Hausmodernisierung – Anspruch auf Außenjalousien und Abluftöffnung für Dunstabzugshaube

Hausmodernisierung – Anspruch auf Außenjalousien und Abluftöffnung für Dunstabzugshaube

LG Düsseldorf

Az.: 23 S 246/12

Urteil vom 05.06.2013


Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 31.05.2012 – 82 C 852/12 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Euro 1.702,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.09.2012 zu zahlen.

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Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger zu 2/3 und der Beklagten zu 1/3 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

A.

Der Kläger nimmt die Beklagte als Vermieterin nach einer Sanierung der Fassade durch Anbringung einer Wärmedämmfassade auf Wiederherstellung (Einbau von Außenjalousien und Installation einer Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube) in Anspruch. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass dahinstehen könne, ob die Außenjalousien Teil des vertragsgemäßen Zustandes waren. Jedenfalls liege eine Modernisierung vor, in deren Rahmen der Kläger auch aus seiner Sicht nachteilige Veränderungen der Mietsache hinnehmen müsse, wenn diese Nachteile durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt werden. So liege der Fall hier sowohl in Bezug auf die Außenjalousien als auch in Bezug auf die Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiter. Hilfsweise macht er nunmehr einen Kostenerstattungsanspruch für die Anbringung von Innenjalousien geltend, wozu er erstmals das Angebot der xx/xx GmbH vom 16.08.2011 über einen Betrag von Euro 1.702,00 vorlegt (Bl. 59 d.A.).

Der Kläger beantragt nunmehr, unter Abänderung des am 31. Mai 2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Neuss, Az.: 82 C 852/12 die Beklagte zu verurteilen, Außenrolläden an der von dem Kläger gemieteten Wohnung Am Rath 49, Erdgeschoss links, in 41540 Dormagen zu montieren, sowie eine Abluftöffnung in der Küche der gemieteten Wohnung für die Dunstabzugshaube zu installieren;  sowie hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Euro 1.702,00 nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 04.09.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

B.

I.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

Auch soweit der Kläger nunmehr hilfsweise Kostenerstattung für Innenjalousien begehrt, ist die Berufung zulässig. Zwar handelt es sich um eine Klageänderung in Form der Klageerweiterung. Die Voraussetzungen für eine Klageänderung im Berufungsverfahren gemäß § 533 ZPO sind allerdings erfüllt. Die Beklagte hat konkludent ihre Einwilligung in die Klageänderung erklärt, §§ 533 Nr. 1, 267 ZPO, indem sie auf die geänderte Klage inhaltlich erwidert hat, ohne eine fehlende Zulässigkeit zu rügen. Die Berücksichtigung des erweiterten Antrags erscheint zudem sachdienlich, da insofern Entscheidungsreife gegeben ist. Schließlich ist der Erstattungsanspruch auf Tatsachen gestützt, welche die Kammer ihrer Entscheidung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat.

II.

In der Sache hat die Berufung nur in geringem Umfang Erfolg. Die mit dem Hauptantrag verfolgten Ansprüche sind zulässig, aber unbegründet. Lediglich der mit dem zulässigen Hilfsantrag verfolgte Anspruch ist begründet.

1. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge der durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden zu, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht dahinstehen lassen, ob die Außenjalousien Teil des vom Vermieter zu erhaltenden vertragsgemäßen Zustands waren. Insbesondere kann dahinstehen, ob der Rechtsvorgänger der Beklagten im Jahr 1978 lediglich seine Zustimmung zum Einbau der Außenrolläden durch den Kläger erteilt hat oder der Einbau auf den Entschluss des Rechtsvorgängers der Beklagten zurückging und dieser mit dem Kläger mit Blick auf die durch den Einbau einhergehende Verbesserung der Mietsache (Einbruchsschutz und Energieeinsparung) daraufhin eine Mieterhöhung vereinbart hat.

