Herausgabe einer Grundfläche: Welche Rechte Sie bei einem Überbau haben

Brandenburgisches Oberlandesgericht

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Juni 2024, Az. 1 O 132/21, wird zurückgewiesen. Der Tenor des landgerichtlichen Urteils wird insoweit klargestellt, als dass die Beklagten nur zur Herausgabe, nicht auch zur Räumung verpflichtet sind.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung aus diesem und dem in Ziffer 1 genannten Urteil wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wegen der Vollstreckung zur Herausgabe gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 €, wenn die Kläger jeweils nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4. Gebührenstreitwert des Berufungsverfahrens: 78.000,00 €.

Gründe

I.

Die Kläger verlangen von den Beklagten, ihren Nachbarn, die Herausgabe von teilweise bebauten, teilweise befestigten und teilweise unbebauten Flächen des Flurstücks („Flurstück 01“) der Flur …, Gemarkung („Ort 01“).

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der von den Parteien erstinstanzlich zuletzt gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die vormals im Grundbuch von („Ort 01“) Blatt … im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. 1 und 2 geführten, von den Klägern 2019 erworbenen beiden Grundstücke aus zum einen dem Flurstück („Flurstück 03“) (lfd. Nr. 1) und zum anderen dem Flurstück („Flurstück 01“) (lfd. Nr. 2) seit dem 30. August 2019 zu einem Grundstück vereint sind, das im nämlichen Grundbuch im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. 3 gebucht ist. Die Beklagten haben dafürgehalten, dass ihr Grundstück das Stammgrundstück für das über die Grenze gebaute Gebäude sei. Es handele sich mit dem auf dem Flurstück („Flurstück 02“) befindlichen, bis an die Straße grenzenden Gebäudeteil um ein einheitliches Gebäude. Die Gebäudeteile seien fest an einer Ecke vermauert und das Dach einheitlich eingedeckt. Ein gemeinsamer Strom-, Wasser- und Heizungskreislauf versorge die Gebäudeteile.

Das Landgericht hat der Klage nach Beweiserhebung durch Einholung eines schriftlichen und mündlich erläuterten Gutachtens stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücksfläche, in der Vermessungsskizze des Sachverständigen („Name 01“) mit den Punkten A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-A umrissen, nach § 985 BGB. Die Fläche befände sich nach dem Ergebnis der sachverständigen Vermessung ausschließlich auf dem Flurstück („Flurstück 01“), das den Klägern gehöre. Den die Fläche nutzenden Beklagten stehe kein Recht zum Besitz zu. Bei dem Weg (Fläche A-B-I-J-A) handele es sich schon nicht um einen grenzüberschreitenden Überbau. Den Beklagten stehe diese Fläche auch nicht als Notweg nach § 917 BGB zu. Es fehle an einer Notwegesituation. Das Grundstück der Beklagten grenze im vorderen Bereich an die Straße „(„Adresse 01″)“, die zum öffentlichen Straßennetz gehöre und mit Kraftfahrzeugen befahrbar sei. Eine andere Bewertung ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass Teilbereiche des Flurstücks („Flurstück 02“) nur zu Fuß und nicht mit Kraftfahrzeugen erreichbar seien. Für den mit dem Gebäudeteil „B“ bebauten Bereich des Flurstücks einschließlich des Gebäudeteils selbst liege kein von den Klägern zu duldender Überbau vom Grundstück der Beklagten, dem Flurstück („Flurstück 02“), aus vor. Der Gebäudeteil sei wesentlicher Bestandteil des Flurstücks („Flurstück 01“) und nur Scheinbestandteil des Flurstücks („Flurstück 02“). Bei Ermittlung des Stammgrundstücks für den vom Voreigentümer beider Flurstücke („Flurstück 01“) und („Flurstück 02“) vorgenommenen Eigengrenzüberbau verbleibe es dabei, dass der Überbau dem Grundstück oder Objekt zuzuordnen sei, von dem aus überbaut worden sei. Werde das Gebäude auf einem einheitlichen Grundstück oder wirtschaftlich gemeinsam genutzten Grundstücken errichtet und erfolge die Aufteilung erst später, so sei die Ermittlung der Absichten des Erbauers allerdings häufig nicht möglich und es müsse nach der Rechtsprechung auf objektive Kriterien abgestellt werden, insbesondere die Größenverhältnisse, die wirtschaftliche Interessenlage, die Zweckbeziehung des überbauten Gebäudes und die räumliche Erschließung. Nach diesen Kriterien sei das Flurstück („Flurstück 01“) der Kläger als Stammgrundstück für die Werkstatt- oder Lagerhalle anzusehen, wenn man nur die als solche beschriebene Baulichkeit betrachte. Bei Einbeziehung der weiteren vormaligen bzw. noch vorhandenen Baulichkeiten auf den Flurstücken („Flurstück 03“) und („Flurstück 02“) würde die jetzige Trennung der Flurstücke und der darauf errichteten Gebäude letztlich zu einer Trennung in zwei wirtschaftlich selbständige Einheiten führen. Ein Stammgrundstück lasse sich dann nicht feststellen. Folge sei, dass jeder Grundstückseigentümer jeweils Eigentümer des Teils des Gebäudes sei, welcher sich auf dem jeweils eigenen Grundstück befindet. Die Einrede der Verjährung der Beklagten bleibe erfolglos. Der Eigentumsanspruch unterliege der Verjährung nicht, § 902 BGB.

Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen und die Einräumung eines Notweges im Bereich des gepflasterten Weges geltend machen. Unter Vertiefung ihres bereits beim Landgericht gehaltenen Vortrags behaupten sie nunmehr, die Flurstücke („Flurstück 03“), („Flurstück 01“) und („Flurstück 02“) seien vor Jahrzehnten zu einem Grundstück vereinigt gewesen, als die Bebauung über die Grenzen der Flurstücke erfolgt sei. Der Gebäudeteil, der sich auf dem Flurstück („Flurstück 02“) befindet, könne nur über eine Eingangstür betreten werden, die sich schon immer auf der Hauswandseite zwischen den auf der Lageskizze des Sachverständigen bezeichneten Punkten B-I, also auf dem Flurstück („Flurstück 01“), befand. Die Beklagten meinen, das Landgericht habe aus den Gegebenheiten falsche Schlussfolgerungen zur Frage des Stammgrundstücks gezogen. Dieses sei das Beklagtengrundstück, das Flurstück („Flurstück 02“). Es sei insbesondere dabei auch zu berücksichtigen, dass sich auf diesem noch ein bedeutend großer und fest verbauter Seitenflügel befinde, der die Größenverhältnisse komplett umkehre. Zum Notwegerecht auf dem gepflasterten Weg habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass dieser Weg zu der einzigen Haustür führe, über die auf dem Flurstück („Flurstück 01“) der dortige Gebäudeteil erreichbar sei, der auf das Flurstück („Flurstück 02“) weiterführe.

Die Beklagten beantragen sinngemäß,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Juni 2024, Az. 1 O 132/21, abzuändern und

1. die Klage abzuweisen,

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zur Herausgabe der Zuwegung mit den Eckpunkten A-B-I-J zum Gebäudeteil B-C-D-H-I-B (jeweils gem. Lageskizze des Sachverständigen („Name 01“)) nur Zug-um-Zug gegen Einräumung eines Notwegerechts zugunsten der Beklagten dergestalt zu verurteilen, dass ein störungsfreies Erreichen und Betreten des Gebäudeteils B-C-D-H-I-B sichergestellt ist.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil. Nach ihrem Dafürhalten hätten die Beklagten die Umbauarbeiten an Tür und Fenster zur selben Zeit vorgenommen, als der Weg gepflastert wurde und die über die Grundstücksgrenze reichende Dacheindeckung erfolgte.

II.

Die zulässige, insbesondere fristgemäß nach § 517 ZPO eingelegte und innerhalb der zweimal bewilligten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist gemäß § 520 Abs. 2 S. 1-3 ZPO rechtzeitig begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klage zu Recht unter Verneinung eines Notwegerechts stattgegeben.

1.

