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Kauf Eigentumswohnung: Aufklärung über Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinungen

LG Mönchengladbach – Az.: 1 O 443/13 – Urteil vom 09.02.2018

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 7.500,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.12.2013 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern sämtlichen Schaden zu ersetzen, der ihnen entstanden ist, soweit er nicht bereits von dem Antrag zu 1. umfasst ist, und/oder noch entstehen wird, um die Souterrainräume der im Haus E. Straße … in 41238 Mönchengladbach im Erd- und Kellergeschoss rechts gelegenen Eigentumswohnung (Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt, Grundbuch von Odenkirchen Blatt 8517) hinsichtlich der Trittschall- und Wärmedämmung (Außen- oder Innendämmung, mit Bodendämmung) in einen Zustand zu versetzen, der eine Nutzung als Wohnräume ermöglicht, ohne dass eine Kondensatbeaufschlagung gemäß Gutachten Dr. C. vom 22.05.2012 (Nr. 202/12) verursacht wird.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger machen gegen die Beklagten Schadensersatzansprüche aus einem Eigentumswohnungskauf geltend.

Die Beklagten waren Eigentümer folgender im Haus E. Str. … in Mönchengladbach gelegenen Eigentumswohnung:

249/1000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück E. Str. …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss und Kellergeschoss rechts neben Balkon und einem Kellerraum Nummer 2 des Aufteilungsplans.

Sie hatten die Wohnung etwa 1993/94 als Erstbezug erworben. In ihrer Besitzzeit fiel einmal der Pumpensumpf im Keller aus, sodass es zu einer Überschwemmung und damit verbunden zu einem Wasserschaden kam.

Die Beklagten hatten die Volksbank … eG, für die deren Mitarbeiterin tätig wurde, beauftragt als Maklerin für sie tätig zu werden. Mit dem als Anlage K 2 (Bl. 22 ff. d. GA) beigefügten Exposé wurde die Eigentumswohnung beworben. Es enthielt Fotografien, die unter anderem die innerhalb der Wohnung vom Erdgeschoss in das Souterrain führende Treppe und die im Souterrain liegenden als Schlafzimmer und Arbeits-/Kinderzimmer bezeichneten und als Wohnräume eingerichteten Räume zeigten. Bestandteil des Exposés war auch ein Grundriss, in dem die beiden genannten Räume mit “Eltern” und “Kind” bezeichnet wurden.

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Im November 2010 besichtigten die Kläger das Objekt in Anwesenheit des Beklagten und des damaligen Mieters der Beklagten, dem Zeugen … .  Zu diesem Zeitpunkt wurden die Räume noch von den damaligen Mietern der Beklagten bewohnt.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.12.2010 (Anlage K 1, Bl. 9 ff. d. GA) veräußerten die Beklagten die Eigentumswohnung an die Kläger. Unter Ziffer 9 a) des notariellen Kaufvertrages heißt es u.a.:

Ansprüche und Rechte des Käufers wegen etwa vorhandener sichtbarer oder verborgener Sachmängel sind ausgeschlossen. Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind.

Der Verkäufer ist verpflichtet, Sachmängel, die vom heutigen Termin bis zum Besitzübergang auftreten sollten, zu beseitigen.”

Zum Mietende am 31.12.2010 gaben die Mieter den Beklagten die Wohnung zurück. Bei Rückgabe wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, wobei dort keine Mängel angegeben sind (vgl. 60 f. d. GA).

Die beiden Kläger wurden am 16.02.2011 als Miteigentümer zu je ½ Anteil im Grundbuch eingetragen.

Zum 01.02.2011 übergaben die Beklagten den Klägern den Besitz an der Eigentumswohnung.

Kurz nach Übergabe entdeckten die Kläger Feuchtigkeit und Schwarzschimmel an den Wänden in den Souterrainräumen (im Grundriss mit “Eltern” und “Kind” bezeichnet).

Ab Frühjahr 2011 waren die Kläger damit befasst, den Umfang der Schäden sowie deren Ursachen ermitteln zu lassen. Die anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaften wirkten nur zögerlich mit. Am 22.05.2012 erstellte der von der Eigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige ein Gutachten hierüber (Anlage K 4, Bl. 35 ff. d. GA). In diesem kam er zu dem Ergebnis, dass die Nässeschäden durch Kondensatbeaufschlagung, bedingt durch kalte Wand- und Bodenflächen in den schadensbetroffenen Räumlichkeiten Büro (Arbeitszimmer) und Schlafzimmer entstanden seien. Dabei gebe es zwei Möglichkeiten die Schäden und deren Ursachen zu beheben. Wegen der weiteren Einzelheiten dieser beiden Möglichkeiten wird auf die Ausführungen des Privatsachverständigen (Anlage K 4, Bl. 35 ff. d. GA) Bezug genommen. Nach Einschätzung des Sachverständigen würde für die Beseitigung der Schäden einschließlich ihrer Ursachen ein Aufwand in Höhe von mindestens 30.000,00 EUR erforderlich. Insoweit gab er an, dass alleine für die Sanierung des Außenbereichs die entstehenden Kosten (Anbringung einer Außendämmung) bei etwa 1.500,00 EUR pro laufendem Meter liegen werde. Insoweit handele es sich um ca. 20 lfd. Meter.

