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Immobilienkaufvertrag – Wertminderung durch Bebauung des Nachbargrundstücks

LG Hamburg – Az.: 326 O 193/15 – Urteil vom 12.05.2017

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 32.250€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 21.05.2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger begehren von der Beklagten Schadenersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten gemäß §§ 311 II, 280 I BGB.

Die Kläger haben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 19.12.14 des Hamburger Notars Dr. B. (Urkundenrolle Nr. …) den Miteigentumsanteil bezüglich des Wohnungseigentumsrecht Nr. 7 sowie den Außenstellplatz Nr. 6 an dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft P. Weg 64 (zukünftig WEG) in … Hamburg H. für 645.000€ erworben. Der Miteigentumsanteil setzt sich zusammen aus einer Dachgeschosswohnung mit einer Fläche von 215m² und Kellerräumen von 60m² sowie dem PKW-Stellplatz. Der Kauf wurde mit Gewährleistungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel vereinbart. Die dem Vertragsschluss vorgeschalteten Wohnungsbesichtigungen wurden nicht von der Beklagten, sondern von Maklern durchgeführt. Die Parteien sahen sich erstmals bei der notariellen Beurkundung des Vertrages.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Nachbargrundstück Richtung Westen mit einem Einfamilienhaus bebaut. Ungefähr ein halbes Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages wurde auf dem besagten Nachbargrundstück dieses Haus abgerissen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet, das bis auf die Mindestabstandsflächen an das Grundstück der nunmehrigen WEG der Kläger heranreicht. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages, als die Beklagte noch Wohnungseigentümerin war, gab es ein Informationsschreiben wegen des geplanten Neubauprojektes an die WEG und eine gutachterliche Begehung auch der streitgegenständlichen Wohnung zum Zwecke der Bauzustandsfeststellung vor Baubeginn.

Mit Schreiben vom 13.07.15 haben die Kläger die Beklagte erfolglos zur Zahlung eines Schadenersatzbetrages in Höhe von 64.500€ bis zum 20.07.15 aufgefordert.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte, die in der fraglichen WEG Beirätin mit erhöhtem Informationsstand gewesen sei, habe ihnen die Information bewusst verschwiegen, dass auf dem Nachbargrundstück eine Neubebauung unmittelbar bevorsteht, die das bisherige Ausmaß der Bebauung in Höhe und Abstandsflächen erheblich verändere. Sie habe damit den Klägern einen für die Kaufentscheidung maßgeblichen Umstand vorenthalten. Sie hätte diesen Umstand persönlich oder über den Makler ungefragt offen legen müssen.

Durch diese Bebauung sinke der Verkehrswert des erworbenen Miteigentumsanteils. Mehr als die Hälfte der Wohnungen der WEG seien aufgrund der baulichen Situation nicht mehr vermietet. Die Sichtverhältnisse der Wohnung hätten sich erheblich verändert. Die neuen Nachbarn könnten die Dachgeschosswohnung nun aus nächster Nähe unmittelbar einsehen. Dies sei mit der alten Bebauung nicht der Fall gewesen. Hierdurch werde die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt und die Privatsphäre der Kläger beeinträchtigt. Die Wertminderung betrage um 10% des gezahlten Kaufpreises.

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Auch hätte offenbart werden müssen, dass der Bauherr des Nachbargrundstücks Rissbildungen an dem Kaufobjekt durch die Baumaßnahmen für nicht ausgeschlossen hielt und insoweit eine Sachverständigenbegehung für erforderlich hielt.

Die nachbarschaftlichen Verhältnisse würden einen Wertbildungsfaktor darstellen. Zumindest, wenn der Plan zu Neubebauung bereits feststehe und kurzfristig eine Umsetzung zu erwarten sei, sei der Verkäufer eine Immobilie auch ohne ausdrückliche Nachfrage der Käufer verpflichtet, auf die bevorstehende Veränderung ausdrücklich hinzuweisen. Diese vertragliche Treuepflicht habe die Beklagte verletzt. Den Klägern stünde damit ein Anspruch auf Ersatz ihres Vertrauensschadens in Höhe von 10% des gezahlten Kaufpreises zu.

