Imbiss – Gewerberaumkündigung wegen Beleidigung

Oberlandesgericht Frankfurt/Main

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Az: 2 U 94/08

Urteil vom 21.11.2008


Gründe:

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Der Kläger als Vermieter verlangt von der Beklagten als Mieterin Räumung und Herausgabe von als Imbiß genutzten Gewerberäumen in O1, X-Straße …. Hinsichtlich des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen. Der Magistrat der Stadt O1 erteilte der Beklagten mit Bescheid vom 24.2.2000 (Blatt 78 der Akte) die Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft in den angemieteten Räumen. Mit Bescheid vom 6.10.2000 (Blatt 67 f. der Akte) wurde die Erlaubnis auf die Freifläche der beiden Stellplätze vor dem Gastraum erweitert. Mit Schreiben an die Beklagte vom 17.2.1999 (Anlage B 8, Blatt 77 der Akte) hatte die Voreigentümerin Frau A ihr Einverständnis mit der Nutzungsänderung zu einem Imbiß-Restaurant gemäß Mietvertrag vom 2.2.1999 erklärt. Gemäß Schreiben vom 24.3.2000 (Anlage K 5, Blatt 26 ff. der Akte) hatte sie erklärt, die Beklagte sei berechtigt, vor dem Haus Tische und Stühle zur Bewirtung von Gästen aufzustellen.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Z1, Z2 und Z3 durch Urteil vom 4.4.2008, dem Kläger zugestellt am 8.4.2008, die Klage hinsichtlich des Antrags auf Räumung des Kellerraums als unzulässig, und hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags im übrigen als unbegründet abgewiesen. Den im Beweisbeschluß vom 9.11.2007 aufgeführten Zeugen Z4 hat es nicht vernommen. Er konnte nicht geladen werden, da er nach Angaben der Post unter der angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln war.

Zur Begründung der Entscheidung hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt, die außerordentlichen Kündigungen des Klägers vom 12.7.2006 und vom 19.3.2007 seien unwirksam. Zwar sei die Nutzung der Pkw-Stellplätze vor dem Anwesen als Außenwirtschaft vertragswidrig. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung begründe diese aber nicht, weil die Beklagte die Plätze in Kenntnis des Klägers bereits seit Jahren so nutze. Das Aufstellen eines weiteren Tisches und einer Markise stelle keine so erhebliche Änderung dar, daß dem Kläger eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Die Bezeichnung des Klägers als “Schweinehund” gegenüber einem Handwerker durch die Beklagte reiche ohne Kenntnis des gesamten Gesprächsverlaufs nicht aus, zumal die Beklagte diese Behauptung bestritten habe und der Zeuge Z4 mangels Kenntnis seiner ladungsfähigen Anschrift nicht habe vernommen werden können. Die angebliche Beschimpfung des Klägers durch die Beklagte als “Zuhälter”, “Schwein” und “Asozialer” stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest. Keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung stelle auch die angebliche Aneignung eines Kellerraums durch die Beklagte dar. Der Beklagten stehe nach dem Mietvertrag ein Kellerraum zu. Zudem seien weder Beanstandungen seitens anderer Mieter vorgetragen noch stünden eigene berechtigte Interessen des Klägers der Nutzung des verhältnismäßig kleinen Kellerraums entgegen. Auch das Entsorgen von Gewerbemüll in die Mülltonnen von Wohnungseigentümern reiche nicht aus. Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sei nicht wirksam, da die Befristung nicht wegen Nichteinhaltung der Schriftform unwirksam sei. In dem Mietvertrag seien die Vertretungsverhältnisse hinreichend erkennbar. Bei der Ergänzungsvereinbarung des Beklagten mit der Rechtsvorgängerin des Klägers handele es sich nicht um eine beiderseitige Vertragsänderung, sondern lediglich um eine einseitige Duldungserklärung zum Zwecke der Erlangung einer behördlichen Erlaubnis. Im übrigen könne der Kläger sich auf die Nichteinhaltung der Schriftform nach Treu und Glauben nicht berufen, da er bereits bei der Übernahme des Objekts im Jahre 2002 Kenntnis von der vereinbarten Dauer des Mietverhältnisses gehabt habe. Für den im Schreiben vom 19.3.2007 angegebenen Vorfall angeblicher erneuter Beschimpfungen gegenüber Arbeitern des Klägers habe dieser keinen Beweis angetreten. Der Klageantrag zu 2) sei mangels ausreichender Bestimmtheit unwirksam. Im übrigen habe die Beklagte jedenfalls ein Besitzrecht an einem Kellerraum.