Mit Anwaltsschreiben vom 10.12.2013 (Anlage K 5, Bl. 44 f. d. GA), welches den Beklagten am 12.12.2013 zugegangen ist, verlangten die Kläger gegenüber den Beklagten Nacherfüllung. Mit Schreiben vom 20.12.2013 ließen die Beklagten diese Aufforderung vollständig zurückweisen.

Im Laufe des Verfahrens ließen die Kläger mit Datum vom 29.01.2016 ein Privatgutachten zu dem Schimmelbefall einholen (vgl. Anlage K 14, Bl. 152 ff. d. GA). In diesem Gutachten kam der Privatsachverständige zu dem Ergebnis, dass im Hobbyraum des Souterrains des streitgegenständlichen Objekts verschiedene Pilzarten nachgewiesen seien und aus Vorsorgegründen, da mit einer erheblichen Freisetzung von Sporen, Zellteilen und Zellinhaltsstoffen zu rechnen sei, bis zu einer erfolgreichen Sanierung von der Nutzung abzusehen sei. Im Gastraum seien deutlich erhöhte Keimzahlen allergener Schimmelpilze und potentieller Toxinbildner in der Luft gemessen worden. Eine gesundheitliche Gefährdung von Nutzern des Raumes bei längerem Aufenthalt oder häufiger Nutzung des Raumes durch die freigesetzten Sporen, Zellteilen und Zellinhaltsstoffen sei daher wahrscheinlich. Es sei ferner davon auszugehen, dass eine Verschleppung von Sporen, Zellteilen und Zellinhaltsstoffen in das EG in Abhängigkeit von der Öffnung der Türen oder Fenster im Souterrain stattfinden dürfte.

Die Kläger behaupten, sie hätten die Beklagten beim Ortstermin im November 2010 danach gefragt, ob es Feuchtigkeitsprobleme geben würde, was diese jedoch verneinten. Im Januar 2011 hätten sie die Gelegenheit gehabt, die inzwischen von dem Vormieter geräumte Wohnung zu betreten. Bei dieser Gelegenheit hätten sie festgestellt, dass der von den Beklagten als “Schlafzimmer” bezeichnete Raum nach dem Auszug der früheren Mieter am 06.12.2010 frisch gestrichen worden sei.

Kurz nach der Übergabe hätten die Kläger Handwerker damit beauftragt, in verschiedenen Räumen vorhandene Tapeten teilweise zu entfernen und Wände und Decken zu streichen. Im “Schlafzimmer” hätten die Handwerker bemerkt, dass sich hinter dem vorhandenen Heizkörper ein Stück Tapete gelöst habe. Die Handwerker hätten versucht es abzuziehen, um neu tapezieren zu können. Dabei habe sich immer mehr Tapete abgelöst und schließlich sei Schwarzschimmel an den Wänden zum Vorschein gekommen. Die Handwerker hätten die Kläger unterrichtet, die wiederum die Beklagten und die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft informiert hätten.

Zudem behaupten die Kläger, dass für die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden nur Kondensatbeaufschlagung in Betracht komme, welcher auf einer fehlenden Dämmung beruhe. Aus diesem Grund müsse schon immer Feuchtigkeit in den Souterrainräumen vorhanden gewesen sein, welche auch durch Lüften/Heizen nicht hätte verhindert werden können. Durch Eingriffe in das Wärmeverbundsystem sei den Beklagten auch die mangelhafte Dämmung bekannt gewesen.

Sie behaupten, dass die Schwarzschimmelschäden bereits vor Einzug von den Klägern bemerkt worden seien. Zudem behaupten sie, dass es bereits bei den Mietern Feuchtigkeitsprobleme gegeben habe. So sei das Ausmaß der dadurch verursachten Schäden bei ihrem Auszug offenbar geworden. Hinter den Möbeln der Mieter, die im Schlafzimmer gestanden hätten, seien Schimmelschäden festgestellt worden. Die Zeugin … habe diese Schäden unter anderem den Mitbewohnerinnen und Miteigentümerinnen und des Hauses angezeigt. Auch die Beklagten seien von den Schäden unterrichtet worden. Genau in diesem Zustand sei die Wohnung zurückgegeben worden. Anstreicharbeiten im “Schlafzimmer” seien von den Vormietern nicht durchgeführt worden.

Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den erkannten mangelhaften Zustand sowohl am Tag der Beurkundung des Kaufvertrages als auch danach verschwiegen hätten. Ferner habe der Zeuge …, welcher bis ins Jahr 2000 unstreitig Eigentümer der darüber in der 1. Etage gelegenen Wohnung gewesen ist, von den Beklagten erfahren, dass es Feuchtigkeitsprobleme gebe. Diese hätten von “Stockflecken” gesprochen. Vor diesem Hintergrund sind die Kläger der Ansicht, die Beklagten hätten sie arglistig getäuscht und könnten sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss beziehen.

Sie sind der Ansicht, dass sie gegenüber den Beklagten den Anspruch besitzen, die Souterrainräume in einen Zustand versetzen zu lassen, welcher ihre dauerhafte Nutzung ermöglicht. Insoweit müssen sie auch keine “zweitbeste” Lösung hinnehmen, da hiermit, laut Angaben des Sachverständigen …, auch eine Reduzierung der Flächen- und Raumhöhe verbunden sei.

Die Kläger sind der Ansicht, das für den Antrag zu 2. erforderliche Feststellungsinteresse folge im Hinblick auf die Gefahr der Verjährung weitergehender Ansprüche.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 7.500,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.12.2013 zu zahlen.

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern sämtlichen Schaden zu ersetzen, der ihnen entstanden ist, soweit er nicht bereits von dem Antrag zu 1. umfasst ist, und/oder noch entstehen wird, um die Souterrainräume der im Haus E. Straße … in 41238 Mönchengladbach im Erd- und Kellergeschoss rechts gelegenen Eigentumswohnung (Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt, Grundbuch von Odenkirchen Blatt 8517) hinsichtlich der Trittschall- und Wärmedämmung (Außen- oder Innendämmung, mit Bodendämmung) in einen Zustand zu versetzen, der eine Nutzung als Wohnräume ermöglicht, ohne dass eine Kondensatbeaufschlagung gemäß Gutachten vom 22.05.2012 (Nr. 202/12) verursacht wird.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass weder in der Besitzzeit der Beklagten vor dem Einzug der Zeugen noch während der Besitzzeit der Zeugen Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien. Insofern sei das Objekt mit einer weißen Wanne errichtet worden, da es sich im grundwassergefährdeten Gebiet befinde und insofern könne kein Wasser von außen eintreten. Im “Schlafzimmer” des Souterrains, welches das damalige Kinderzimmer zu Wohnzeiten der Beklagten war, sei nie Schimmel aufgetreten und die Möbel seien auch nie durch Feuchtigkeit oder Schimmel in Mitleidenschaft gezogen worden.

Mit dem Zeugen … sei alleine über den bereits vollständig beseitigten Wasserschaden, welcher infolge des Ausfalls des Pumpensumpfs entstanden sei, gesprochen worden. Andere Feuchtigkeit sei nicht thematisiert worden.

Weiter behaupten sie, sie seien nie von einer vermeintlichen Schimmelpilzbildung informiert worden. Ansonsten hätten dies die Zeugen wohl auch moniert. Hätten die Zeugen die Wohnung im verschimmelten Zustand zurückgegeben, hätten die Beklagten sie in diesem Zustand nicht zurückgenommen, weil Schimmel allenfalls auf falsches Lüften/Heizen zurückzuführen sei.

Schimmel- oder Feuchtigkeitserscheinungen seien weder dem Zeugen aufgefallen, welcher bei der Wohnungsübergabe durch die Mieter dabei gewesen sei, noch dem Zeugen …, welcher als damaliger Freund der Tochter der Beklagten in der Wohnung für kurze Zeit gewohnt habe.

Sie hätten auch keine Arbeiten nach dem Auszug der Mieter durchgeführt, um irgendwelche Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden zu kaschieren.

Daher sind sie der Ansicht, dass sie sich auf den notariellen Haftungsausschluss berufen können. Eine arglistige Täuschung liege nicht vor. Da keinerlei Maßnahmen zur Schadensbeseitigung getroffen worden sind, sei den Klägern auch kein Schaden entstanden, geschweige denn in Höhe von 30.000,00 EUR für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen, Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 26.01.2016 (Bl. 106 ff. d. GA), 03.05.2016 (Bl. 203 ff. d. GA), 19.01.2018 (Bl. 476 ff. d. GA) sowie auf das Sachverständigengutachten des Sachverständigen vom 22.03.2017 (Bl. 289 ff. d. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet

I.

Die Klage ist zulässig. Das angerufene Gericht ist sachlich gemäß §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG und örtlich gemäß §§ 12, 13 ZPO zuständig.