Ihre Privatsphäre sei den Klägern besonders wichtig. Die Wohnung sei nun einsehbar. Der zuvor bestehende weite Blick in die Nachbarschaft sei nun beschränkt. Die auf dem Nachbardach montierte Fotovoltaik-Anlage verdecke die Abendsonne auf der Terrasse, was die Lebensqualität vermindere. Hätten die Kläger von den Bauplänen für das Nachbargrundstück gewusst, hätte dies ihren Kaufentschluss beeinflusst. Sie hätten die Immobilie nicht erworben, jedenfalls den Kaufvertrag nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen.

Hilfsweise stützen die Kläger ihre Klage auch auf versteckte Mängel (defekte Haussprechanlage, unzureichender Sicherheitsstandard des Fahrstuhls, defekte Klimaanlage, defekte Badarmaturen, defekter Terrassenbelag, Feuchtigkeit im Schlafzimmer, defekt verglaste Außenfront, feuchtes Souterrain, das nicht als Gewerbefläche nutzbar sei, Enge des Stellplatzes, Unansehnlichkeit der Müllboxen, defekter Gasherd, defekte Fußbodenheizung in Teilen der Wohnung, abgenutzte, defekte Außenjalousien, abgenutzter und ausgeblichener Fußboden im Wohnzimmer, defekt Toilettenschüssel im Gäste-WC, defekter Standheizkörper im Büro, teilweise blinder Spiegel im Bad, knarrende Badezimmertür).

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger € 64.500 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten  über dem Basiszinssatz seit dem 21.07.15 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die geltend gemachten Ansprüche dem Grunde und der Höhe nach.

Sie habe gegenüber den Klägern keinerlei Angaben gemacht, keine Zusicherungen oder Erklärungen abgegeben, schon gar nicht in Bezug auf einen ungehinderten Ausblick. Die Kläger hätten keine Fragen zum Nachbargrundstück oder der geplanten Neubebauung gestellt. Der Beklagten sei daher nicht einmal erahnbar gewesen, dass die Nachbarbebauung für die Kläger ein erheblicher Umstand für die Kaufentscheidung sein könnte. Sie habe nichts arglistig verschwiegen. Eine Pflicht, ungefragt auf geplante Baumaßnahmen in der Nachbarschaft hinzuweisen, gebe es nicht, auch nicht für die Beirätin einer WEG. Diese anzunehmen, drohe, das gesamte Gewährleistungsausschlussrecht auf den Kopf zu stellen.

Eine tatsächliche Möglichkeit für einen Hinweis habe es auch nicht gegeben, da die Parteien sich erstmals beim Notar begegnet seien. Vorvertragliche Gespräche, die Voraussetzung einer Aufklärungspflicht seien, habe es hier gar nicht gegeben. Der Vertrag sei unter Ausschluss der Rechts- und Sachmängelgewährleistung geschlossen worden. Dies versuche die Klägerseite nun auszuhebeln. Die Wohnung sei zuvor mehrfach besichtigt worden.

Die Beklagte sei aus eigener Kenntnis über die Details und den Umfang des Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück nicht informiert gewesen und habe sich auch nicht informieren müssen. Daran ändere auch ihre Stellung als Beirätin der WEG nichts. Es habe im Rahmen der Eigentümerversammlung sicher einen Hinweis auf ein Baugenehmigungsverfahren für das Nachbargrundstück gegeben, dies sei jedoch zu keinem Zeitpunkt ein besonderer Besprechungs- oder Diskussionspunkt bei der Eigentümerversammlung gewesen. Die Kläger hätten aber die Möglichkeit gehabt, sich über die Beschlusssammlung der WEG beim Hausverwalter zu informieren. Die Beklagte bzw. die WEG hätte die Bebauung aber ohnehin nicht beeinflussen oder verhindern können. Die Beklagte habe sich daher nicht dafür interessiert. Sie habe zum Zeitpunkt des Verkaufes der Wohnung bereits seit einem Jahr nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung gewohnt. Die Besichtigung durch den Bausachverständigen habe ihr Ehemann begleitet. Mehr sei der Beklagten nicht bekannt gewesen. Es habe sie auch nicht interessiert. Sie könne nicht bei jeder ihrer Immobilien Termine selbst wahrnehmen, weil ein Nachbar befürchte, wegen Rissbildung durch Baumaßnahmen in Anspruch genommen zu werden.

