Hausverkauf – Verkäuferhaftung für Feuchtigkeitsschäden

OLG Koblenz – Az.: 5 U 1200/12 – Beschluss vom 14.12.2012

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 07.09.2012 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Dieses Urteil und der hiesige Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können jedoch die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in entsprechender Höhe stellt.

Gründe

I. Die Entscheidung ergeht gemäß §§ 522 Abs. 2, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Ihre sachlichen Grundlagen ergeben sich aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils und dem Senatsbeschluss vom 20.11.2012; darauf wird Bezug genommen. In dem vorgenannten Beschluss sind die Erwägungen, die für die Zurückweisung des Rechtsmittels maßgeblich sind, wie folgt niedergelegt worden:

„1. Die Klägerin kaufte von den Beklagten am 31.07.2008 ein 1966 mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Das Haus verfügte neben dem Erdgeschoss über ein Souterrain, in dem Wohnräume eingerichtet waren. Der Kaufpreis betrug 130.000 €. Die Sachmängelhaftung der Beklagten wurde, abgesehen vom Fall der Arglist, ausgeschlossen.

Nach der Übergabe des Objekts, die vereinbarungsgemäß spätestens am 31.10. 2008 zu erfolgen hatte, nahm die Klägerin im Souterrain Nässeerscheinungen wahr. Bei der Entfernung von an den Wänden angebrachten Holzvertäfelungen und dahinter sitzenden Styroporteilen zeigten sich eine verbreitete Wandfeuchte und Schimmelbildung.

Gemäß dem Vorbringen der Klägerin war den Beklagten die Feuchtigkeit im Souterrain bewusst. Darauf seien sie bereits aufmerksam gemacht worden, als sie das Hausgrundstück ihrerseits im Jahr 2003 erworben hätten. Das erkläre, dass der Kaufpreis seinerzeit lediglich mit 105.000 € angesetzt worden sei.

Die Beklagten haben eine entsprechende Kenntnis bestritten und überdies eingewandt, dass die Feuchtigkeit bei der Grundstücksübergabe noch gar nicht vorhanden gewesen sei. Die Kaufpreisgestaltung im Jahr 2003 sei durch die damalige allgemeine Renovierungsbedürftigkeit des Hauses beeinflusst worden.

Gestützt auf die Erkenntnisse eines von ihr eingeleiteten Beweisverfahrens, hat die Klägerin die Beklagten zur Deckung des anstehenden Sanierungsaufwandes auf eine Schadensersatzleistung von 45.725 € in Anspruch genommen und die Feststellung deren weitergehender Haftung begehrt; daneben hat sie den Ausgleich vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangt. Dem hat das Landgericht – unter Abweisung lediglich eines kleinen Teils des Kostenausgleichsanspruchs – stattgegeben. Es ist nach der Befragung zahlreicher Zeugen davon ausgegangen, dass die Beklagten arglistig gehandelt hätten. Die vorliegenden Aussagen und auch die von ihnen selbst gemachten Angaben sprächen für ihre von der Klägerin behauptete Bösgläubigkeit.

Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung, indem sie die Abweisung der Klage erstreben. Sie rügen die Beweiswürdigung durch das Landgericht. Ihrer Auffassung nach war das Haus zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs noch nicht feucht. Weder sie selbst noch die Vorbesitzer hätten Anlass gehabt, irgendwelchen Argwohn zu hegen.

2. Damit vermögen die Beklagten nicht durchzudringen. Die angefochtene Entscheidung hat Bestand. Der Zuspruch der eingeklagten Ersatzforderungen rechtfertigt sich aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB; daran knüpft eine Zinszahlungspflicht nach § 291 BGB an. Die Verteidigung der Beklagten, die von der Klägerin festgestellte Feuchtigkeit sei erst nach deren Inbesitznahme des Hauses entstanden, trägt ebenso wenig wie das Vorbringen, sie selbst seien – mangels eigener einschlägiger Erkenntnisse und auch mangels irgendwelcher Warnhin- weise von Verkäuferseite anlässlich ihres Grundstückserwerbs im Jahr 2003 – gutgläubig gewesen.

Allerdings hat der im Beweisverfahren herangezogene Sachverständige M. den Zeitpunkt, zu dem die Wände im Souterrain des Hauses, bedingt durch eine zu dünn ausgelegte Bodenplatte und eine unzulängliche Horizontalsperre, erstmals von aufsteigender Feuchtigkeit befallen wurden, nicht verlässlich datieren und damit auch nicht vollständig ausschließen können, dass es sich um eine erst nachträgliche, von der Klägerin mit veranlasste Entwicklung handelt. Aber er hat eine entsprechende Möglichkeit für eher unwahrscheinlich gehalten. Das deckt sich mit der Aussage des von der Klägerin in Auftrag gegebenen Messberichts vom 7. 09. 2009, derzufolge das „Feuchtigkeitsproblem bereits über viele Jahre bestehen muss“. Deshalb begegnet die – zudem zeugenbeweislich gestützte – Feststellung des Landgerichts, bei dem Feuchtigkeitsbefall handele es sich um einen alten Mangel, keinen rechtserheblichen Zweifeln.

