Kellerräume in WEG-Anlage – Nutzung zu Wohnzwecken – Untersagung

Kellerräume in WEG-Anlage – Nutzung zu Wohnzwecken – Untersagung

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein

Az.: 2 W 198/05

Beschluss vom 17.05.2006

Vorinstanzen:

AG Itzehoe, Az.: 32 II 42/04

LG Itzehoe, Az.: 1 T 5/05


In der Wohnungseigentumssache hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 18.10.2005 gegen den Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 29.09.2005 am 17.05.2006 beschlossen:

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Unter Wiederherstellung des Beschlusses des Amtsgerichts Itzehoe vom 21.12.2004 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 4.01.2005 in der Hauptsache wird den Beteiligten zu 2. untersagt, die Kellerräume des Wohnungseigentums eingetragen im Grundbuch von ………………….. als Wohn- und Schlafräume zu nutzen. Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro ersatzweise Ordnungshaft angedroht.

Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten aller Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in allen Rechtszügen nicht zu erstatten

Der Geschäftswert auch des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 3.000,00 Euro.

Gründe:

I.

Die Anlage besteht aus einem Halbhaus mit zwei Eigentumswohnungen. Die Beteiligten zu 1. erwarben die Wohnung im Obergeschoss (Nr. 2) im Sommer 1999, die Beteiligten zu 2. erwarben die Wohnung im Erdgeschoss (Nr. 1), die sie zunächst gemietet hatten, im Frühjahr 2004. Die Wohnungen weisen jeweils ein Wohnzimmer mit integrierter Küche, ein Schlafzimmer, Sanitärräume und einen Flur auf. Die Beteiligten zu 2. haben zwei minderjährige Kinder. In der Teilungserklärung (TE) heisst es unter Ziffer II. :

„Im einzelnen erfolgt die Aufteilung in Wohnungseigentumsrechte wie folgt:

1. 56/100 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung belegen im Erdgeschoß und Keller mit einer Nutzfläche von 154,33 qm, die in der Abgeschlossenheitserklärung mit Ziffer 1 bezeichnet ist, sowie dem Sondernutzungsrecht…….

2. 44/100 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung belegen im Obergeschoß, Spitzboden und Keller mit einer Nutzfläche von 120,95 qm, die in der Abgeschlossenheitserklärung mit Ziffer 2 bezeichnet ist, sowie dem Sondernutzungsrecht…..“

Die teilende Eigentümerin ……………………… hatte bei Errichtung des Hauses die Kellerräume zur Wohnung Nr. 1. , die baurechtlich nicht als Wohnung zugelassen waren, mit einer Dusche, einem Waschbecken, Anschlüssen für (eine später eingebaute) Toilette, Fernseher und Telefon sowie Heizkörpern, in der Folgezeit auch mit einer Wendeltreppe zur Wohnung ausgestattet. Die Beteiligten zu 2. nutzten während der Mietzeit und nach dem Eigentumserwerb die Kellerräume als Wohn- und Schlafräume für ihre Kinder. Während des Verfahrens ist die Beteiligte zu 2. a) aus der Wohnung aus- und die neue Lebenspartnerin des Beteiligten zu 2. b) in die Wohnung eingezogen. Die Kinder halten sich seit der Trennung wochenweise in der Wohnung und dem neuen Objekt der Beteiligten zu 2. a) auf. Ferner unterhält der Beteiligte zu 2. b) im Keller seitdem auch ein Büro. Er ist nunmehr als Alleineigentümer der Wohnung Nr. 1 im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligten zu 1. haben am 9.07.2004 beantragt, den Beteiligten zu 2. zu untersagen, die Kellerräume des Wohnungseigentums als Wohn- oder Schlafräume zu nutzten. Die Beteiligten zu 2. sind dem entgegengetreten. Das Amtsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 1. stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts geändert und den Antrag der Beteiligten zu 1. abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29, 22 FGG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27, 546 ZPO). Den Beteiligten zu 1. steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB zu. Die Übertragung des Miteigentumsanteils von der Beteiligten zu 2. a) auf den Beteiligten zu 2. b) hat auf das Verfahren keinen Einfluss (§§ 265, 325 ZPO; BGH NJW 2001, 3339, 3340).

Das Landgericht hat ausgeführt:

Es könne offenbleiben, ob die Bezeichnung „Keller“ in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu werten sei. Auf Grund der baulichen Gegebenheiten würden die Beteiligten zu 1. jedenfalls nicht mehr beeinträchtigt, als wenn die Beteiligten zu 2. die Kellerräume als solche nutzen würden. Diesen sei es unbenommen, die Erdgeschosswohnung mit vier Personen zu bewohnen. Die Geräuschbelästigung der Beteiligten zu 1., die auf Grund der Hellhörigkeit des Hauses damit zwangsläufig verbunden sei, wäre bei einer derartigen Nutzung signifikant. Diese Beeinträchtigung verringere sich sogar maßgeblich dadurch, dass ein Teil des Wohnbereichs in den Keller verlagert worden sei. So komme den Beteiligten zu 1. zu Gute, dass die Wendeltreppe Wohn- und Kellerbereich verbinde und deshalb die Benutzung des gemeinsamen Treppenhauses entbehrlich sei. Vor Ort hätten sich konkrete Beeinträchtigungen der Beteiligten zu 1. durch die streitgegenständliche Kellernutzung nicht feststellen lassen.

Diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Das Landgericht hat jedenfalls übersehen, dass die Nutzung der Kellerräume als Wohnung vorliegend im Ergebnis zu einer größeren Störung und Beeinträchtigung führt, als eine Nutzung als Keller.

1.

Die Bezeichnung des Sondereigentums gemäß § 1 Abs. 3 WEG als Keller in der Teilungserklärung vom 6.07.1999 stellt nach Auffassung des Senats eine Zweckbestimmung (im Sinne von Kellerräumen) mit Vereinbarungscharakter dar. Die Zweifel des Landgerichts hieran, das diese Einordnung nicht abschließend geprüft, sondern nur unterstellt hat, sind nicht gerechtfertigt. Das Rechtsbeschwerdegericht ist zur selbständigen Auslegung der Teilungserklärung befugt. Diese ist nach Wortlaut und Sinn auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben. (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., §10 Rn. 44, § 15 Rn 13 jeweils m.w.Nw.). Danach ist Abschnitt II Nr. 1. und 2. TE jeweils nicht dahin zu verstehen, dass die Wohnung „im Erdgeschoss und Keller“ belegen ist, sondern vielmehr jeweils dahin, dass das Sondereigentum an der Wohnung, belegen im Erdgeschoss, und an dem Keller besteht (vgl. § 1 Abs. 2 und 3 WEG). Das letztgenannte Verständnis liegt auch den Änderungserklärungen vom 19.07.1999 und 7.04.2004 zugrunde. In der Erklärung vom 19.07.1999 ist ausgeführt, dass das Wohnungseigentumsrecht zu Nr. 1. besteht aus 56/100 Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentums verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung belegen im Erdgeschoss „und dem Sondereigentum an dem Kellerraum“. Zwar wurde diese Erklärung durch jene vom 7.04.2004 aufgehoben, aber auch in jener heisst es unter § 2 Nr. 5, es werde klargestellt, dass das „Sondereigentum an den Kellerräumen“ die ursprüngliche Fassung gemäß der Teilungserklärung vom 6.07.1999, nämlich rot umrandet für die Wohnung Nr. 1 und blau umrandet für die Wohnung Nr. 2 erhält. Korrespondierend sind die genannten Räume auf Blatt 2 des Aufteilungsplans zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 26.05.1999 nach § 7 Abs. 4 WEG (O-Nr. 11 der Grundakten zum Wohnungsgrundbuch von Itzehoe Blatt 11750), auf den die Teilungserklärung vom 6.07.1999 in Abschnitt II ausdrücklich Bezug nimmt und der hier zumindest als Auslegungshilfe herbeizuziehen ist (vgl. Weitnauer/Lüke a.a.O.

§ 15 Rn. 13; Senatsbeschluss vom 7.10.1998 – 2 W 165/98 – FGPrax 1999, 15), als Keller und nicht als Wohnraum bezeichnet.

2.

Die Einordnung der Angabe „Keller“ in der Teilungserkärung nebst Aufteilungsplan als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter hat zur Folge, dass die so bezeichneten Räume nur als Keller (Lager- und Abstellraum) oder nur in einer Weise genutzt werden dürfen, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt, als eine Nutzung als Keller. Dabei gilt nach herrschender Meinung, mit der sich das Landgericht nicht befasst hat, eine typisierende – also nicht auf die Beeinträchtigungen im konkreten Fall abgestellte – Betrachtungsweise (vgl. zur Nutzung eines Kellers als Wohnung: BayObLG WE 1993, 348, 349; ZMR 1993, 530, 531; WE 1998, 398; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 907; Weitnauer/Lüke, a.a.O. § 15 Rn. 13 und 14 Stichwort „Keller“; Palandt/Bassenge, WEG, 65. Aufl., § 15 Rn. 14, 17; vgl. ferner zur Nutzung eines Ladens als Gaststätte o.ä.: OLG Köln WuM 2005, 71; OLG Celle ZMR 2004, 689; OLG Düsseldorf ZMR 1993, 122; BayObLG ZMR 1993, 427). Bei Zugrundelegung dieser Auffassung wäre davon auszugehen, dass die Nutzung von Kellerräumen als Wohnung – wie vorliegend – wegen der erfahrungsgemäß intensiveren Nutzung ohne weiteres zu unterlassen wäre (vgl. einhellig die insoweit zitierten Entscheidungen und Literatur).