Der  P. Weg weise insgesamt eine enge Bebauung auf. Die Straße sei als Durchgangsstraße relativ hoch frequentiert. Im Osten grenze ein Schulgelände an das Grundstück an. Das nachbarliche Bauvorhaben bewege sich im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Eine Eigentumsverletzung liege somit nicht vor. Die Räume der Wohnung seien nach wie vor nutzbar. Es bestehe kein Anspruch darauf, dass der nachbarliche Baukörper die Vorstellungen der Kläger nicht übersteige. Eine Ewigkeitsgarantie für die vorhandene Nachbarbebauung gebe es nicht. Man könne sich nicht davor schützen, dass in der Zukunft Veränderungen auftreten werden.

Es werde bestritten, dass der Neubau die Geschosshöhe der klägerischen Wohnung erreiche. Eine erhebliche Veränderung der Nachbarsituation liege nicht vor. Wenn es Wechsel in der Mietersituation in der WEG gegeben habe, was bestritten werde, sage dies nichts Verbindliches darüber aus, ob dies auf die bauliche Situation zurückzuführen sei. Eine Beeinträchtigung des Lebensgenusses der Kläger werde nicht dargelegt und ist im Übrigen zu bestreiten.

Wenn den Klägern die Nachbarsituation so wichtig gewesen wäre, wie sie nun behaupten, hätten sie insoweit bei den Besichtigungen sicher hierzu Fragen gestellt. Sie hätten die Beklagte jedoch nicht darauf hingewiesen, dass für sie der Schutz ihrer Privatsphäre besonders wichtig sei und ausgeschlossen sein solle, dass eine Nachbarbebauung verändert werde.

Der Verkehrswert der Immobilie sinke nicht durch die Neubebauung. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sei die Nachbarbebauung kein zu berücksichtigender Faktor. Aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung steige der Wert Hamburger Immobilien vielmehr. Der Neubau habe ferner ein altes ungepflegtes Haus ersetzt und werte die Nachbarschaft daher auf. Die Kellerräume und der Stellplatz würden durch die Neubebauung überhaupt nicht tangiert. Die Dachgeschosswohnung sei auch zuvor – je nach Sehschärfe – nicht völlig von fremden Blicken abgeschirmt gewesen. Die Klägerseite trage weder spezifische, plausible Feststellungen zu wertmindernden Faktoren vor, noch lege sie schlüssig dar, wie sich die Höhe dieser Wertminderung berechnen solle. Der Parteigutachter der Kläger räume selbst ein, dass eine exakte Quantifizierung nicht möglich sei und es keine belastbaren Untersuchungen gebe.

Ein etwaiger Aufklärungsfehler wäre für die Kaufentscheidung der Kläger ohnehin nicht kausal. Die Kläger hätten die Wohnung ohnehin erworben.

Versteckte Mängel an Fahrstühlen, Gegensprechanlagen etc. zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung werden von der Beklagten bestritten. Sie seien auch nicht entscheidungserheblich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Rechtsvortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen N. und den Sachverständigen zur Erläuterung seines Gutachtens im Termin vom 07.04.17 ergänzend angehört. Auf das schriftliche Gutachten vom 05.10.16 (Bl. 140 ff. d.A.) und das Protokoll der Sachverständigenanhörung im Termin vom 07.04.17 (Bl. 234 ff d.A.) wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in Höhe von 32.250€  auch begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach § 311 Abs. II Ziffer 1, 241 Abs. II BGB zu. Im Einzelnen:

1.

