Contact for English speaking clientsOLG Düsseldorf – Az.: I-21 U 12/16 – Urteil vom 31.10.2016
Die Berufung des Klägers gegen das am 12.01.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A)
Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausgrundstücks aufgrund einer behaupteten arglistigen Täuschung.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2012 verkauften die Beklagten an den Kläger das von ihnen selbst 2006 erworbene Anwesen ………. in Stadt 1. Dieses war mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof bebaut, an dem zwei Anbauten angebaut worden waren, von den einer von 1940 und einer aus den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts stammten. Der notarielle Vertrag enthält unter III.1. folgende Gewährleistungsausschlussregelung:
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.
Nachdem der Kläger im Zusammenhang mit im Herbst 2012 durchgeführten Umbauarbeiten einen Sachverständigen Dipl.-Ing. A in Hinblick auf mögliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt hatte (vgl. Gutachten vom 4.2.2013 – Anlage K 2), ein Anwaltsschreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 11.3.2013 mit der Aufforderung, eine Sanierungspflicht im Hinblick auf unzureichende Isolierung der Wände im ehemaligen Wohnhaus anzuerkennen, fruchtlos geblieben war, strengte der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 7 OH/9/13) an, in dem von dem beauftragten Sachverständigen B in dem Gutachten vom 20.2.2015 Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden, für deren Beseitigung vom Sachverständigen ein Kostenaufwand in Höhe von 79.673,27 EUR geschätzt wurde. Diesen Betrag verlangt der Kläger vom Beklagten als Schadensersatz sowie gleichzeitig Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht und Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten.
Hierzu hat er erstinstanzlich behauptet, während der Besichtigung des Gebäudes seien lediglich zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen. Die Beklagten hätten sich dahin eingelassen, dass diese auf einem Wasserrohrbruch beruht hätten, die Ursache der Schäden aber behoben sei. Angesprochen auf Schimmel in einem die Tordurchfahrt angrenzenden Raum hätten die Beklagten erklärt, hier sei Kaminholz gelagert worden, wodurch es zur Bildung von Feuchtigkeit gekommen sei. Auch hätten die Beklagten erklärt, das Gehöft sei in den Jahren 2007 und 2008 komplett saniert worden, Feuchtigkeitsschäden seien nicht zu erwarten. Tatsächlich habe es jedoch schon zu Besitzzeiten der Beklagten erhebliche Feuchtigkeit gegeben. So habe die Reinigungskraft der Beklagten bereits früher im ehemaligen Flur des Hauptwohnhauses großflächig schwarzen Schimmel entfernt. Auf diesen habe sie die Beklagten noch hingewiesen. Zudem hätten sich an der Wand zwischen dem jetzigen Notfallbehandlungsraum und der Straße dunkle Verfärbungen gezeigt und der Putz sei abgeblättert. Darüber hinaus hätten sich im Fitness- und Partyraum dunkle und gelbe Verfärbungen gezeigt, ebenso im Anbau hinter dem ehemaligen Wohnhaus. Die senkrecht stehenden Balken einer Wand des Gästezimmers seien im Fußbodenbereich völlig durchnässt gewesen. Die Beklagten hätten vor dem Verkauf die Wände streichen lassen, um die Schäden zu verschleiern. Der Kläger ist der Auffassung gewesen, die Beklagten hätten ihm das Ausmaß der Feuchtigkeit arglistig verschwiegen, so dass der Gewährleistungsausschluss aus dem Notarvertrag keine Wirkung zeige.
Vor diesem Hintergrund hat der Kläger erstinstanzlich zuletzt beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 79.036,27 EUR nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 20.03.2013 zu zahlen;
2. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, dem Kläger jeden weitergehenden Schaden zu erstatten, der sich aus der Behebung der im Gutachten des Sachverständigen B vom 20.02.2015, das im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens C ./. D, Az. 7 OH 9/13, Landgericht Düsseldorf, eingeholt wurde, ergibt;
3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2085,95 EUR nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 05.08.2015 zu zahlen.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Hierzu haben sie vorgetragen:
Die ehemals vorhandenen Feuchtigkeitsschäden seien fachmännisch beseitigt worden. Zusicherungen hätten sie nicht gegeben, angesichts des Alters des Gebäudes sei das auch nicht möglich gewesen. Es sei erkennbar gewesen, dass die alten Gebäude ohne wesentlichen Veränderungen in ihrem Zustand belassen worden seien. Ihnen sei nicht bekannt gewesen, dass eine Horizontalsperre zu tief eingezogen worden sei, wie der Sachverständige festgestellt habe.
Sie haben die Auffassung vertreten, dass der Kläger weitere Ursachenforschung hätte betreiben müssen, nachdem ihm zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen seien.
Im Übrigen stellen nach Auffassung der Beklagten Feuchtigkeitsschäden in derart alten Häusern keine Mängel dar.
Das Landgericht hat, nachdem die Akte zum selbständigem Beweisverfahren 7 OH 9/13 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht hatte, mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen. Diese Entscheidung hat es im Wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet:
Ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der Beseitigung der behaupteten Feuchtigkeitsmängel gemäß §§ 437 Ziff. 3, 280 Abs. 1 BGB stehe dem Kläger nicht zu. Es sei bereits fraglich, ob überhaupt ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB also eine vertragswidrige Abweichung des Ist- vom vereinbarten Sollzustands vorliege. Zwar habe der Sachverständige auch Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt und insbesondere für den Bereich des ehemaligen Stalls hohe Feuchtigkeitmesswerte ermittelt, die auf die Salzbelastung der Wände durch die ehemalige Nutzung zurückzuführen seien. Auch weise der Altbau keine und der Anbau von 1940 nur eine nicht funktionsfähige Horizontalsperre auf. Dies stelle jedoch keinen Mangel im Sinne des § 434 BGB dar. Bei Feuchtigkeit und mangelnder Isolierung bei Altbauten sei nicht der gleiche Maßstab anzulegen wie bei neu zu errichtenden Gebäuden. Sei das Gebäude zu einer Zeit errichtet worden, zu der entsprechende Abdichtungen noch nicht üblich gewesen seien, so müsse die Frage der Mangelhaftigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Hiernach liege hinsichtlich der Altbauten kein Mangel im Rechtssinne vor. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass Bauten, die vor 1920 errichtet worden seien, in der Regel keine und Bauten, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sein, häufig jedenfalls keine wirksamen Horizontalsperren hätten. Auch wenn diese Einzelheiten den Parteien nicht vor Augen gestanden haben mögen, habe der Kläger nicht erwarten können, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus völlig frei von Feuchtigkeit sein würde. Selbiges gelte auch für den bereits 1940 erstellten Anbau. Aus seiner Erklärung im Rahmen der Anhörung, wonach der Gewölbekeller erkennbar feucht gewesen sei, lasse sich entnehmen, dass der Kläger dies auch tatsächlich nicht erwartet habe. Soweit der Kläger zunächst ausgeführt habe, die Beklagten hätten erklärt, das Gebäude sei 2007/2008 komplett saniert worden, könne dieser Vortrag angesichts dessen nicht bedeuten, dass die Beklagten nunmehr die einem Neubau entsprechende Abdichtung geschuldet hätten.Dies könne im Ergebnis jedoch dahinstehen, da selbst dann, wenn in allen Gebäuden Mängel im Sinne des § 434 BGB vorliegen sollten, der geltend gemachte Anspruch nicht gegeben sei, da die Sachmängelgewährleistung durch den Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sei. Auf diesen Gewährleistungsausschluss könnten sich die Beklagten auch berufen, da nach eigenem klägerischen Vorbringen nicht ersichtlich sei, dass ihm durch die Beklagten ein Mangel arglistig verschwiegen worden wäre bzw. diese eine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses übernommen hätten (§ 444 BGB).
