Kaufabsichtserklärung – Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags – Vertragsstrafe

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OLG Koblenz, Az.: 10 U 1249/16, Beschluss vom 24.10.2017

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 20.09.2016 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstückes, das die Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.09.2015 anmieteten. Der Kläger gestattete den Beklagten die Vornahme näher bezeichneter Arbeiten im Objekt. Der Mietvertrag enthält darüber hinaus die Klausel: “Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,- €. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,- € wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die, gleich aus welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadenersatzpflichtig. Die Höhe des Schadenersatzes wird mit 10.000,- € vereinbart.”

Kaufabsichtserklärung - Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags - Vertragsstrafe
Symbolfoto: hjalmeida /Bigstock

Die Beklagten kündigten den Mietvertrag, der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Kläger begehrt Zahlung von 10.000,- € aufgrund der Vereinbarung vom 15.09.2015 und unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen des Zustandes des Objektes bei Rückgabe an ihn. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil seine Klage abgewiesen. Dagegen wendet er sich mit seiner Berufung, mit der er beantragt,

unter Abänderung des am 20.09.2016 verkündeten Urteils des Landgerichts Koblenz – 1 O 153/16 – die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 10.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz daraus seit dem 23.03.2016 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil und die zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist nicht begründet.

Der Senat hat mit Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vom 15.05.2017 (Bl. 227 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung habe und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erforderten und eine mündliche Verhandlung nicht geboten sei.

Der Senat hat hierzu ausgeführt:

“Das Landgericht hat zu Recht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagten in Höhe von 10.000,00 € verneint.

Dem Kläger steht aus der in der Vereinbarung/Kaufabsichtserklärung Immobilie …[Z]straße . in …[Y]” vom 15.09.2015, die unter anderem einen Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt enthält (Anlage K 1, Bl. 20 d. A.), aufgeführten nachfolgenden Klausel:

“…

Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,00 €. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,00 € wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die aus gleich welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadensersatzpflichtig. Die Höhe des Schadensersatzes wird mit 10.000,00 € vereinbart….” kein Anspruch auf Vertragsstrafe zu.

1) Zu Recht führt das Landgericht aus, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f., juris Rn. 12; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391, juris Rn. 4; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW-RR 2008, 824, juris Rn. 4; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947, juris Rn. 27; Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f., juris Rn. 15; BeckOK BGB, Bamberger/ Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend legt das Landgericht dar, dass es sich der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen.

Zu Recht führt das Landgericht aus, dass die Beklagten sich nicht treuwidrig verhalten, wenn sie sich auf die Formunwirksamkeit der Vereinbarung vom 15.09.2015 berufen. Eine solche Situation kann vorliegen, wie das Landgericht mit Recht ausführt, wenn die eine Partei die andere von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat und sich anschließend auf eine fehlende Schriftform beruft. Eine solche Situation ist nicht gegeben.

2) Dem Kläger steht kein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zu.

Der Kläger macht mit seiner Berufung ohne Erfolg unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29.03.1996 – V ZR 332/94 – NJW 1996, 367 ff., zitiert nach juris) geltend, dass dort ein Schadensersatzanspruch bejaht werde, wenn der potentielle Verkäufer sich bereits mit Aus- und Umbauarbeiten des Kaufinteressenten einverstanden erklärt habe und dadurch die Äußerung einer endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Vertragspartner den Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt habe, die ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzten.

Der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung ausgeführt, dass dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis, abzuschließen, sei nach Treu und Glauben der Fall gleichzusetzen, dass ein Verhandlungspartner zwar eine solche, von ihm geäußerte Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt habe, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996, aaO, juris Rn. 13 m. w. N.). Dies gelte insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt habe. In all solchen Fällen werde durch die Äußerung einer endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetze. Diese besondere Gefährdungslage begründe eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen auf die Interessen des Partners verpflichte. Aus ihr folge gleichermaßen die Verpflichtung den Partner vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren (BGH, ebd.).

