Contact for English speaking clientsAG München – Az.: 414 C 20942/18 – Urteil vom 08.08.2019
Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Schadens aus dem Brandereignis vom 24. April 2018 im Anwesen …, aus dem Anbohren des Fensterrahmens im Schlafzimmer der Wohnung im 1. OG Mitte des vorgenannten Anwesens sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten betreffend die Beratung der Klägerin bzgl. der Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien sowie der Geltendmachung von Schadenersatz gegenüber der Beklagten aus vorgenanntem Brandereignis ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
Tatbestand
Die Klägerin macht als ehemalige Vermieterin der Beklagten einen Anspruch auf Schadenersatz für Sanierungskosten und eine Einbauküche nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB, 241 Abs. 2, 540 Abs. 2, 398 BGB nach einem von einem Dritten verursachten Brandereignis sowie Schadenersatz nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen eines angebohrten Fensterrahmens aus abgetretenem Recht geltend.
Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 22. Februar 2011 (Anlage K 1) im 1. OG Mitte eine gem. Anlage K 16 möblierte Zweizimmerwohnung ab 1.4.2011 im Anwesen … von der Klägerin an. Im Übergabeprotokoll vom 30.03.2011 (Anlage K 10) sind keine Mängel der Mietsache aufgeführt. Erbbauberechtigte des vorgenannten Anwesens ist die …, vertreten durch die … (Anlage K 24). Diese hat an die Klägerin mit Vertrag vom 26.9.2018 (Anlage K 9) sämtliche Ansprüche betreffen des Brandschadensereignisses vom 24.04.2018 an die Klägerin als Vermieterin abgetreten. Für vorgenanntes Wohngebäude bestand am 24.04.2018 eine Wohngebäudeversicherung bei der … mit den Versicherungsbedingungen „VGB 2000 plus 2“ mit dem Zusatz „Hausverwalter Standard“ (Anlagen K 11, K 12 und K 26) mit der Absicherung bei Feuer/Brand. Nachdem Brandereignis vom … nahm die Klägerin einen erhöhten Versicherungsschutzes gemäß den „VGB 2008 Hausverwalter optimal“ vor (Anlagen K 12 und K 25). Eine Hausratsversicherung hatten weder die Klägerin noch die Beklagte für die Wohnung der Beklagten. Die Beklagte zahlte über die Betriebskosten anteilig die Versicherungsprämie für vorgenannte Versicherung (Ziff. 13 der Anlage 1 zum Mietvertrag, Anlage K 1). § 8 Ziff. 7 des Mietvertrags enthält folgende Klausel:
Für Beschädigung der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandene Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhut oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zu rechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Die Miete obliegt zur dann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.
Die Möblierung der Wohnung umfasste insbesondere eine einfache nicht gesondert angefertigte Einbauküche Baujahr 2005. Die Beklagte leistete einen Miet-Sicherheit in Höhe von 1.620,- €, die sie mit Schreiben Anlage K 8 zurückforderte.
Ohne Zustimmung der Klägerin nahm die Beklagte einen … als ihren Lebensgefährten in die Wohnung auf und gab ihm einen Wohnungsschlüssel.
Wenige Tage vor dem 24.04.2018 beendete die Beklagte ihr Verhältnis zu ihrem Lebensgefährten und forderte ihn auf, in naher Zukunft aus der Wohnung auszuziehen, wobei sie ihm keine konkrete Frist setzte. Am Abend des 24.04.2018 nahm der ehemalige Lebensgefährte der Beklagten Kleidungsstücke der Beklagten aus dem Schlafzimmer, bildete einen Haufen und setzte diesen mit Feuerzeugbenzin in Brand. Dadurch wurde die Mietwohnung der Beklagten sowie mehrere andere Wohnungen im Gebäude samt Inhalt (insbesondere die Einbauküche in der Mietwohnung der Beklagten sowie deren Hausrat) erheblich beschädigt, so dass ein Schaden von rund 250.000 € entstand. Es wurde gem. Anlage K 23 ein Brandschadensgutachten insbesondere zum Schadenshergang und zur Schadenhöhe erstattet. Für sein Verhalten erhielt der ehemalige Lebensgefährte der Beklagten im Verfahren … durch Urteil des Landgerichts München I v. 08.02.2019 eine Freiheitsstrafe von 5 Jahren, die rechtskräftig ist. In vorgenanntem Strafverfahren wurde keine Beeinträchtigung der Schuldfähigkeit des Angeklagten festgestellt.