Eine Garantie ergebe sich nicht allein schon aus der klägerischen Behauptung, die Beklagten hätten mitgeteilt, die Häuser seien 2007/2008 nach dem technisch neuesten Stand umfassend saniert worden. Dieser Vortrag sei widersprüchlich und unsubstantiiert, weil der Kläger in seiner persönlichen Anhörung angegeben habe, er habe gewusst, dass jedenfalls der Keller des Altbaus in nicht unerheblichem Maße feucht gewesen sei, wie dies für sehr alte Gebäude dieser Art typisch gewesen sei.
Die allgemeine Formulierung in der Klageschrift, die Beklagten hätten versichert, „mit Bauschäden sei nicht zu rechnen“, sei nicht geeignet, um auf dieser Grundlage anzunehmen, dass die Beklagten eine Garantie für die Feuchtigkeitsfreiheit eines über 300 Jahre alten Gebäudes übernehmen wollten.
Überdies sei nicht ersichtlich, dass die Beklagten den Kläger und seine Ehefrau über den Zustand der Gebäude arglistig getäuscht hätten. Für den Kauf eines Hausgrundstücks sei eine Pflicht zur Offenbarung nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung für das Entstehen bestimmter Mängel sprächen. Die vom Kläger gerügten Feuchtigkeitsschäden seien indessen nicht verborgen, sondern hätten während der Besichtigung ohne weiteres vom Kläger erkannt werden können und seien auch erkannt worden. Die Feuchtigkeit im Gewölbekeller sei ohne weiteres wahrzunehmen gewesen und sei auch vom Kläger bemerkt worden. Hinsichtlich des Durchgangs- bzw. Eckraums, in dem die Beklagten Holz gelagert hatten, habe der Kläger nach seiner eigenen Aussage nicht daran gezweifelt, dass der Raum feucht gewesen sei. Ausblühungen, die in dem ehemaligen Stall vorhanden gewesen seien, seien nach klägerischem Vorbringen auch visuell und haptisch wahrnehmbar gewesen. Der Vortrag der Kläger, die Beklagten hätten das gesamte Haus auf Empfehlung des Maklers vor der Besichtigung gestrichen, so dass diese Schäden nicht zu erkennen gewesen seien, sei widersprüchlich und unsubstantiiert. Es sei unstreitig, dass jedenfalls der ehemalige Durchgangs- bzw. Eckraum (Lagerort des Holzes) nicht gestrichen war. Ebenfalls unstreitig sei, dass die Schäden, die aufgrund eines Wasserrohrbruchs am Estrich entstanden seien, von den Beklagten nicht beseitigt worden seien. Seien die Mängel aber bereits bei genauerer Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen, habe schon deshalb keine Aufklärungspflicht bestanden, weil der Kläger und seine Ehefrau angesichts des Alters des Anwesens ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit hätten rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme und Untersuchung nahegelegt hätte.
Schließlich lasse sich eine arglistige Täuschung auch nicht deshalb bejahen, weil die Beklagten auf die ausdrückliche Frage nach Feuchtigkeit eine bewusst falsche oder eine Auskunft ins Blaue hinein gegeben hätten. Solches sei dem klägerischen Vorbringen nicht zu entnehmen. Zwar sei zwischen den Parteien unstreitig, dass die Ehefrau des Klägers vor dem Notartermin telefonisch ausdrücklich nachgefragt habe, nachdem sie von einem Immobilienhändler die Auskunft bekommen habe, dass das Anwesen unter extremen Feuchtigkeitsproblemen gelitten habe. Nach Beklagtenan-gaben habe sich das Telefongespräch aber nur auf einen akuten Wasserfall nach einem schweren Gewitter bezogen, der anschließend repariert worden sei. Dieser Darstellung sei der Kläger nicht entgegengetreten.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Klägers, mit der dieser sein erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiterverfolgt und hilfsweise die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht erstrebt. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger im Wesentlichen Folgendes vor:
Der rechtliche Ansatz des Landgerichts, Feuchtigkeit aufgrund mangelnder Isolierung stelle keinen Mangel dar, da nicht erwartet werden könne, dass ein Gebäude, das in Teilen 300 Jahre alt sei, nach heutigen Bauvorschriften erbaut sei, sei unrichtig (GA 80).
Das Landgericht habe den Sachvortrag der Parteien unzutreffend gewertet. Der Vorwurf des Landgerichts, die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten das gesamte Gebäude gestrichen, um den Schaden zu vertuschen, sei nicht nachvollziehbar und deshalb wegen Verstoßes gegen § 139 Abs. 1 ZPO unberechtigt, weil der Kläger dies niemals vorgetragen habe. Im Gegenteil habe er erstinstanzlich die Flächen im Hause, die bei den Besichtigungsterminen erörtert worden seien und die Feuchtigkeitsstellen, die später aufgetreten und dann überstrichen worden seien, genau bezeichnet (GA 80).
Das Gericht habe die Räumlichkeiten nicht immer richtig zugeordnet. Insbesondere habe es nicht beachtet, dass die Beklagten das Haus um einen Neubau erweitert, in den Jahren 2006/2007 ein neues Wohnhaus errichtet und an den Altbauten in diesen Jahren Umbauten und Renovierungsmaßnahmen vorgenommen hätten (GA 80).