Einzuräumen ist der Beklagtenseite, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Gewährleistungsanspruch aus den §§ 434, 437, 440, 280, 281, 283 BGB geltend machen können. Die Gewährleistung wurde im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen. Eine Haftung der Beklagten käme nur bei einem arglistigen Verschweigen von Mängeln der Kaufsache in Betracht.

a)

Ein Mangel einer Kaufsache kann auch außerhalb der körperlichen Beschaffenheit der Sache liegen, zB in den wirtschaftlichen, sozialen und rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt, wenn diese die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache  beeinflussen. Eine solche Umweltbeziehung muss jedoch in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben. Sie darf sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstandes liegenden Verhältnissen oder Umständen ergeben. Bebauungsabsichten von Nachbarn haben keinen Bezug zur physischen Beschaffenheit eines nachbarlichen Bestandsgebäudes, das Gegenstand eines Kaufvertrages ist. Sie begründen damit keinen Sachmangel des zu verkaufenden Gebäudes (vgl. ebenso OLG Brandenburg 14.10.10, 5 U 82/09, Rn 26 f. (zitiert nach juris).

b)

Soweit sich die Kläger hilfsweise auf Mängel und Defekte der streitgegenständlichen Wohnung bezieht, ist weder vorgetragen, dass diese bereits bei Übergabe der Kaufsache vorlagen, noch, dass die Beklagte – soweit sie nicht ohnehin bei der Wohnungsbesichtigung für die Kläger erkennbar waren (vgl. § 442 S. 1 BGB) – sie kannte und arglistig verschwiegen haben könnte.

2)

Neben dem Mangelgewährleistungsrecht des Kaufvertragsrecht sind jedoch auch die allgemeinen Schadenersatzansprüche anwendbar, soweit es um Umstände geht, die nicht in den Anwendungsbereich der §§ 343 ff BGB fallen, sondern andere, wertbildende Merkmal betreffen (vgl. OLG Brandenburg, aaO.; Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 311 Rn. 41).

Insoweit ist auch bei Kaufvertragsrecht zu beachten, dass bei Vertragsverhandlungen, auch wenn die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht besteht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen zu vereiteln geeignet sein können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sein können, sofern dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn für ihn erkennbar ist, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (BGH 01.02.13 (V ZR 72/11) zitiert nach juris m.w.N.; BGH (V ZR 245/10) NJW 12, 846).

So liegt der Fall nach Auffassung des Gerichts hier.

a)

Wesentliche, wertbildende Faktoren einer Immobilie ist neben deren eigener Gestaltung und Ausstattung insbesondere deren Lage, d.h. die Infrastruktur und Nachbarschaft, z.B. Einbettung in eine Grünzone, Naherholungsmöglichkeiten, der Ausblick in die Umgebung, Bebauungsdichte (Geschossflächenzahl usw.), Abstandsflächen zur Nachbarbebauung, die Lichteinflüsse und Anzahl möglicher Lärmquellen, ungestörte Nutzbarkeit von Außenanlagen wie Balkonen durch Sichtschutz, Hochwertigkeit der Nachbarbebauung usw. Nach allgemeiner Lebenserfahrung sind dies Faktoren, von denen Kaufinteressenten für Immobilien ihre Kaufentscheidung und Preiskalkulation in der Regel mit abhängig machen. Dies hat auch der Sachverständige  N. in seiner Anhörung ausdrücklich bestätigt (vgl. Protokoll v. 07.04.17, S. 6, Bl. 239 d.A.).

b)

Die Beklagte konnte nach der allgemeinen Lebenserfahrung somit nur davon ausgehen, dass dies auch für die Kläger maßgebliche Faktoren ihrer Preiskalkulation waren, auch wenn diese nicht ausdrücklich nach der Nachbarbebauung gefragt haben. Für eine solche Nachfrage gab es objektiv für die Kläger keinen Anlass. Es gab keine objektiv erkennbaren Anhaltspunkte für die Annahme, dass Bauarbeiten in unmittelbarer zeitlicher Nähe bevor standen.

Einzuräumen ist der Beklagten, dass der Erwerber einer Immobilie natürlich nicht davor geschützt ist, dass sich das Umfeld der Immobilie im Laufe der Zeit dadurch ändern kann, dass entsprechend dem Bebauungsplan Nachbarn baurechtliche Möglichkeiten ausschöpfen.