Mit seiner am 17.4.2008 eingelegten und am 6.6.2008 begründeten Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Hierzu trägt er vor, soweit die fristlose Kündigung auf die behaupteten Vorfälle vom 12.5.2006 gestützt worden sei, verfolge er sie nicht weiter. Er ist der Ansicht, die Ausweitung der von dem Mietvertrag nicht gedeckten Nutzung der Stellplätze zum Zwecke der Außenbewirtschaftung begründe ein Kündigungsrecht. Entsprechendes gelte für die Aneignung eines weiteren Kellerraums zusätzlich zu dem von ihr bereits genutzten. Im übrigen sei der Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar. Aus dem Mietvertrag sei nicht ersichtlich, wer seinerzeit für die GmbH, welche die Voreigentümerin vertreten habe, gehandelt habe. Ferner sei die Zusatzvereinbarung gemäß Schreiben der Voreigentümerin vom 24.3.2000 nicht Bestandteil der Mietvertragsurkunde. Es handele sich um ein essentialium des Mietvertrages, nicht lediglich um eine einseitige Duldung. Ergänzend bezieht der Kläger sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 5.6. und 18.11.2008 (Blatt 303 ff., 349 ff. der Akte) Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 4.4.2008 (Az.: 1 O 350/06) abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, die von ihr angemieteten und als Imbiß-Restaurant genutzten Räumlichkeiten im Anwesen X-Straße … in O1, Erdgeschoß, bestehend aus einem Zimmer, einem Ladengeschäft, einer separaten Toilette, einem Kellerraum sowie zwei Pkw-Abstellplätzen, und einem weiteren von der Beklagten genutzten Kellerraum, der sich in einem abgemauerten Bereich des großen Allgemeinkellers im vorgenannten Anwesen befindet, herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, der Kläger könne schon deshalb nicht außerordentlich kündigen, weil er die Ausweitung der Nutzung auf die Stellplätze ebenso wie die Installation der Markise im Jahre 2003 seit Jahren geduldet habe und es an einer Abmahnung fehle sowie weil er die vertragliche Möglichkeit zur Kündigung Anfang 2004 zum 30.4.2009 nicht wahrgenommen und sie daraufhin erhebliche Investitionen im Wert von insgesamt ca. 19.700,- EUR getätigt habe. Sie behauptet, etwaige Lärmbelästigungen durch die Außenbewirtschaftung würden jedenfalls durch den von dem vierspurigen X-Straße ausgehenden Verkehrslärm überlagert. Der von ihr genutzte Kellerraum sei ihr zugewiesen. Die Abmauerung habe die Baubehörde mit Bescheid vom 24.2.2000 verlangt. Die Installation eines Fettabscheiders sei bei dem Betrieb eines Schnellimbisses zwingend und an der im Keller vorgegebenen Stelle vorgenommen worden. Sie ist der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nach der sogenannten Auflockerungsrechsprechung des BGH gewahrt. Der Kläger sei nicht schutzwürdig, da er die Situation gekannt und diese ohne Beanstandung hingenommen habe. Seine Interessen seien nicht verletzt, während sie ihre wirtschaftliche Existenz verlieren würde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 1.9.2008 (Blatt 337 ff. der Akte) verwiesen.

II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der angemieteten und genutzten Räumlichkeiten in dem Anwesen X-Straße … in Wiebaden nebst zwei Stellplätzen zu, da das Mietverhältnis der Parteien zwischenzeitlich beendet ist (§ 546 BGB).

