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Kaufvertrag über Eigentumswohnung – Verschweigen der Unzulässigkeit einer Wohnnutzung

LG Verden – Az.: 4 O 163/12 – Urteil vom 04.12.2012

Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Tatbestand

Der Kläger kaufte von der Beklagten mit Vertrag vom 16. Juni 2009 unter Gewährleistungsausschluss Wohnungs- bzw. Teileigentum an dem Grundstück … in Bremen zum Preis von 112.900,00 €.

Dem Kauf vorangegangen war eine Verkaufsanzeige des Geschäftsführers der Beklagten, der zugleich als Immobilienmakler tätig ist. Wegen des Inhalts des Exposés wird auf Bl. 16 f. d.A. Bezug genommen.

Der in der Offerte als “separate Mansarde im Dachboden” bzw. “separates 9 qm Mansardenzimmer im Dachboden” aufgeführte Raum darf tatsächlich zu Wohnzwecken nicht genutzt werden.

Der Kläger trägt vor, die in der Offerte gemachten Angaben hinsichtlich des “Mansardenzimmers” suggerierten tatsächlich eine Eignung zu Wohnzwecken und seien demnach falsch gewesen.

Er beansprucht Minderung des Kaufpreises und beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 11.842,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, der Kaufgegenstand sei nicht mangelbehaftet, vielmehr habe der Kläger die Wohnung wie im Kaufvertrag bezeichnet gekauft. Sie verweist auf den Gewährleistungsausschluss und trägt im Übrigen vor, die Angaben im Prospekt seien zutreffend gewesen. Schließlich hätte der Kläger selbst erkennen können, dass der Raum im Dachgeschoss weder über eine Heizung, noch über Wasseranschluss und Waschgelegenheit verfügte und daher nur als Bodenraum zu nutzen gewesen sei. Die von dem Kläger dargelegten Erwartungen seien -unerhebliche- subjektive Fehlvorstellung des Klägers.

Im Übrigen bestreitet sie die Höhe der geltend gemachten Minderung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat dem Grunde nach Erfolg.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises für das unter dem 16. Juni 2009 veräußerte Wohnungseigentum zu.

Zwischen den Parteien ist ein Kaufvertrag über die fragliche Wohnung zustande gekommen.

Das verkaufte Wohnungseigentum war mit einem Sachmangel im Sinne des § 434 BGB behaftet.

Zwar ist das Exposé der Beklagten nicht inhaltlich Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung geworden, weil es sich weder um eine vereinbarte Sollbeschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB noch um eine Beschaffenheitsgarantie im Sinne des § 443 BGB handelt.

Das von der Beklagten veröffentlichte Exposé stellt jedoch eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB dar mit der Folge, dass die in ihm enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen. Zwar ist der Geschäftsführer der Beklagten zunächst im Rahmen seiner gewerblichen Maklertätigkeit tätig geworden, gleichwohl ist diese Maklertätigkeit auch für die Beklagte erfolgt.

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Auch selbst wenn von den Voraussetzungen des § 434 Abs. 3 BGB nicht auszugehen wäre, weil tatsächlich eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin nicht vorlag, wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, angesichts der fehlerhaften Offerte zumindest bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages den Inhalt dieser Offerte richtig zu stellen.

Die Bezeichnung des Bodenraumes als “Mansardenzimmer” in dem Exposé suggeriert fälschlicherweise die Nutzung dieses im Dachgeschoss liegenden Raumes zu Wohnzwecken und musste deshalb bei dem Kläger als Käufer die Erwartung der Möglichkeit einer dauerhaften Nutzung zum Wohnen wecken. Die Bezeichnung des Zimmers im Dachraum als Mansardenzimmer war insoweit fehlerhaft.

Ein Mansardenzimmer stellt begrifflich ein einfaches, aber zum Wohnen geeignetes und nutzbares Zimmer dar. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird das “Mansardenzimmer” auch als Dachgeschosszimmer bezeichnet und stellt einen Raum im Dachgeschoss eines Hauses dar, der über ein Fenster verfügt und einem einfach auszustattenden Wohnraum ähnelt. Diese Voraussetzungen erfüllte der Raum im Dachgeschoss auch optisch, weil er tatsächlich mit einem Fenster ausgestattet ist. Die Einfachheit des Raumes und das Fehlen einer Heizung in diesem Raum stehen der Nutzung als “billige Unterkunft” grundsätzlich nicht entgegen.

Der Kläger durfte deshalb angesichts der zweifach verwendeten Bezeichnung “Mansarde” bzw. “Mansardenzimmer” darauf vertrauen, dass eine Nutzung. dieses Zimmers auch dauerhaft zum Wohnen möglich und zulässig war.

Genau dies jedoch war vorliegend nicht der Fall. Unstreitig darf der Kläger dieses Zimmer zu Wohnzwecken nicht verwenden.

Die Beklagte kann sich auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB nicht berufen, weil sie diesen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Da die Beklagte selbst Verkäuferin und Eigentümerin der Wohnung war, ist zu unterstellen, dass sie Kenntnis darüber hatte, dass der im Dachgeschoss liegende Raum tatsächlich zum Wohnen nicht genutzt werden durfte.

Für die Bejahung von Arglist im Rechtssinne genügt aber auch, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angaben im Sinne bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nimmt. Das ist dann der Fall, wenn er die Angabe ins Blaue hinein und ohne tatsächliche Grundlagen macht. Wenn die Beklagte die Bezeichnung “Mansardenzimmer” über den von ihr als Makler eingeschalteten Geschäftsführer verwendet, ohne Grundlagen für die Annahme zu haben, dass der Raum im Dachgeschoss zum Wohnen geeignet sei, hat sie dem Käufer” ins Blaue hinein” suggeriert, dass diese Voraussetzungen tatsächlich vorlagen.

Da der Anspruch dem Grunde nach gerechtfertigt ist, über die Höhe der von dem Kläger geltend gemachten Wertminderung jedoch durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis zu erheben ist, war gemäß § 304 ZPO zunächst über den Grund des Anspruchs zu entscheiden.

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