Dass die Feuchtigkeit ihrer Natur nach dem Fehlerbegriff des § 434 BGB unterfällt und daher grundsätzlich geeignet ist, Mängelgewährleistungsansprüche auszulösen, kann nicht ernsthaft in Frage gestellt werden. Zwar hat der Sachverständige M. mitgeteilt, die Feuchtigkeitseinwirkungen seien „nicht auf Baumängel zurückzuführen, sondern auf einen dem Alter des Hauses entsprechenden Zustand“. Aber dabei hat er an eine „für das Baujahr typische Bauweise im Bereich des Kellers“ angeknüpft. Das Souterrain ist jedoch abweichend von seiner wesensmäßigen Bestimmung nicht als Keller, sondern als Wohnraum genutzt und von den Beklagten, so hergerichtet, präsentiert und verkauft worden. Nach der allgemeinen Verkehrserwartung musste Wohnraum auch dann, wenn er aus dem Jahr 1966 herrührte, frei von aufsteigender Feuchtigkeit sein.

Das vom Landgericht gewonnene Urteil, die vorliegenden Zeugenaussagen rechtfertigten den Schluss darauf, dass die Feuchtigkeit im Souterrain bereits vor dem Erwerb des Hauses durch die Beklagte vorhanden und ihnen dann auch von der Verkäuferin G. kommuniziert worden war, so dass sie davon wussten, ist sorgsam und nachvollziehbar hergeleitet worden. Im Hinblick darauf gibt es für den Senat keinen Grund, davon abzuweichen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Die tatsächliche Würdigung des Landgerichts kann sich auf die Aussagen der Zeugen W. und D. stützen, die ohne weiteres stimmig waren. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, dass es ihnen – trotz ihres lediglich mittelbaren, Mitteilungen der Zeugin G. referierenden Charakters – im Verhältnis zu deren demgegenüber relativierenden, dabei aber insgesamt unklar und teilweise auch widersprüchlich anmutenden Bekundungen den Vorzug gegeben hat. Der auf dieser Grundlage gezogene Schluss, die Beklagten hätten das Haus in Kenntnis eines feuchten Souterrains erworben und weiterverkauft, ist umso weniger zu beanstanden, als diese selbst, nämlich einerseits in einem vorprozessualen Schreiben vom 11.11.2009 und andererseits im Beweisverfahren unter dem 19.01.2010, hatten vortragen lassen, es habe Feuchtigkeitsprobleme gegeben und es bedürfe eines neuen Außenputzes, um Feuchtigkeitseintritt zu verhindern. Dass die Beklagten während ihrer Besitzzeit Arbeiten am Innenputz vorgenommen sowie Fliesen und Laminat verlegt hatten, konnte ersichtlich noch keine taugliche Abhilfe verschafft haben. Es war – ebenso wie die von ihnen an den Wänden des Souterrains angebrachte Holzverkleidung – eher geeignet, die aufsteigende Feuchtigkeit zu verschleiern, als sie zu unterbinden.

Dem neuerlichen Angebot der Beklagten, zur Entkräftung der Tatsachenfeststellungen des Landgerichts Zeugenbeweis durch die Vernehmung des Verkäufers R. zu erheben, ist nicht nachzugehen. Das ergibt sich aus § 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO. Die Beklagten erklären die verspätete Benennung des Zeugen damit, dass sie dessen Anschrift „nunmehr ermittelt und ihn befragt“ hätten. Damit ist nicht dargetan und erst recht nicht glaubhaft gemacht, dass es unmöglich war, das Beweisangebot schon in erster Instanz zu unterbreiten.

Die Höhe des der Klägerin zuerkannten Schadensersatzes erschließt sich aus den Darlegungen des Sachverständigen M.. In diesem Punkt ist auch kein Berufungsangriff geführt.“

II. Mit Blick auf den Schriftsatz der Beklagten vom 12.12.2012 ist ergänzend zu bemerken:

1. Der Arglisttatbestand setzt nicht das Wissen um bautechnische Details voraus. Die allgemeine Kenntnis, dass regelwidrig Feuchtigkeit vorhanden ist, genügt.

2. Die Feststellungen des Landgerichts geben keinen Anlass zu rechtserheblichen Zweifeln. Die Aussage der Zeugin G. war wenig glaubhaft. Dabei ist ohne Belang, von welcher inneren Motivation sie getragen war. Die Erwägung der Beklagten, die Zeugin habe die Rechtslage im Hinblick auf ihre etwaige persönliche Haftung korrekt erfasst, ist spekulativ.

3. Die objektive Relevanz der Feuchtigkeit und ihre Qualifikation als Sachmangel werden nicht dadurch in Frage gestellt, dass ihr die Klägerin vorübergehend kein wesentliches Gewicht beimaß.

4. Es kommt nicht darauf an, seit wann das Souterrain zu Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist, dass es bei den Verkaufsverhandlungen als Wohnraum hergerichtet war und präsentiert wurde.

III. Rechtsmittelstreitwert: bis 70.000 €