Zwischen den Parteien bestand seit dem Erwerb des Anwesens durch den Kläger zum 1.1.2002 der ursprünglich zwischen der Voreigentümerin Frau A und der Beklagten geschlossene Mietvertrag vom 2.2.1999 (§§ 535, 366 Abs. 1 BGB). Dieser Vertrag wurde zwar nicht durch eine außerordentliche Kündigung beendet, aber durch die im Schriftsatz vom 12.7.2006 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

Hinreichende Gründe, aus welchen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu seinem Ablauf am 30.4.2014 nicht zugemutet werden könnte, liegen im Ergebnis nicht vor (§ 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB). Zwar hat die Beklagte ihre vertraglichen Pflichten in mehrfacher Hinsicht verletzt. Sie hat eine Markise fest im Boden der Stellplätze verankert, ohne hierzu berechtigt zu sein, und diese trotz Aufforderung nicht entfernt. Eine Berechtigung der Beklagten ergibt sich nicht schon daraus, daß der Kläger dem Anbringen der Markise geraume Zeit nicht widersprochen hat. Zudem hat die Beklagte eigenmächtig einen Kellerraum durch Abmauern geschaffen, nutzt diesen und weigert sich, diese Nutzung zu unterlassen und den Rückbau vorzunehmen. Nach dem Inhalt des Mietvertrages steht ihr ein Kellerraum zu. Sie nutzt einen Kellerraum für den Fettabscheider. Daß dieser für die Gaststätte notwendig zu installieren ist, führt nicht dazu, daß sie das Recht hätte, einen weiteren Kellerraum zu nutzen, obwohl dies nicht in dem Mietvertrag vereinbart ist. Zudem hat sie die Aufmauerung eigenmächtig vorgenommen und damit das Eigentum des Klägers beschädigt. Daß sie diese Maßnahme bereits vor der Übernahme des Anwesens durch den Kläger im Einverständnis der Voreigentümerin durchgeführt hätte, hat sie nicht konkret vorgetragen. Damit kann der Kläger jedenfalls Beseitigung der Verankerung der Markise sowie Räumung und Herausgabe des abgemauerten Kellerraums verlangen. Der auch insoweit zwischenzeitlich hinreichend bestimmte und damit zulässige Klageantrag – der erstinstanzliche Klageantrag zu 2) – ist mithin jedenfalls begründet.

Diese Verhaltensweisen der Beklagten lassen die Fortführung des Mietvertrages aber für den Kläger noch nicht unzumutbar werden. Die Beklagte gefährdet die Mietsache durch ihr Verhalten weder erheblich noch hat sie diese unbefugt einem Dritten überlassen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Erfordernis für den Kläger, die Einhaltung der Pflichten der Beklagten durch Unterlassen des vertragswidrigen Handelns und Rückbau der unzulässigen Maßnahmen gerichtlich durchzusetzen, ist für ihn noch nicht unzumutbar. Er hat dieses Verhalten zumindest eine gewisse Zeit lang geduldet. Konkrete Interessen, die eine kurzfristige Durchsetzung seiner Interessen hätten erforderlich erscheinen lassen können, sind nicht ersichtlich. Zusätzliche Beschädigungen treten nicht ein. Konkrete Lärm- oder sonstige Belästigungen waren nicht hinreichend vorgetragen. Etwas anderes hätte dann gelten können, wenn die Beklagte die vertragswidrige Nutzung trotz rechtskräftiger Verurteilung fortgesetzt hätte.

Daß die Beklagte eine Berechtigung zur Nutzung der beiden Stellplätze zum Zwecke der Außenbewirtschaftung vorgetäuscht hätte, indem sie das mit der Unterschrift der Voreigentümerin A versehene Schreiben vom 24.3.2000 (Blatt 26 der Akte) selbst hergestellt und vorgelegt hätte, was sich ergäbe, wenn das Bestreiten der Echtheit der Unterschrift durch den Kläger zuträfe und was einen hinreichenden Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen würde, hat er jedenfalls nicht unter Beweis gestellt. Für diese Behauptung ist er beweispflichtig, da er sich auf einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung beruft.