Der Tenor des landgerichtlichen Urteils ist allerdings dahingehend klarzustellen, dass die Beklagten nur zur Herausgabe und nicht auch zur Räumung der streitgegenständlichen Fläche einschließlich Gebäudeteil auf dem Flurstück („Flurstück 01“) verurteilt werden. Abgesehen davon, dass materiell-rechtlich der Anspruch nach § 985 BGB, auf den das LG seine Entscheidung gestützt hat, keine Räumung hergibt, umfasst der Streitgegenstand eine solche auch nicht. Inhalt und Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des Antrags bestimmt, der auch die Räumung beinhaltet. Dieser ist vielmehr unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen. Denn der prozessuale Anspruch im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wird durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und den Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet, festgelegt. Bei der Auslegung des Klageantrags ist im Zweifel wegen des verfassungsrechtlichen Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz und rechtliches Gehör das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 – II ZR 305/14 -, Rn. 12 m.w.N., juris). Gemessen daran ergeht sich sämtlicher Inhalt der Klagebegründung im Vortrag zu den Voraussetzungen des Anspruchs auf Herausgabe nach § 985 BGB, der erfordert, dass die Kläger Eigentümer der streitgegenständlichen Fläche seien und die nutzenden Beklagten kein Recht zum Besitz hätten. Zu einer Störereigenschaft im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB äußern die Kläger sich dagegen ebenso wenig wie dazu, was genau wovon wie geräumt werden soll. Ohne Erklärung bleibt insoweit insbesondere, ob die Pflasterung, der Zaun und etwa sogar der Gebäudeteil auf dem Flurstück („Flurstück 01“) entfernt, also „geräumt“ werden solle. Vernünftigerweise ist das Klagebegehren vor diesem Hintergrund allein als solches auf Herausgabe auszulegen.

2.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der mit den Punkten A-B-C-D-E-F-G-H-I-J umfassten Fläche, wie auf der Skizze des Sachverständigen („Name 01“) (Anlage zum Urteil des LG) gekennzeichnet, nach § 985 BGB.

a)

Für den Teil der Fläche, die von den Punkten D-E-F-G-H umfasst wird, ergibt sich dies ohne weiteres und wird von den Beklagten auch mit der Berufung nicht angegriffen. Dass die Kläger Eigentümer dieser unbebauten Fläche sind, weil sie sich auf ihrem Grundstück, dem Flurstück („Flurstück 01“), befindet, und den Beklagten ein Recht zum Besitz daran nicht zusteht, stellen die Beklagten nicht in Abrede.

b)

Die Kläger sind Eigentümer des auf dem Flurstück („Flurstück 01“) befindlichen Teils des Gebäudes, das in der Skizze des Sachverständigen mit „Werkstatt/Halle Teil B“ bezeichnet ist und der Fläche, auf der es sich befindet, die von den Punkten B-C-D-H-I umrissen wird. Der Gebäudeteil ist wesentlicher Bestandteil ihres Grundstücks und nicht solcher des den Beklagten gehörenden Grundstücks, des Flurstücks („Flurstück 02“).

Es liegt kein rechtmäßiger Überbau auf das Flurstück der Kläger vom Grundstück der Beklagten aus vor, auf den sich die Beklagten für ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen könnten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Errichtung des Gebäudes, das ursprünglich vom Flurstück („Flurstück 03“) aus über das Flurstück („Flurstück 01“) bis auf das Flurstück („Flurstück 02“) führte, durch einen Rechtsvorgänger beider Parteien erfolgte, dem die drei Flurstücke gehörten. Ob es sich um ein aus diesen drei Flurstücken vereinigtes Grundstück handelte, als das Gebäude errichtet wurde, oder es – wie zur Zeit des Erwerbs der Kläger 2019 – drei eigenständige Grundstücke waren, bedarf keiner Klärung. § 912 Abs. 1 BGB findet auf den Eigengrenzüberbau in beiden Konstellationen Anwendung.