In Bezug auf drei konkrete Örtlichkeiten, die Gegenstand der Besichtigungen gewesen seien, seien von den Beklagten Erklärungen abgegeben worden, die sich teilweise im Nachhinein als unrichtig herausgestellt hätten. Vier Örtlichkeiten habe der Kläger später entdeckt und durch die Zeugin E erfahren, dass diese Feuchtigkeitsstellen auch den Beklagten bekannt gewesen seien, von ihnen aber jedenfalls teilweise überstrichen worden seien (GA 81).
Im (mit der Nr. 1 auf der Anl. 1 – GA 87 eingetragen) Flurdurchgang habe der Kläger bei der Besichtigung Schimmel festgestellt, den die Beklagten damit erklärt hätten, dass man in diesem Raum Kaminholz gelagert habe. Hierzu sei erstinstanzlich vorgetragen worden (GA 22), dass nach Auskunft der Zeugin E dieser Schimmel mit der Auslagerung nichts zu tun habe, da dieser Schimmel schon vor der Holzlagerung vorhanden gewesen sei. Hierauf habe sie, die Zeugin E, die Beklagten auch hingewiesen (GA 81).
Im Wohnzimmer (Nr. 2 auf der Anlage GA 87) habe es unstreitig einen Wassereinbruch gegeben, der beseitigt worden sei. Dieser Schaden habe mit den streitgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden nicht zu tun. Zu Unrecht habe das Landgericht die Anfrage der Ehefrau des Klägers nur auf diesen Vorfall bezogen. Tatsächlich sei dieser Vorfall nicht Gegenstand des Telefonats gewesen. Die Ehefrau des Klägers habe den Beklagten in einem Telefonat vor dem Notartermin nach weiteren Feuchtigkeitsproblemen außer den bereits bekannten aktuellen (nämlich den Flurdurchgang) und den alten behobenen (Wohnzimmerneubau, Heizungsrohrbruch 1. Stock Altbau/Rohbau) gefragt, da der Kläger und seine Ehefrau von dem Immobilienmakler der Bank 1 gehört hätten, dass das Gebäude in der Vergangenheit größere Feuchtigkeitsprobleme gehabt habe. Der Beklagte habe verneint, dass es Probleme gegeben habe. Die Ehefrau des Klägers habe in diesem Gespräch die Probleme, die sie gekannt habe, nämlich die oben genannten Stellen ausdrücklich aufgeführt. Der Beklagte habe erklärt, weitere Feuchtigkeitsschäden gäbe es nicht (GA 82).
Die Feuchtigkeit im Keller habe mit der Feuchtigkeit im Hause nichts zu tun. Diese sei auch nicht gerügt worden. Das Landgericht habe aus der Erörterung der dortigen Feuchtigkeitsstellen in der mündlichen Verhandlung den falschen Schluss gezogen, dass dem Kläger bekannt gewesen sei, dass das Haus feucht sei (GA 82). Hinsichtlich des Fitnessraums (Ziff. 4 in Anlage GA 87) habe der Kläger erstinstanzlich behauptet, die Zeugin E habe ihm erklärt, dass sie die Beklagten auf mehrere Feuchtigkeitserscheinungen in diesem Raum hingewiesen habe. Diesem Vorbringen seien die Beklagten nicht entgegengetreten. In der Anhörung hätten die Beklagten hierzu erklärt, dass es in diesen Räumen Ausblühungen gegeben habe. Es sehe aus wie Schimmel, fange an zu rieseln, wenn man mit der Hand darüber streiche, dies gehe aber auf die Versalzung zurück, weil der Raum lange als Stall genutzt worden sei. Dem sei der Kläger mit dem Vortrag entgegengetreten, in diesen ehemaligen Stallungen seien jetzt dunkle Flecken und dunkle Verfärbungen zu sehen und die Zeugin E habe die Beklagten auf diese Feuchtigkeit auch hingewiesen (GA 82).
Das klägerische Vorbringen habe sich auch auf eine Stelle im ersten Obergeschoss im alten Wohnhaus bezogen. Nach dem Vorbringen auf Seite 4 der Klageschrift habe der Kläger mit Umbauarbeiten begonnen, um dort eine Sauna einzubauen. Es sei im Fußbereich ein völlig durchnässter senkrecht stehender Balken gefunden worden. Hierzu habe die Zeugin E erklärt, dies sei nicht die einzige mit Feuchtigkeitsproblemen behaftete Stelle. Der Balken sei der Grund für den Kläger gewesen, tätig zu werden und einen Sachverständigen einzuschalten und die Beklagten anzuschreiben (GA 83). Die Feuchtigkeitsproblematik in dem unter der Ziffer 6 im Plan als Schlafzimmer bezeichneten Raum, die erstinstanzlich näher beschrieben worden sei, sei in der Anhörung nicht berührt worden (GA 83). Die Feuchtigkeitsproblematik in dem unter der Ziffer 7 im Plan GA 87 verzeichneten Arbeitszimmer sei beklagtenseits unerwidert geblieben und auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht nicht angesprochen worden.
Sein Vorbringen, nach den Angaben der Zeugin E habe ein Makler den Beklagten geraten, zum besseren Verkauf diese Stellen zu überstreichen, sei von den Beklagten nicht bestritten worden (GA 84). Er – der Kläger – habe sein Vorbringen, die betroffenen Stellen hätten die Beklagten streichen lassen, durch das Zeugnis der Frau E unter Beweis gestellt. Entgegen der Darstellung des Landgerichts sei von ihm nicht behauptet worden, dass gesamte Gebäude sei durch die Beklagten gestrichen worden (GA 84). Es habe aber viele Stellen gegeben, nämlich Fitnessraum bzw. Partyraum, Flur bzw. Notdienstzimmer, Schlafzimmer und Arbeitszimmer, in denen Feuchtigkeit aufgetreten sei, was die Beklagten auch gewusst hätten. Diese Stellen nämlich Schlafzimmer und Arbeitszimmer und teilweise Partyraum seien überstrichen worden. Nicht überstrichen gewesen sei das Notdienstzimmer, weil hier seitens des Beklagten die Erklärung gebracht worden sei, das sei auf Holzlagerung zurückzuführen (GA 85). Soweit das Landgericht die Auffassung vertreten habe, es stelle keinen Mangel im Sinne des § 434 BGB dar, wenn ein Haus, das teils 300, teils 70 Jahre alt sei, Feuchtigkeit aufweise, sei zu berücksichtigen, dass das Haus im Internet angeboten worden sei als Luxusimmobilie und mit dem Hinweis, dass diese „nach neuestem Standard renoviert worden sei“. Dieser Vortrag sei unstreitig, da die Beklagten in der Klageerwiderung nur bestritten hätten, dass sie bei der Besichtigung versichert hätten, das Gehöft sei in den Jahren 2007/2008 nach technisch neuestem Stand und auf hochwertige Art und Weise saniert worden. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagten einen Neubau errichtet hätten, dass sie den Altbau saniert hätten und unter Berücksichtigung des Kaufpreises von immerhin 648.000 EUR, habe der Kläger erwarten können, dass jedenfalls grundlegende Mängel nicht aufgetreten seien (GA 85). Jedenfalls seien die Beklagten verpflichtet gewesen, ihnen bekannte Feuchtigkeitsschäden zu offenbaren, damit der Kläger entscheiden könnte, ob er den geforderten Kaufpreis akzeptiere oder Abzüge mache (GA 86).
