Heizkostenabrechnung – fehlende Nachvollziehbarkeit

AG Düsseldorf

Az.: 27 C 12198/08

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Urteil vom 06.03.2009


Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Vermieter der vom Beklagten bewohnten Wohnung Nr. 5 im zweiten Obergeschoss des Hauses K.Str.. 12 in X. Die Kläger hatten das Gebäude im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Die Kläger machen gegen den Beklagten den Heizkostenanteil der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 (vgl. die Abrechnungen auf Bl. 9 f. GA) geltend, ferner vorgerichtliche Anwaltskosten.

Der Mietvertrag weist unter § 3 einen Betriebskostenvorschuss von 90,00 Euro aus. Unter der Rubrik Heizkostenvorschuss findet sich keine Eintragung. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 20.02.2002, Bl. 5 ff. GA, verwiesen.

Die Nebenkostenzahlungsaufforderung vom 23.08.2008, deren Zugang streitig ist, beinhaltete, dass die Nachzahlungen mit der nächsten Monatsmiete zu entrichten seien. Die Miete ist am 3. Werktag eines jeden Monats fällig.

Die Kläger setzten dem Beklagten eine Frist zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 126,68 Euro bis zum 29.04.2008.

Die Kläger behaupten: Der Beklagte habe die Nebenkostenabrechnung nebst Heizkostenabrechnung am 23.08.2007 per Post zugesandt bekommen. Jedenfalls am 28.11.2007 sei ein erneuter Ausdruck der Abrechnung nebst Heizkostenabrechnung in seinen Briefkasten geworfen worden.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zu 1) und 2) als Gesamtgläubiger den Betrag in Höhe von 1.902,59 Euro nebst 5 % Punkten über BZS seit dem 05.09.2007 zu zahlen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zu 1) und 2) als Gesamtgläubiger weitere 126,68 Euro nebst 5 % Punkten über BZS seit dem 30.04.2008 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, er müsse schon deshalb keine Nachzahlung leisten, weil unter den ehemaligen Vermietern nie eine Betriebskostenabrechnung erteilt worden sei. Er habe von einer Pauschale ausgehen dürfen. Das ergebe sich auch aus dem unklar formulierten Formularmietvertrag. Jedenfalls sei die Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar und daher formell mangelhaft.

Er behauptet, er habe die Heizkostenabrechnung erstmals im Februar 2008 erhalten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 1.902,59 Euro aus § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 20.02.2002.

Denn jedenfalls liegt mit der Abrechnung für das Jahr 2006 (Bl. 9f. GA) keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, so dass die Forderung nicht fällig ist (Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 420) und auch die Ausschlussfirst des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht zu laufen beginnt (Palandt-Weidenkaff, § 556 Rn. 13).

Die formell ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben in Form einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. Die rechtlichen Anforderungen, die insoweit an eine Betriebskostenabrechnung gestellt werden müssen, sind der Grad der Aufschlüsselung nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, das heißt: nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Informationsinteressen des Mieters andererseits (Blank/Börstinghaus-Blank, § 556 Rn. 123).

Hierfür ist es unverzichtbar, dass alle angesetzten Kostenarten einzeln bezeichnet werden, denn der Mieter soll schon aus der Abrechnung selbst ersehen können, ob ausschließlich umlagefähige Kosten berechnet wurden (Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 340). Eine Betriebskostenabrechnung ist indes nicht prüffähig und damit nicht fällig, wenn die einzelnen Betriebskostenpositionen nicht hinreichend aufgeschlüsselt sind. So ist es unzureichend, wenn unter der Betriebskostenposition “Heizung” auch Kosten für eine Klimaanlage und für Wasser abgerechnet werden (OLG Dresden NZM 2002, 437). So liegt der Fall auch hier: Denn die Nebenkostenabrechnung der Kläger vom 23.08.2007 berechnet unter der Position “Heizkosten” einen Gesamtbetrag von 1.902,59 Euro und verweist insoweit auf die anliegende gesonderte Heizkostenabrechnung. Diese Heizkostenabrechnung enthält indes völlig unvermittelt und in keiner Weise besonders kenntlich gemacht Positionen, die mit den Heizkosten überhaupt nichts zu tun haben, nämlich die Kosten für Kaltwasser und Kanal. In der Abrechnung vom 23.08.2007 gehen diese Positionen indes vollständig in der Position Heizkosten auf. Diese Darstellung ist verwirrend und für den durchschnittlichen Mieter – auch bei gebotener gehöriger Anspannung seiner Erkenntniskräfte – nicht durchschaubar.

Die Abrechnung ist aber auch aus einem weiteren Grund nicht nachvollziehbar. Die Heizkostenabrechnung (Bl. 10 GA) lässt nicht erkennen, auf welche Gesamtverbrauchsmenge an Gas sich die Abrechnung bezieht. Zwar wird ein Gesamtbetrag von 4.282,49 Euro angegeben. Jedoch steht diesem ein Verbrauch von 0,00 KWh gegenüber. Es ist für den beklagten Mieter in keiner Weise nachvollziehbar, wie sich die Kosten zur Gesamtenergiemenge verhalten. Vielmehr besteht ein unauflöslicher Widerspruch zwischen einen Verbrauch von “0” und Kosten von über 4.000 Euro. Gerade bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung hat der Mieter aber ein gesteigertes Interesse daran, welche Gesamtmenge an Energie bzw. Energieträgern im Abrechnungszeitraum von der Hausgemeinschaft verbraucht wurde. Zwar ist es nicht zu beanstanden, wenn der Verbrauch von Erdgas nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden abgegeben wird (Blank/Börstinghaus-Blank, § 556 Rn. 123). Hier fehlt die Angabe der Gesamtverbrauchsmenge indes völlig.

II.

Mangels bestehender Hauptforderung bestehen auch keine Zinsansprüche oder Ansprüche auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 1.902,59 Euro festgesetzt.