Hausordnung – Änderung aufgrund einer Mietvertragsklausel möglich?

Amtsgericht Emmendingen

Az: 3 C 38/13

Urteil vom 24.06.2013

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Kläger dazu berechtigt sind, in ihrer Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie berechtigt sind, in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zu betreiben.

Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 21.02.2012 (Aktenseiten 7 bis 29) eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung in dem Anwesen

….

Dort heißt es u.a. in § 10 Nr. 1:

Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung auf Seite 11. Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.

In der Haus-, Wohn- und Garagenordnung auf Seite 11 des Mietvertrages heißt es u.a. in Ziff. 8:

Das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung ist nur mit automatischen Maschinen gestattet. (…)

Im Verhältnis zu anderen Hausmitbewohnern gelten teilweise andere Regelungen.

Zunächst hatten die Kläger ihre Waschmaschine und ihren Trockner in dem gemeinschaftlich genutzten Waschraum des Hausanwesens genutzt, seit November 2012 werden Waschmaschine und Trockner von ihnen in ihrer Wohnung betrieben, was zu Beschwerden der in der Nachbarwohnung wohnenden Mieter über Lärmbeeinträchtigungen führte.

Mit Schreiben vom 25.01.2013 (Aktenseite 31) übersandten die Beklagte den Klägern eine vereinheitlichende Hausordnung (Aktenseiten 63 bis 65). Dort heißt es unter der Überschrift „Lärm“ u.a.:

Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche.

Mit Anwaltsschreiben vom 05.02.2013 (Aktenseiten 71 bis 73) forderten die Beklagten die Kläger unter Fristsetzung 20.02.2013 erfolglos auf, die Waschmaschine im Waschraum aufzustellen und dort zu betreiben.

Die Kläger tragen vor,

für eine Änderung der für sie geltenden Regelung gebe es keinen Anlass. Soweit es zu Beschwerden gekommen sei, hätten diese ihren Grund in einer übertriebenen Empfindlichkeit. Für die Kläger wäre es ein unnötiger Aufwand, wenn sie die Wäsche mehrmals täglich in den Waschraum bringen müssten.

Die Kläger beantragen:

Es wird festgestellt, dass die Kläger dazu berechtigt sind, in ihrer Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor,

die Änderung und Vereinheitlichung der Hausordnung sei von dem wirksamen Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrages gedeckt, da diese sachlich geboten sei. Den Klägern sei ein Betrieb ihrer Waschmaschine und ihres Trockners in dem gemeinschaftlichen Waschraum problemlos möglich und zumutbar, außerdem würden dadurch Schimmelbildung innerhalb der Wohnung durch die von den Maschinen ausgehende Feuchtigkeit sowie Schäden im Falle von Defekten verhindert. Außerdem sei es erforderlich, dass aus dem Wasserhahn des Waschmaschinenanschlusses der Kläger in dem Waschraum mindestens ein Mal die Woche 10 bis 15 I Wasser laufen gelassen werde, damit der Bildung von Legionellen vorgebeugt werde.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters – jeweils nebst Anlagen – vom 27.02.2013 (Aktenseiten 1 bis 31), 23.04.2013 (Aktenseiten 79 bis 81) und 14.06.2013 (Aktenseite 133), sowie die Schriftsätze des Beklagtenvertreters – jeweils nebst Anlagen – vom 02.04.2013 (Aktenseiten 53 bis 73), 07.05.2013 (Aktenseiten 101 bis 103), 10.05.2013 (Aktenseiten 105 bis 107) und 06.06.2013 (Aktenseiten 125 bis 129) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet.

I.

Die Kläger haben angesichts der Aufforderung durch die Beklagten im Anwaltsschriftsatz vom 05.02.2013 ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung.

II.

Die Beklagten sind nicht berechtigt, einseitig den mit den Klägern vertraglich vereinbarten Umfang des zulässigen Gebrauchs der Mietsache durch die mit Schreiben vom 25.01.2013 übersandte Hausordnung dahingehend zu ändern, dass den Klägern nicht mehr möglich sein soll, die Waschmaschine und den Wäschetrockner innerhalb der eigenen Wohnung zu betreiben.

1. Zwar haben die Kläger mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten in § 10 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart, dass eine Änderung der Haus- und Garagenordnung gestattet sein soll, wenn sachliche Gründe dies erfordern. Diese Klausel verstößt jedoch gegen § 308 Nr. 4 BGB jedenfalls dann, soweit sich aus der Hausordnung der Umfang des mietvertraglichen Gebrauchs und nicht nur dessen Ausübung ergibt. Einseitige Leistungsänderungsrechte bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der konkreten Angabe der Änderungsgründe in der Klausel. Dabei müssen sowohl der Änderungsgrund, also der Anlass aus dem das Änderungsrecht entsteht, als auch die Richtlinien und Grenzen der Ausübung des Änderungsrechts – insbes. also auch Art und Ausmaß der zulässigen Abweichung – konkret benannt sein (so Becker in Beck’scher Online Kommentar zum BGB, Stand 01.05.2013, § 308 Nr. 4 Rn 16). Daran fehlt es hier. Soweit eine Änderung schon bei Vorliegen eines „sachlichen Grundes“ zulässig sein soll, ist dieses Kriterium als unbestimmter normativer Maßstab zur gebotenen Eingrenzung und Konkretisierung der Klausel nicht geeignet (vgl. dazu Becker in Beck’scher Online Kommentar zum BGB, Stand 01.05.2013, § 308 Nr. 4 Rn 19).

2. Ein Recht zur Änderung folgt auch nicht aus § 242 BGB. Dabei kann offen bleiben, ob dem Vermieter auch bei Fehlen eines wirksamen Änderungsvorbehalt die Möglichkeit gegeben sein muss, eine bestehende Hausordnung zu ändern, wenn dafür ein „unabdingbares Bedürfnis“ vorliegt Jedenfalls ist eine Änderung dann ausgeschlossen, wenn sich der Regelungsgehalt der Hausordnung – wie im vorliegenden Fall – nicht auf das Verhältnis der Mieter untereinander ordnende Regelungen oder solche zur Benutzung von nur zur Mitbenutzung überlassenen Flächen beschränkt, sondern den Umfang des Mietgebrauchs einschränkt. Soweit der Gebrauch der Waschmaschine und des Trockners in der Wohnung zu Beeinträchtigungen der Mitbewohner führt, dürfte allerdings insoweit der zulässige Gebrauch dort durch Hausordnung näher konkretisiert werden. Dies ist in Ziff. 2 der zwischen den Parteien vereinbarten Hausordnung auch in der Weise geschehen, dass dort die Zeiten allgemeiner Hausruhe sowie das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme bei der Benutzung von Haushaltsgeräten geregelt sind. Entsprechendes gilt für die angebliche Notwendigkeit, das Wasser im Waschraum regelmäßig laufen zu lassen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.