Der Kläger hat hierzu in seiner Berufung nichts zu einer fehlenden Abschlussbereitschaft der Beklagten vorgetragen.

3) Dem Kläger steht gegen die Beklagten auch kein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB bezüglich der von diesen vorgenommenen Aus- und Umbauarbeiten zu, die nach Auffassung des Klägers dem Geschmack der Beklagten entsprachen und nicht sachgerecht ausgeführt worden seien und deshalb Reparatur- bzw. Sanierungskosten erfordern. Der Kläger hat mit Mietvertrag vom 15.09.2015 zum einen in die Aus- und Umbauarbeiten eingewilligt, zum anderen hat der Kläger zu den nunmehr mit der Berufungsbegründung vom 21.12.2016 (Bl. 167 ff. d. A.) vorgetragenen Schadenspositionen in erster Instanz nicht bzw. nicht substantiiert vorgetragen, die Beklagten haben diesen Vortrag mit ihrer Berufungserwiderung bestritten und zu Recht gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO als verspätet gerügt, da der Kläger ohne Nachlässigkeit diese Schadenspositionen bereits in erster Instanz hätte darlegen können. Der Kläger legt mit seiner Berufungsschrift Schäden in einer Gesamthöhe von 47.533,73 € dar (Entsorgungskosten Unrat 469,00 €; Reinigung der verschmutzten Fliesen im Wohn-/Essbereich 5.276,60 ; Kosten nicht fachgerecht angebrachter Putz, Malerarbeiten und Wiederherstellung der Wände 5.851,83 €; Reparatur der beschädigten bzw. entfernten Türelemente und Erneuerung des Laminatbodens 6.783,00 €; Reparatur des beschädigten Parkettbodens, Lieferung und Montage neuer Fußleisten, Ab- und Aufbau der vorhandenen Küche nebst Lieferung der Arbeitsplatte 3.653,30 €; Wiederherstellung der fehlerhaften Wasseranschlüsse in der Küche ca. 500,00 € Steuerschaden im Hinblick auf den nicht angefallenen Sofortverkaufs des Objekts 25.000,00 €), beschränkt aber den Berufungsantrag weiter auf einen von den Beklagten zu erstattenden Betrag in Höhe von 10.000,00 € nebst Zinsen….”

III.

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 18. August 2017 (Bl. 246 ff. d. A.) der Zurückweisung der Berufung in Anwendung des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO widersprochen.

Die Ausführungen des Klägers führen indes nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Änderungen oder Ergänzungen der Feststellungen des angefochtenen Urteils sind nicht geboten. Weder diese noch die weiteren Ausführungen des Klägers tragen die Annahme des vom Kläger geltend gemachten Anspruches auf Zahlung von Vertragsstrafe oder Schadenersatz.

1) Der Senat hält an seiner Auffassung fest, wonach die Vertragsstrafenklausel der notariellen Beurkundung gemäß des § 311 Abs. 1 S. 1 BGB bedurft hätte, und, weil diese Form nicht gewahrt ist, gemäß § 125 S. 1 BGB unwirksam ist. Zur Begründung wird auf die Ausführungen unter Ziffer 1) des Hinweisbeschlusses vom 10.05.2017 Bezug genommen. Einwände gegen die Richtigkeit der insoweit erteilten Hinweise hat der Kläger nicht erhoben.

2) Der Senat hält zudem auch weiterhin daran fest, dass dem Kläger kein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zusteht.

Der Kläger nimmt insoweit Bezug auf die – auch vom Senat zitierte – Rechtsprechung, wonach ein Schadenersatzanspruch auch dann bestehe, wenn ein Verhandlungspartner eine (Ver-)Kaufsbereitschaft tatsächlich gehabt habe, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren, insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt habe, so dass er der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt werde.