Die Klage ist auch hinsichtlich des Antrags zu 2. zulässig, insbesondere haben die Kläger ein Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO. Das Feststellungsinteresse im Sinne eines rechtlichen Interesses ist bereits dann gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage der Klägerin eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das Feststellungsurteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine Gefährdung liegt regelmäßig darin, dass die Beklagte das Recht der Klägerin ernstlich bestreitet (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 256 ZPO, Rn. 7). Eine drohende Verjährung rechtfertigt zudem das Feststellungsinteresse auch ohne Bestreiten durch die Beklagte (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 256 ZPO, Rn. 9). Vorliegend haben die Kläger geltend gemacht, dass die genauen Sanierungs- und damit Schadensersatzkosten noch nicht genau bezifferbar seien. Ein rechtliches Interesse für eine neben einer Leistungsklage erhobene Feststellungsklage ist immer dann gegeben, wenn der entstandene oder noch entstehende Schaden nicht bereits in vollem Umfang durch den Antrag auf Zahlung erfasst wird (BGHZ 5, 314; Rosenberg/Schwab, Zivilprozeßrecht, 13. Aufl., § 94 III 1 a). Der Käufer, der nicht zu überblicken vermag, ob der von ihm verlangte Vorschuss für die Mängelbeseitigung ausreicht, kann deshalb nicht gehindert werden, ergänzend die den Vorschuss übersteigende Kostentragungspflicht des Verkäufers feststellen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 1986 – VII ZR 318/84 -, Rn. 19, juris). Zudem droht bezüglich der ggf. entstehenden Mehrkosten die Erhebung der Verjährungseinrede seitens der Beklagten, sodass auch aus diesem Grund das Feststellungsinteresse hinsichtlich des Antrags zu 2. gegeben ist.

II.

Die Klage ist auch begründet.

1.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der für die Nacherfüllung erforderlichen Kosten in Höhe von 7.500,00 EUR gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB.

a.

Die Parteien haben mit dem notariellen Kaufvertrag vom 20.12.2010 einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen.

Die veräußerte Eigentumswohnung wies einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf, weil sie nicht die Beschaffenheit aufwies, die bei Eigentumswohnungen üblich ist und die ein Käufer erwarten kann. Insoweit wurden überwiegend nicht die erforderlichen Dämmstandards gemäß der im Jahre der Errichtung des Hauses geltenden Wärmeschutzverordnung bzw. den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz eingehalten, weshalb es zu Feuchtigkeitseintritt und Schimmelbildung in den Souterrainräumen des streitgegenständlichen Objekts gekommen ist.

Dies steht nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. …, denen sich das Gericht in freier Würdigung des Sach- und Streitstands vollumfänglich anschließt, fest. Seine schriftlichen Gutachten lassen keine methodischen Fehler bei der Tatsachenermittlung erkennen und er gelangt zu logisch nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Schlussfolgerungen. Der Sachverständige hat seine schriftlichen Feststellungen zudem in einer mündlichen Anhörung noch einmal anschaulich und erschöpfend erläutert und ergänzt.

Der Sachverständige gab insoweit an, dass die Bewertung der Außenwandkonstruktionen unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Bauwerkserrichtung 1993/94 gültigen Verordnungen und DIN-Normen erfolgte. Hierzu zählen bei der Neuerrichtung von Gebäuden die Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung) vom 24.02.1982 und die DIN 4108-2 “Wärmeschutz im Hochbau”. Unter Zugrundelegung dieser Anforderungen und den bauphysikalischen Berechnungen ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Bauwerkserrichtung nur die mit dem Wärmedämmverbundsystem bekleidete Außenwandfläche einen Wärmeschutz aufweist, der den Anforderungen des damals geltenden Mindestwärmeschutzes und der Wärmeschutzverordnung entspricht. Die restlichen Außenbauteile der bewohnten Kellerräume erfüllen hingegen die vom Gesetzgeber geforderten Auflagen eines Neubaus nicht. Die Anforderungen an den Wärmeschutz werden lediglich durch die Außenwand 1 mit WDVS erreicht. Die Bauteile Trennwand KS 11,5 cm, Trennwand Beton 24 cm und die Bodenplatten erfüllen hingegen auch die zum Zeitpunkt der Bauwerkserrichtung geltenden Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nicht. Aus diesem Grund kommt der Sachverständige plausibel und nachvollziehbar zu dem Ergebnis, dass der von ihm festgestellte Dämmstandard nicht den Anforderungen der Bauzeit entspricht. Da die Mindestwärmeschutzvorschriften nicht eingehalten worden sind, kommt es grundsätzlich zu Problemen, weshalb die vorliegend gegebenen Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in den Souterrainräumen hierauf zurückzuführen sind. Diese wären nur mit einem ausreichenden Lüftungs- und Heizungsverhalten zu verhindern sind, wobei es sich hierbei um ein intensives Heiz- und Lüftungsverhalten handeln würde.

