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Kauf einer Eigentumswohnung – Mängelgewährleistungsansprüche

LG Köln – Az.: 17 O 176/15 – Urteil vom 27.02.2019

1.  Die Beklagte wird verurteilt, den in der Wohnung der Kläger Nr. 1.5.1. im Dachgeschoss des Objekts Q-Straße in 50823 Köln gelegenen Zugang zum Dachgeschoss dauerhaft zu verschließen.

2.  Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 3.900,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.09.2016 zu zahlen.

3.  Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern als Gesamtgläubigern denjenigen Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass den Klägern dauerhaft ein abschließbarer Kellerraum im Objekt Q-Straße, 50823 Köln nicht zur Verfügung steht, soweit dieser Schaden nicht vom Ziffer 1. mit erfasst ist.

4.  Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5.  Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits zu ¾, die Beklagte zu ¼.

6.  Das Urteil ist hinsichtlich Ziff. 1 vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 EUR, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Mängelgewährleistungsansprüche nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung.

Die Kläger erwarben am 14.06.2013 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung von der Beklagten sowie einen Tiefgaragenstellplatz. Der Kaufpreis für die Wohnung belief sich auf 799.900 EUR, der Preis für den Tiefgaragenstellplatz belief sich auf 47.000 EUR. Bei der Wohnung handelt es sich um die Dachgeschosswohnung im Haus Q-Straße in Köln-Ehrenfeld. Die Wohnung wurde von der Beklagten in Prospekten als exklusiv und komfortabel dargestellt. Zu der Wohnung gehört ein Kellerabteil.

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Die streitgegenständliche Wohnung wurde von der Beklagten errichtet, die Bezugsfertigstellung erfolgte im März 2015. Bis Herbst 2015 wurden Restarbeiten zur Behebung von Mängeln durchgeführt.

Die Kläger ließen den Grundriss der Wohnung vor Fertigstellung umplanen. Nach den durchgeführten Umplanungen durch die Kläger befindet sich im Schlafzimmer der Zugang zum Dachboden, aufgrund der ursprünglichen Planungen befand dieser sich im Wohnzimmer. Die hierzu erforderliche Luke war auf den Grundrissplänen erkennbar und wurde von den Klägern bei der Umplanung einbezogen.  Es handelt sich dabei um den einzigen Zugang zu den auf dem Dachboden befindlichen Versorgungsleitungen, diese müssen zweimal jährlich durch den Bezirksschornsteinfeger kontrolliert werden.

Der einzige Zugang zur Kaminanlage befindet sich im Untergeschoss, im Kellerabteil der Kläger. Der Hausmeister verfügt über einen Schlüssel für den Keller.

Die Abnahme der Wohnung erfolgte am 30.01.2015, die Kläger behielten sich eine Reihe von Mängeln vor.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.07.2015 wurde die Beklagte zur Nacherfüllung aufgefordert. Die Beklagte kündigte einen Lösungsvorschlag für den 04.09.2015 an.

Die Kläger behaupten, die Beklagte habe sich nach einer E-Mail vom 14.08.2015 nicht mehr gerührt. Sie hätten erst nach Bezug erfahren, dass sich der einzige Zugang zum Dach in ihrem Schlafzimmer befindet. Die Kläger müssten einen ersatzweisen Kellerraum anmieten, wodurch zusätzliche Kosten entstünden. Im Kellerraum sei eine Fläche von 1,80 m2 dauerhaft freizuhalten und damit nicht nutzbar. Zudem trete aus der Kaminöffnung Ruß aus. Der Minderwert wegen des fehlenden abschließbaren Kellerraums betrage 25.000,00 EUR. Dadurch, dass die Kläger Dritten, beispielsweise dem Hausmeister, einen Schlüssel zum Kellerabteil zugänglich machten müssen, sei eine Versicherung der im Keller befindlichen Gegenstände nicht möglich.

Die Kläger  beantragen,

1.  Die Beklagte zu verurteilen, den in der Wohnung der Kläger Nr. 1.5.1., im Dachgeschoss des Objekts Q-Straße in 50823 Köln gelegenen Zugang zum Dachgeschoss dauerhaft zu verschließen;

2.  die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger im Objekt Q-Straße in 50823 Köln einen dauerhaft abschließbaren Kellerraum zur Verfügung stellen, der nicht einem jederzeitigen Zutrittsrecht Dritter ausgesetzt ist.