Der Beklagten war hier aber definitiv bekannt, dass sich dieses abstrakte allgemeine Lebensrisiko im vorliegenden Fall bereits sicher und konkret verwirklichen würde. Sie wusste, dass sich die wertbildenden, äußeren Faktoren in Bezug auf die von ihr angebotenen Immobilie in unmittelbarer Zukunft durch die bevorstehenden Abriss- und Neubauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sicher verändern würden. Selbst wenn die Beklagte von dem Umfang und der Höhe der Neubebauung nicht im Einzelnen informiert gewesen sein sollte, musste ihr doch bewusst sein – zB. durch den Umstand, dass der dortige Bauherr es für nötig befand, die Wohnung der Beklagten in Bezug auf mögliche Rissbildungen im Vorwege zu untersuchen -, dass es sich nicht um lediglich unerhebliche bauliche Veränderungen auf dem Nachbargrundstück handeln konnte. Die offenbar für realistisch angesehene bloße Gefahr von Rissbildungen musste ihr auch deutlich machen, dass nicht nur das Umfeld sondern auch die Substanz ihrer Immobilie von den Bauarbeiten betroffen sein konnte.

In einem solchen Fall darf nach Auffassung des erkennenden Gerichts ein Kaufinteressent nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten, dass er auch ungefragt die Information vom Verkäufer erhält, dass Baumaßnahmen, welcher Art auch immer, auf dem Nachbargrundstück unmittelbar bevorstehen. Diese Aufklärungspflicht hat die Beklagte verletzt.

c)

Die Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch schuldhaft begangen.

Eine Arglist ist im Rahmen der §§ 311, 242 BGB nicht erforderlich, wobei Arglist allerdings schon angenommen wird, wenn der Verkäufer damit rechnet oder es billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den aufklärungspflichtigen Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH 08.11.91, V ZR 193/90, Rn. 9 (zitiert nach juris)).

Die Beklagte handelte jedenfalls wissentlich und willentlich. Sie wusste von einem unmittelbar bevorstehenden Neubauvorhaben, wenn vielleicht auch nicht in den Einzelheiten. Sie hat es dennoch  nicht gegenüber den Klägern erwähnt.

Soweit sie den Kontakt zu den Klägern nicht selbst aufnahm, sondern einen Makler herstellen ließ, wäre sich verpflichtet gewesen, den Makler entsprechend zu instruieren, damit er, als ihr Erfüllungsgehilfe iSd § 278 BGB, ihre diesbezüglichen Aufklärungspflichten aus §§ 311, 242 BGB in gebotenem Maße wahrnahm. Auf Fragen des Gerichts konnte die Beklagte sich nicht mehr erinnern, was sie mit dem Makler besprochen hatte. Es kann damit nur davon ausgegangen werden, dass sie es unterlassen hat, ihn zur Aufklärung anzuhalten. Zumal sie im gesamten Verfahren nach wie vor der Auffassung war, eine Aufklärung überhaupt nicht zu schulden. Sie hat damit einen Irrtum der Kläger über die Bewertung der zukünftigen Wohnsituation wissentlich und willentlich billigend in Kauf genommen.

d)

Von einem Mitverschulden der Kläger kann zugunsten der Beklagten nicht ausgegangen werden. Es ist weder substantiiert vorgetragen worden, noch anderweitig ersichtlich, warum die Kläger ein unmittelbar bevorstehendes Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück hätten vermuten müssen und wie die Kläger davon anderweitig hätten erfahren können. Soweit die Beklagte auf die Protokolle der WEG verweist, aus denen sich die Kläger hätten informieren können, hat sie diese nicht vorgelegt und auch nicht substantiiert vorgetragen, wo, in welchem Protokoll die Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück zu entnehmen gewesen wäre.

e)

Nach den Grundsätzen der Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens ist auch davon auszugehen, dass die Kläger bei Offenbarung der bevorstehenden Neubebauung den Kaufvertrag zu dem vereinbarten Kaufpreis nicht geschlossen hätten. Der Sachverständige  N. hat insoweit in seiner Begutachten bestätigt, dass Kaufinteressenten die dichtere Bebauung als Verhandlungsargument über den Kaufpreis üblicher Weise nutzen würden (Protokoll v. 07.04.17, S. 4, Bl. 237 d.A.).

f)

Den Klägern ist durch die Verletzung der Aufklärungspflicht auch ein ersatzfähiger Schaden entstanden.

aa)

Für die Berechnung eines Schadens wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ist der Betrag maßgeblich, um den die Kläger, wegen der unterlassenen Aufklärung, die gekaufte Immobilie zu teuer erworben haben. Sie sind also so zu behandeln, als wäre es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Kaufpreis abzuschließen; dabei kommt es nicht darauf an, ob sich die Beklagte mit einem niedrigeren – objektiv angemessenen – Kaufpreis einverstanden erklärt hätte (vgl. BGH NJW 12, 846 mwN).

bb)

Sowohl nach den Angaben des Parteigutachters  W. als auch nach den Angaben des gerichtlichen Sachverständigen  N. ist die Bezifferung des Schadens vorliegend nicht anhand konkreter Zahlen exakt berechenbar. Nach Auffassung des Gerichts könnte der Schaden aber ermittelt werden durch eine repräsentative Befragung von Kaufinteressenten am Immobilienmarkt. Dies würde jedoch einen im Verhältnis zu diesem Einzelfall unvertretbaren Aufwand an Zeit und Kosten erfordern. Das Gesetz sieht in diesen Fällen – entgegen der Meinung der Beklagten – nicht vor, dass dann ein Schadenersatz eben nicht gewährt werden könne. Die Höhe des Schadenersatzes ist in diesen Fällen vielmehr durch eine abgewogene Schätzung des Gerichts in angemessener Höhe zu bestimmen, beruhend auf Erfahrungen von Käuferverhalten auf dem Immobilienmarkt. Insoweit hat sich das Gericht gemäß § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung eine Meinung zu bilden. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens liegt im Ermessen des Gerichts.

Der Parteigutachter  W. hat eine Kaufpreisminderung von bis zu 10% für angemessen gehalten.

Das Gericht hat sich vorliegend zur Schadensschätzung der einschlägigen Markterfahrung des Sachverständigen  N. als Hilfestellung bedient. Dieser hat eine Minderung des Marktwertes der streitgegenständlichen Immobilie in Höhe von 5% des tatsächlich gezahlten Kaufpreises für angemessen gehalten (d.h. 32.250€).

Der Sachverständige  N. ist generell vereidigter Gerichtssachverständiger. Er hat nach eigenen Angaben bisher 2.200 bis 2.300 Gutachten erstellt. Bei diesen Gutachten ging es im Rahmen von Wertermittlungen nach den Angaben des Sachverständigen auch um die Einbeziehung der nachbarschaftlichen Lage der zu bewertenden Objekte. Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Sachverständige nicht qualifiziert genug sein könnte, das Gericht bei der Schadensschätzung zu diesem Thema zu unterstützen, sind für das Gericht nicht erkennbar.

cc)

Angesichts der nachfolgend aufgeführten Umstände hält das Gericht die Einschätzung des Schadens durch den Sachverständigen  N. der Höhe nach für plausibel und macht sich diese zu Eigen.

Das Kaufobjekt wird nur im Dachgeschossbereich (215 m²) von der Neubebauung auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt. Kellerräume (60m²) und Stellplatz erfahren keine Wertveränderung. Für diese Bereiche der Immobilie ist ein Schaden nicht festzustellen.

Im Dachgeschoss sind jedoch die wesentlichen Wohnräume erheblich betroffen, insbesondere das Wohnzimmer, in dem man sich zur Muße und Erholung aufhält und das Schlafzimmer, in dem ein erhöhter Bedarf an Privatsphäre besteht. Ferner erheblich beeinträchtigt sind die Westterrassen, auf denen die für Berufstätige wichtige Abendsonne genutzt werden kann. Die Situation der Südterrasse hat sich insoweit verschlechtert, als der Neubau gegenüber der vorherigen Bebauung auch weiter auf dem hinteren Grundstücksteil errichtet wurde und somit näher herangerückt ist. Den Fotos des Sachverständigengutachtens  W. ist ferner zu entnehmen, dass der Neubau offenbar bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze heran reicht, die nachbarlichen Mindestabstände – wenn überhaupt – also gerade eingehalten werden. Den Anlagenkonvoluten K7 und K 17 ist zu entnehmen, dass die Bebauung bis zur Geschoßfläche der klägerischen Wohnung hochgezogen wurde und die Abendsonne durch die auf dem Dach befindlichen Solaranlagen je nach Tages- und Jahreszeit teilweise verdeckt wird.