Dabei dürfen Käufer einer Eigentumswohnung erwarten, dass jedenfalls die zur Zeit der Errichtung geltenden Vorschriften bezüglich der Wärmedämmung und die geltenden Dämmstandards eingehalten werden. An der Mangelhaftigkeit des Objekts ändert auch nicht der Umstand, dass der Sachverständige zu dem Ergebnis kam, dass eine Schimmelpilzbildung durch ein entsprechendes Heiz- und Lüftungsverhalten verhindert werden könne. Denn zum einen stellt bereits die fehlende Dämmung einen Mangel i.S.d. § 434 BGB dar und zum anderen handelt es sich, wie der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung selbst angab, häufig um kein normales Verhalten. Zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung wäre ein überproportionaler Aufwand zu betreiben, etwa indem das Heiz- und Lüftungsverhalten so angepasst wird, dass eine extrem niedrige Raumfeuchtigkeit herrscht. Käufern einer Eigentumswohnung kann jedoch die Vornahme eines solchen extremen Verhaltens nicht zugemutet werden und diese müssen sich hierauf auch nicht verweisen lassen.

b.

Der Sachmangel war bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs am 01.02.2011, bei Übergabe der Eigentumswohnung, vorhanden. Insoweit führte der Sachverständige aus, dass bereits bei Errichtung die Dämmstandards entsprechend der damaligen Zeit nicht eingehalten waren.

c.

Die Sachmängelhaftung ist vorliegend nicht aufgrund des in dem notariellen Kaufvertrag unter Ziffer 9 a) vereinbarten Sachmängelausschluss ausgeschlossen. Denn die Beklagten können sich hierauf nicht gemäß § 444 BGB berufen, da sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben.

Für das Tatbestandsmerkmal der Arglist im Sinne des § 444 BGB ist nicht ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, zu verlangen. Vielmehr ist die Feststellung von Verhaltensweisen ausreichend, die auf bedingtem Vorsatz im Sinne eines “Fürmöglichhalten’s und Inkaufnehmen’s” reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16.3.2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079, TZ 24). Es muss also beim Verkäufer zumindest ein bedingter Vorsatz/Eventualvorsatz gegeben sein; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis rechtfertigen vielmehr die Annahme von Arglist nicht (vgl. BGH, 12.4.2013, V ZR 266/11, NJW 2013, 2182, 2183, TZ 12). Dementsprechend ist ein arglistiges Verschweigen nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12.4.2013, a.a.O. TZ 12; Urteil vom 7.3.2003, V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; OLG Düsseldorf, Urteil vom 10. März 2015 – I-21 U 93/14 -, Rn. 40, juris).

Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 -, NJW 1990, S. 975, 976). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, 1079).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze waren die Beklagten verpflichtet, über die ihnen jedenfalls bekannten Feuchtigkeitserscheinungen in den Souterrainräumen aufzuklären. Dass eine solche Aufklärung nicht erfolgte, ist unstreitig.

Über Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinung eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Gerade solche stellen für den Verkäufer offenbarungspflichtige Umstände dar (vgl. Palandt/Ellenberger, 76. Auflage, § 123 Rn. 8). Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen solchen Befall mit Feuchtigkeit oder Schimmel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten dieses Befalls rechnet, also einen Verdacht hat (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. September 2003 – 7 U 126/03 -, juris, Absatz-Nr. 13; OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09 -, NJW-RR 2010, S. 989, 990).

Dass die Beklagten vorliegend jedenfalls von den Feuchtigkeitsproblemen und Feuchtigkeitserscheinungen Kenntnis hatten, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit der nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderlichen Gewissheit zur Überzeugung des Gerichts fest. Diese folgt insbesondere aus den Zeugenaussagen des Zeugen und der Zeugen Herrn und Frau … .

Der Zeuge bekundete in seiner Vernehmung glaubhaft und plausibel, dass zu der Zeit in welcher die Beklagten noch die Eigentumswohnung selbst bewohnt hätten, das ein oder andere Mal über Feuchtigkeitsprobleme gesprochen worden sei. Insoweit hätten er und die Beklagten eine Zeit lang engeren Kontakt gehabt und sich zum Gassi gehen verabredet. Bei diesen Gelegenheiten sei dann darüber gesprochen worden. Die Feuchtigkeitsprobleme hätten wohl das Kinderzimmer, also das Zimmer unten rechts, betroffen. Zudem sei öfter über Feuchtigkeits- und auch Schimmelprobleme gesprochen worden, weil mit dem gesamten Objekt Probleme bestanden hätten. Wie oft genau das Thema besprochen wurde, konnte der Zeuge jedoch nicht mehr sagen. Inwieweit die Gespräche den Ausfall des Pumpensumpfs betrafen, konnte er aus der Erinnerung ebenfalls nicht mehr sagen.