Die Beklagten bitten um Zurückweisung der Berufung. Unter Wiederholung Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Im Einzelnen tragen sie vor:
Aufgrund des unstreitig geschlossenen Gewährleistungsausschlusses komme eine Haftung der Beklagten nur wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels in Betracht. Das Landgericht habe rechtsfehlerfrei festgestellt, dass eine mangelhafte Kaufsache nicht vorliege. Nach den Ausführungen der Sachverständigen im Rahmen des selbständigen Beweissicherungsverfahrens habe bezogen auf den jeweiligen Ausführungs- und Errichtungszeitraum die jeweilige Ist-Ausführung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und damit eine altersbedingte Bausubstanz vorgelegen (GA 112). Gegen die landgerichtliche Feststellung, dass hinsichtlich der Altbauten schon kein Mangel im Rechtssinne vorliege, wende sich die Berufungsbegründung nicht substantiiert. Im Rahmen der Anhörung habe der Kläger selbst anerkannt, dass ihm die Bausubstanz bekannt gewesen sei und er diese auch so als vertragsgemäß akzeptiert habe (GA 113). Ihm sei bei den Besichtigungen des Objektes aufgefallen, dass der Gewölbekeller feucht gewesen sei. Hierdurch habe er eingeräumt, dass ihm klar gewesen sei, dass es verschiedene Feuchtigkeitsschäden gegeben habe (GA 113).
Dem klägerischen Vorbringen in der Berufungsbegründung könne nicht entnommen werden, weshalb die Beklagten im Hinblick auf die Ursachen von Feuchtigkeitsmängel weitergehende Kenntnisse als der Sachverständige A haben sollten, den der Kläger vorprozessual beauftragt habe und der in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 02.02.2013 ausgeführt habe, dass ohne labortechnische Untersuchungen und zerstörerische Bauteilöffnungen die exakte Schadensursache nicht ermittelt werden könne (GA 114).
Für alle Umstände, die der Kläger selbst habe sehen können und auch unstreitig gesehen habe, könne vom Grundsatz her keine arglistige Täuschung in Betracht kommen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte für den Kläger jederzeit die Möglichkeit bestanden, seine eigenen Wahrnehmungen durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen.
Im Hinblick auf den Hausflur/Durchgang habe der Kläger selbst eingeräumt, dass er gesehen habe, dass dieser feucht gewesen sei (GA 113). Es werde bestritten, dass die Zeugin E Kenntnis von den Ursachen vermeintlicher Feuchtigkeitsschäden gehabt habe und die Beklagten über Feuchtigkeitsschäden und deren Ursache vollumfänglich aufgeklärt habe, so dass diese positive Kenntnis zum Zeitpunkt der Veräußerung gehabt hätten und ein Mangel arglistig verschwiegen worden sei (GA 115).
Der Inhalt des vom Kläger behaupteten Telefonates zwischen der Ehefrau des Klägers und dem Beklagten werde bestritten (GA 115).
Die Schlussfolgerung des Landgerichts, dem Kläger seien die Feuchtigkeitsstellen im Haus bekannt gewesen, sei nicht zu beanstanden (GA 116). Im Hinblick auf den Fitnessraum werde das behauptete Gespräch der Zeugin E mit den Beklagten bestritten. Es sei nicht plausibel dargelegt, warum die Zeugin E Dinge gesehen habe, die der Kläger im Rahmen von drei Besichtigungsterminen nicht gesehen haben will (GA 116). Im Hinblick auf die behauptete Feuchtigkeitsproblematik im Arbeitszimmer liege keine substantiierte Berufungsbegründung vor.Ergänzend berufen sich die Beklagten auf den Einwand der Vorteilsausgleichung. Unstreitig bezögen sich sämtliche Kostenschätzungen des Sachverständigen B auf den Altbestand. Dieser sei unstreitig über 50 Jahre alt, so dass im Rahmen des Abzugs alt für neu 100 % zu berücksichtigen sein. Dies führe in jedem Fall zur Klageabweisung.
Der Senat hat mit Beschluss vom 07.06.2016 dem Kläger rechtliche Hinweise erteilt, wegen deren Einzelheiten auf den Inhalt des Beschluss Bezug genommen wird (GA 135).Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle der Verhandlungstermine vor dem Senat vom 07.06.2015 und 25.10.2016 Bezug genommen.
Die Akten des selbstständigen Beweisverfahrens 7 OH 9/13 Landgericht Düsseldorf haben vorgelegen und sind vom Senat zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.
B)
Die zulässige Berufung des Klägers gegen das klageabweisende landgerichtliche Urteil bleibt in der Sache ohne Erfolg. Sie ist unbegründet (§ 513 S. 1 ZPO), da der Kläger keinen Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung im Sinne des § 546 ZPO hat aufzeigen können, der sich im Ergebnis zu seinen Ungunsten ausgewirkt hat und darüber hinaus die vom Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung zu Grunde liegenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten des Klägers im Ergebnis nicht rechtfertigen.
I) Geltend gemacht wird mit der Klage aus kaufvertraglicher Sachmangelhaftung ein Schadensersatzanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1, Abs. 3 BGB, da der Kläger, der mit notariellem Kaufvertrag vom 03.02.2012 das in Rede stehende Grundstück nebst aufstehenden Gebäude erworben hatte, von ihm behauptete Feuchtigkeitsmängel als Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB ansieht, und er, nachdem die Beklagten seinem Beseitigungsbegehren nicht nachgekommen waren, als Schadensersatz die von dem Sachverständigen B in seinem Gutachten vom 20.02.2015 mit 79.673,27 EUR ermittelten Mängelbeseitigungskosten verlangt.1.Unabhängig davon, dass aus unten näher zu behandelnden Gründen ein solcher Klageanspruch an der fehlenden Feststellbarkeit eines Sachmangels scheitert, ist die Klage bereits in dem in dem Betrag von 79.673,27 EUR enthaltenen Mehrwertsteueranteil in jedem Fall unbegründet. Bei der Klageforderung in Höhe von 79.673,27 EUR handelt es sich um den Bruttobetrag der von dem Sachverständigen in seinem Gutachten vom 20.2.2015 ermittelten Mängelbeseitigungskosten. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 176/09 – BauR 2010, 1752ff = NJW 2010, 3085f) können die Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des Schadensersatzanspruches auf Gutachtenbasis nur ohne Mehrwertsteuer Gegenstand des Schadensersatzes des Käufers sein, so dass bereits aus diesem Grunde allenfalls der Nettobetrag von 66.952,33 EUR begründet sein könnte.