Jedenfalls liegt mit der von der Beklagten bis September 2011 durchgeführten Wärmedämmung der Fassade eine Modernisierung zur Einsparung von Energie im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB in der bis zum 30.04.2013 geltenden Fassung vor. Soweit der Kläger dies pauschal bestreitet, hat bereits das Amtsgericht mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, auf die Unbeachtlichkeit mangels Substantiierung hingewiesen. Die Beklagte hat schlüssig dargetan, dass mit der Aufbringung einer 15 cm dicken Wärmedämmfassade Energie eingespart wird. Schlüssigen Vortrag für das Gegenteil hat der Kläger auch mit der Berufung nicht erbracht. Entscheidend ist, dass es sich vorliegend nicht um einen Duldungsprozess handelt. Daher muss die Beklagte weder eine Mindestersparnis hinsichtlich der Energiemenge darlegen noch die Energieeinsparung durch eine Wärmebedarfsberechnung nachweisen (Heilmann in juris-PK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 554 BGB Rz. 13). Auch auf die – nicht erforderliche – Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung zu der Ankündigung kommt es nicht an. Im Übrigen hat der Kläger im Schreiben vom 19.07.2011 die grundsätzliche Eignung der anstehenden Wärmeschutzdämmungen als Modernisierungsmaßnahmen anerkannt.

Entscheidend ist des Weiteren, dass der Kläger die Zustimmung zur Modernisierung durch Anbringung einer Wärmedämmfassade nicht grundsätzlich verweigert hat. Er hat zwar mit dem besagten Schreiben vom 19.07.2011 mitgeteilt, mit der Entfernung der Außenjalousien und dem Verschluss der Luftöffnung für die Dunstabzugshaube in der Küche als Nebenfolgen der Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden zu sein. Gegen die Maßnahme als solche (Einbau der Wärmedämmung) hat er jedoch keine Einwendungen erhoben und auch die tatsächliche Durchführung der Arbeiten, in deren Rahmen dann die Außenjalousien abmontiert und die Luftöffnung verschlossen wurde, grundsätzlich geduldet. Eine Duldung bedeutet nicht die Zustimmung des Mieters (Heilmann, a.a.O., § 554 Rz. 17). Vielmehr ist unter Duldung lediglich das passive Verhalten des Mieters in Kenntnis der Vermietermaßnahmen zu verstehen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Aufl., § 554 Rz. 308). Die Frage, ob die Beklagte wegen der Modernisierung (diese umfasste neben einer Wärmedämmung auch eine Sanierung und Vergrößerung der Balkone) eine (teilweise) Mieterhöhung verlangen kann, stellt sich ebenfalls nicht, da die Beklagte eine solche bislang weder für die Wärmedämmung noch für die Balkonsanierung ausgesprochen hat.

Nach § 554 Abs. 2 BGB in der bis zum 30.04.2013 gültigen Fassung kommt es nunmehr auf eine Abwägung der widerstreitenden Interessen an, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil verfahrens- und rechtsfehlerfrei durchgeführt hat. Insbesondere bedurfte es einer Auseinandersetzung mit dem vom Kläger zitierten Urteil des LG Berlin vom 19.06.1997, Az. 61 S 449/96, nicht, da sich dieses nicht mehr zu der hier gültigen Rechtslage verhält. Mit der Einführung des § 554 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 sollte – neben redaktionellen Veränderungen – vor allem der Einsatz stromsparender Maßnahmen – wie hier – gefördert werden (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 554 Rz. 1). Die hier maßgebliche Rechtsvorschrift des § 554 BGB lag der Entscheidung des LG Berlin vom 19.06.1997 somit zwangsläufig noch nicht zu Grunde.

Die Kammer schließt sich nach eigener Abwägung dem Ergebnis des Amtsgerichts an, wonach das Interesse der Beklagten an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Klägers an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Die Wärmedämmung kann nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird. Insbesondere wäre es gerade nicht möglich gewesen, die Wärmedämmung zu installieren, ohne die zuvor vorhandenen Außenrolläden mit Kästen abzumontieren. Denn diese hätten zum einen eine Kältebrücke dargestellt und zum anderen hätte das optische Erscheinungsbild gelitten, weil diese nicht bündig mit der vorgesetzten Wärmedämmfassade gewesen wären. Auch ist es nicht ohne unverhältnismäßige Nachteile möglich, nachträglich andere Außenjalousien einzubauen. Durch eine ohne Isolierung an die Wärmedämmfassade montierte Außenjalousie wird der Aufbau gestört und der Wärmedurchlasswiderstand der Wärmedämmfassade negativ beeinträchtigt. Auch durch die Befestigungen und die Durchbrechung der Wand für die Bedienung/Steuerung wird die Funktionalität wesentlich beeinträchtigt. Zu Recht hat das Amtsgericht im angefochtenen Urteil hervorgehoben, dass gerade der sensible Bereich der Fenstereinfassung die Wärmedämmmaßnahmen vollständig aufhebt und zu Kältebrücken und den sich hieraus ergebenden Problemen führt.