Aufgrund des Zeitablaufs konnte sich der Zeuge nicht mehr an alles detailliert erinnern. Dass jedoch über Feuchtigkeit und sogar Schimmelproblemen gesprochen worden ist, und dies ausgehend von den Beklagten selbst, konnte er bestätigen. Für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht der Umstand, dass er sich noch genau daran erinnern konnte, bei welchem Anlass über die Thematik gesprochen worden ist, nämlich vor dem Hintergrund des eine Zeit lang zwischen ihm und den Beklagten bestehenden engeren Kontakts und den vereinbarten Treffen zum Gassi gehen. Zudem konnte er auch die Räumlichkeit des Auftretens benennen, nämlich im (damaligen) Kinderzimmer. Dass der Zeuge mit den Gesprächen über Feuchtigkeitsprobleme diejenigen meint, die aufgrund des Ausfalls des Pumpensumpfs entstanden sind, lässt sich der Aussage nicht entnehmen. Hierzu gab er an, dass er dazu nichts mehr wisse. Dafür, dass der Zeuge jedoch mit den Beklagten über die streitgegenständliche Feuchtigkeitsproblematik aufgrund der fehlenden Wärmedämmung Gespräche führte, spricht bereits der Umstand, dass der Zeuge ausdrücklich von mehreren Gesprächen über Feuchtigkeit und Schimmel sowie von Problemen mit dem gesamten Objekt sprach. Da es sich gemäß dem Vortrag der Beklagten um einen einmaligen Ausfall des Pumpensumpfs gehandelt haben soll, spricht dies schon dagegen. Zudem gab er an, dass auch über Schimmelprobleme gesprochen wurde. Da die Beklagten behaupten, es habe lediglich eine einmalige Überschwemmung infolge des Ausfalls des Pumpensumpfs gegeben und die Feuchtigkeit sei abgetrocknet, spricht dies gegen die – grundsätzlich länger dauernde – Bildung von Schimmel infolge des Ausfalls des Pumpensumpfs. Bezüglich der Räumlichkeit (altes Kinderzimmer), in welcher die Feuchtigkeit auftrat, gab der Zeuge ferner genau diejenige an, in welcher die Dämmung fehlt und in welcher auch heute Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen vorhanden sind.

Ferner sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen des Sachverständigen zu berücksichtigen. Dieser gab zu der Frage, inwieweit Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme zu der Bewohnungszeit der Beklagten zum Vorschein gekommen sein müssen, an, dass auch bei Nichteinhaltung der normativen Anforderungen der DIN 4108-2, nicht zwingend auf eine ehemals vorliegende Schimmelpilzbildung geschlossen werden kann. Dies jedoch nur bei Erreichen besonders günstiger Raumluftparameter (Raumlufttemperatur und -Feuchte) durch aktives Handeln des Nutzers. Allerdings zeigen die durchgeführten Berechnungen, dass unter normativen Wohnbedingungen, welche für Wohnräume als nicht unüblich anzusehen sind, eine Schimmelpilzbildung zumindest an den Raumkanten sehr wahrscheinlich ist. Aufgrund des Umstands, dass die Bodenplatte der Räume keine Wärmedämmung aufweist, ist der Fußboden sehr schnell und sehr stark ausgekühlt. Dies ist durch den Nutzer unmittelbar festzustellen und dass die Räume einen nur geringen Wärmeschutz aufgewiesen haben, war deshalb ebenfalls unmittelbar spürbar. Unter Berücksichtigung der Aussage des Zeugen und den Ausführungen des Sachverständigen liegt es nahe, dass die damaligen Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen die gleiche Ursache gehabt haben, wie die nunmehr hier streitgegenständlichen und die Beklagten somit Kenntnis jedenfalls bezüglich des Feuchtigkeitsauftreten hatten.

Überdies gaben aber auch die Zeugen unabhängig voneinander und jeweils glaubhaft an, dass zu ihrer Mietzeit Feuchtigkeit und Schimmel in dem Kellergeschoss in den Zimmern “Kinderzimmer” und “Schlafzimmer” aufgetreten seien. Unter dem Fenster im Büro, wo die Heizung war, habe es Stockflecken bzw. schwarze Flecken gegeben. Beim Auszug habe der Zeuge festgestellt, dass hinter dem Kleiderschrank die ganze Breitseite und der Kleiderschrank selbst von dem Schimmel betroffen gewesen seien. Beim Auszug sei dies auch zu sehen gewesen. Der Zeuge bekundete zudem, dass die Feuchtigkeit gegenüber den Beklagten gerügt worden sei. Die Feuchtigkeit sei auch ein Grund für den Auszug gewesen. Die Zeugin gab ferner an, dass sie an dem Tag ihres Auszugs, die Feuchtigkeit zwei anderen Bewohnern des Hauses gezeigt habe, wobei diese mitgeteilt hätten, dass dies länger bekannt sei. Zudem hätten diese angegeben, sei stets ein Luftentfeuchter bei der Familie zu deren Wohnzeit im Einsatz gewesen.

