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Immobilienkauf – Erstattungsansprüche für Heizungsreparatur

AG Pfaffenhofen – Az.: 1 C 412/18 – Urteil vom 28.06.2019

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.268,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.06.2018 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 255,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 07.06.2018 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger gesamtschuldnerisch 22 % und der Beklagte 78 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger allerdings nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. (Ziffer 4 wurde – wie oben ausformuliert – durch Beschluss vom 19.07.2019 berichtigt!)

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.617,58 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger machen Erstattungsansprüche aus Heizungsreparatur gegen den Beklagten geltend.

Mittels notarieller Urkunde vom 04.11.2004, Urk.-Nr. S …/2004 hatten die Kläger den Beklagten unter u.a. das Eigentum an dem Objekt M-Straße X in XY übertragen. Im Rahmen der Übertragung an den Beklagten hatten sich die Kläger in dem vorgenannten Objekt auf Lebenszeit das unentgeltliche und ausschließliche Wohnrecht einräumen lassen. Im Rahmen der näheren Ausgestaltung dieses Wohnungsrechtes wurde unter Ziffer IV (S. 5, 4. Absatz) geregelt, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume immer in einem gut bewohnbaren und gut beheizbaren Zustand zu erhalten sind. Darüber hinaus ist dort geregelt, dass die Kosten etwaiger Schönheitsreparaturen die Berechtigten tragen. Die Kosten für Beheizung, Strom, Kanal und Müllabfuhr der von ihm genutzten Wohnung treffen den Wohnungsberechtigten. Alle übrigen Hausumlagen trägt der Hauseigentümer.

Immobilienkauf - Erstattungsansprüche für Heizungsreparatur
(Symbolfoto: Von Kostenko Maxim/Shutterstock.com)

Die Wohnräume, die dem Wohnungsrecht unterliegen, wurden weder verändert noch umgebaut.

Am 13.01.2017 funktionierte die Heizung nicht. Die Firma N. wurde zur Prüfung beauftragt. Gemäß Regiebericht und Rechnung vom 02.02.2017 wurden den Klägern 508,88 € berechnet u.a. für das Tauschen des Glühzünders und einer Dichtung und die Wiederinstandsetzung der Heizungsanlage.

Am 11.05.2017 funktionierte die Heizungsanlage erneut nicht. Auch hier wurde die Firma N. mit der Beseitigung durch die Kläger beauftragt. Die Firma N. berechnete gemäß Regiebericht und Rechnung vom 23.05.2017 diesbezüglich den Klägern 775,20 € u.a. für den Tausch eines defekten Gebläses, so dass die Heizungsanlage hierdurch wieder zum Laufen gebracht werden konnte.

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Am 15.01.2018 kam es zu einem erneuten Heizungsausfall. Die Firma N. stellte den Klägern gemäß Rechnung vom 25.02.2018 einen Betrag in Höhe von 333,50 € in Rechnung. Diesbezüglich war Wasser aus der Heizungsanlage ausgelaufen. Eine Pumpe musste getauscht werden.

Die Kläger tragen vor, dass sie versucht hätten, vor der Beauftragung den Beklagten zu erreichen, damit dieser der Verpflichtung gemäß die Heizungsanlage reparieren lässt. Dies habe jedoch nicht funktioniert. Der Beklagte sei nicht erreicht worden. Der Versuch der nachträglichen Zahlung durch den Beklagten sei ebenfalls gescheitert. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beklagte aufgrund des vereinbarten Wohnungsrechts und aufgrund der Vereinbarung unter Ziffer IV. diesbezüglich verpflichtet sei, die Heizung zur Erwärmung des Objekts und Aufbereitung des Warmwassers instand zu halten und daher die entstandenen Kosten zu bezahlen. Insoweit würde es sich um außergewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen handeln, für die die Kläger nicht haften würden.

Die Kläger beantragen zuletzt,

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.617,58 € nebst 5 % Zinspunkten hieraus über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Klägern außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 255,85 € nebst 5 % Zinspunkten hieraus über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten.