Mit Schreiben vom 2. Mai 2018 (Anlage K 2) kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten das vorgenannte Mietverhältnis. Wegen Unbewohnbarkeit die Miete stellte die Beklagte die Zahlung der Mieten ein. Am 11. Mai 2018 wurde die Wohnung von der Beklagten an die Klägerin zurückgegeben. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 (Anlage K 7) machte die Klägerin u.a. die Bezahlung von Sanierungsaufwendungen in Höhe von 11.362,24 € gemäß Schlussrechnung der Firma … vom 8.8.2018 (Anlage K 4 und K 17-22), anteilige Kosten in Höhe von 35% aus 3.350 €, also 1172,50 €, für die Ersatzbeschaffung einer Einbauküche gemäß Rechnung Anlage K 5 sowie weitere 500,- € für die Beschädigung eines Fensterrahmens im Schlafzimmer gegenüber der Beklagten geltend, was diese durch ihren Bevollmächtigten mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 (Anlage K 8) ablehnte. Die … lehnte die Erstattung der Rechnung Anlage K 4 ab (Anlage K 15). Für den Zeitraum, 25. April 2018 – 22. September 2018 zahlte die Wohngebäudeversicherung allerdings den Mietausfall betreffend die Wohnung der Beklagten in Höhe von 2.762,66 €.
Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor:
Für das vorsätzliche Verhalten des … müsse die Beklagte gem. § 540 Abs. 2 BGB eintreten. Die Aufwendungen aus der Rechnung er … seien nötig, ortsüblich und angemessen gewesen, um durch die Ozonbehandlung die Wohnungen im 2. OG Mitte, 2. OG rechts und 3 OG Mitte zum 03.06. 04.06. und 08.07.2018 im Hinblick auf die Verrußung, die Rauchgase und den Brandgeruch wieder bezugsfertig zu machen. Für die beim Brand zerstörte und vermieterseits gestellte Einbauküche seien € 3.350,- (Anlage K 5) angemessene Ersatzaufwendungen angefallen, wofür angesichts eines altersbedingten Abzugs neu für alt 35 %, mithin € 1.172,50 von der Beklagten zu erstatten seien. Für den Zeitraum 25.04. bis 22.09.2019 sei Mietausfall für Kaltmiete betreffend die Wohnung der Beklagten angefallen, den die Versicherung erst nach der klägerischen Zahlungsaufforderung v. 11.10.2018 (Anlage K 7) erstattet habe. Wegen des Übergabeprotokolls Anlage K 10 habe die Beklagte die Löcher im Fensterrahmen des Schlafzimmers zu vertreten. Die übrigen streitgegenständlichen Forderungen seien nicht im Versicherungsumfang der Wohngebäudeversicherung im Zeitraum des Brandereignisses abgedeckt.
Die Klägerin beantragte nach Teilrücknahme in Höhe von € 1.905,32 zuletzt wie im Termin vom 29. Mai 2019:
I Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 13.034,74 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
II Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche weiteren Schäden anlässlich des Brandereignisses betreffend des Mietobjektes in … zu bezahlen.
III Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.171,67 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Der Beklagte beantragte Klageabweisung, erhob Stufenwiderklage und beantragte im Übrigen wie im Termin v. 22.05.2019 gem. Ziffer 1 der Stufenwiderklage:
1. Die Klägerin wird verurteilt, der Beklagten Einsicht in sämtliche dem Wohngebäudeversicherer oder Dritten im Hinblick auf den Brandschaden vom 24.04.2018 gestellten Rechnungen sowie in eine geordnete Aufstellung sämtlicher im Hinblick auf den Brandschaden vom Wohngebäudeversicherer oder Dritten erhaltenen Zahlungen Einsicht zu gewähren und dabei die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, … oder eines Vertreters, und die Ablichtung der Originalunterlagen zu gestatten.
Im Übrigen wird Ziffer 1 der Stufenwiderklage für erledigt erklärt, soweit Einsichtnahme beantragt wurde „in sämtliche Originalbelege einschließlich des Original-Wohngebäudeversicherungsscheins aller mit dem Wohngebäudeversicherer vereinbarten Versicherungsbedingungen und getroffenen Zusatzvereinbarungen für das Anwesen …
Die Widerbeklagte hat dieser Teilhauptsacherledigungserklärung der Widerklägerin zugestimmt.