Die Aussagen der beiden Zeugen wiesen einige Realkennzeichen auf, die für ihre Glaubhaftigkeit sprechen. So konnten beide Zeugen detaillierte Angaben machen und exakt angeben, wo die Feuchtigkeit und der Schimmel vorhanden waren. Zudem gaben beide an, dass diese Stellen beim Auszug erkennbar waren. Dass der Zeuge Kämmerling lediglich angab, die Feuchtigkeit mündlich gegenüber den Beklagten gerügt zu haben, wobei er das genaue Datum nicht nennen konnte, spricht nicht gegen die Glaubhaftigkeit seiner Aussage. Denn zum einen hat er sofort zugestanden, dass er diese nicht schriftlich gerügt hat. Da es an einem schriftlichen Nachweis für eine Rüge fehlt, wäre dies grundsätzlich nachteilig für ihn, wobei das Zugestehen von nachteiligen Umständen ein starkes Indiz für die Wahrheit ist. Zum anderen führte er aus, dass in der Wohnung noch andere Dinge im Argen gewesen seien, wie etwa im Laufe des Mietverhältnisses behobene Probleme bei der Toilette. Dass juristische Laien Mietmängel ggf. nur mündlich rügen, erscheint dabei nicht unplausibel. Bei dem Vergessen des Datums handelt es sich zudem um eine typische Erinnerungslücke, da Daten nur schwer erinnerlich sind. Ebenfalls nicht ungewöhnlich ist der Umstand, dass in dem Übergabeprotokoll vom 31.12.2010 (Anlage B 2, Bl. 60 f. d. GA) keinerlei Mängel aufgelistet sind. Diesbezüglich gab der Zeuge an, dass die Mängel bereits mündlich besprochen worden seien. Zum anderen sah der Zeuge etwaige vorhandene Mängel als nachteilig für ihn an, da – nach seiner Auffassung – nicht er, sondern der Beklagte zu 2) die Mängel ins Protokoll hätte aufnehmen müssen, um ihm einen Vorwurf machen zu können. Für die Glaubhaftigkeit spricht ferner, dass er nicht nur angab, überhaupt gerügt zu haben, sondern er unmittelbar danach mitteilte, den Bewohnern “oben drüber” in der Wohnung davon erzählt zu haben. Auch die Zeugin gab an, den anderen zwei Bewohnern des Hauses, der Frau … und einer Dame aus der 1. Etage, von den Feuchtigkeitsproblemen erzählt und ihnen diese sogar gezeigt zu haben. Dies sind wiederum starke Glaubhaftigkeitsindizien, da sie hierdurch ihre Aussagen überprüfbar machen.

Die Zeugen waren auch glaubwürdig, da die Aussagen insoweit ohne Be- oder Entlastungstendenzen gehalten war. Anhaltspunkte, die gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen oder sprechen, sind nicht ersichtlich.

Demgegenüber vermögen die Aussage der Zeugen  …,  …, und … die Überzeugung des Gerichts nicht zu erschüttern.

Kauf Eigentumswohnung: Aufklärung über Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinungen
(Symbolfoto: Von PPC Photography Cologne/Shutterstock.com)

Der Zeuge gab in seiner Vernehmung an, dass er bei der Begehung anlässlich des Auszugs des Zeugen weder Feuchtigkeit noch Schimmel festgestellt habe. Dieser gab auch an, in dem Souterrainbereich gewesen zu sein. Diese Aussage vermag das Gericht jedoch nicht zu überzeugen. Denn es schon nicht klar, wann der Zeuge überhaupt in dem Souterrainbereich gewesen sein soll und wer noch anwesend war. Diesbezüglich ist seine Aussage widersprüchlich. So gab er zunächst an, einmal komplett durch die Wohnung gegangen zu sein, u.a. auch durchs Souterrain. Dabei seien im Zeitpunkt dieser Begehung der Beklagte zu 2) und auch der Zeuge da gewesen. Dann gab er an, mit dem Beklagten zu 2) alleine im Souterrain gewesen zu sein. Auf Nachfrage des Klägervertreters gab er hingegen an, dass nicht alle gleichzeitig da gewesen seien. Vielmehr seien zuerst nur er und der Beklagte zu 2) da gewesen und dann sei der Zeuge hinzugekommen. Im Souterrain seien zunächst nur er und der Beklagte zu 2) gewesen, wobei er letztlich keine näheren Angaben machen konnte, ob nicht der Zeuge ebenfalls im Haus gewesen sei. Auf Befragen des Beklagtenvertreters konnte er letztlich dann auch keine Angaben mehr dazu machen, was er mit dem Ausdruck “zuerst da sein” meinte. Ferner wies seine Aussage auch kaum Realkennzeichen auf. Die Aussage des Zeugen ist insbesondere im Kernbereich, der Begehung des Souterrains, wenig detailreich und beschränkt sich auf die Angabe, dass eine Begehung stattgefunden habe und kein Schimmel oder Feuchtigkeit festgestellt worden sei. Auch an die – rote und damit auffallende – Wandfarbe im Wohnzimmer konnte sich der Zeuge nicht erinnern. Überdies konnte er auch keine Angaben machen, inwiefern bei den Beklagten eine vorherige Kenntnis von der Feuchtigkeit oder dem Schimmel vorhanden gewesen ist.