2. Die Klage ist aber auch in Höhe des genannten Nettobetrages unbegründet, da bereits auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers nicht festgestellt werden kann, dass dem Kläger der geltend gemachte kaufvertragliche Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S.1, 280 Abs.1, Abs. 3 BGB zusteht.Der Senat hat mit Hinweisbeschluss vom 7.6.2016 bereits darauf hingewiesen, dass tatbestandliche Voraussetzung für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 437 Nr. 3 BGB das Bestehen eines Sachmangels im Sinne des § 434 BGB ist. Ein Sachmangel kann im Streitfall weder aus § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen des Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit noch aus § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB wegen Fehlens der uneingeschränkten Tauglichkeit der Immobilie bzw. der hierauf stehenden Gebäude für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. wegen Fehlens der aufgrund einer öffentlichen Äußerung des Verkäufers zu erwartenden Beschaffenheit hergeleitet werden.
a) Ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB aufgrund des Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit kommt vorliegend nicht in Betracht. Eine solche grundsätzlich mögliche stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien mit dem Inhalt, dass das Objekt in den oberirdischen Wohnräumlichkeiten frei von Feuchtigkeitsmängeln zu sein habe (abseits derer, die von dem Beklagten im Rahmen der Besichtigung offenbart worden sind), scheitert – wie der Senat im Hinweisbeschluss vom 07.06.2016, dort unter I.1 unter Hinweis auf die insoweit einschlägige Entscheidung des BGH vom 06.11.2015, V ZR 78/14, MDR 2016, 323f= BauR 2016, 663ff zitiert nach juris Rz. 15 bereits dargelegt hat – daran, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde keinerlei Anhaltspunkte für eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung bietet. In der im nachfolgenden noch weiter zu behandelnden Entscheidung vom 22.04.2016, V ZR 23/15, ZIP 2016, 1930 hat der BGH nochmals – wenn auch eher im Kontext einer möglichen Beschaffenheitserwartung nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB – den dogmatischen Ansatz aus seinem Urteil vom 06.11.2015 bestätigt (TZ 17), wonach wesentlicher Gesichtspunkt für die Auslegung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Parteien (und damit auch für die Bestimmung des vertraglich – also nach der rechtsgeschäftlichen Einigung der Kaufvertragsparteien – geschuldeten Sollbeschaffenheit des Kaufgegenstandes) im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrages die Beurkundungspflicht aus § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB ist, die ein Wirksamkeitserfordernis darstellt und die die Parteien zwingt, in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen zu lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Mit Blick hierauf ist mit dem BGH davon auszugehen, dass die Parteien im Zweifel keinen Vertrag schließen wollen, also nicht zum Gegenstand ihrer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung Regelungen machen wollen, bei denen wegen Nichtbeurkundung von einzelnen Regelungen die Nichtigkeit wegen des Formverstoßes droht.Dieser Wertung des BGH schließt sich der Senat an; sie erscheint nicht nur rechtsdogmatisch überzeugend sondern auch aus rechtspolitischen Gründen vorzugswürdig. Nur auf diesem Wege kann die vom Gesetzgeber betonte Bedeutung des Inhalts der notariellen Urkunde als Ergebnis einer aufgeklärten Entscheidung beider Parteien (vgl. § 17 BeurkG) aufrechterhalten und eine Aushöhlung des Käuferschutzes durch die mit einer Nichtigkeit des schuldrechtlichen Grundstückkaufvertrages verbundene Unwirksamkeit der Vormerkung vermieden werden. Die hiermit zwangsläufig einhergehende Einschränkung der Käufergewährleistung ist mit Blick darauf, dass berechtigte Erwartungen des Käufers durch die Haftung des Verkäufers für vorsätzliche vorvertragliche Pflichtverletzungen jedenfalls in einem gewissen Rahmen geschützt sind, hinzunehmen (vgl. insoweit Herrler, Gefahr unbemerkter Beschaffenheitsvereinbarungen im Immobilienkaufvertrag, NJW 2016, 1767, 1769).
Damit ist im Wege der Auslegung mit dem BGH davon auszugehen, dass eine ersichtlich allein in Betracht kommende konkludente Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Freiheit der Wohnräumlichkeiten des Vertragsgegenstandes von Feuchtigkeitsmängeln daran scheitert, dass sich in der notariellen Kaufvertragsurkunde hierzu keine – auch nicht andeutungsweise – rechtsgeschäftlichen Erklärungen finden.b)Soweit der Senat im Rahmen des Hinweisbeschlusses vom 07.06.2016 in Erwägung gezogen hat, dass das von den Beklagten geschuldete Vertragssoll im Hinblick auf den baulichen Zustand der auf dem erworbenen Grundstück stehenden Gebäude auch durch von den Beklagten in dem Exposé, mit dem sie in einer Internetanzeige das Verkaufsobjekt angepriesen und beworben hatten, enthaltenen Äußerungen bestimmt worden ist, ist hieran mit Blick auf die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung in dem BGH-Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15, zitiert nach juris Rz. 17 nicht weiter festzuhalten, so dass es ohne rechtlichen Belang und ohne Auswirkung auf die geschuldete Beschaffenheit ist, ob die von dem Kläger im Schriftsatz vom 06.07.2016, dort Seite 2 = GA 156 vorgetragene Behauptung zu dem Inhalt der Internetanzeige und der dort seitens der Beklagten getätigten Äußerungen zutreffend ist, mithin eine Beweisaufnahme hierüber in jedem Fall entbehrlich ist.aa)Grundsätzlich haftet der Verkäufer – abseits der Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB – für das Vorhandensein der Eigenschaften, die der Käufer auch aufgrund „öffentlicher Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen erwarten kann“, § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB. Solche öffentlichen Äußerungen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB liegen auch in den Angaben, die in einem Verkaufsexposé im Rahmen einer Internetanzeige gemacht worden sind, wobei es unerheblich ist, ob diese vom Verkäufer selbst oder einem von diesem beauftragten Makler eingeschaltet worden ist (vergleiche BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15, Rz. 7; OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2008, 22 U 90/08, zitiert nach juris Rz. 28).bb)Der BGH hat in der erwähnten Entscheidung vom 22.04.2016, V ZR 23/15, den