Contact for English speaking clientsLG Köln – Az.: 19 O 166/19 – Urteil vom 06.03.2020
Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG im Haus Wstraße ## in #### L zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 21.000,- EUR.
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer der im Tenor näher bezeichneten Wohnung.
Seit Februar 2019 stellten sie diese dem Beklagten, ihrem Sohn, zur unentgeltlichen Nutzung zur Verfügung.
Mit vorgerichtlichem Schreiben vom 26.06.2019 (Anl. K1, Bl. 5 f. d. A.) sowie mit vorgerichtlichem anwaltlichem Schreiben vom 03.07.2019 (Anl. K2, Bl. 7 f. d. A.) forderten die Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zur Unterlassung von Ruhestörungen (lautes Abspielen von Musik) sowie des Aufklebens von Aufklebern auf Gemeinschaftseigentum auf.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.2019 (Anl. K3, Bl. 9 f. d. A.), dem eine Originalvollmacht beigefügt war, kündigten die Kläger gegenüber dem Beklagten den mündlich geschlossenen Leihvertrag über die Wohnung fristlos gemäß § 314 BGB, da der Beklagte den Hausfrieden nachhaltig störe, und forderten ihn zur Räumung der Wohnung binnen drei Tagen nach Zustellung auf. Das vorgenannte Schreiben wurde dem Beklagten am 08.08.2019 per Gerichtsvollzieher zugestellt.
Ebenfalls im Jahr 2019 hatten die Kläger dem Beklagten einen Vorschlag für eine vorgezogene Abgeltung von dessen erbrechtlichen Ansprüchen gemacht, welcher auch beinhaltete, dass dem Beklagten das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung übertragen werden sollte, und ihm mitgeteilt, falls er diesem Vorschlag nicht zustimme, habe er sich entschieden, mit seiner Familie für immer zu brechen, und müsse dann auch die leihweise zur Verfügung gestellte streitgegenständliche Wohnung räumen. Für die Einzelheiten wird auf das Schreiben der Kläger vom 21.05.2019 (Anl. B1, Bl. 36 f. d. A.) Bezug genommen. Der Beklagte stimmte der von den Klägern vorgeschlagenen Regelung nicht zu.
Die Kläger behaupten, der Beklagte habe von Anfang an den Hausfrieden der aus fünf Parteien bestehenden Hausgemeinschaft erheblich gestört. Er habe zu jeder Tages- und Nachtzeit die Musik ohrenbetäubend laut aufgedreht. Es gebe auch Beschwerden über den Lärm aus den Nachbarhäusern der Straße. Des Weiteren würden die Kläger von einer Miteigentümerin des Hauses auf Schadensersatz in Höhe des Mietausfalls aufgrund einer Mietminderung von deren Mietern aufgrund der durch den Beklagten verursachten Lärmbelästigung in Anspruch genommen. Wegen der näheren Einzelheiten der behaupteten Ruhestörungen wird auf das im Schriftsatz vom 26.11.2019 zitierte Lärmprotokoll (Bl. 48-50 d. A.) Bezug genommen. Der Beklagte beklebe den zur Wohnung gehörenden Briefkasten sowie die Haustür der Wohnung mit Aufklebern; beides gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Werde der Beklagte von Nachbarn auf die Ruhestörungen angesprochen, reagiere er mit Beschimpfungen, teils auch mit Bedrohungen. Außerdem habe der Beklagte eine Zeitschrift eines Nachbarn gestohlen. Die Kläger sind der Ansicht, abgesehen von der berechtigten fristlosen Kündigung könnten die Kläger die Wohnung vom Beklagten auch nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückverlangen, da die Dauer der Leihe weder zeitlich bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen sei.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 2. OG im Haus Wstraße ## in ##### L zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Räumungsklage diene nur dazu, den Kläger im Hinblick auf die von den Klägern angestrebte erbrechtliche Regelung gefügig zu machen. Der Beklagte ist der Ansicht, jedenfalls müssten „Mieterschutzvorschriften des BGB zumindest analog Geltung finden“.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Kläger können vom Beklagten die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückverlangen, weil die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist.