Sollte das Schreiben vom 24.3.2000 tatsächlich von der Voreigentümerin stammen, läge ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten durch die Außenbewirtschaftung unter Einbeziehung der beiden Stellplätze nicht vor. Denn in diesem Fall wäre der Gegenstand des Mietvertrages wirksam auf die Nutzung der beiden Pkw-Stellplätze für die Außenbewirtschaftung der Gaststätte erweitert worden. Zu einer solchen Nutzung der in § 1 Nr. 2 und insbesondere in § 23 ausdrücklich als Parkplätze bezeichneten Einstellplätze war die Beklagte nach dem ursprünglichen Inhalt des Mietvertrages vom 2.2.1999 nicht berechtigt. Eine Nutzung als Parkplatz umfaßt nicht auch eine solche gänzlich andere Nutzung durch das Aufstellen von Tischen und Stühlen zum Zwecke der Außenbewirtschaftung. Nach dem Vortrag der Beklagten haben die damaligen Parteien des Mietvertrages diesen aber Anfang des Jahres 2000 einverständlich dahingehend abgeändert, daß die Beklagte auch zu einer Nutzung der beiden Stellplätze zum Zwecke der Außenbewirtschaftung berechtigt sein sollte. Diese Vereinbarung wäre wirksam unabhängig davon, ob die für den Mietvertrag erforderliche Schriftform gewahrt wäre (§ 550 S. 1 BGB). Denn die Nichteinhaltung der Schriftform führte nicht zur Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung, sondern lediglich dazu, daß der Mietvertrag nunmehr für unbestimmte Zeit gälte.

Auf angebliche Beschimpfungen und Bedrohungen seitens der Beklagten stützt der Kläger seine außerordentlichen Kündigungen nicht mehr. Zwar hat er nach seinen Angaben in der Berufungsbegründung aus Beweisgründen lediglich seinen Vortrag wegen der angeblichen Vorfälle am 12.5.2006 nicht mehr aufrecht. Er befaßt sich aber im übrigen inhaltlich nur mit dem Vorwurf der Ausweitung des Mietgebrauchs und mit der Nichteinhaltung der Schriftform, so daß die erstinstanzlich geltend gemachten Gründe für eine außerordentliche Kündigung nicht mehr Prüfungsgegenstand sind (§ 520 Abs. 3 Nrn. 2, 3 ZPO). Danach kommt es nicht darauf an, daß die von der Beklagten beanstandete Durchführung der Gartenarbeiten am 11.5.2006, allein im Belieben des Klägers lagen, da der Beklagten an diesem Garten, der nicht mitvermietet ist, keinerlei Rechte zustehen (§ 903 S. 1 BGB). Ferner kommt es nicht darauf an, daß das Landgericht entschieden hat, bevor es den im Beweisbeschluß vom 9.11.2007 genannten Zeugen Z4 vernommen oder dem Kläger eine Frist zur Beibringung der ladungsfähigen Anschrift des Zeugen gesetzt hat (§ 356 ZPO). Auf die Vernehmung des Zeugen hatte der Kläger nicht verzichtet (§ 399 ZPO).

Das Mietverhältnis wurde aber durch die mit Schriftsatz vom 12.7.2006 vorsorglich zugleich erklärte ordentliche Kündigung zum 31.3.2007 beendet. Das Mietverhältnis war ordentlich kündbar, obwohl es auf bestimmte Zeit eingegangen war (§ 542 Abs. 2 BGB). In § 2 Nr. 1 des Vertrages war eine Mietzeit bis zum 31.(richtig: 30.)4.2009 bestimmt. Da der Vertrag nicht 60 Monate vor Ablauf dieser Mietzeit, also bis zum 30.4.2004 gekündigt worden war, hätte sich die Vertragsdauer um 60 weitere Monate, also bis zum 30.4.2014 verlängert. Die Befristung entfiel aber bereits mit der Vereinbarung der Beklagten mit der Voreigentümerin A am 24.3.2000 über die Gestattung, vor der Gaststätte Tische und Stühle zur Bewirtung von Gästen aufzustellen.