praktischen Anwendungsbereich des § 434 Abs.1 S. 3 BGB bei den Zustand bzw. die Beschaffenheit des Verkaufsobjekts beschreibenden „öffentlichen Äußerungen“ in Maklerexposés und/oder Internetanzeigen bei Immobilienverkäufen, bei denen der entsprechende notarielle Kaufvertrag einen uneingeschränkten Gewährleistungsausschluss enthält, eingeschränkt. Im Wege der Auslegung ist der BGH zu der Annahme gekommen, dass bei einem Grundstückskaufvertrag insbesondere, wenn ein allgemeiner Haftungsausschluss – wie üblich – in diesem enthalten ist, regelmäßig eine Erwartung des Käufers im Bezug auf Eigenschaften, die sich aus vorvertraglichen Angaben und Äußerungen des Verkäufers ergeben könnten, nicht in Betracht kommt. Er hat hierbei (Rz. 17) für die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien in den Mittelpunkt gestellt, welches Verständnis die Parteien regelmäßig vor dem Hintergrund der Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB haben, die sich auf sämtliche vertraglichen Regelungen bezieht, die zum Inhalt ihrer rechtsgeschäftlichen Einigung werden sollen. Auszugehen ist in diesem Zusammenhang davon, dass die Parteien im Zweifel keinen Vertrag schließen wollen, der wegen der unterbliebenen Beurkundung von Regelungen, die (auch) zu seinem Inhalt werden sollten, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB eine grundsätzlich mögliche Heilung des Formmangels eintritt. Mit Blick auf die Zäsur, die der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrages bildet, können die Parteien nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrages, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit nicht im Kaufvertrag erwähnt wird (Rz. 18). Dieser bereits bei der Frage nach dem Zustandekommen von Beschaffenheitsvereinbarungen im Bezug auf einzelne Eigenschaften des Grundstücks bzw. des darauf stehenden Gebäudes nutzbar gemachte Grundsatz greift nach Auffassung des BGH im selben Maße bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte. Insoweit heißt in der besagten Entscheidung vom 22.04.2016, „der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 63 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart ist. Sie ergibt, wofür dann Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften völlig ausschließen will.“
Da im Streitfall die Parteien im notariellen Kaufvertrag einen Haftungsausschluss vereinbart haben, der weder inhaltlich noch gegenständlich insbesondere nicht im Bezug auf den baulichen Zustand der auf dem verkauften Grundstück aufstehenden Gebäude eingeschränkt ist, greifen die rechtlichen Erwägungen des BGH in der zitierten Entscheidung vom 22.04.2016 im vollen Umfang, so dass die von dem Kläger behaupteten öffentlichen Äußerungen und Angaben in Exposé bzw. Internetanzeige, aufgrund der Haftungsausschlussklausel in dem Notarvertrag nicht geeignet gewesen sind, entsprechende Erwartungen bei dem Käufer (Kläger) zu erregen, für die der Verkäufer (Beklagte) über § 434 Abs. 1 S. 3 BGB als Sachmangel eventuell haften könnte.
Die Regelung des § 444 BGB steht einer solchen rechtlichen Wertung nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann sich der Verkäufer nicht auf eine Vereinbarung stützen, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Ob die Beklagten im Hinblick auf die Feuchtigkeitsmängel der Bausubstanz arglistig gewesen sind, kann in diesem Kontext dahinstehen. Der Arglisteinwand hindert den Verkäufer, sich gegenüber einem berechtigten Mangelanspruch auf eine Haftungsausschlussklausel zu berufen. Ergibt sich jedoch bereits aus der Auslegung der vertraglichen Regelungen unter Einbeziehung der allgemeinen und gegenständlich nicht beschränkten Haftungsausschlussklausel, dass ein Sachmangel unter Rückgriff auf eine Beschaffenheitserwartung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nicht in Betracht kommt, kann auch nicht der Arglisteinwand des § 444 BGB durchgreifen.
c) Vor diesem Hintergrund käme ein Sachmangel lediglich noch auf der Grundlage des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht. Dies erscheint auf der Grundlage der Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil in erheblichem Umfang zweifelhaft.Der Sachverständige Dipl.-Ing. B hat in seinem unter dem 20.02.2015 in dem selbständigen Beweisverfahren 7 OH 9/13 Landgericht Düsseldorf vorgelegten Gutachten, dort in der auf Seite 28ff, ausgeführt, dass die Sockelbereiche der Wände im Erdgeschoss der Altbauten Feuchtigkeitserscheinungen in Form von Abplatzungen, Ausblühungen und Dunkelfärbungen aufweisen, Feuchtemessungen ergeben hätten, dass ein großer Teil dieser Sockel als feucht zu beurteilen seien, im Bereich des ehemaligen Stalls (Party-und Fitnessraum) die Durchfeuchtung teils über die gesamte Höhe der Wände reiche und die Ursachen hierfür in fehlenden oder nicht hinreichend ausgebildeten Horizontalsperren, fehlenden äußeren Sockelabdichtungen und Salzbelastungen der Wände im ehemaligen Stall zu sehen seien.aa)Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, dies stelle kein Mangel im Sinne des § 434 BGB dar. Unter Verweis darauf, dass Feuchtigkeit und mangelnde Isolierung bei Altbauten nicht mit demselben Maßstab zu beurteilen sei wie bei neu zu errichtenden Gebäuden und darauf, dass namentlich dann, wenn das Gebäude zu einer Zeit errichtet wurde, zu der entsprechende Abdichtungen noch nicht üblich gewesen seien, die Frage der Mangelhaftigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles zu beurteilen seien, hat das Landgericht hinsichtlich der Altbauten keinen Mangel im Rechtssinne erkennen können. Es hat insoweit darauf abgestellt, dass nach den gutachterlichen Ausführungen Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sein, häufig keine wirksame Horizontalsperre hätten und vor 1920 nahezu keine Horizontalsperre eingebaut worden seien. Der Kläger habe hiernach nicht erwarten können, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus völlig frei von Feuchtigkeit sein würde was auch für den bereits 1940 erstellten Anbau gelte.
bb) Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (hier 2012) ein älteres Wohnhaus, dessen Bausubstanz teilweise bereits 300 Jahre alt ist, teilweise über 70 Jahre alt, und das in den Wänden der Altbaubereiche erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen und Durchnässungen aufweist, als uneingeschränkt geeignet für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung anzusehen ist (§ 434 Abs. 1 S. 2 BGB).