Sie hat im Wesentlichen vorgetragen:
Die Aktivlegitimation der Klägerin sei nicht nachgewiesen. Für das vorsätzliche Verhalten ihres Ex-Lebensgefährten, der sich in einer psychischen Ausnahmesituation befunden habe, müsse sie nicht eintreten, es habe keine Anzeichen für kriminelle Neigungen bestanden. Es liege in den Verhalten des Ex-Lebensgefährten nur ein Handeln bei Gelegenheit, nicht bei Gebrauch der Mietsache vor, er sei nicht ihr Erfüllungsgehilfe. Die Klägerin müsse sich bei der Wohngebäudeversicherung schadlos halten. Da die Beklagte über die Nebenkosten auch die Wohngebäudeversicherungsprämie bezahlte, müssen die Klägerin diese in Anspruch nehmen und habe treuwidrig den Eigenschaden der Beklagten (Inventar, Kleidung, persönliche Gegenstände) nicht geltend gemacht. Für die Beseitigung der Rußspuren seien die geltend gemachten Aufwendungen nicht nötig gewesen und im Übrigen von der Versicherung zu erstatten. Mit der Schadenmeldung gelte auch § 86 VVG. Da die Lebensdauer Einbauküche abgelaufen gewesen sei, sei der Klägerin kein Schaden entstanden, jedenfalls habe Versicherungsschutz über die Wohngebäudeversicherung bestanden. Für die klägerische Kündigung des Mietverhältnisses habe kein Grund bestanden, jedenfalls werde eine Bezahlung durch die Klägerin bestritten. Der Fensterrahmen des Schlafzimmers sei bei Übergabe der Wohnung an die Beklagte nicht unbeschädigt gewesen.
Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf das schriftliche Parteivorbringen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 13.03. und 22.05.2019 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und mehrfach eine gütliche Einigung vorgeschlagen. Eine solche wollte die Beklagte nicht.
Entscheidungsgründe
1) Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 29 a Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 1 GVG.
2) Zum geltend gemachten Anspruch auf Erstattung von Sanierungskosten gem. Anlage K 4 in Höhe von € 11.362,24 sowie zum Antrag auf Ersatz des Schadens an der Einbauküche (EBK) in Höhe von € 1.172,50 dem Grund nach:
a) Aufgrund des Mietvertrags (Anlage K 1) war die Beklagte i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf das Interesse der Klägerin am Erhalt der Mietsache verpflichtet und muss nach § 280 Abs 1 BGB für Pflichtverletzungen Schadenersatz leisten.
b) Für das strafbare Verhalten des … muss die Beklagte aufgrund von § 8.7 des Mietvertrags und § 540 Abs. 2 BGB eintreten.
aa) … war am 24.04.2018 Dritter i. S. v. § 8 Nr. 7 des Mietvertrags sowie im Sinne von § 540 Abs. 2 BGB. Nach heute herrschender Meinung ist es gleichgültig, ob dem Dritten ein selbständiges Besitzrecht an der Sache eingerahmt wird (Untermiete) oder ob der Dritte lediglich zur Mitbenutzung der Mietsache berechtigt sein soll (Aufnahme eines Lebensgefährten), Schmidt Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, RdNr. 2 zu § 540 BGB. Die Aufnahme eines Lebensgefährten gehört nicht zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache, er ist Dritter (a.a.O, RdNr. 31 Emmerich in beck-online Großkommentar, Rn 22 zu § 540 BGB). Zum Zeitpunkt des Führens der Lebensgemeinschaft war der Brandstifter daher auf jeden Fall Dritter. Dies änderte sich aber auch nicht dadurch, dass wenige Tage vor dem 24. April 2018 die Beklagte ihre Beziehung zum Täter beendet hatte. Er ist dadurch nicht automatisch zum Besucher geworden. Denn die Beklagte hat ihn weiterhin in der Wohnung wohnen lassen und nur angegeben, er solle sich demnächst eine andere Wohnung suchen. Das unterscheidet den … von einem Besucher. Denn ein solcher hat ein kurzes vorübergehendes Zeitfenster für seinen Aufenthalt in der Wohnung. Besucher wäre … z. B., wenn er nach seinem Auszug aus der Wohnung die Beklagte wieder aufgesucht hätte.
