Hobbyraum – Wohnflächenberücksichtigung

AG Potsdam

Az.: 24 C 431/08

Urteil vom 09.04.2009

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.724,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.09.2008 und dem 06.10.2008 aus je 862,38 EUR zu zahlen.

2. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung … Erdgeschoss rechts sowie Souterrain bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Bad mit Toilette, Kellerraum sowie Hobbyraum mit einer Größe von 93,95 qm zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

3. Die Widerklage wird abgewiesen.

4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Tenors zu 2) abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,00 EUR, sofern nicht die Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter eines Hauses in der … Die Parteien schlossen unter dem 05.12.1999 zum 01.02.2000 einen Mietvertrag über ein in … belegendes Haus einschließlich eins Autoabstellplatzes.

In dem Mietvertrag heißt es unter anderem:

„§ 1 Mieträume

1. Vermietet werden in dem Haus … folgende Räume:

a) die Wohnung im Vorderhaus … bestehend aus zwei Zimmern … nebst Küche, Toilette, Dusch, Bad, Diele … Mansarde …, ein Kellerraum …, … Wohnraum …, ein Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 93,95 qm beträgt.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen verwiesen.

Der monatliche Nettomietzins betrugt ausweislich der in dem Mietvertrag vereinbarten Staffelmietvereinbarung seit dem 01.01.2004 662,38 EUR (= 1.295,50 DM) hinzu kommen Vorauszahlungen für Heizung- und Betriebskosten in Höhe von 170,00 EUR, 30,00 EUR für den Stellplatz, so dass sich eine monatliche Mietzinsforderung von 862,38 EUR ergibt.

In den Monaten September, Oktober und November 2008 zahlten die Beklagten den Mietzins nicht.

Unter dem 13.10.2008 und 19.02.2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos.

Mit Schreiben vom 10.11.2008 teilte die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Potsdam Mittelmark dem Beklagten zu 2) mit, dass die bauordnungsrechtliche Bearbeitung eingestellte werde, da der Kellerraum nicht als Aufenthaltsraum genutzt werde und wies des Weiteren darauf hin, dass in einem Hobbyraum nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich sei.

Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf dieses verwiesen (vgl. Bl. 45 d. A).

Der Hobbyraum verfügt über eine Deckenhöhe von 2,48 m verfüge ist von den Klägern mit Innenfarbe auf verputzten Wänden und über einen Keramik-Fliesen-Fußboden ausgestattet sowie mit einem Heizkörper versehen sei, der auch bei kältesten Temperaturen Innenraumtemperaturen bis zu 25 Grad erreiche.

Die Kläger behaupten, dass der Hobbyraum über eine Deckenhöhe von 2,48 m verfüge und von den Klägern mit Innenfarbe auf verputzten Wänden ausgestattet und über einen Keramik-Fliesen-Fußboden verfüge sowie mit einem Heizkörper versehen sei, der auch bei kältesten Temperaturen Innenraumtemperaturen bis zu 25 Grad erreiche. Der streitgegenständliche Raum lasse sich daher als Hobbyraum einsetzen.

Die Kläger beantragen, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen sowie widerklagend,

1. die Kläger zu verurteilen, die Beklagten von der auf die Prozessgebühren nicht anzurechnenden Rechtsanwaltsvergütung der … die außergerichtliche Tätigkeit in dieser Sache von 949,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen.

2. die Kläger zu verurteilen, die Beklagten von der auf die Prozessgebühren nicht anzurechnenden Rechtsanwaltsvergütung der … für die außergerichtliche Tätigkeit in dieser Sache von 1.025,3014 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, dass die Wohnung im Erdgeschoss nur über 65,25 qm verfüge und dass sich die Gesamtmiete um 96,02 EUR wegen der Flächenreduzierung um 10,27 qm reduziere, soweit man zugunsten der Kläger 50 % des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für den Hobbyraum im Keller ansetze.

Die Beklagten erklären gegenüber den Mietzinsforderungen der Kläger für den Zeitraum September bis Dezember 2008 die Aufrechnung. Dazu tragen die Beklagten vor, dass zugunsten der Beklagten ein Überzahlungsguthaben von 9.794,50 EUR bestehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften sowie die sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Mietzinszahlung gem. § 535 BGB für den Zeitraum von September bis November 2008 in Höhe von jeweils 862,38 EUR, mithin insgesamt 2.587,14 EUR zu.

Den Klägern steht ein Anspruch auf den geltend gemachten Mietzins zu. Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass sie den Hobbyraum nicht als Wohnraum benutzen können.

Der Begriff der Wohnfläche im Wohnraummietrecht ist auch bei freifinanzierten Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmung auszulegen und dementsprechend auf Grund der bis zum 31.12.2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Verordnung bei wohnungswirtschaftlichen Berechnungen nach dem 2. Wohnungsbaugesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 bzw. der zum 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung ein nahe liegender.

Wenn die Mietvertragsparteien eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung wie z. B. zur wohnflächenmäßigen Berücksichtigung von Hobbyräumen getroffen haben, berechnet sich die Wohnfläche nicht nach den §§ 42 bis 44 BVO, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustandes der Wohnung. Der Begriff der Wohnfläche ist daher auslegungsbedürftig, wobei Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung ausdrücklich für möglich erachtet werden.

Im Streitfall ist die Formulierung in dem Mietvertrag „ein Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum“ nicht dahingehend auszulegen, dass der Hobbyraum auch als Wohnraum benutzt werden sollte. Die Formulierung „Hobbyraum“ ist nämlich dahingehend auszulegen, dass es sich eben nicht um einen Wohnraum handeln soll. Dafür spricht die Formulierung „Hobbyraum“, die deutlich macht, dass es sich eben nicht um einen Raum handeln soll, der zu Wohnzwecken zu nutzen ist. Dafür spricht des Weiteren, dass die Parteien einen Mietvertrag über eine mit 2 Zimmern ausgestattete Wohnung geschlossen haben. Der Hobbyraum sollte nach dem Wortlaut also gerade kein weiteres „Zimmer“ sein, anderenfalls hätten die Parteien einen Mietvertrag über eine 3 Zimmerwohnung abschließen können. Auch aus der Formulierung im Mietvertrag „… zur Benutzung als Wohnraum“ folgt nicht, dass es sich bei dem Hobbyraum um einen Wohnraum handelt, da anderenfalls auch ein Kellerraum und ein Bodenraum als Wohnräume angesehen werden müssten.

Aus den genannten Gründen ist der Anspruch der Kläger auch nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen.

Nach der gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB begründeten Kündigung der Kläger war daher auch dem Räumungsantrag stattzugeben.

Die Widerklage ist unbegründet. Den Beklagten steht kein Schadenersatzanspruch auf Ersatz der geltend gemachten Ansprüche für die außergerichtliche Inanspruchnahme der Rechtsanwälte zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Streitwert: 12.935,70 EUR (§§ 3 ZPO, 41 GKG)