten Leerstand“ für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objekts im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen (OLG Köln, Beschluss vom 25. Juni 2007 – 2 U 39/07 -). Vielmehr verbietet es die Verpflichtung des Zwangsverwalters, durch Vermietung oder Verpachtung Nutzungen aus dem der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekt zu ziehen, eine solche Nutzung bewusst zu unterlassen. Dies widerspräche dem Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung (Drasdo, NZI 2016, 937 m. w. N.). Etwas anderes ergibt sich auch nicht dann, wenn – wie hier – das Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren parallel und durch dieselbe Gläubigerin betrieben werden. Denn erforderlich ist, dass ‒ wie dargelegt ‒ die Interessen aller Verfahrensbeteiligten – also auch der Antragsteller als Schuldner – in ausreichendem Maße berücksichtigt werden. Denn nicht nur ein hoher Erlös im Rahmen der Zwangsversteigerung, sondern auch Nutzungen im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens können die Verpflichtungen des Schuldners verringern. Umso mehr gilt dies mit zunehmender Dauer der Verfahren. Selbst wenn daher das Zwangsversteigerungs- und das Zwangsverwaltungsverfahren von demselben Gläubiger betrieben werden, darf der Zwangsverwalter im Interesse aller Verfahrensbeteiligten von einer Nutzung der Immobilie durch Vermietung nicht absehen. Die durch die Vermietung oder Verpachtung entstehenden Auswirkungen auf das Zwangsversteigerungsverfahren dürfen und müssen ihn nicht interessieren (Drasdo, NZI 2016, 937/939; Stöber/Drasdo, ZVG, 23. Aufl., § 152 Rn. 44). Beide Verfahren müssen daher weder einen parallelen Verlauf nehmen noch von gleichen oder ähnlichen Interessen getragen sein (Drasdo, NZI 2016, 937/939). Entgegen dieser Pflichten trägt der Antragsgegner im vorliegenden Fall jedoch selbst vor, eine Vermietung sei im angenommenen Interesse beider Seiten nicht erfolgt, da an Zwangsversteigerungen verstärkt auch Selbstnutzer teilnähmen. Eine Vermietung solcher „in 1a-Lage gelegenen Wohnungen sei im Rahmen eines Zwangsverwaltungsverfahrens“ nach der Erfahrung „nicht an adäquate Mieter möglich“, der „vordringlichste Grund“ für die Nichtvermietung bestehe in der Zwangsversteigerung. Es handele sich um Wohnraum „in einer exklusiven Lage in P.“, Interessenten für die Versteigerung seien daher solche, die die Wohnung für eigene Wohnzwecke ersteigern wollten. Auch die Sparkasse (…) wies gegenüber dem Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – z. B. mit Schreiben vom 16. August 2016 den Vorwurf pflichtwidriger Verwaltung durch den Antragsgegner mit der Begründung zurück, es sei anzumerken, „dass seine Bemühungen in erster Linie auf die Erhaltung der von Anfang an leerstehenden Wohnungen gerichtet sind, um eine erfolgreiche Verwertung im Zwangsversteigerungsverfahren zu ermöglichen.“.

Ob eine Ausnahme von diesen Grundsätzen dann geboten wäre, wenn ein Zwangsversteigerungstermin bereits unmittelbar bevorstanden hätte, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn dies war, wie oben unter (a) (aa) ausgeführt, gerade nicht der Fall. Im Übrigen hätte auch die Aussicht auf eine mittelfristige Versteigerung einer Vermietung nicht entgegen gestanden. Denn der Antragsgegner wäre gemäß § 6 Abs. 2 ZwVwV ohnehin verpflichtet gewesen, in Miet- oder Pachtverträgen zu vereinbaren, dass Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung ausgeschlossen sind. Zudem tragen die Antragsteller unbestritten vor, die Wohnung im Kellergeschoss sei zur Vermietung an Monteure verwendet worden. Dass eine etwaige Zwangsversteigerung einer solchen – bereits zuvor bestehenden – vorübergehenden Nutzung entgegen gestanden hätte, ist nicht ersichtlich.

Der Antragsgegner konnte im Übrigen auch nicht annehmen, dass der Leerstand im Interesse der Antragsteller stand. Das Gegenteil ergab sich z. B. aus deren E-Mails und Schreiben vom 19. Juni 2015, 27. Juli 2016, 25. Februar 2018 und 19. Juli 2020, in denen sie teils die Überlassung an sich, teils die Vermietung forderten. Ein Widerspruch ist in diesen Forderungen ebenfalls nicht zu sehen, der Antrag auf Überlassung bezog sich primär auf die Dachgeschosswohnung, nicht auf die weiteren drei Wohnungen.

(c) Ohne Erfolg beruft sich der Antragsgegner schließlich auch darauf, das Amtsgericht habe ihn nicht aufgefordert, eine Vermietungstätigkeit zu entfalten.