bb) Für solche Dritte sieht der Mietvertrag in § 8 Nr. 7 wie auch § 540 Abs. 2 BGB vor, dass der Mieter für schuldhaftes Handeln des Dritten auch ohne eigenes Verschulden einzustehen hat. Der Vermieter soll den schuldlosen Mieter in Anspruch nehmen dürfen, wie wenn der Dritte selber Mieter wäre und der Dritte dem Vermieter haften würde (Schmidt Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, S. Mittelstein in Fn. 189 zu Rn 78 bei § 540 BGB). Die Haftung ist beschränkt auf das Verhalten des Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache. Hierunter fällt allerdings alles, was der Dritte innerhalb der Mietsache tut. Hierzu gehören fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigungen sowie unerlaubte Handlungen jeder Art (a.a.O, Rn 78 zu § 540 BGB Emmerich in beck-online Großkommentar, Rn 62 und 63 zu § 540 BGB Wiederhold in BeckOK, BGB, 49. Edition 01.022019, rn 23 zu § 540 BGB). … hat zum Tatzeitpunkt in der Wohnung gewohnt. Allein das ist schon ein Gebrauch der Mietsache, und dort ist auch die Brandstiftung geschehen. Auf die von der Beklagten aufgeworfene Frage eines Exzesses ihres ehemaligen Lebensgefährten, oder ob ein Handeln nur bei Gelegenheit vorliegt, kommt es dabei nicht an.
cc) Es kommt daher nicht darauf an, dass nach zutreffender Ansicht die Beklagte auch für … als ihren Besucher verschuldensunabhängig haften müsste (Schmidt Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, Rn 37 zu § 540 BGB; Schulze, BGB, 10. Auflage 2019, Rn 11 zu § 278 BGB). Zu Recht führt Häublein in MüKo BGB, 7. Auflage 2016, Rn 63 zu § 573 BGB aus, dass der Mieter auch für Dritte, denen er Zugriff auf die Sache ermöglicht, haftet. Dabei geht es nicht so sehr um die Frage, ob diese Personen „Gehilfen“ des Mieters sind, etwa in Bezug auf Obhutspflichten. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Dritten die ihm qua Vertrag zugewiesene Ausübungsbefugnis überlässt. Ob dies mit Zustimmung des Vermieters erfolgt, ist belanglos; denn wenn sich der Mieter das Verhalten eines Untermieters schon bei der – regelmäßig erlaubnispflichtigen – Untermiete zurechnen lassen muss (§ 540 Abs. 2), kann nichts anderes für Personen gelten, auf deren Aufenthalt in den Räumen der Vermieter keinen Einfluss hat, wohl aber der Mieter. Das Verletzungsverhalten von Lebensgefährten oder sonstigen zum Hausstand gehörenden Personen, aber auch von Besuchern und Gästen, steht dem des Mieters daher grundsätzlich gleich. Der abweichenden Ansicht von Geib in Beck-online OGK, Rn 27 zu § 573 BGB und Spielbauer in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Auflage 2018, Rn 66 zu § 540 BGB ist aus vorgenannten Gründen nicht zu folgen. Sie würde zu einer nicht gerechtfertigten Schutzlücke für den Vermieter führen. Denn der Mieter hat es in der Hand, wen er in die Wohnung lässt und den Mietgebrauch gewährt, als Lebensgefährten oder Besucher. Diese Risikoerhöhung für die Mietsache muss der Mieter tragen.
dd) Der ehemalige Lebensgefährte der Beklagten hat schuldhaft i. S. von § 276 BGB einen Brand verursacht und ist deshalb strafrechtlich und voll schuldfähig verurteilt worden. Das Gericht hat das Strafurteil beigezogen und durch auszugsweises Verlesen im Termin 22.05.2019 in den Prozess eingeführt. Anhaltspunkte für fehlendes Verschulden des … ergaben sich daraus nicht. Auf die Frage, ob er sich jetzt noch an die Tat erinnert, kommt es nicht an.
c) Es liegt daher ein Fall von §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB vor, für den die Beklagte nach Vorgenanntem auch ohne eigenes Verschulden eintreten muss. Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters (oder Dritten, für die er einstehen muss) entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17).
d) Auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13 (RdNr. 30 der Entscheidungsgründe) war die Klägerin nicht verpflichtet, die Wohngebäudeversicherung für die beiden streitgegenständlichen Ansprüche betreffend die Sanierungskosten sowie die Einbauküche in Anspruch zu nehmen mit der Folge, dass sich die Klägerin den Einwand „dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est“ entgegenhalten lassen müsste. Es ist nämlich schon nicht ersichtlich, dass aufgrund der zum Zeitpunkt 24.04.2018 geltenden Versicherungsbedingungen eine Erstattung der beiden Rechnungen Anlagen K 4 und K 5 vom Versicherungsumfang bei einem Brand nach Teil A § 4 und 5 der VGB 2000 erfasst sind. Erst nach dem Ereignis vom 24.04.2018 wurde einen Versicherungsvertrag geschlossen, der solche Schäden ev. mitabdeckt. Es liegt daher bzgl. der Rechnungen K 4 und K 5 schon kein erstattungsfähiger Schaden bzw. Aufwand betreffend die Wohngebäudeversicherung vor:
aa) Einbauküchen sind a priori gem. I Teil A § 1 Nr. 2 a der VGB 2000 nur versichert, wenn es sich um nicht serienmäßig produzierte handelt. Das ist hier unstreitig nicht der Fall gewesen.
bb) Es ist auch nicht ersichtlich, dass Kosten für die Entrußung, die Beseitigung der Kontamination mit Rauchgasen und Brandgeruch nach Teil A § 2 Nr. 1 der VGB 2000 versichert sind. Die Ausführungen der Beklagten zum Versicherungsumfang wären nur zu prüfen, als es den Versicherungsumfang nach dem Brandereignis betrifft (Anlage K 12 – „Anlage 399 Rahmenvertrag … „). Darauf kommt es im vorliegenden Fall aber nicht an.
Es kommt auch nicht mehr darauf an, ob unabhängig von der Frage der erstattungsfähigen Kosten und eines etwaigen Regressverzichts aufgrund ergänzender Auslegung des Versicherungsvertrags bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters (bzw. seines Repräsentanten – dazu BGH 13.09.2006 – IV ZR 378/02 -) und Zahlung der Kosten für die Wohngebäudeversicherung durch den Mieter (BGH 19.11.2014 – VIII ZR 191/13, Rn 28) eine weitere zusätzliche Voraussetzung der vorgenannten BGH Entscheidung vorliegt, nämlich ob ausnahmsweise ein besonderes Interesse der Klägerin auf Schadensausgleich durch den Vermieter vorliegt (was bei einer Vorsatztat eines Dritten, die sich mietrechtlich der Mieter im Verhältnis zum Vermieter zurechnen muss, durchaus bejaht werden kann).
e) Der Klägerin fehlt auch nicht die Aktivlegitimation aufgrund § 86 Abs. 1 VVG. Diese Legalzession würde nur greifen, wenn die Wohngebäudeversicherung die Rechnungen Anlagen K 4 und K 5 tatsächlich erstattet hätte. Nach Anlage K 15 hat die Versicherung aber insoweit keine Erstattung geleistet und will dies gem. den mit Schriftsatz v. 29.05.2019 eingereichten Anlagen auch nach wie vor nicht. § 86 Abs. 1 VVG hindert daher in concreto die Klägerin nicht, einen Schaden gegen über der Beklagten geltend zu machen.
f) Hat der Geschädigte den Schaden noch nicht bezahlt, besteht ein Freistellungsanspruch, der sich ggf. in einen Zahlungsanspruch umwandelt, wenn der Schädiger jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert und der Geschädigte Geldersatz fordert (BGH 13.01.2004 – XI ZR 355/02), oder wenn ein Befreiungsanspruch an den Gläubiger der eingegangenen Verbindlichkeit abgetreten (§ 398 BGB) wird (BGH, Urt. v. 11.3.2016 – V ZR 102/15, Rn 15; BGH 02.12.2011 – V ZR 30/11, Rn 14). So ist es hier: Die Beklagte verweigerte von Anfang an ernsthaft und endgültig jeden Schadenersatz (Anlage K 8). Auf die Frage, ob die Klägerin die Rechnungen Anlagen K 4 und K 5 bezahlt hat, kommt es demnach nicht an.