Der Beklagte beantragt, Klageabweisung

Der Beklagte ist der Auffassung, dass er die streitgegenständlichen Kosten nicht zu tragen habe, den Klägern als Wohnungsberechtigte obliege es vielmehr nach Ansicht des Beklagten Ausbesserungen und Erneuerungen insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der von ihm allein genutzten Räume gehören, zu tragen. Insoweit meint der Beklagte als Faustregel würde gelten, dass der Nießbraucher normale Verschleißreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen habe. Gewöhnliche Maßnahmen zur Unterhaltung der nießbrauchsbelasteten Sache seien solche, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig und zwar wiederkehrend in kurzen Zeitabständen zu erwarten seien. Die von der Klagepartei vorgelegten Rechnungen würden lediglich gewöhnliche Erhaltungskosten und keine außergewöhnlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen enthalten. Des Weiteren würde auch kein erheblicher Instandhaltungsrückstau hinsichtlich der Heizung bestehen. Bei der Rechnung vom 02.02.2017 seien normale Verschleißreparaturen bzw. eine Wartungsreparatur innerhalb des Wartungszeitraums vorgenommen worden bzgl. der Rechnung vom 23.05.2017 sei ebenfalls ein normaler Verschleiß und dementsprechend aufgrund dieses Verschleißes ein neues Gebläse eingebaut worden. Dabei würde es sich um keine außergewöhnlichen Maßnahmen handeln, die auf Kosten des Eigentümers gingen. Auch die Rechnung vom 25.02.2018 würde sich lediglich auf Maßnahmen für die Erhaltung der Heizungsanlage in ihrem wirtschaftlichen Bestand und damit gewöhnliche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig zu erwarten seien beziehen. Des Weiteren sei der Beklagte stets erreichbar gewesen, da er einen Anrufbeantworter habe.

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien und auf die dortigen Vorträge und Anlagen sowie auf das Protokoll vom 26.09.2018 und hier auf die Vernehmung des Zeugen KJ sowie auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl-Ing. HD vom 10.02.2019 (Blatt 50 bis 58 d. Akten) und das schriftliche Ergänzungsgutachten vom 10.04.2019 (Bl. 71 bis 73 d. Akten vollinhaltlich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage war im tenorierten Umfang begründet, im darüber hinaus geltend gemachten Rahmen als unbegründet abzuweisen.

Danach stand den Klägern gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch im tenorierten Umfang zu, darüber hinaus nicht.

Gemäß gerichtlichem Hinweis, auf den ausdrücklich Bezug genommen wird, besteht ein Anspruch der Klagepartei gegen die Beklagtenpartei, wenn es sich bei den streitgegenständlichen Maßnahmen um solche für außergewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen handelt. Diesbezüglich hat der BGH bereits unter BGHZ 52, 234, 238 entschieden.

Maßgeblich zur Beurteilung heranzuziehen ist damit, ob die streitgegenständliche Maßnahme für außergewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen oder lediglich für den gewöhnlichen Unterhalt aufgewendet wurden.

Insoweit hat der Wohnungsberechtigte Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom, Gas, entsprechend der hier ebenfalls notariell aufgenommenen Beurkundung, soweit sie durch ihn verursacht worden sind, selbst zu tragen, weil das Wohnen ungeachtet der Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts auf eigene Kosten geschieht. Danach hat der Wohnungsberechtigte für die gewöhnliche Unterhaltung auf eigene Kosten zu sorgen (§ 1041 BGB).

Dementsprechend hat der Wohnungsberechtigte Aufwendungen für den Betrieb und die gewöhnliche Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen einschließlich der verbrauchsunabhängigen sogenannten Grundkosten in Höhe eines der Größe seines Wohnungsanteils entsprechenden Prozentsatzes mitzutragen. Dies gilt auch bei Nichtbenutzung der Wohnung.

Demgegenüber ist der Eigentümer verpflichtet, außergewöhnliche Unterhaltungs- oder Erneuerungsarbeiten auf seine Kosten vorzunehmen (BGHZ 52, 234, 238 ff).