Die Zeugin konnte zu dieser Frage ebenfalls keine Aussage treffen. Sie war zu dem Beweisthema benannt, inwieweit Schimmelbefall nach Übergabe der Wohnung und bei Malerarbeiten festzustellen war. Insoweit konnte sie lediglich ausführen, dass bei ihrer Begehung Ende 2010/Anfang 2011 im Souterrain an der Außenwand Richtung Fenster kleinere dunkle Flecken gewesen seien. Sie habe ein Feuchtigkeitsmessgerät dabei gehabt, wobei dieses nicht ausschlug. Es habe jedenfalls nicht so massiv ausgesehen wie auf den Bildern gem. Anlage K9/K10 (Bl. 85 f. d. GA). Dabei ist jedoch schon nicht hinreichend klar, in welchem Zustand die Zeugin die Wohnung überhaupt gesehen hat. Es ist auch nicht klar, inwieweit das von der Zeugin benutzte Feuchtigkeitsgerät mit einem “Profi-Gerät” vergleichbar ist. Vor dem Hintergrund der Aussagen der Zeugen und kommt der Frage, ob beim Auszug der Mieter die Feuchtigkeit für die Beklagten erkennbar war, jedoch keine maßgebliche Bedeutung mehr zu.

Die Überzeugung des Gerichts wird ferner nicht durch die Aussage der Zeugen und erschüttert. Diese gaben beide an, weder Feuchtigkeit noch Schimmel in der Wohnung, insbesondere nicht in dem ehemaligen Zimmer der Zeugin , zu ihrer Bewohnungszeit gesehen zu haben. Beide Aussagen sind knapp gehalten und ohne jeglichen Detailreichtum, weshalb ihnen keine Überzeugungskraft zukommt. Überdies sind Feuchtigkeitserscheinungen für Laien, insbesondere im Anfangsstadium, aber auch im fortgeschrittenen Stadium soweit sie sich hinter Tapete oder Fliesen befinden, häufig nur schwer zu erkennen, weshalb nicht ausgeschlossen werden kann, dass möglicherweise schon vorher Feuchtigkeit in den Wänden vorhanden war, ohne dass dies seitens der Zeugen bemerkt worden ist.

d.

Die Kläger haben den Beklagten zudem gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB mit Anwaltsschreiben vom 10.12.2013 (Anlage K 5, Bl. 44 ff. d. GA) eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt. Dieses Begehren haben die Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2013 vollständig zurückgewiesen.

e.

Den Klägern ist durch die pflichtwidrige und von den Beklagten zu vertretene Nichtvornahme der Nacherfüllung seitens der Beklagten ein Schaden in Höhe von 7.500,00 EUR entstanden. Die Kläger haben angeführt, dass für die Behebung des mangelhaften Zustands, unter Zugrundelegung der Ausführungen des Sachverständigen , jedenfalls Kosten in Höhe von 30.000,00 EUR entstehen würden, wobei auf den klägerischen Eigentumsanteil (249/1000stel) 7.500,00 EUR anfallen würde. Mit Schriftsatz vom 16.06.2015 (Bl. 80 d. GA) haben die Kläger die noch einmal näher spezifiziert, dass alleine für die Sanierung des Außenbereichs die Kosten bei etwa 1.500,00 EUR pro laufenden Meter liegen würden und weil es sich um ca. 20 lfd. Meter handelt, die Gesamtkosten 30.000,00 EUR betragen werden.

Dies wurde seitens der Beklagten nicht bestritten. Vielmehr wurde von den Beklagten lediglich eingewandt, dass kein Schaden entstanden sei, weil keinerlei Maßnahmen zur Schadensbeseitigung getroffen worden seien. Dieser Einwand verfängt jedoch nicht, da ein Schaden unabhängig davon entsteht, ob Maßnahmen zur Beseitigung desselben durchgeführt werden oder nicht. Gegen die Höhe des geltend gemachten Schadens wurden seitens der Beklagten demzufolge keine Einwände erhoben.

f.

Der geltend gemachte Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Die Beklagten befanden sich ab dem 21.12.2013 in Verzug. Insoweit wurden sie mit Schreiben der Kläger vom 12.12.2013 zur Nacherfüllung aufgefordert, wobei sie diese mit Schreiben vom 20.12.2013 zurückwiesen.

2.

Die Klage ist auch hinsichtlich des Antrags zu 2. begründet. Eine Klage auf Feststellung künftiger Haftung ist begründet, wenn die sachlichen und rechtlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorliegen, also insbesondere ein haftungsrechtlich relevanter Eingriff gegeben ist, der zu den für die Zukunft befürchteten Schäden führen kann. Dies ist hier der Fall, da die Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz bezüglich der Nacherfüllungskosten gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB dem Grunde nach haben und es nicht ausgeschlossen ist, dass infolge der Ersatzvornahme höhere Kosten anfallen als die zunächst und mit dem Klageantrag zu 1. veranschlagten 7.500,00 EUR.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4, 709 S. 1, 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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