g) Hinsichtlich der Einbauküche aus dem Jahr 2005 ist von der Beklagten nicht vorgetragen, dass sie im Zeitpunkt des Brandereignisses am 24.04.2018 nicht mehr funktionsfähig war. Damit ist ein zivilrechtlicher Schaden nach § 249 BGB möglich. Auf die Frage, ob aufgrund ertragssteuerlicher Vorgaben und der Rechtsprechung des BFH die Einbauküche ab 2015 einen steuerlichen Wert von Null € hatte, kommt es im Zivilprozess zwischen Vermieterin und Mieterin für die Frage eines Schadens nicht an.
h) Nach § 12 ErbbauRG ist die Erbbaurechtsberechtigte … die Eigentümerin des Gebäudes …. Schäden am Gebäude sowie seiner wesentlichen Bestandteile treten also bei dieser ein, nicht der Klägerin als Vermieterin einer fremden Sache. Das trifft mit Sicherheit auf die Fensterrahmen zu, nach richtiger Auffassung aber auch auf Einbauküchen als wesentliche Bestandteile i. S. von §§ 93, 94 BGB (zum Meinungsstand vgl. Palandt, BGB, 78. Auflage 2019, Rn 5 zu § 93 BGB). Bei der Frage der Rechnung Anlage K 4 kann die Frage, bei wem der Schaden eingetreten ist, letztlich offen bleiben: Die Klägerin ist nämlich durch die Abtretungsvereinbarung Anlage K 9 Inhaberin aller streitgegenständlichen Ansprüche Anlagen K 4 und K 5 geworden, § 398 BGB.
Soweit die Beklagte die Rüge der fehlenden Bestimmtheit der Abtretungsvereinbarung erhebt, greift dieser Einwand nicht durch:
aa) Abtretungsvereinbarungen müssen nur bestimmbar sein (Palandt, BGB 78. Auflage 2019, RdNr. 14 zu § 398 BGB). Nicht erforderlich ist, dass der Vereinbarung für alle denkbaren Fälle zweifelsfrei entnommen werden kann, auf welche Forderungen sie sich erstreckt Strich. Es genügt, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Forderungen bestimmbar ist, ob sie von der Abtretung erfasst werden (a.a.O). Eine Abtretung aller Forderungen ist auch dann wirksam, wenn die Feststellung der abgetretenen Forderungen erheblichen Arbeits- und Zeitaufwand erfordert. Das deckt sich auch mit der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 07. Juni 2011 – VI ZR 260/10 (Rn 6):
Eine Abtretung ist, wie in der Rechtsprechung und Rechtslehre anerkannt ist, nur wirksam, wenn die Forderung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist (BGH, Urteile vom 25. Oktober 1952 – I ZR 48/52, BGHZ 7, 365, 357; vom 3. April 1974 – VIII ZR 235/72, NJW 1974, 1130 und vom 16. März 1995 – IX ZR 72/94, NJW 1995, 1668, 1969; MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 398 Rn. 67). Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft ist. Die Abtretung bewirkt, dass das Gläubigerrecht an einer Forderung von dem bisherigen Gläubiger auf eine andere Person als neuen Gläubiger übergeht (§ 398 BGB). Wie ein Gläubigerrecht nur an einer bestimmten oder mindestens bestimmbaren Forderung bestehen kann, so kann auch nur das Gläubigerrecht an einer bestimmten oder bestimmbaren Forderung Gegenstand der Abtretung sein (RG, Urteil vom 27. Februar 1920 – VII 296/19, RGZ 98, 200, 202). An diesem Erfordernis der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit fehlt es, wenn von mehreren selbständigen Forderungen ein Teil abgetreten wird, ohne dass erkennbar ist, von welcher oder von welchen Forderungen ein Teil abgetreten werden soll (BGH, Urteile vom 18. Februar 1965 – II ZR 166/62, WM 1965, 562; vom 27. Mai 1968 – VIII ZR 137/66, WarnR 1968, Nr. 165 und vom 2. April 1970 – VII ZR 153/68, WM 1970, 848; OLG München, OLGR 1993, 248; OLG Köln VersR 1998, 1269, 1270 und MDR 2005, 975; Staudinger/Busche, BGB [2005], § 398 Rn. 61; MünchKommBGB/Roth, aaO, Rn. 75).
bb) Die Vereinbarung Anlage K 9 betrifft
„die Abtretung sämtlicher Ansprüche betreffend des Brandschadensereignisses vom 24.04.2018 betreffend des Objekts … gegen … sowie …“.
Da also nicht nur ein Teil einer oder mehrerer selbständiger Forderung(en) in der Anlage K 9 erwähnt ist, greift der Einwand der Beklagten nicht durch. Die Abtretung ist wirksam, weil die erfassten Forderungen bestimmbar sind.