Insoweit hat der BGH in obiger Entscheidung ausgeführt: „Nach Ansicht des Berufungsgerichts liegen die Verhältnisse bei einer Anlage dieser Art anders als bei der Wohnung selbst: Letztere sei dem Berechtigten so zur Verfügung gestellt, wie sie ist, und er müsse später auftretende Verschlechterungen grundsätzlich hinnehmen; wenn er insoweit keine außergewöhnlichen Reparaturen von dem Hauseigentümer verlangen könne, so beruhe das darauf, dass er das ausschließliche Benutzungsrecht und damit auch allein das Recht zum unmittelbaren Besitz der Wohnung habe, dass es weitgehend von deren pfleglicher Behandlung durch ihn selbst abhänge, ob größere Reparaturen erforderlich würden, und dass er berechtigt sei, seinerseits auch außergewöhnliche Reparaturen vornehmen zu lassen. Eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch gewidmete Einrichtung dagegen sei tatsächlich und rechtlich der Einwirkung des Wohnberechtigten weithin entzogen; er könne insbesondere bei einer Zentralheizung weder ihre Funktionsfähigkeit überwachen noch etwa selbst Reparaturen daran vornehmen. Er wäre daher, so meint das Oberlandesgericht, dem Gutdünken des Eigentümers ausgeliefert, wenn die Heizanlage – auch aus einem nur geringfügigen Grund – ausfiele. Deshalb sei die Zubilligung eines Anspruchs gegen den Grundstückseigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung der Heizanlage geboten, um dem Wohnberechtigten den ungestörten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten.

Der Senat tritt dieser Auffassung bei. Sie ergibt sich, wie das angefochtene Urteil zutreffend hervorhebt, unmittelbar aus den Vorschriften des Sachenrechts. Die Besonderheit der Rechtsbeziehungen, wie sie hinsichtlich einer gemäß § 1093 Abs. 3 BGB zur gemeinsamen Benutzung durch sämtliche Hausbewohner bestimmten Zentralheizungsanlage zwischen den Beteiligten bestehen, lässt es angezeigt erscheinen, die Verantwortung für den gebrauchsfähigen Zustand dieser Anlage nach anderen Maßstäben zu beurteilen, als sie für die Wohnung als solche gelten. Während letztere der Herrschaft des Wohnberechtigten unterliegt und er infolgedessen selbst für ihre Instandhaltung zu sorgen vermag, steht die Heizanlage im alleinigen Einwirkungsbereich des Hauseigentümers. Wollte man diesem die Entscheidung überlassen, ob eine Reparatur vorgenommen wird oder unterbleibt, so könnte das zu einer empfindlichen Beeinträchtigung und Einschränkung des dinglichen Wohnrechts führen; unter Umständen würde dem Wohnberechtigten dadurch die ordnungsmäßige Benutzung seiner Räume praktisch unmöglich gemacht. Eine sachgerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen muss daher zu dem Ergebnis führen, dass in Fällen der hier vorliegenden Art die Instandhaltungspflicht den jeweiligen Hauseigentümer trifft; er hat die Kosten einer erforderlich gewordenen Ausbesserung oder Erneuerung zu tragen.“(BGH, Urteil vom 04. Juli 1969 – V ZR 37/66 –, BGHZ 52, 234-239, Rn. 14 – 15)

Insoweit war streitgegenständlich damit danach zu unterscheiden, ob hier außergewöhnliche Reparaturen oder Erneuerungen oder lediglich gewöhnliche Unterhaltungskosten vorlagen.

Dabei war zur Beurteilung dieser Frage der notarielle Überlassungsvertrag vom 04.11.2004 heranzuziehen. Dort war geregelt worden, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume immer in einem gut bewohnbaren und gut beheizbaren Zustand zu erhalten sind. Weiter wurde dort geregelt, dass die Kosten für Beheizung, Strom, Wasser, Kanal und Müllabfuhr der von ihm genutzten Wohnung den Wohnungsberechtigten treffen. Alle übrigen Hausumlagen der Hauseigentümer zu tragen hat. Der notarielle Überlassungsvertrag gab damit vor, welche Kosten von wem zu tragen waren. Insofern hatten die Parteien sich dahingehend geeinigt, dass die Kosten der Beheizung vom Wohnungsberechtigten und alle übrigen Hausumlagen durch den Hauseigentümer zu tragen waren. Demgemäß war die Abrechnung der Heizkosten entsprechend § 7 Nr. 2 und § 8 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung durchzuführen. Zusammengefasst war damit zu unterscheiden zwischen Wartungskosten und Reparaturkosten, wobei Wartungskosten regelmäßig anfallen, Reparaturkosten einzelfallbezogen.

Diesbezüglich war ein schriftliches Sachverständigengutachten zu erholen gewesen. Insoweit hatte der gerichtlich bestellte Sachverständige zu überprüfen, welche Kosten Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. Berechnungsverordnung vom 12.10.1919 waren bzw. welches Kosten für Reparatur und Erneuerungen angefallen waren.