3.

Ob es abweichend von dieser Auffassung in besonders gelagerten Fällen gerechtfertigt ist, auf die konkreten Beeinträchtigungen abzustellen ist (vgl. Senatsbeschluss vom 21.01.2004 – 2 W 52/03 – ZMR 2004, 453), kann hier offenbleiben. Die Beteiligten zu 2. haben selbst vorgetragen (Schriftsatz vom 1.09.2005 Seite 3 – Bl. 130 d.A.), dass die Eigentumswohnung Nr. 1 im Erdgeschoss nicht für die Nutzung durch zwei Erwachsene und zwei Kinder geeignet sei. Ohne Einbeziehung der Kellerräume in den Wohnbereich wären sie gezwungen, ihre Eigentumswohnung zu veräußern und eine geeignete Wohnung zu erwerben. Demnach ermöglicht die Nutzung des Kellers als Wohnraum unmittelbar, dass die Wohnung Nr. 1 insgesamt statt von zwei (die Wohnung weist kein drittes Zimmer auf) im Ergebnis von vier Personen bewohnt wird. Dass aber von einem Vierpersonenhaushalt schon wegen der vermehrten und intensiveren Nutzung eine größere Beeinträchtigung ausgeht als von einem Zweipersonenhaushalt, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Aufklärung. Aufgrund dieser Überlegungen hält der Senat den Ansatz des Landgerichts, durch die Einbeziehung der Kellerräume als Wohnraum würden die Beeinträchtigungen des Obergeschosses sogar vermindert, nicht für zutreffend. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob und in welcher Intensität aus dem Kellerbereich einzelne Geräusche in das Obergeschoss dringen. Die hier vertretene Auffassung ist auch nicht die Folge einer kinderfeindlichen Einstellung. Die Entscheidung fiele nicht anders aus, wenn in gleicher Weise nicht Kinder, sondern an deren Stelle Erwachsene das Wohnungseigentum Nr. 1 unter Einbeziehung der Kellerräume als Wohnung nutzten.

4.

Die gegen einen nach allem zu bejahenden Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3 WEG; 1004 BGB gerichteten Einwendungen der Beteiligten zu 2. greifen nicht durch. Die vom Senat vertretene Auffassung bedeutet keinen rechtswidrigen Eingriff in ihr Eigentum. Dieses war von vornherein auf Grund der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung – was sie auch wussten – eingeschränkt. Vielmehr sind es die Beteiligten zu 1. , die darauf vertrauen durften, dass von der Zweckbestimmung ohne ihre Zustimmung nicht abgewichen wird. Dem steht nicht entgegen, dass die Kellerräume von Anfang an schon weitgehend als Wohnraum hergerichtet waren. Entscheidend ist nicht der Zustand dieser Räume, sondern sind die Bestimmungen in der Teilungserklärung. Es ist auch nicht festzustellen, dass die Beteiligten zu 1. stillschweigend oder ausdrücklich der Nutzung der Kellerräume als Wohnraum zugestimmt haben. In der letzten Änderung der Teilungserklärung vom 7.04.2004 sind die streitgegenständlichen Räume weiterhin ausdrücklich als Keller bezeichnet. Im Falle einer Zustimmung hätte es sehr nahegelegen, dass die Beteiligten neben den geregelten Änderungen (Sondernutzungsrechte an Grundstücksteilen, Standort der Fernwärmestation) – gerade wegen der hervorragenden Bedeutung der Angelegenheit – auch die Änderung des Benutzungszwecks in die Neufassung aufgenommen hätten. Das ist indessen nicht geschehen. Daran scheitert auch die Annahme einer Verwirkung, wobei hier schon fraglich ist, ob das Zeitmoment erfüllt ist. Denn die Beteiligten zu 2. haben das Wohnungseigentum erst im Frühjahr 2004 erworben. Dass sie vorher bereits Mieter waren, ist unerheblich, denn insoweit durften die Beteiligten zu 1. von einer nur vorübergehenden Nutzung ausgehen. Die Einbeziehung der Kellerfläche in die Heizkostenabrechnung ist unbedenklich, weil sie den Tatsachen entsprach. Ob die Behauptung der Beteiligten zu 2. zutrifft, die Beteiligten zu 1. nutzten den ihnen als Sondereigentum zugeteilten Spitzboden nicht nur gelegentlich als Wohnraum, braucht nicht geklärt zu werden. Ein solcher Umstand gäbe den Beteiligten im Bereich des Wohnungseigentums kein Recht, Unrecht mit Unrecht zu vergelten.

5.

Es entspricht der Billigkeit, dass die Beteiligten zu 2. als Unterlegene die gerichtlichen Kosten aller drei Instanzen tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, ist angesichts der widersprüchlichen Entscheidungen von Amts- und Landgericht – ebenfalls für alle drei Instanzen – nicht ersichtlich (§ 47 Satz 2 WEG).