Der Anlage K7 ist zwar ebenfalls zu entnehmen, dass die Terrassen der Kläger auch schon zuvor durch die Wohnungen auf dem Grundstück westlich der Neubaustelle einsehbar waren. Allerdings ist die Bebauung und damit die Nähe der Nachbarn nun deutlich dichter an die Terrassen herangerückt, was auch die akustische Abschirmung verschlechtert. Für all diese Immobilienteile wäre nach Auffassung des Gerichts wegen der Erheblichkeit der Einsichtsmöglichkeiten und Störung der Privatsphäre durch die dicht herangerückten Nachbarn daher  eigentlich eine Schadensberechnung von mehr als  5% anzunehmen.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist allerdings der Umstand, dass die Wohnung angesichts der vor dem Haus liegenden Durchgangsstraße und der auf der östlichen Seite liegenden Schule insgesamt schon zuvor als eher unruhig einzustufen war. Ferner sind weitere Teile der Wohnung wie das Gäste/Ankleidezimmer, Das Hauptbad und die Küche, sowie die Terrassenteile mit Morgensonne durch den Neubau nicht beeinträchtigt.

Es erscheint somit ausreichend aber auch angemessen, in Bezug auf die insgesamt von den Klägern erworbene Immobilie eine Wertminderung von insgesamt lediglich 5% anzunehmen.

dd)

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, durch das neue, modernere Nachbargebäude werde die Nachbarschaft und damit auch die Wohnung der Kläger aufgewertet, teilt das Gericht diese Auffassung nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass das zuvor vorhandene, kleinere Gebäude verfallen oder optisch minderwertig gewesen sein könnte. Es war deutlich kleiner und hat somit Platz gelassen für im Wohnumfeld üblicherweise beliebte Grünfläche und Baumbewuchs. Die Errichtung eines deutlich größeren Gebäudes in ebenso deutlich größerer Nähe zur klägerischen Wohnung, mit erheblich mehr Wohneinheiten und damit zu erwartenden erhöhten Geräuschpegeln, sowie weniger Grünfläche und Baumbewuchs kann deshalb nicht ernsthaft als qualitative Aufwertung der klägerischen Wohnung eingestuft werden.

ee)

Soweit die Beklagtenseite geltend macht, die Wertermittlung des Sachverständigen sei insoweit nicht plausibel, weil für die Bestimmung des Marktwertes der Immobilie nur ein Kaufinteressent gefunden werden müsse, der bereit sei, für das Objekt der Kläger trotz der neuen Nachbarbebauung den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, ist dies wenig überzeugend. Der Sachverständige  N. hat ausgeführt, dass nach seiner Markterfahrung Kaufinteressenten die veränderte bauliche Situation als Druckmittel auf den Kaufpreis eingesetzt hätten. Die Beklagte konnte auch keinen entsprechenden Kaufinteressenten benennen. Die Vermittlung der Immobilie zu den Preisvorstellungen der Beklagten war nach den Ermittlungen des Sachverständigen  N. damals schon schwierig und hat lange Zeit in Anspruch genommen, obwohl der große Neubau noch nicht auf dem Nachbargrundstück erkennbar war.  Es ist damit nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht davon auszugehen, dass es einen solchen, anderen Kaufinteressenten tatsächlich gegeben hätte.

ff)

Soweit die Beklagte anführt, die Grundstückspreise seien seit dem Vertragsabschluss bereits erheblich gestiegen, so dass ein Schaden der Kläger ausgeschlossen sei, kann sich die Beklagte diesen Umstand nicht als Vorteil zurechnen. Eine etwaige Wertsteigerung der Immobilie aufgrund der allgemeinen Marktlage ist den Klägern als deren neue Eigentümer zuzurechnen, nicht der Beklagten. Maßgeblich für die Schadensberechnung ist ferner nicht, für welchen Preis die Immobilie zu heutiger Zeit auf dem Markt handelbar wäre, sondern zu welchem Preis sie im Jahr 2014 verkaufbar gewesen wäre, wenn die Neubebauung auf dem Nachbargrundstück offengelegt worden wäre. Dazu kann der heutige Immobilienwert keine Auskunft geben.

3.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

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