Hilfsweise beantragen die Kläger,

1.  die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 25.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2.  festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern als Gesamtgläubigern denjenigen Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass den Klägern dauerhaft ein abschließbarer Kellerraum im Objekt Q-Straße, 50823 Köln nicht zur Verfügung steht, soweit dieser Schaden nicht vom Hilfsantrag zu 1. miterfasst ist.

Die Beklagte beantragt,  die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten gewusst, dass es sich bei der Dachluke um den einzigen Zugang handelt. Es stehe kein Kellerabteil mehr zur Verfügung, sodass den Klägern kein anderer zur Verfügung gestellt werden könne. Der Zugang zum Dachboden stehe im Kaufvertrag und der Baubeschreibung.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin G, sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen T. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 07.09.2016 (Bl. 316-317 d.A.) und 12.12.2018 (Bl. 567-574 d.A.) sowie auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom  06.11.2017 (Bl. 416-453 d.A.) nebst Ergänzung vom 14.06.2018 (Bl. 513-514 d.A) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Kauf einer Eigentumswohnung - Mängelgewährleistungsansprüche
(Symbolfoto: Von ANDRANIK HAKOBYAN/Shutterstock.com)

Die zulässige Klage ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

I.

1.

Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Verschließen des Zugangs zum Dach aus ihrer Wohnung aus §§ 633 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 634 Nr. 1, 635 BGB zu. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richten sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden oder im Bau befindlichen Bauwerk (einschließlich Eigentumswohnungen) in aller Regel nach Werkvertragsrecht (BGH, Urteil vom 05. Mai 1977 – VII ZR 36/76 -, BGHZ 68, 372-379, Rn. 6 mwN).

a)

Die von den Klägern erworbene Wohnung ist zunächst deshalb mangelhaft, weil sich der einzige Zugang zum Dachgeschoss innerhalb der Wohnung der Kläger befindet.  Die Tatsache, dass sich Dritte – wenn auch in bestimmten, begründeten Fällen –  Zugang zum Dach durch die Wohnung der Kläger verschaffen, entspricht nicht der üblichen erwartbaren Beschaffenheit i.S.d. § 633 Satz 2 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese gewinnt dadurch, dass sie in bestimmten, von vornherein absehbaren Fällen – zumindest zur regelmäßig notwendigen Wartung der Versorgungsleitungen – von Dritten betreten werden muss, eine die Interessen der Kläger als Sondereigentümer beeinträchtigende “Öffentlichkeit” (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Urteil vom 12. Dezember 2014 – 2 U 54/14 -, juris). Dies insbesondere auch deshalb, weil es sich um das Schlafzimmer der Kläger, mithin einen besonders “privaten” Raum, handelt. Hieran ändert auch die Tatsache, dass die Kläger die Wohnung selbst umplanen ließen, sodass der Zugang sich im Schlafzimmer befindet, nichts. Denn es ist nicht ersichtlich, dass den Klägern bewusst war, dass es sich bei der Luke um den einzigen Zugang zum Dachgeschoss handelt. Dies hat die Beklagte bereits nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere die Tatsache, dass den Klägern überhaupt bekannt war, dass sich eine Dachluke in ihrer Wohnung befindet, reicht hierfür nicht aus. Denn der Mangel ist vorrangig darin begründet, dass diese den einzigen Zugang zum Dachgeschoss bildet.

b)

Aus denselben Gründen scheidet der Anspruch der Kläger auch nicht nach § 640 BGB aus, denn die Kläger hätten keine positive Kenntnis davon, dass die Dachluke den einzigen Zugang zum Dachgeschoss bildet. Dies hat die Beklagte, wie bereits dargestellt, nicht hinreichend dargelegt.

c)

Der Beklagte ist das Verschließen der Dachluke auch nicht unmöglich im Sinne des § 275 BGB. Die Tatsache, dass möglicherweise die Mitwirkung der WEG erforderlich ist zur Durchsetzung des Anspruchs ändert zunächst nichts daran, dass dieser besteht.

2.

Den Klägern steht dem gegenüber kein Anspruch auf Zuteilung eines neuen Kellerraums zu. Der Beklagten ist es nach § 275 Abs. 1 BGB unmöglich, den Klägern einen alternativen Kellerraum zur Verfügung zu stellen.