Welches der Grundstücke als Stammgrundstück anzusehen ist, hängt beim Eigengrenzüberbau von den Absichten des Erbauers ab. Zwar mag dabei eine unmittelbare Anknüpfung an die Absichten des Erbauers nicht immer möglich sein, weil der Bau bereits lange Zeit zurückliegt. Doch können sich diese Absichten aus den objektiven Gegebenheiten erschließen. Wenn sich der Erbauer nicht anders geäußert hat, kann vermutet werden, dass die objektiven Gegebenheiten seinen Absichten entsprechen (BGH, Urteil vom 23. Februar 1990 – V ZR 231/88 -, BGHZ 110, 298-304, Rn. 17, juris). Objektive Gegebenheiten, aus denen sich danach Indizien für seine Absichten ergeben, können z. B. die wirtschaftliche Interessenlage, die Zweckbeziehung des übergebauten Gebäudes und die räumliche Erschließung durch einen Zugang sein (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 16, juris). Größe und wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils spielen ebenso wenig eine Rolle wie der Ort des Baubeginns (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1984 – IX ZR 124/83 -, Rn. 38, juris). Nur wenn die Grenzziehung zu einer Trennung des Gebäudes in zwei wirtschaftlich selbständige Einheiten führt, kann jeder Gebäudeteil eigentumsrechtlich dem Grundstück zugeordnet werden, auf dem er steht (Grundsatz der vertikalen Teilung entsprechend dem Gedanken des § 94 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 15. Februar 2008 – V ZR 222/06 -, Rn. 14, juris).

Gemessen an diesen Vorgaben ist das den Klägern gehörende Flurstück („Flurstück 01“) – ggf. gemeinsam mit dem jetzt vereinten Flurstück („Flurstück 03“) – als Stammgrundstück anzusehen. Eine vertikale Teilung kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil mit der Grenze der beiden Flurstücke („Flurstück 01“) und („Flurstück 02“) keine wirtschaftlich selbständigen Einheiten innerhalb des Gebäudes verbleiben. Der auf dem Flurstück („Flurstück 02“) befindliche Gebäudeteil hat keinen Zugang, auch nicht von dem über eine Ecke angemauerten Gebäudeteil aus, der sich bis zur Straße nach vorn hin befindet. Die Tür befindet sich auf dem Flurstück („Flurstück 01“). An diese Situation anknüpfend rechtfertigen die Beklagten ihr Begehren nach einem Notweg auf dem Flurstück („Flurstück 01“).

Gerade wegen des Zugangs über die Tür auf dem Flurstück („Flurstück 01“) und auch wegen der Erschließung über den dort befindlichen Weg von der Straße aus ist die Interessenlage so zu bewerten, dass die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudeteils „B“ nur vom Flurstück („Flurstück 01“) aus sinnvoll ist.

Das auf dem Flurstück („Flurstück 02“) befindliche weitere Gebäude, das unmittelbar an die Straße grenzt, hat bei der Bestimmung des Stammgrundstücks entgegen der Ansicht der Beklagten keine Bedeutung. Es handelt sich, auch wenn eine feste Verbindung mit dem Werkstattgebäude im hinteren Flurstücksteil besteht, um eine wirtschaftlich selbständige Einheit, mit eigenem Zugang und eigener wegemäßiger Erschließung. Dem steht ein ggf. einheitlicher Strom-, Wasser- und Heizungskreislauf nicht entgegen.

c)

Die Kläger haben gegen die Beklagten auch für die gepflasterte Wegefläche, auf der Skizze des Sachverständigen („Name 01“) mit den Punkten A-B-I-J gekennzeichnet, einen Anspruch auf Herausgabe nach § 985 BGB.

Die Kläger sind Eigentümer der betreffenden Fläche, den Beklagten steht kein Recht zum Besitz daran zu. Sie können den Weg auch nicht als Notweg beanspruchen. Die Voraussetzungen für ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Mit der Entscheidung, dass den Beklagten kein Eigentumsrecht an dem Gebäudeteil „B“ zusteht, kommen ihnen auch keine Rechte zur Nutzung des Weges zu.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert wurde nach §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ff. ZPO bestimmt und orientiert sich an der Festsetzung des Landgerichts in erster Instanz, gegen die die Parteien nichts erinnert haben.

Gründe, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO), bestehen nicht.

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