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine schematische Beantwortung der Frage, ob der bei Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Einsatz bestimmter Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts oder besserer wissenschaftlicher Erkenntnisse zur Bewertung der Kaufsache als mangelhaft führt, mit Blick auf die vielfältig unterschiedlichen Sachverhaltskon-stellationen nicht angezeigt (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NZBau 2009, 510, Rz. 8). Namentlich bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden hat der BGH deshalb eine Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles angemahnt und dies damit begründet, dass die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NZBau 2009, 510, Rz. 8). Für das Phänomen der Feuchtigkeit im Keller hat der BGH als ggfls. bei der Bewertung einer Mangelhaftigkeit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB relevante Umstände des Einzelfalles angeführt, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. BGH Urteil vom 07.11.2008 – V ZR 138/07, BeckRS 2008, 25321, Rz. 13).cc)Der Senat braucht im Ergebnis nicht darüber zu befinden, ob auf der Grundlage der dargestellten rechtlichen Kriterien für die Bestimmung des bei Altbauten (ohne Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien in dem notariellen Kaufvertrag) im Hinblick auf die Freiheit des Gebäudes von Feuchtigkeitserscheinungen geschuldeten Beschaffenheit der Kaufsache (mit dem Landgericht) bereits mit Hinweis auf das Alter von Teilen der Bebauung der verkauften Immobilie darauf abgestellt werden kann, dass der Kläger jedenfalls nicht erwarten konnte, dass sowohl das über 300 Jahre alte Bauernhaus als auch der bereits 1940 erstellte Anbau frei von Feuchtigkeit sein würde. Denn selbst wenn man entgegen der Auffassung des Landgerichts insoweit wegen der vom Sachverständigen B in seinem Gutachten vom 20.02.2015 festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen und diesbezüglichen baulichen Ursachen derselben von einem Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB ausgehen wollte, wäre eine Sachmängelhaftung der Beklagten hierfür aufgrund des in dem notariellen Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschlusses nicht gegeben. Den Beklagten ist es auch nicht gemäß § 444 BGB wegen arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsmängeln verwehrt, sich auf den Haftungsausschluss zu berufen.
d) Auf den Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten dann nicht berufen, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben, wobei den Kläger die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Arglist im Sinne des § 444 BGB trifft (vgl. BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14, Rz. 21). Der von dem Kläger erhobene Arglisteinwand ist nicht begründet.aa) Ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB bedingt zunächst eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich sind und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Hierbei kann der Käufer eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14 Rz. 11; Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 21; Senat Urteil vom 10.03.2015, I-21 U 93/14, Urteilsumdruck Seite 15/16).bb)Maßgeblich ist auf dieser Grundlage, ob festgestellt werden kann, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses auch Kenntnis von den streitgegenständlichen Feuchtigkeitserscheinungen hatten. Im Hinweisbeschluss vom 07.06.2016 hat der Senat unter 2. darauf hingewiesen, dass das diesbezügliche Vorbringen des Klägers nicht eindeutig, teilweise widersprüchlich behaftet ist. Hieran hat sich unter Berücksichtigung des Inhalts der Stellungnahme des Klägers auf den diesbezüglichen Senat Hinweis im Schriftsatz vom 06.07.2016 nichts geändert. Für eine Haftung des Beklagten trotz Haftungsausschlusses wegen eines arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsmängel fehlt es weiterhin an hinreichenden Anhaltspunkten.Nach dem vom Kläger mit der Berufungsbegründung als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss sollen die gelb markierten Bereiche die Feuchtigkeitsschäden bezeichnen, die der Sachverständige B im selbständigen Beweisverfahren festgestellt hat. Eine Haftung der Beklagten setzt deren Kenntnis von diesen solcher Art örtlich und räumlich eingegrenzten Feuchtigkeitsmängeln voraus. Diese leitet der Kläger ab aus den durch die Zeugin E unter Beweis gestellten Behauptungen, dass an den rot markierten Bereichen in dem als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss vor dem Verkauf Feuchtigkeitsschäden vorhanden waren, die die Beklagten überstreichen ließen.
Soweit rote Markierungen auf der Anl. BB1 vorhanden sind, die nicht auch gelb markiert sind, ist mithin nach eigenem Vorbringen des Klägers durch den Sachverständigen keine Feuchtigkeit festgestellt worden. Damit fehlt bei diesen Bereichen bereits eine schlüssige Darlegung eines Sachverhalts, bei dem es zu einer Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB kommen könnte.
Maßgeblich sind also nur die Bereiche, die zugleich gelb und rot markiert sind. Diese finden sich auf der Anl. BB1 unter:
- A 19 im Schlafzimmer = Ziffer 6
- A 29 a im Arbeitszimmer = Ziffer 7
- A 12 im Fitnessraum und A 15 im Partyraum = Ziffer 4;
das diesbezügliche Vorbringen des Klägers ist indessen (weiterhin) unschlüssig.Der Senat hatte im Hinweisbeschluss um eine klare Zuordnung gebeten, um hier differenzieren zu können, in welchen – räumlichen – Bereiche welche Feuchtigkeitserscheinungen überstrichen worden sein sollen, nachdem die Zeugin E die Beklagten auf Feuchtigkeit belastete Stellen hingewiesen habe.
(1) Hinsichtlich des Bereiches Schlafzimmer A 19 =6 ist nach wie vor völlig unklar, was die Zeugin E bekunden soll. Nach den Markierungen im als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss sollen im Schlafzimmer an drei Stellen von der Zeugin E Schäden bzw. Überstreichungen bekundet werden können, wobei der Kläger im Schriftsatz vom 06.07.2016 selbst erklärt, nicht genau zu wissen, an welchen Stellen konkret gestrichen worden ist (GA 159 unten). Aus der Bezugnahme auf das Foto Anlage BB 3 = GA 162 ergibt sich schon deshalb nichts erhebliches, weil die Wand, an der Kläger steht, auf dem Grundriss dem Bereich A 18 zuzuordnen ist (dies ergibt sich daraus, dass nur dort eine Tür eingezeichnet ist, die auf dem Foto sichtbar ist). Dort aber hat der Sachverständige B keinerlei Feuchtigkeit festgestellt, was sich auch aus der Aufstellung des Sachverständigen in der Anlage K 5 zum Gutachten im selbst einen Beweisverfahren ableiten lässt. Auf welche Wände sich die Fotos des Sachverständigen Nr. 26 und 27 zu seinem Gutachten beziehen, ist weder erkennbar, noch dem Beklagtenvorbringen mit der gebotenen Deutlichkeit zu entnehmen.