Die Darlegungs- und Beweislast für eine die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des § 604 Abs. 3 BGB ausschließende fest vereinbarte Leihdauer (§ 604 Abs. 1 BGB) oder einen vereinbarten Zweck (§ 604 Abs. 2 BGB) trägt der Entleiher (Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 604 Rn 5; Colling, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 604 Rn 28). Zum Hintergrund der Überlassung der Wohnung ab Februar 2019 ist wenig bekannt, insbesondere hat keine der Parteien vorgetragen, es sei eine bestimmte Leihdauer fest vereinbart worden. Der Zweck der Übertragung ist durch Auslegung zu ermitteln (Häublein, a. a. O., Rn 2, auch zu einzelnen Fällen, in denen ein Zweck i. S. d. § 604 Abs. 2 BGB angenommen wurde), wobei der Beklagte die für die Auslegung erforderlichen Anknüpfungstatsachen vorzutragen hätte. Der Beklagte trägt jedoch lediglich vor, bereits die Überlassung der Wohnung habe dazu gedient, den Beklagten hinsichtlich der von den Klägern angestrebten Erbregelung gefügig zu machen. Das spricht jedoch dagegen, dass die Dauer der Leihe bestimmt oder aus dem Zweck zu entnehmen wäre. Die Kläger können die leihweise übertragene Wohnung vielmehr gemäß § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern. Auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes i. S. v. § 605 Nr. 2 BGB (vertragswidriger Gebrauch) kommt es nicht an.
Dem Herausgabeanspruch steht auch nicht entgegen, dass die Kläger den Räumungsprozess als Druckmittel verwenden im Hinblick auf die von ihnen angestrebte Erb- und Nachfolgeregelung. Hierin liegt keine unzulässige Rechtsausübung i. S. v. § 242 BGB. Auf die Motivation für das Räumungsbegehren kommt es für dessen Berechtigung nicht an. Es liegt auch keine verwerfliche Zweck-Mittel-Relation vor, denn dem Beklagten wurde durch das Angebot der Kläger lediglich eine zusätzliche Handlungsoption gegeben, nämlich das Eigentum an der Wohnung zu übernehmen unter Verzicht auf GmbH-Anteile und erbrechtliche Ansprüche. Nimmt er das Angebot nicht an, verändert sich seine Rechtsposition nicht nachteilig, denn er ist nach § 604 Abs. 3 BGB (verhaltener Anspruch) auf Aufforderung durch die Kläger ohnehin jederzeit verpflichtet, die Wohnung zu räumen.
Dem Räumungsanspruch steht auch nicht entgegen, dass Mieterschutzvorschriften des BGB zur Wohnungsmiete analog Anwendung fänden. Es ist schon unklar, welche Vorschriften hiermit gemeint sein sollen. Die Regelungen etwa der § 569 BGB und der Einschränkung der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB werden für die Leihe – auch bezüglich Wohnraum – von §§ 604, 605 BGB überlagert, so dass für eine analoge Anwendung kein Raum ist. § 721 ZPO, der bereits seinem Wortlaut nach nicht auf Mietverhältnisse beschränkt ist, findet Anwendung, führt aber seiner Rechtsfolge nach nicht zu einer Abweisung des Räumungsbegehrens.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO. Bei der Höhe der Sicherheitsleistung hat das Gericht sich an dem unten festgesetzten Streitwert orientiert und einen Sicherheitsaufschlag gemacht.
Von der Möglichkeit, eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO einzuräumen, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen abgesehen. Einen entsprechenden Antrag hat der anwaltlich vertretene Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht gestellt. Von der Möglichkeit, eine Räumungsfrist auch ohne Antrag zu bewilligen, soll bei anwaltlich vertretenen Räumungsschuldnern nur höchst zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (Fleindl, in: BeckOK Mietrecht, 18. Edition Stand 01.12.2015, Rn 129). Trotz der angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt droht dem Beklagten bei der Vollstreckung des Räumungsurteils keine Obdachlosigkeit. Das folgt daraus, dass der Beklagte, wie er selbst in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, Zugriff auf ein liquides Vermögen in Höhe von etwa 50.000,- EUR hat, welches aus einer Schenkung seitens der Kläger stammt. Auf der anderen Seite haben die Kläger ein Interesse an einer raschen Vollstreckung des Räumungsurteils. Denn wie durch die vorgelegten Emails der Bewohner der Nachbarwohnungen und -häuser glaubhaft gemacht ist, werden die Kläger durch die Nachbarn wiederholt aufgefordert, Ruhestörungen seitens des Beklagten unverzüglich zu beenden, und zum Schadensersatz hinsichtlich durch Ruhestörungen ausgelöster Mietminderungen aufgefordert.
Streitwert: 18.000,- EUR
(12 x 1.500,- EUR, § 41 Abs. 2 GKG. Bei der Schätzung des Werts der Nutzung eines Jahres hat sich das Gericht an der Angabe des Klägers in der mündlichen Verhandlung orientiert, mit der Wohnung sei voraussichtlich eine Kaltmiete von 1.500,- EUR monatlich zu erzielen.)