Die Beklagte hat zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts dargelegt und bewiesen, dass sämtliche Kellerabteile vergeben sind. Dies steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest.

Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet. Dies ist vorliegend der Fall.

Die Zeugin G hat angegeben, aus der Teilungserklärung ergebe sich, dass alle Kellerabteile vergeben und Wohnungen zugeordnet sind. Es gebe auch keinen ungenutzten Kellerraum, der den Klägern zur Verfügung gestellt werden könnte. Auch eine Umgestaltung der Kellerräume sei nicht möglich.

Die Aussage der Zeugin G ist für das Gericht logisch und nachvollziehbar, Zweifel an der Glaubhaftigkeit  der Aussage besteht für das Gericht nicht. Zwar ist bei der Würdigung der Zeugenaussage zu berücksichtigen, dass die Zeugin als Architektin möglicherweise ein Eigeninteresse an dem Ausgang des Rechtsstreits haben könnte. Allein die wirtschaftliche Bindung an die Beklagte kann jedoch nicht den Rückschluss auf eine Unglaubwürdigkeit wegen vermuteter Solidarisierung rechtfertigen. Die Aussagen der Zeugin haben nicht erkennen lassen, dass sie sich von der Nähe zur Beklagten hat leiten lassen.

3.

Die Kläger haben hilfsweise, für den Fall, dass der Beklagten der Nachweis gelingt, dass die Zurverfügungstellung eines adäquaten und abschließbaren Kellerraums unmöglich ist, einen Minderwert der Wohnung von 25.000,00 EUR geltend gemacht.

Nachdem die von den Klägern bezeichnete innerprozessuale Bedingung für die Entscheidung des Hilfsantrags, wie unter Ziff. I 2. dargestellt, eingetreten ist, war über diesen zu entscheiden. Den Klägern steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch teilweise zu.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 3.900,00 EUR aus  §§ 633 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 634 Nr. 4, 283 BGB.

a)

Die Tatsache, dass sich im Kellerraum der Kläger der Zugang zum Kamin befindet, der regelmäßig gewartet werden muss, stellt einen Mangel im Sinne des § 633 BGB dar. Denn auch hierdurch wird eine “Öffentlichkeit” des Raumes hergestellt, da Dritte Zutritt hierzu bekommen müssen, um Arbeiten vorzunehmen. Es kommt hinzu, dass die Kläger, um diese Arbeiten zu ermöglichen, in dem ohnehin schon engen Kellerraum auf etwa einem Drittel dessen Fläche freihalten müssen. Damit geht Platz für Kisten, Regale und dergleichen verloren, und die Gebrauchsfähigkeit des Raumes wird spürbar eingeschränkt (vgl. insoweit auch Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen  a.a.O.).

Die Behebung des Mangels in Form der Zurverfügungstellung eines anderen Raumes ist, wie bereits dargestellt, nach § 275 BGB unmöglich. Die mangelhafte Leistung stellt eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB dar, die Beklagte hat nicht dargelegt, diese nicht zu vertreten zu haben.

b)

Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Minderwertes der Wohnung in Höhe von 3.900,00 EUR zu. Auch dies steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest.

Der Sachverständige T hat in seinem Gutachten vom 06.11.2017 und den Folgegutachten aufgrund der ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen nachvollziehbar erläutert, dass ein Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund des Kellerteils in Höhe von 3.900,00 EUR besteht. Er hat dabei festgestellt, dass für den freizuhaltenden Zugang zum Schornsteinzug mit einer Fläche von ca. 2,00 m2 und die freizuhaltende Abstellfläche neben dem Schornstein von 0,15m2, d.h. insgesamt 2,15 m2 an dem Nutzwert des Kellerraums orientiert ein Minderwert in Höhe von 6,35 EUR/m2/M in Ansatz gebracht werde. Dieser Nutzwertansatz berücksichtige auch die unter Sicherheitsaspekten nicht sichere Abschließbarkeit durch Schlüsselhinterlegung, jedoch auch die sowieso nicht einbruchsichere Kellerabtrennung mit leichten Türverschlägen und Blechen.