Im Ergebnis kam der gerichtlich bestellte Sachverständige in seinem Gutachten vom 10.02.2019 auf Seite 8 zu folgendem Ergebnis: „Zusammenfassend ist somit festzustellen, dass von den streitgegenständlichen Rechnungen mit einer Gesamtsumme von 1.617,58 € auf den Nutzer umlegbare Wartungskosten in Höhe von 348,94 € anfallen.

Vom Eigentümer 1.268,64 € als nicht umlegbare Reparaturkosten zu tragen sind.“

Das Gericht schließt sich insoweit den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen an.

Die Einwendungen wurden durch Nachgutachten des Sachverständigen beantwortet.

Streitgegenständlich handelt es sich dabei um eine rechtliche Frage. Diese war entsprechend der notariellen Urkunde im Rahmen einer Auslegung dahingehend, wie oben dargelegt zu treffen. Der Sachverständige wurde hier streitgegenständlich dafür herangezogen worden, um bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage für das Gericht festzustellen, welche Positionen aus den Kostenrechnungen Wartungskosten und welche Positionen Reparaturkosten darstellen.

Die rechtliche Würdigung und die Ausführung dazu wurden bereits oben dargelegt. Damit gingen die Einwendungen der Beklagtenseite diesbezüglich ins Leere.

Der Sachverständige gliederte die vorgelegten Rechnungen dementsprechend wie folgt auf den „Seite 6 u. 7 (Bl. 56/57 d. Akten) auf.

„a) Rechnung 2.2.2017

Folgende Arbeiten wurden durchgeführt:

– Kondensatpumpe gereinigt

→ Wartungsarbeit

– Emissionsmessung

→ Wartungsarbeit Vorgabe Buderus

– Kesselreinigen

→ Vorgabe Buderus

Die Lohnkosten für das Erneuern des Glühzünders und der Ionisationselektrode sind mit den Kosten der Wartung abgegolten (da für das Reinigen dieser Komponenten im Rahmen einer Wartung diese aus- u. wieder eingebaut werden müssen.

Die Materialkosten für den Glühzünder und die Ionisationselektrode sind der „Erneuerung“ zuzuordnen, da nur die Reinigung dieser Anlageteile im Rahmen der Wartung geschuldet ist.

Die Materialkosten für das Erneuern der Dichtung gehören zu den Wartungskosten.

Somit ergibt sich folgende Aufteilung

– Umlagefähige Wartungskosten € 348,94

– Nicht umlagefähige Erneuerungskosten € 159,94 ….

Bei regelmäßiger Wartung wären keine geringeren Kosten angefallen.

b) Rechnung 23.5.2017

Folgende Arbeiten wurden durchgeführt

– Gebläse erneuern

→ Reparatur

Im Rahmen von umlagefähigen Wartungsarbeiten ist das Gebläse nur zu reinigen und auf Funktion zu prüfen. Es handelt sich somit eindeutig um eine nicht umlegbare Reparatur.

Die Erneuerung erfolgte nach ca. 13 Betriebsjahren bei einer statischen Nutzungsdauer von ca. 12 Jahren.

Möglicherweise wäre die Nutzungszeit des Gebläses bei periodischer jährlicher Wartung über die statistische Nutzungsdauer hinaus möglich gewesen.

Nicht umlagefähige Reparaturkosten € 775,20

c) Rechnung 25.02.2018

Folgende Arbeiten wurden durchgeführt:

– Kondensatpumpe erneuern

→ Reparatur

Im Rahmen von umlagefähigen Wartungsarbeiten ist die Kondensatpumpe nur zu reinigen und auf Funktion zu prüfen. Es handelt sich somit eindeutig um eine nicht umlegbare Reparatur.

Die Reparatur erfolgte nach ca. 14 Betriebsjahren bei einer statischen Nutzungsdauer von ca. 10 Jahren.Möglicherweise wäre die Nutzungszeit der Kondensatpumpe bei periodischer, jährlicher Wartung über die statistische Nutzungsdauer hinaus möglich gewesen.

Nicht umlagefähige Reparaturkosten € 333,50“

Das Gericht schließt sich insoweit den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen an. Einwendungen hiergegen wurden von keiner Seite erhoben und waren auch nicht ersichtliche.

Damit ergab sich, dass der Beklagte als Eigentümer zur Tragung der tenorierten Kosten verpflichtet war, während die Kläger die übrigen Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung zu tragen haben.

Die Kostenscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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