Wird demgegenüber eine Isolierschicht zwischen den Rolladenkasten und die Wärmedämmfassade gelegt, wird der Lichteinfall verkleinert, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung – wie hier bei der des Klägers – negativ auswirkt.

Selbst wenn dem Kläger darin zuzustimmen ist, dass durch den Wegfall der – von innen abschließbaren – Außenjalousien ein Einbruchsschutz nicht mehr in gleicher Weise wie zuvor gegeben ist, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung nachteilig auswirkt, überwiegt das Interesse der Beklagten an der Funktionalität der kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahme. Diese würde in jedem Fall durch Außenrolläden negativ beeinträchtigt, wenn nicht sogar in Teilbereichen gänzlich aufgehoben. Es ist entgegen der Ansicht des Klägers aus bautechnischen und bauphysikalischen Gründen gerade nicht möglich, nachträglich Außenrolläden anzubringen, ohne dass das Wärmedämmsystem dadurch seine Isolierfähigkeit verliert. Das gegenteilige Vorbringen des Klägers bleibt auch in der Berufungsinstanz ohne inhaltliche Substanz. Das zum Beweis angebotene Sachverständigengutachten war mangels schlüssigen Vortrags auch in der Berufungsinstanz nicht einzuholen.

Im Ergebnis muss daher der Kläger die nachteilige Veränderung der Mietsache hinnehmen, weil diese durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt wird und durch anderweitige Kompensationsmaßnahmen auch zumindest abgemildert werden können. Für den durch das Entfernen der Außenjalousien entfallenden Sichtschutz können z.B. Innenjalousien installiert werden, für die Verschlechterung des Einbruchsschutzes können z.B. Fenstersicherungen angebracht werden.

Ein Recht auf Mietminderung wegen der Entfernung der Außenjalousien steht dem Kläger ebenfalls aus den vorstehenden Gründen nicht zu. Die erstinstanzlich noch geltend gemachte Mietminderung durch Baulärm während der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens.

2. Gleiches gilt im Ergebnis hinsichtlich der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube. Auch hier überwiegt das Interesse der Beklagten an der nur in unbeschädigtem Zustand aufrechtzuerhaltenden Funktionalität der eingebauten Wärmedämmfassade. Durch den pauschalen Hinweis des Klägers darauf, dass der Betrieb einer Dunstabzugshaube mit Filterbetrieb etwas ganz anderes sei als der Betrieb einer Dunstabzugshaube mit Abluft, erschließt sich noch nicht, dass und inwieweit der Kläger negativ beeinträchtigt wird. Dieser Vortrag ist insbesondere nicht geeignet, ein überwiegendes Interesse des Klägers an der Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zu begründen.

3. Soweit der Kläger nunmehr mit dem Hilfsantrag die Kosten für die Durchführung von teilweisen Kompensationsmaßnahmen geltend macht, ist die Klage begründet. Die §§ 535-536a BGB bleiben von § 554 unberührt. Der Vermieter muss daher nach Abschluss der Arbeiten sämtliche noch verbliebenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs beseitigen. Daneben kann der Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen. Dieses Recht gilt auch dann, wenn der Mieter den Arbeiten zugestimmt hat (Eisenschmid a.a.O., § 554 BGB Rz. 318 ff.).

Vorliegend hat die Beklagte die Ursache dafür gesetzt, dass der vor der Modernisierung vorhandene Zustand der Mietsache (Sichtschutz durch Außenrolläden) verschlechtert wird. Diese Verschlechterung hat sie somit zu vertreten. Ein weitergehendes Verschulden oder eine Pflichtverletzung ist nicht erforderlich. Der Umstand, dass der Kläger aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass der Kläger die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Auch ein Abzug Neu für Alt kommt nicht in Betracht. Zumindest ist eine Wertsteigerung zugunsten des Klägers nicht ersichtlich, da die Innenjalousien nur eine teilweise Kompensation zulassen; die Verschlechterung des Einbruchsschutzes bleibt bestehen, auch wenn die Innenjalousien montiert werden.

Sonstige Einwendungen gegen den schlüssigen Kostenvoranschlag hat die Beklagte nicht erhoben. Der Kläger hat daher gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von Euro 1.702,00 gemäß § 536a BGB.

Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288, 291 BGB.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

IV.

Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO), besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

V.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt.