Immobilienkaufvertrag – Wirksamkeit vereinbarte Vertragsabschlussklausel

OLG Celle – Az.: 13 U 135/11 – Urteil vom 30.08.2012

Auf die Berufungen der Beklagten sowie der Streithelfer zu 1 und 2 wird das Urteil der 16. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Hannover vom 6. Mai 2011 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits sowie die der Nebenintervention.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten oder die Streithelfer zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis 110.000 € festgesetzt.

Gründe

I.


Der Kläger begehrt von den Beklagten die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages.

Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz und der darin gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Immobilienkaufvertrag - Wirksamkeit vereinbarte Vertragsabschlussklausel
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Das Landgericht hat der Klage zum überwiegenden Teil stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Kläger gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung von 98.721,65 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB habe. Der von dem Kläger geleistete Kaufpreis sei ohne Rechtsgrund erbracht worden, da die Parteien nie einen Kaufvertrag geschlossen hätten. Als die Beklagte zu 1 am 20. November 2007 auf das Angebot des Klägers die Annahme erklärt habe, sei dieses bereits nach §§ 147 Abs. 2 i. V. m. § 146 BGB erloschen gewesen. Am 20. November 2007 habe der Kläger nämlich trotz der in § 2 Abs. 1 seines Angebots enthaltenen Bindungsfrist nicht mehr mit einer Annahmeerklärung rechnen müssen. Die in § 2 Abs. 1 des Angebotes enthaltene Regelung sei wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen auf das vom Kläger abgegebene Angebot Anwendung finden. § 308 Nr. 1 BGB finde auch auf Vertragsabschlussklauseln Anwendung.

Dagegen richten sich die Berufungen der Beklagten sowie der Streithelfer zu 1 und 2. Die Beklagten verfolgen mit ihrer Berufung ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter. Die Beklagten wiederholen und vertiefen zunächst ihr Vorbringen aus dem ersten Rechtszug. Ergänzend führen sie – im Einklang mit dem Berufungsvorbringen der Streithelfer – aus, hinsichtlich der Annahmefristen sei von ihnen kein vorformulierter Text verwendet worden. Vielmehr sei die Stelle des Angebotstextes, in dem das Datum, das den letzten Tag der Bindefrist an das Angebot bezeichnen sollte, nicht vorausgefüllt gewesen. Infolgedessen seien die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB vorliegend nicht anwendbar.

Die Beklagten sowie die Streithelfer zu 1 und 2 beantragen, das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf sein Vorbringen aus dem ersten Rechtszug.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über den Wert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums zum Zeitpunkt 10. Oktober 2007. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen  Dipl.-Ing. S..

Auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend verwiesen.

II.

Die zulässigen Berufungen der Beklagten und der Streithelfer zu 1 und 2 haben Erfolg. Dem Kläger stehen gegen die Beklagten die mit der Klage geltend gemachten Zahlungs- und Feststellungsansprüche nicht zu.

1. Das Landgericht hat die klageweise geltend gemachten Ansprüche (zum ganz überwiegenden Teil) als nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begründet angesehen und in diesem Rahmen ausgeführt, dass die in § 2 Abs. 1 des Angebotes des Klägers enthaltene Regelung wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Das greift bereits deshalb nicht durch, weil der Kläger nicht bewiesen hat, dass es sich bei der Regelung in § 2 Abs. 1 des notariellen Angebotes des Klägers vom 10. Oktober 2007 um von den Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handelt.

a) Hiervon ist nicht bereits schon deshalb auszugehen, weil das Landgericht in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ausgeführt hat, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass die Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen auf das vom Kläger abgegebene Angebot Anwendung finden würden und die Beklagten hiergegen keinen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt haben.

Allerdings liefert gem. § 314 Satz 1 ZPO der Tatbestand des Ersturteils den Beweis für das mündliche Vorbringen einer Partei im erstinstanzlichen Verfahren. Selbst bei einem Widerspruch zwischen ausdrücklichen “tatbestandlichen” Feststellungen und in Bezug genommenem Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze geht der “Tatbestand” vor. Zum Tatbestand in diesem Sinne gehören auch tatsächliche Feststellungen, die sich in den Entscheidungsgründen finden. Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstellungen im erstinstanzlichen Urteil kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2007 – I ZR 99/05, juris Rn. 15; BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 – II ZR 334/04, juris Rn. 11).

Einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO haben die Beklagten vorliegend zwar nicht gestellt. Indes bezieht sich die oben genannte Feststellung in den Entscheidungsgründen des landgerichtlichen Urteils nicht auf die Entscheidung tragende tatsächliche Vorgänge, vielmehr hat das Landgericht lediglich ausgeführt, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen auf das vom Kläger abgegebene Angebot Anwendung finden. Diese – als solche unzutreffende (siehe nachfolgend) – tatsächliche Feststellung trägt die Entscheidungsgründe indes nicht. Ob die Parteien “übereinstimmend davon ausgegangen” sind, also übereinstimmend die Rechtsauffassung vertreten haben, dass vorliegend die §§ 305 ff. BGB einschlägig sind, ist rechtlich ohne Relevanz. Entscheidend ist vielmehr, ob sich aus dem – unstreitigen oder bewiesenen – Tatsachenvortrag der Parteien in rechtlicher Hinsicht herleiten lässt, dass die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB vorliegend einschlägig sind.

Diesbezüglichen tatsächlichen Vortrag hatte der Kläger erstinstanzlich aber gar nicht gehalten, was erstinstanzlich bereits die Beklagten angemerkt hatten (Schriftsatz vom 11. Februar 2011, Seite 5 = Bl. 159 d. A.). Mindestens im Hinblick darauf, dass das Landgericht dennoch von dem Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgegangen ist, musste der Senat dem Kläger in zweiter Instanz aber Gelegenheit geben, hierzu – erstmals – vorzutragen (§ 139 Abs. 1 ZPO), weshalb zwangsläufig auch das gesamte diesbezügliche neue Vorbringen der Beklagten und der Streithelfer zu berücksichtigen war.

b) Dass es sich bei der Regelung in § 2 Abs. 1 des notariellen Vertrages vom 10. Oktober 2007 um von den Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, lässt sich vorliegend nicht aus § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB herleiten.

Der Verbraucher trägt auch im Falle des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die Beweislast dafür, dass die fragliche Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2008 – X ZR 126/06, juris Rn. 14). Dazu hat der Kläger auch nach dem diesbezüglichen Hinweis des Senats mit Beschluss vom 31. August 2011 keinen Vortrag gehalten geschweige denn diesbezüglich Beweis angeboten.

Dafür, dass die fragliche Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden ist, spricht vorliegend auch kein Anschein. Zwar kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Inhalt und der Gestaltung der in einem (Bau-)Vertrag verwendeten Bedingungen ein von dem Verwender zu widerlegender Anschein dafür ergeben, dass die Klauseln zur Mehrfachverwendung vorformuliert worden sind (vgl. z. B. BGH, Beschluss vom 23. Juni 2005 – VII ZR 277/04, juris Rn. 8). Das greift vorliegend aber von vornherein nicht ein, da die streitgegenständliche Regelung ein individuelles Datum enthält – wobei der Kläger die AGB-Widrigkeit der Regelung gerade darin sieht, dass diese individuelle Fristbestimmung im vorliegenden Einzelfall zu lang bemessen sei -, das zwangsläufig nicht in verschiedenen Verträgen gleichermaßen verwendet werden kann. Unabhängig davon haben die Beklagten und die Streithelfer aber auch vorgetragen, dass in dem von dem Kläger unterzeichneten notariellen Angebotstext vom 10. Oktober 2007 die Stelle, in der das Datum, das den letzten Tag der Bindefrist an das Angebot bezeichnen soll, nicht (vor-)ausgefüllt gewesen sei. Gegenteiliges hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kläger nicht unter Beweis gestellt, vielmehr hat er diesen Umstand als solchen noch nicht einmal bestritten (§ 138 Abs. 3 ZPO – s. Schriftsatz vom 27. Oktober 2011, Seite 3 = Bl. 356 d. A.).

c) Die Anwendung der §§ 305 ff. BGB auf § 2 Abs. 1 des notariellen Angebotes vom 10. Oktober 2007 lässt sich auch nicht aus § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB herleiten.

Auch im Anwendungsbereich des § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB trägt der Verbraucher die Beweislast sowohl dafür, dass es sich um eine von seinem Vertragspartner vorformulierte Klausel handelt, wie auch, dass er auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2008 – X ZR 126/06, juris Rn. 15 f.). Das Gegenteil des Letztgenannten behaupten die Beklagten und die Streithelfer vorliegend aber gerade. Ein hinreichendes Beweismittel für seine Behauptung hat der Kläger nicht angeboten. Soweit er sich in dem Schriftsatz vom 27. Oktober 2011 auf seine Parteivernahme beruft, kommt das nicht in Betracht. Eine Zustimmung der Beklagten hierzu liegt nicht vor (§ 447 ZPO). Die Voraussetzungen des § 448 ZPO sind ebenfalls nicht gegeben. Für die Richtigkeit der Behauptung des Klägers spricht jedenfalls nicht – wie aber erforderlich – mehr für als gegen sie. Es ist vielmehr vorliegend für den Senat auf Grund der objektiv gegebenen Umstände nicht erkennbar, welche Behauptung der Parteien richtig ist, die des Klägers oder die der Beklagten und ihrer Streithelfer.

2. Der Kläger hat seinen mit der Klage verfolgten Bereicherungsanspruch ferner auch darauf gestützt, dass der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei, § 138 BGB. Das hat sich nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht erwiesen.

a)  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, die in der Regel eine weitere Prüfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrages begründet. Ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung um rund (so die Formulierung z. B. bei BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 – XI ZR 324/06, juris Rn. 31) bzw. knapp (so z. B. die Formulierung bei BGH, Urteil vom 8. März 2012 – IX ZR 51/11, juris Rn. 13; BGH, Urteil vom 9. Oktober 2009 – V ZR 178/08, juris Rn. 12) 100 % übersteigt.

Das ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senats vorliegend nicht der Fall.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht die Vergleichswertmethode bei der Ermittlung des tatsächlichen Wertes von Wohnungseigentum im Vordergrund, wenn sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln lässt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 – XI ZR 324/06, juris Rn. 31 ff.; BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 213/03, juris Rn. 6 ff.). Davon ist vorliegend auszugehen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 28. März/ 23. April 2012 ausgeführt, dass hinreichende Vergleichsobjekte zur Bewertung vorhanden gewesen seien (s. Seite 8 und 17). Der Sachverständige ist nach dieser Maßgabe in seinem schriftlichen Gutachten zu einem Wert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums von 61.728,24 € bei Anwendung des direkten Vergleichswertverfahrens sowie von 69.328,56 € bei Anwendung des indirekten Vergleichswertverfahrens gelangt. Der Senat macht sich diese Ausführungen des Sachverständigen zu Eigen; Anhaltspunkte für die Fehlerhaftigkeit der Berechnungen des Sachverständigen sind für den Senat nicht ersichtlich, auch der Kläger hat gegen das Gutachten des Sachverständigen keine Einwendungen erhoben. Nach dieser Maßgabe läge selbst bei Zugrundelegung des – für den Kläger günstigeren – direkten Vergleichswertverfahrens “lediglich” eine Verkehrswertüberschreitung von 64 % vor. Dies rechtfertigt die Annahme eines auffälligen Missverhältnisses im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht (vgl. auch BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 213/03, juris Rn. 10).

Zwar würde unter Anwendung des Ertragswertverfahrens sowie des Sachwertverfahrens nach den Ausführungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten der Wert der Leistung den der Gegenleistung um mehr als 100 % übersteigen; nach diesen Berechnungsmethode wäre nach den Ausführungen des Sachverständigen der Wert des Wohnungseigentums nämlich mit 46.900 € bzw. 49.400 € zu bemessen. Allein hieraus kann aber zumindest ohne das Hinzutreten weiterer Umstände die Annahme einer verwerflichen Gesinnung des Verkäufers gerade nicht geschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 – XI ZR 324/06, juris Rn. 35; BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 213/03, juris Rn. 8). Derartige besondere Anhaltspunkte dafür, dass den Beklagten auch subjektiv bekannt war oder sie sich dieser Erkenntnis leichtfertig verschlossen haben, dass zwischen dem Verkaufspreis und dem tatsächlichen Wert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums ein grobes Missverhältnis besteht, hat der Kläger aber nicht vorgetragen (siehe nachfolgend b) und Ziffer 3).

b) Auch dann, wenn – wie vorliegend – allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kein Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Verkäufer gezogen werden kann, kann aber die Sittenwidrigkeit im Einzelfall mit einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen begründet werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 213/03, juris Rn. 10). Derartige weitere Umstände, die den Schluss rechtfertigen lassen könnten, dass die Beklagten in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben, hat der Kläger indes nicht vorgetragen. Dem Vorbringen in dem Schriftsatz vom 28. Oktober 2010 unter Ziffer 2 (Seite 3 f. = Bl. 58 f. d. A.) vermag der Senat insoweit nichts Relevantes zu entnehmen. Gleiches gilt in Bezug auf das Vorbringen in dem genannten Schriftsatz unter Ziffer 3. Insoweit wird auf die nachfolgenden Ausführungen unter Ziffer 3 Bezug genommen.

3. Erstinstanzlich hat der Kläger schließlich seine Klageansprüche auch darauf gestützt, dass der streitgegenständliche Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung nichtig sei. Das diesbezügliche Vorbringen des Klägers ist indes in Bezug auf die Tatbestandsvoraussetzungen des § 123 Abs. 1 1. Alt., Abs. 2 Satz 1 BGB nicht hinreichend.

Vortrag gehalten hat der Kläger diesbezüglich allein in dem Schriftsatz vom 28. Oktober 2010 (Seite 5 f. = Bl. 60 f. d. A.).

a) Diesem Vorbringen ist bereits nicht zu entnehmen, dass und aus welchen Gründen die angeblichen Erklärungen der Wirtschaftskanzlei S. & R. in objektiver Hinsicht eine Vorspiegelung oder Entstellung von Tatsachen (vgl. dazu Palandt/ Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 123 Rn. 3) darstellen sollen. Der Vortrag des Klägers beschränkt sich nach dem Verständnis des Senats vielmehr darauf, das zu referieren, was in den von ihm genannten Anlagen K 4 bis 7 steht. Dass, in welchem Umfang und aus welchen Gründen die diesbezüglichen Angaben nicht den objektiven Gegebenheiten entsprechen, wird von dem Kläger dagegen nicht dargelegt.

b) In jedem Fall müsste der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten (vgl. Palandt/Ellenberger, a. a. O., Rn. 11). Dazu fehlt es indes an jeglichem Vortrag. Zur subjektiven Seite der jeweils erklärenden enthält der genannte Vortrag des Klägers vielmehr gar keine Ausführungen. Darauf hat das Landgericht den Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung am 3. November 2010 auch hingewiesen.

c) Im Hinblick auf die oben unter a) und b) gemachten Ausführungen kann es dahinstehen, ob die Erklärungen, die nach dem genannten Vorbringen des Klägers nicht von den Beklagten selbst, sondern von der Wirtschaftskanzlei S. & R. abgegeben worden sein sollen, den Beklagten überhaupt zurechenbar sind, § 123 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dahinstehen kann in diesem Rahmen insbesondere, ob die Beklagten in dem Schriftsatz vom 20. Januar 2011 (Seite 5 letzter Abs., Seite 6 vorletzter Abs. = Bl. 148, 149 d. A.) die Behauptung des Klägers bestritten haben, die Beklagten hätten diese Kanzlei mit der Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie beauftragt (Schriftsatz vom 28. Oktober 2010, Seite 7, letzter Abs. = Bl. 62 d. A.).

III.

1. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

2. Die Revision war nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren ist auf bis 110.000 € festzusetzen. Der Senat orientiert sich insoweit an der dementsprechenden Wertfestsetzung durch das Landgericht, der die Parteien nicht entgegengetreten sind. Dass die Klage in Höhe von ca. 2.600 € abgewiesen worden ist und demgemäß der Streitwert im Berufungsverfahren entsprechend niedriger ist als in der ersten Instanz, ist insoweit ohne Belang, da die Gebührenstufen bei 95.000 € und sodann erst wieder bei 110.000 € liegen.