Ausgehend von dem Nutzwertansatz in Höhe von 6,35 EUR/m2/M x 2,15 m2, was einer Summe von 13,65 EUR pro Monat und 163,80 EUR pro Jahr entspreche, resultiere unter Berücksichtigung einer ortsüblichen Liegenschaftsverzinsung von 4,0 % und einer 80jährigen Gesamtnutzungsdauer ein Vervielfältiger in Höhe von 23,92, woraus sich ein kapitalisierter Miet-/Nutzminderwert in Höhe von rund 3.900,00 EUR ergebe. Der Mietwert in Höhe von 6,35 EUR/m2 sei dabei bereits sehr hoch angesetzt. Es sei auch zu berücksichtigen, dass der Keller nicht vollständig, sondern nur teilweise nicht nutzbar ist.

Das Gericht folgt bei seiner Entscheidung vollumfänglich den Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen T. Der Sachverständige ist als Dipl. Bauingenieur und Dipl. Wirtschaftsingenieur zur Beantwortung der ihm zur Begutachtung gestellten Fragen besonders geeignet und besitzt die erforderliche Sachkunde. Der Sachverständige hat außerdem die die Beweisfragen richtig verstanden, ist vom richtigen Sachverhalt ausgegangen, hat die Beweisfragen vollständig beantwortet und verständlich dargestellt, wie er zu seinen Ergebnissen gelangt ist. Die sorgfältigen und auf den hier vorliegenden Einzelfall eingehenden Ausführungen sind überzeugend, plausibel und nachvollziehbar.  Das Gericht schließt sich insoweit den in sich schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen an und macht sich diese zu Eigen. Der Sachverständige hat sein gutachterlich ausgearbeitetes Ergebnis logisch begründet und insbesondere auch im Termin zur mündlichen Verhandlung nachvollziehbar und schlüssig erläutert. Er hat sich zudem insbesondere auch ausführlich mit den auf die Stellungnahme des Parteisachverständigen X gestützten Einwendungen der Kläger auseinandergesetzt und nachvollziehbar dargestellt, wie er den Minderwert ermittelt hat und zu den von ihm festgestellten Ergebnissen gekommen ist. Dabei hat er mögliche Ermittlungswege dargestellt und nachvollziehbar begründet, warum der Minderwert wie von ihm vorgenommen zu ermitteln ist. Der Sachverständige hat zudem insbesondere den ermittelten Minderwert nachvollziehbar ins Verhältnis zum Wert der Wohnung, deren Gesamtfläche sowie weiteren Faktoren in Verhältnis gestellt. Das Gericht folgt auch insofern den nachvollziehbaren und schlüssigen Feststellungen des Sachverständigen.

Die von den Klägern gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen teilt das Gericht nicht. Insbesondere sieht das Gericht keinen Anlass, ein Obergutachten einzuholen. Denn die Voraussetzungen des § 412 Abs. 1 ZPO, unter denen das Gericht eine neue Begutachtung anzuordnen hat, liegen nicht vor. Nach dieser Gesetzesbestimmung kommt nämlich eine weitere Begutachtung nur in Betracht, soweit das Gericht das Erstgutachten für ungenügend erachtet (LG Köln, Urteil vom 27. April 2018 – 22 O 444/13 -, Rn. 40, juris). Es steht im Ermessen des Gerichts, ob die Einholung eines Obergutachtens für erforderlich gehalten wird. Die Partei hat hierauf grundsätzlich keinen Anspruch; eine Ausnahme gilt nur dann, wenn wegen ungewöhnlicher Schwierigkeiten der Beweisfrage und wegen grober Mängel ihrer Begutachtung eine verfahrensrechtliche Pflicht zur Einholung eines Obergutachtens besteht (BGH, Urteil vom 02. Dezember 1969 – VI ZR 238/68 -, Rn. 16, juris).

Dies ist – wie ausgeführt – in Anbetracht der letztmals in der mündlichen Verhandlung sorgfältig begründeten Schlussfolgerungen des Sachverständigen gerade nicht der Fall.

4.

Der Feststellungsantrag ist ebenfalls begründet. Denn hinsichtlich weiterer, bislang nicht bezifferbarer Schäden wegen des nicht dauerhaft abschließbaren Kellers ist aus den vorgenannten Gründen nicht auszuschließen, dass den Klägern ein weiterer Schaden entsteht.

5.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S.1, S. 2 ZPO.

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