Der ursprüngliche Mietvertrag vom 2.2.1999 wahrte die Schriftform. Die Eingangsformel wies die Rechtsvorgängerin des Klägers als Mieterin aus und enthielt den Zusatz, daß sie durch die B-GmbH, Y-Str. 8, O1, vertreten werde. Unterzeichnet hat den Vertrag für die Klägerin in der mit “Vermieter” sowie “(Bevollmächtigter)” gekennzeichneten Spalte eine Person ohne Vertretungszusatz mit einer nicht leserlichen Unterschrift. Dennoch ist aus den Angaben zu den Vertretungsverhältnissen ersichtlich, daß die unterzeichnende Person in Vertretung der Vertragspartei gehandelt hat; ein zusätzlicher Vertretungszusatz war nicht erforderlich (vgl. BHG, MDR 2008, 851 f.). Dies gilt auch für das Handeln dieser Person in Vertretung für die B-GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses (vgl. BGH, MDR 2008, 851 f.; 2007, 1414 f.). Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht würde der Schriftform nicht entgegenstehen. Ob der Vertrag noch der Genehmigung der von der unterzeichnenden Person vertretenen Vertragspartei bedürfte, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Die Regelung über die Schriftform in § 550 BGB will den Erwerber eines Anwesens lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob überhaupt ein Vertrag besteht (vgl. BGH, MDR 2008, 851 f.).

Mit der Zusatzvereinbarung zwischen der Voreigentümerin A und der Beklagten vom 24.3.2000 über die Nutzung der beiden Einstellplätze vor der Gaststätte zum Zwecke der Außenbewirtschaftung war jedoch die erforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in andere Urkunden ausgelagert, so daß sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser “verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (vgl. BGH, MDR 2008, 18; 853). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muß (vgl. BGH, MDR 2008, 853; NJW 2003, 1248). Ob das Schreiben der Frau A vom 24.3.2000 eine solche hinreichende zweifelsfreie Bezugnahme auf den bestehenden Mietvertrag aufweist, obwohl es zwar die Gaststätte sowie die Person der Beklagten benennt, der es gestattet sein soll, vor dem Kebap-Haus Tische und Stühle zur Bewirtung von Gästen aufzustellen, den bestehenden Mietvertrag aber nicht erwähnt, kann dahinstehen, denn dieses Schreiben wahrt die Schriftform bereits deshalb nicht, weil es lediglich von der Voreigentümerin, nicht aber auch von der Beklagten unterzeichnet ist. Erforderlich ist die Unterzeichnung durch beide Parteien, wenn auch nicht notwendig auf demselben Schriftstück (§ 126 Abs. 2 BGB). Die Unterschrift nur einer Vertragspartei reicht nicht aus.

Bei der in der Vereinbarung vom 24.3.2000 getroffenen Regelung handelt es sich um einen wesentlichen Bestandteil des Mietvertrages, so daß sie von dem Schriftformerfordernis umfaßt war. In einem Mietvertrag sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse (vgl. OLG Rostock, NZM 2008, 646 ff. m.w.N.). Vor der Änderung hatte die Beklagte allein das Recht, die Gaststätte innerhalb des Hauses zu bewirtschaften und die Stellplätze als solche zu nutzen. Die Eröffnung auch einer Außenbewirtschaftung stellt eine wesentliche Änderung dar, insbesondere da diese Art der Nutzung mit erheblichen weitergehenden Beeinträchtigungen der Umgebung sowohl durch dort verweilende Gäste, gegebenenfalls täglich über viele Stunden bis in den Abend hinein, als auch dadurch verbunden ist, daß die beiden Stellplätze für ihren ursprünglichen Zweck nicht mehr zur Verfügung stehen und die Gäste nun jeweils zwei weitere Parkplätze in der Umgebung benutzen müssen, da die vor der Gaststätte vorhandenen Einstellplätze nicht mehr zur Verfügung stehen. Das Bestehen eines solchen Nutzungsrechts des Mieters ist für den Erwerber eines solchen Objekts von wesentlicher Bedeutung. Er muß anhand der Mietvertragsurkunde ersehen können, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach Maßgabe des § 566 BGB eintritt, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung noch bestehen (vgl. BGH, NZM 2005, 584). Ferner kommt dem Erfordernis der Schriftform auch zu Gunsten der am Vertragsschluß beteiligten Parteien eine Beweis- und Warnfunktion (vgl. BGH, NJW 1981, 2246; 1998, 2664; ZIP 1977, 2085; MDR 2008, 851).