(2) Hinsichtlich des Bereichs Arbeitszimmer behauptet der Kläger zwar, dass das Foto Nr. 32 des Sachverständigen B sich auf das Arbeitszimmer beziehe. Es fehlt aber die Angabe, wo konkret sich erkennbare Feuchtigkeitsstellen in diesem Raum befunden haben, was erforderlich wäre, da der Sachverständige zwei Bereiche gelb markiert hat, also Feuchtigkeiten festgestellt hat.Außerdem fehlen konkrete Angaben dazu, wann die Zeugin die Beklagten auf diese Schäden hingewiesen haben will und die Beklagten sie überstrichen haben sollen. Das klägerische Vorbringen in der Klageschrift, dort Seite 4 S. 2 hierzu erweist sich als pauschal und deshalb unerheblich. In der Berufungsbegründung ist lediglich insoweit auf die Klageschrift Bezug genommen worden (Bl. 83 Nr. 7 GA). Das Vorbringen im Schriftsatz vom 06.07.2016 und die dortige Bezugnahme auf Foto Nr. 32 (wo es heißt: „es gab jedenfalls Stellen“ mit „Schimmel, der später nicht mehr sichtbar war“) reicht ersichtlich nicht aus.(3)Soweit im Partyraum Ausblühungen an den Leibungen vorhanden gewesen sind, waren diese – wie die Lichtbilder zeigen – deutlich sichtbar und auch für den Kläger erkennbar, so dass bereits nach den obigen rechtlichen Maßstäben zu § 444 BGB bereits keine Aufklärungspflicht bestand und eine Arglist deshalb ausscheidet. Außerdem handelt es sich auch nach den Feststellungen des Sachverständigen B um Versalzungen, was sich daraus ergibt, dass er im seinem Gutachten eine „Salzinstandsetzung“ vorschlägt. Der Kläger selbst hat aber eingeräumt, dass bei den Besichtigungen über Ausblühungen an den Fensterwangen als Folge von Salz gesprochen wurde (siehe Berufungsbegründung = GA Bl. 83).(4)Im Hinblick auf den Fitnessraum bestand eine Aufklärungspflicht der Beklagten nur, wenn der Kläger den Schaden nicht (selbst) wahrnehmen konnte.Das Ausmaß der Schäden ist durch die Fotos des Sachverständigen Nr. 15-20 dokumentiert, woraus sich ergibt, dass der Schaden deutlich erkennbar gewesen ist. Der Kläger hat nicht konkret behauptet, dass die Zeugin E bestätigen soll, dass diese Stellen dem Beklagten bekannt gewesen seien und deshalb von ihnen überstrichen worden seien. Nach dem Vorbringen des Klägers im Anschluss an den Hinweisbeschluss des Senats kann die Zeugin dies nur für die Mängel 6 und 7 bekunden. Der Kläger behauptet jetzt, dass er die Schäden nicht habe erkennen können, weil die Wände mit Mobiliar voll gestellt gewesen seien. Dies ist indessen von den Beklagten bestritten worden, ohne dass der Kläger diesbezüglich einen tauglichen Beweis angetreten hat. Im Übrigen ist das Vorbringen des Klägers angesichts der Lage der Schäden auf den Bildern 16 und 17 im Bereich der Tür/Eckbereich auch nicht nachvollziehbar. Die Bilder 19 und 20 betreffen die Innenwand zwischen Party und Fitnessraum; dass die Zeugin zu dieser etwas sagen kann, wird nicht behauptet, vielmehr erstrecken sich ihre Kenntnisse gemäß der Darstellung in der Berufungsbegründung i.V.m. dem Grundriss auf den Bereich A 12 = Hofseite. Soweit der Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 21.10.2016 dahin zu verstehen sein sollte, dass die Beklagten eine Matte an die Wand gestellt hätten, spricht dies jedenfalls gegen ein Überstreichen. Unterstellt die Beklagten hätten eine Matte an die Wand gestellt, wäre hierin ein arglistiges Verschweigen nicht zu erblicken, da gerade wegen der festgestellten Ausblühungen an den Fensterlaibungen im Partyraum der Kläger im Eigeninteresse hinter eine solche Matte hätte schauen müssen. (5) Was den Flurdurchgang/das Notdienstzimmer betrifft, ist nach der klägerischen Darstellung über eine Holzlagerung gesprochen worden. Der Kläger hat durch die Zeugin E unter Beweis gestellt, dass diese die Beklagten auf dunkle gelbe Flecken hingewiesen hätte, die nichts mit der Auslagerung zu tun gehabt habe. Auch dieses Vorbringen ist nach Auffassung des Senats in sich widersprüchlich, da diese Wahrnehmungen nach den Markierungen in der Grundrissskizze zur Berufungsbegründung (Anl. BB1) dem Bereich A 17 = 1, also die Trennwand zum Schlafzimmer betrafen. An dieser Stelle hatte der Sachverständige jedoch keine gelbe Markierung in der Grundrissskizze vorgenommen, so dass auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass an dieser Stelle relevante Feuchtigkeit vorhanden gewesen war.Nach alledem bleibt es dabei, dass hinreichend klare Angaben zu feuchtigkeitsbelasteten Stellen, auf die die Zeugin E die Beklagten hingewiesen haben soll und die danach von ihnen – den Beklagten – zur Kaschierung überstrichen worden sein sollen, nicht erfolgt sind und auch nicht durch die Lichtbilder so dokumentiert worden sind, dass eine Beweisaufnahme durchgeführt werden muss.
Eine abweichende Bewertung rechtfertigt auch nicht das Vorbringen des Klägers im nachgelassenen Schriftsatz vom 28.10.2016. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die mit diesem Schriftsatz vorgelegte neue Skizze. Abgesehen davon, dass der Schriftsatz vom 28.10.2016 keinerlei Erläuterungen zur Skizze enthält und die Skizze auch nicht aus sich heraus selbst unter Berücksichtigung der textlichen Ergänzungen und Bezugnahmen auf die vom Sachverständigen B in seinem Gutachten eingestellten Lichtbilder verständlich ist, und die oben dargelegten Schlüssigkeitsdefizite deshalb nicht beseitigt, ist darauf zu verwiesen, dass auch in der Skizze nochmals von dem Kläger angeführt wird, dass der Kläger nicht wisse, an welchen Stellen genau (von den Beklagten) gestrichen worden sei. Ohne eine diesbezügliche räumliche und örtliche Zuordnung ist eine Feststellung von arglistigem Handeln der Beklagten indessen nicht möglich.
II) Da dem Kläger aus den obigen Gründen die geltend gemachte Schadensersatzforderung nicht zugesprochen werden kann, besteht auch keine rechtliche Grundlage für das Feststellungsbegehren des Klägers entsprechend dem Klageantrag zu 2. ebensowenig für das Zinsbegehren und das Begehren auf Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten.
C)
Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer des Klägers: bis 90.000,- EUR