Kern des vom Kläger herangezogenen Haftungstatbestandes ist indes die Täuschung einer Vertragspartei durch die andere über die fortbestehende Bereitschaft der anderen Partei zum künftigen Abschluss eines Vertrages. Dem Vortrag des Klägers ist indes auch weiterhin nicht zu entnehmen, dass die Beklagten zu irgend einem Zeitpunkt innerlich von ihrem Entschluss, das Objekt künftig käuflich zu erwerben, abgerückt, die Klägerseite hiervon aber nicht unterrichtet hätte. Damit hat der Kläger auch nicht schlüssig vorgetragen, im Vertrauen auf einen nur scheinbar fortbestehenden Willen der Beklagten zum Ankauf des Objektes habe er weitere Veränderungen dieses Objekts gestattet oder geduldet, wodurch ihm ein entsprechender Schaden entstanden sein könnte.

Mit seinem Schriftsatz vom 18.08.2017 betont der Kläger zwar, die Gründe, die die Beklagten für ihre fristlose Beendigung des Mietvertrages angeführt hätten, seien tatsächlich nicht gegeben gewesen. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten bedurften für die Abstandnahme vom Willen, das Objekt zu erwerben, weder eines triftigen noch überhaupt eines Grundes. Der Kaufinteressent ist insoweit vielmehr völlig frei, solange nicht der Kauf notariell beurkundet ist. Es obliegt ihm lediglich, den Verkäufer von einer Aufgabe des Willens des Kaufinteressenten zum Ankauf sodann zu unterrichten, damit nicht der Verkäufer im falschen Vertrauen auf den fortbestehenden Willen des Käufers zum Vertragsschluss nachteilige Vermögensdispositionen trifft. Dass die Beklagten von ihrer Ankaufbereitschaft innerlich abgerückt seien, ohne dies zu offenbaren, hat der Kläger indes weiterhin nicht schlüssig behauptet.

3) Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB zu.

Mit seinem Schriftsatz vom 18.08.2017 macht der Kläger geltend, die Beklagten seien offensichtlich nur darauf aus gewesen, über einen gewissen Zeitraum hinweg günstigst repräsentativen Mietraum zu einem unter dem tatsächlichen Mietwert des Grundstücks liegenden Mietzins zu erhalten. Damit soll ein Schadenersatzanspruch offenbar – erstmals – darauf gestützt werden, die Beklagten seien von vornherein nicht bereit gewesen, das Haus zu kaufen. Der als Folge des Vorvertrages aufgesetzte Mietvertrag weise eine Nettomiete von nur 750,- € aus, während sich der tatsächliche Mietwert des Gesamtobjektes auf monatlich 1.200,- € (Kaltmiete) belaufe. Für den Kläger sei die Höhe der Nettomiete zunächst unerheblich gewesen, weil diese vereinbarungsgemäß auf den Kaufpreis habe angerechnet werden sollen; durch die Vorspiegelung, das Objekt kaufen zu wollen, hätten die Beklagten die durch die Vereinbarung vom 15.09.2015 geschaffene Vertrauensbeziehung erheblich gesteigert. Ohne dieses hätte der Kläger, so meint er, weder dem Abschluss eines so günstigen Mietvertrages noch den Umbaumaßnahmen zugestimmt.