Sofern es sich bei der Erklärung der Voreigentümerin lediglich um eine einseitige Duldungserklärung gehandelt haben sollte, so hätte der Kläger diese bereits mit Schriftsatz vom 3.4.2006 wirksam widerrufen, so daß die Beklagte auch in diesem Fall keine Rechte aus der Erklärung herleiten kann.

Die ordentliche Kündigung ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Damit endete das Mietverhältnis aufgrund der mit Schriftsatz vom 12.7.2006 erklärten Kündigung mit Ablauf des 31.3.2007.

Der Kläger ist nicht nach den Geboten von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf den Formmangel des Vertrages und ein daraus resultierendes Kündigungsrecht zu berufen (§ 242 BGB). Die ordentliche Kündbarkeit des Vertrages führt nicht zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis. Eine existenzbedrohende Wirkung der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte ist nicht ersichtlich. Zwar kann sie die von ihr für die Gaststätte getätigten Anschaffungen in dieser Gaststätte nicht mehr nutzen. Sie hat nach ihren Angaben eine Dunstabzugshaube für ca. 5.500,- EUR, eine Edelstahlkochzeile für ca. 2.700,- EUR, Gastroedelstahlkühlschränke für ca. 1.300,- EUR und diverse kleinere Ausstattungsgegenstände im Wert von weiteren ca. 10.200,- EUR angeschafft, wobei die Anschaffungsdaten nicht mitgeteilt sind. Dies tat sie in der Gewißheit, diese Einrichtungen während einer Dauer von mindestens 10 Jahren nutzen zu können. Bei einer solch langfristigen Nutzungsmöglichkeit rentieren sich derartige Aufwendungen wesentlich mehr als bei einer infolge ordentlicher Kündigung des Mietvertrages kürzeren Dauer. Andererseits kann sie die Einrichtungsgegenstände, die ohnehin nach einer vermutlichen Nutzungsdauer von zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung fast fünf Jahren nur noch einen erheblich geringeren Zeitwert haben, ausbauen und grundsätzlich weiterverwenden. Einer Kündigung durch den Kläger steht auch nicht entgegen, daß er insbesondere die Außenbewirtschaftung und die Installation der Markise in der Vergangenheit geduldet hat. Hierdurch hat er auf ihm zustehende Rechte nicht verzichtet. Zudem war ihm nach seinen Angaben das Schreiben der Voreigentümerin vom 24.3.2000 bis zu seiner Überlassung durch die Beklagte nach Ausspruch der Kündigung vom 3.4.2006 nicht bekannt. Er mußte daher nicht von einem entsprechenden Recht der Beklagten ausgehen. Auch die Motive des Klägers und insbesondere der Umstand, daß die Auseinandersetzung der Parteien möglicherweise entsprechend dem Vortrag der Beklagten damit begann, daß der Kläger seiner Pflicht zur Übersendung der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2005 nicht nachkam, hindern ihn nach Treu und Glauben nicht an der Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Beklagte hat als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO) mit Ausnahme der Kosten die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Wiesbaden entstanden sind (§ 281 Abs. 3 S. 2 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).