3) Zum Antrag auf Ersatz des Schadens am Fensterrahmen des Schlafzimmers durch Anbohren dem Grund nach:
a) Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, soweit sie durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Ein angebohrter Fensterrahmen ist eine offensichtliche Verschlechterung der Mietsache. Ein solches Anbohren mit den Löchern, die auf den Bildern Anlage K 6 deutlich zu sehen sind, stellt keinen vertragsgemäßen Gebrauch dar. Nach dem Übergabeprotokoll Anlage K 10 war die Wohnung bei Übergabe an die Beklagten auch mängelfrei. also ohne Loch im Fensterrahmen, jetzt ist sie es nicht mehr. Nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB haftet die Beklagte für diese Verschlechterung. Nach BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 (s. o. 2 c) darf die Klägerin auch direkt Schadenersatz ohne Fristsetzung verlangen.
b) Die Aktivlegitimation der Klägerin ergibt sich zwar nicht aus der Anlage K 9, weil dort nur das Brandereignis genannt ist, und die Löcher damit nichts zu tun haben. Die Klägerin ist auch nicht Erbbaurechtsberechtigte, sodass § 12 ErbbauRG i. V. m. §§ 93, 94, 823 Abs. 1 BGB für sie nicht gilt. Der Schaden der Klägerin besteht jedoch darin, dass sie selber gegenüber der Erbbaurechtsberechtigten haftet, wenn die Beklagte einen Schaden herbeiführt. Das Verschulden der Beklagten wird gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet, sie hat sich insoweit nicht entlastet.
4) Zum Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten dem Grund nach:
Hat die Beklagte als Mieterin für die vorsätzliche Pflichtverletzung des … einzutreten, kann daraus auch ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB hergeleitet werden. Ersatzfähig sind auch erforderliche und zweckmäßige Rechtsanwaltskosten (Palandt, BGB 78. Auflage 2019, Rn 57 zu § 249 BGB). Die Einschaltung eines Rechtsanwalts für die Beratung einer Kündigungsmöglichkeit und die Frage der Geltendmachung von Schadenersatz für Pflichtverletzungen, die die Mieterseite zu vertreten hat, erscheint erforderlich und zweckmäßig.
5) Die Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Forderungen (Rechnungen Anlagen K 4 und K 5, € 500,- für den Schaden am Fensterrahmen sowie die Höhe vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) ist von der Beklagten neben ihrer Haftung dem Grund nach bestritten worden.
a) Hinsichtlich der Rechnung Anlage K 4 kommt eine Einvernahme der klägerseits benannten Zeugen zur Art und zum Umfang der durchgeführten Tätigkeiten anhand der Bericht Anlagen K 17-22 in Betracht, und danach ein Sachverständigengutachten zur Frage der Notwendigkeit, Ortsüblichkeit und Angemessenheit in Betracht.
b) Hinsichtlich des Anteils aus der Rechnung Anlage K 5 kommt ein Sachverständigengutachten zur Frage, welchen Wert die Einbauküche im Zeitpunkt des Brandfalles hatte, in Betracht.
c) Hinsichtlich der Löcher im Fensterrahmen kommt ebenfalls ein Sachverständigengutachten zur Schadenshöhe in Betracht
d) Das Gericht hat in dieser Situation ein Grundurteil nach § 304 Abs. 1 ZPO gefällt.
aa) Es liegen jeweils bezifferte Ansprüche der Klägerin vor.
bb) Der Haftungsgrund der Beklagten ist nach den obigen Ausführungen zu 2) bis 4) in vollem Umfang entscheidungsreif gegeben.
cc) Dass der Klägerin ein erheblicher Betrag der geltend gemachten Forderungen zusteht, ist überwiegend wahrscheinlich.
dd) Grund und Höhe der Ansprüche sind sinnvoll trennbar.
Ein Grundurteil ist demnach zweckmäßig, bevor erhebliche Kosten für eine Beweisaufnahme betreffend die Höhe der von der Vermieterin geltend gemachten Schäden anfallen. Zweckmäßig ist auch, zunächst nicht über die Widerklageforderungen zu entscheiden.
6) Eine Kosten- und Vollstreckbarkeitsentscheidung war nicht zu treffen, sie fällt erst mit der Endentscheidung an.