Der Verwalter ist für die Einhaltung der verwalterspezifischen Pflichten gegenüber den jeweiligen Beteiligten eigenständig verantwortlich. Allenfalls entgegenstehende Weisungen des Vollstreckungsgerichts könnten Auswirkungen auf die Verwalterhaftung haben (BGH, Urteil vom 5. März 2009 – IX ZR 15/08 -). Weder behauptet der Antragsgegner derartige Weisungen noch lassen sich solche den beigezogenen Akten des Amtsgerichts entnehmen. Vielmehr hat das Amtsgericht den Antragsgegner am 21. Mai 2020 angeschrieben, dass sich nach dessen Inbesitznahmebericht vom 11. Juni 2015 in der Akte lediglich Vorschussanforderungen und vereinzelte Stellungnahmen zu Beschwerden seitens der Schuldner befänden, es werde daher um Nachholung der regulären Jahresberichte gebeten. Nachdem sich die Antragsteller mit Schreiben vom 19. Juli 2020 über die fehlende Vermietung beschwerten und der Antragsgegner hierzu mit Schreiben vom 30. Juli 2020 Stellung genommen hat, hat das Amtsgericht in einem Schreiben an die Antragsteller lediglich erklärt, es schließe sich den Inhalten dieser Stellungnahme an. Eine Nichtvermietung könne mehrere sachliche/rechtliche Gründe und schlussendlich wirtschaftliche Vorteile haben. Darin liegt jedoch erkennbar keine – der Pflichtwidrigkeit entgegenstehende – Weisung des Amtsgerichts an den Antragsgegner, von einer Vermietung abzusehen.

c. Aufgrund der möglichen Pflichtverletzung des Antragsgegners, die im Falle ihres Vorliegens auch schuldhaft wäre, kommt ein Schaden in Höhe von 78.512,01 EUR in Betracht.

(1) Die Höhe des Schadens orientiert sich an dem Ausfall der anspruchsberechtigten Personen im Vergleich zu dem Umstand einer ordnungsgemäßen Vermietung oder Verpachtung des Vollstreckungsobjekts. Als Schaden kommt daher alles in Betracht, was durch die nicht erzielten Einnahmen aus der Masse hätte ausgeglichen werden können (Drasdo, NZI 2016, 937/940).

Die Antragsteller leiten aus den Gutachten der Zwangsversteigerungsverfahrens einen entgangenen Rohertrag für alle vier Wohnungen von 3.128,00 EUR/Monat ab und beabsichtigen, einen solchen für die Dauer von 92 Monaten (Juli 2015 bis einschließlich Februar 2023) geltend zu machen, insgesamt also 287.776,00 EUR.

(2) Bereits in zeitlicher Hinsicht hat dieser Anspruch jedoch überwiegend keine Aussicht auf Erfolg.

(a) Hinsichtlich nicht erzielter Mieten bis zum Schluss des Jahres 2019 hat der Antragsgegner zu Recht die Einrede der Verjährung erhoben (s. u., e.).

(b) Im Übrigen kommt ein Anspruch nur für die Zeit bis einschließlich August 2022 in Betracht.

Zwar endet die Zwangsverwaltung (erst) mit dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss; dies gilt auch für den Fall der Erteilung des Zuschlages in der Zwangsversteigerung (§ 12 Abs. 1 ZwVwV).

Ab dem Zuschlag tritt jedoch der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwirbt (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 – IX ZR 156/06 -). Ab diesem Zeitpunkt sind die Pflichten gegenüber dem Ersteher, nicht gegenüber dem Schuldner zu erfüllen (vgl. BGH a. a. O., Rn. 11).

Auf den Zeitpunkt der erst später eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 – IX ZR 156/06 -).

In allen vier Zwangsversteigerungsverfahren ist den Erstehern der Zuschlag durch Beschluss vom 31. August 2022 erteilt worden (z. B. …, AS 1151).

(3) Innerhalb dieses Zeitraums (Januar 2020 bis August 2022) besteht jedoch unter Zugrundelegung der Sachverständigengutachten im Zwangsversteigerungsverfahren eine hinreichende Erfolgsaussicht für die Geltendmachung eines Schadens bis zu 78.512,01 EUR.

(a) Die Sachverständige hat in ihren Bewertungsgutachten den marktüblich erzielbaren Rohertrag pro Monat zum 31. Dezember 2020 für Wohnung Nr. 1 (kleinere Wohnung EG) mit 307,50 EUR (…), für Wohnung Nr. 2 (größere Wohnung EG) mit 803,00 EUR, für Wohnung Nr. 3 (KG) mit 690,50 EUR und für Wohnung Nr. 4 mit 1.328,50 EUR angegeben, d. h., für alle vier Wohnungen monatlich mit 3.129,50 EUR. Hieraus ergäbe sich für 32 Monate (Januar 2020 bis einschließlich August 2022) ein erzielbarer Rohertrag von 100.144,00 EUR.

(b) Hiervon in Abzug zu bringen sind allerdings die Aufwendungen für die Bewirtschaftung ebenso wie die Kosten der Zwangsverwaltung (§ 155 ZVG), weil die Mieteinnahmen in dieser Höhe nicht der späteren Teilungsmasse zur Verfügung gestanden hätten.

Nach den Abrechnungen des Antragsgegners im Zwangsverwaltungsverfahren beliefen sich die Ausgaben für das gesamte Anwesen für das Jahr 2020 auf 11.958,69 EUR (…), für das Jahr 2021 auf 5.520,83 EUR (…) und für das Jahr 2022 bis einschließlich August auf 4.152,47 EUR (…).

(c) Danach hätte aus der Vermietung im fraglichen Zeitraum ein Überschuss von 78.512,01 EUR erzielt werden können.

Weitere Kosten für die Räumung oder Herrichtung der Räume sind für den hier relevanten Zeitraum nicht in Abzug zu bringen, da davon auszugehen ist, dass diese bereits zu einem früheren Zeitpunkt angefallen wären und dann durch die bereits damals erzielbaren Mieteinnahmen hätten ausgeglichen werden können.

d. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners sind die Antragsteller nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand auch aktivlegitimiert, auch wenn etwaige Mieteinkünfte in die Teilungsmasse geflossen wären und dort möglicherweise weitere Zinsverbindlichkeiten abgedeckt hätten.

Im vorliegenden Fall wurde kein Teilungsplan erstellt, da keine Einnahmen erzielt wurden (…). Im Fall erzielter Einkünfte wären aus diesen jedoch weitere Verbindlichkeiten der Antragsteller getilgt worden, so dass diesen auch dann ein Schaden entstanden wäre, wenn die Zahlungen nicht ihnen selbst zugeflossen wären.

e. Mit Erfolg erhebt der Beklagte hinsichtlich der entgangenen Mieteinnahmen bis Schluss des Jahres 2019 die Einrede der Verjährung.

Gegen den Zwangsverwalter gerichtete Forderungen verjähren nach den allgemeinen Regelungen der §§ 194ff. BGB in drei Jahren (Stöber/Drasdo, Zwangsversteigerungsgesetz, 23. Aufl., § 154 ZVG, Rn. 44). Soweit in der Literatur darauf abgestellt wird, die Verjährungsfrist beginne in der Regel mit dem Ende des Zwangsverwaltungsverfahrens (Stöber/Drasdo, Zwangsversteigerungsgesetz, 23. Aufl., § 154 Rn. 44), kann es sich hierbei nur um den spätesten Zeitpunkt des Verjährungsbeginns handeln, während von einem früheren Verjährungsbeginn auszugehen ist, wenn der Anspruch früher entstanden ist (so auch OLG Brandenburg, Urteil vom 8. Dezember 2009 – 11 U 9/09 -). Hierfür spricht insbesondere der Vergleich mit § 62 InsO, wonach sich die Verjährung von Schadensersatzansprüchen, die aus einer Pflichtverletzung des Insolvenzverwalters entstanden sind, nach den Regelungen über die regelmäßige Verjährung richten (§ 62 Satz 1 InsO), wobei der Anspruch spätestens in drei Jahren von der Aufhebung oder der Rechtskraft der Einstellung des Insolvenzverfahrens an verjährt (§ 62 Satz 2 InsO). § 62 Satz 2 InsO ist insofern eine den Insolvenzverwalter privilegierende Spezialregelung gegenüber § 199 Abs. 3 BGB, um ihn davor zu bewahren, sich noch nach vielen Jahren mit Ersatzansprüchen Dritter auseinandersetzen zu müssen (BT-Drs. 15/3653, 15 (zu Nummer 2); Römermann/Rein, Insolvenzordnung, 49. EL Januar 2024, § 62 Rn. 7). Die entsprechende Regelung in § 51b BRAO a. F. ist ab dem 15. Dezember 2004 entfallen.

Auf die Frage, ob die Höchstfrist des § 62 Satz 2 InsO auf die Haftung des Zwangsverwalters anzuwenden ist, kann im vorliegenden Fall offen bleiben, weil die Antragsteller den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vor Ablauf dieser Frist gestellt haben.

Im vorliegenden Fall sind die Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Vermietung jeweils in dem Jahr entstanden, in dem die Vermietung unterblieben ist. Dass die Immobilie nicht vermietet war, war den Antragstellern auch bekannt. Etwaige Schadensersatzansprüche aufgrund einer Nichtvermietung der Immobilie in dem Zeitraum von der Anordnung der Zwangsverwaltung am 1. Juni 2015 bis zum Schluss des Jahres 2019 waren daher verjährt, als die Antragsteller am 16. Februar 2023 den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe gestellt haben.

2. (…)

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 127 Abs. 4 ZPO, KV Nr. 1812 Anl. 1 GKG.