Soweit der Kläger geltend machen möchte, die Beklagten seien von Anfang an nicht abschlussbereit gewesen, ist dieser Vortrag neu, ein Grund für seine prozessuale Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Vortrag ist insbesondere auch nicht deshalb zu berücksichtigen, weil er unstreitig geworden wäre. Das ist nicht der Fall; denn die Beklagten hatten bereits in erster Instanz vorgetragen, sie hätten erst nachträglich von ihrer ursprünglichen Kaufabsicht Abstand genommen, nachdem sie wiederholten Nässeeintritt im Keller und eine nicht ordnungsgemäße Isolierung des Kellerbereiches festgestellt hätten. Es liegen im übrigen auch keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für die Behauptung des Klägers vor, die Beklagten seien von Anfang an nicht kaufbereit gewesen. Für eine zunächst bestehende Abschlussbereitschaft spricht vielmehr, die Beklagten umfangreiche Umbauarbeiten – Verlegen von Laminatböden in diversen Räumen, Durchbruch Wand/Wohnzimmer zur Küche, Umbau des Arbeitszimmers zum Badezimmer, Verputzen von Wänden und Vergrößerung der Parkfläche (vgl. Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 21.12.2016, S. 4, Bl. 180 d. A.) – an dem Hausobjekt vorgenommen haben, von denen zwar umstritten ist, ob sie zu einer Wertsteigerung des Anwesens geführt haben, die aber in jedem Fall für die Beklagten mit erheblichem Sach- und Zeitaufwand verbunden gewesen sein müssen. Wenn die Beklagten aber als Mieter in das Haus investiert haben, spricht vieles dafür, dass die Beklagten entsprechend der Vereinbarung/Kaufabsichtserklärung vom 15.09.2015 das von ihnen gemietete Haus auch tatsächlich kaufen wollten.

Auch der Umstand, dass die Beklagten beim Landgericht Koblenz – 10 OH 6/16 – ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Kläger eingeleitet haben, mit dem Ziel festzustellen, dass im Kellerbereich des Hauses erhebliche Feuchtigkeitsschäden bestehen, die der Kläger arglistig verschwiegen habe, spricht eher dafür, dass die Beklagten erst nachträglich aufgrund der aus ihrer Sicht bestehenden Feuchtigkeitsschäden von ihrer ursprünglichen Absicht, das Haus zu erwerben, abgerückt sind, nicht aber eine nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgespiegelt haben.

4) Auf Darlegungen des Klägers zur Höhe zur behaupteten Schadens kommt es unter diesen Umständen für die behaupteten Schadenersatzansprüche aus vorvertraglicher Pflichtverletzung oder aus §§ 823 BGB, 263 StGB nicht mehr an. Das gilt sowohl für den vom Kläger hierzu in der Berufungsinstanz und erneut im Schriftsatz vom 18.08.2017 vertieften Sachvortrag als auch für die Frage, ob dieser Vortrag, soweit erstmals in der Berufungsinstanz gehalten, prozessual noch zu berücksichtigen wäre.

5) Dem Kläger steht schließlich auch kein Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB mit Blick auf seine Behauptung zu, die Aus- und Umbauarbeiten der Beklagten seien nicht sachgerecht ausgeführt worden. Der Kläger ist hierzu bereits mit Beschluss des Senates vom 10.05.2017 darauf hingewiesen worden, dass er den Aus- und Umbauarbeiten zugestimmt hatte. Lediglich ergänzend hat der Senat ausgeführt, der Kläger habe nicht rechtzeitig ausreichenden Vortrag zur Schadenshöhe gehalten. Der Kläger betont nunmehr im Schriftsatz vom 18.08.2017, die Kostenvoranschläge der Handwerker hätten erst nach Beendigung des Mietvertrages angefertigt werden können. Selbst wenn das so sein sollte, bliebe es dennoch dabei, dass der Kläger den Aus- und Umbauarbeiten zugestimmt hatte, weshalb diese nicht geeignet sind, deliktische Ansprüche zu begründen.

5) Soweit sich der Kläger erstmals auf eine vertragliche Rückbaufrist gemäß § 13 Ziff. 3 des Mietvertrages beruft, ist sein Vorbringen zur Begründung eines Schadenersatzanspruches schon deshalb nicht begründet, weil der Inhalt der behaupteten Klausel weder nach Umfang noch nach Fälligkeit der behaupteten mietvertraglichen Rückbauverpflichtung wiedergegeben ist; der Mietvertrag ist auch im gesamten Verlaufe des Rechtsstreits nicht vorgelegt worden.

Die Berufung des Klägers war aus den dargelegten Gründen zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.000,00 € festgesetzt.