Kellerraum in der Teilungserklärung kann auch als Sauna genutzt werden

Kellerraum in der Teilungserklärung kann auch als Sauna genutzt werden

Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Az.: 20 W 378/03

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Beschluss vom 02.11.2005

Vorinstanz: Landgericht Limburg, Az.: 7 T 181/02


Leitsätze:

Die Bezeichnung „Kellerraum“ in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Damit dürfen die Räume grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden; zulässig ist auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller. Von daher kann der Gebrauch einer Trockensauna im Kellerraum zulässig sein.


Gründe:

Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht die Verpflichtung des Antragsgegners begehrt, die in dem Kellerraum … des betroffenen Anwesens installierte Sauna zu entfernen und dem Antragsgegner zu untersagen, diesen Kellerraum als Sauna zu nutzen. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme hat das Amtsgericht durch Beschluss vom 19.09.2002 (Bl. 198 ff d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, dem Antragsgegner aufgegeben, bei dem Betrieb der in dem Kellerraum … des betroffenen Anwesens installierten Sauna durch Einbau eines Ventilators oder durch andere zur Erzeugung von Unterdruck geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass keine Dämpfe aus dem Kellerraum des Antragsgegners in die umliegenden Kellerräume oder sonstige Gebäudeteile austreten. Im Übrigen hat es die Anträge zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie weiterhin beantragt haben, den Antragsgegner zu verpflichten, die in dem Kellerraum … installierte Sauna zu entfernen und dem Antragsgegner zu untersagen, diesen Kellerraum als Sauna zu nutzen. Der Antragsgegner ist der sofortigen Beschwerde entgegen getreten. Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 254 ff d. A.), auf den gleichfalls Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Nutzung des Kellerraums … als Sauna durch den Antragsgegner weder dem Gesetz, noch den Vereinbarungen und Beschlüssen, noch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspreche. Der Umstand, dass der Kellerraum … in der Teilungserklärung als „Kellerraum“ bezeichnet worden sei, stelle keine Vereinbarung dar, welche die Nutzung dieses Raumes als Sauna verbiete. Aus einem etwaigen Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 03.05.1999, TOP 8 (Bl. 6 d. A.), ergäbe sich nichts anderes. Unabhängig von der Frage, ob überhaupt ein Beschluss gefasst worden sei, würde die Nutzung des Kellerraums als Sauna diesem jedenfalls nicht widersprechen. Die Nutzung widerspreche auch nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, weil zur Überzeugung des Beschwerdegerichts Beeinträchtigungen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer durch die Nutzung der Sauna jedenfalls mittlerweile nicht vorliegen würden.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 17.10.2003 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 15.03.2004 (Bl. 268 ff d. A.), auf den letztendlich verwiesen wird, begründet haben. Der Antragsgegner ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Über den bereits vom Amtsgericht ausgesprochenen Umfang hinaus stehen den Antragstellern Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüche (§§ 15 Abs. 3, 14 WEG, 1004 BGB) nicht zu. Die Feststellungen des Landgerichts, dass die gegebene Nutzung des Kellerraums … mit einer Trockensauna durch den Antragsgegner weder dem Gesetz, noch den Vereinbarungen und Beschlüssen, noch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspreche, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Rügen der weiteren Beschwerde greifen nicht durch.

Die Bezeichnung als „Kellerraum“ in der Teilungserklärung vom 19.04.1991 unter § 2 steht dieser Nutzung nicht entgegen. Zwar stellt diese Bezeichnung nach allgemeiner Meinung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, § 15 Abs. 1 WEG. Damit dürfen die Räume grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden; zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller (vgl. etwa BayObLG WuM 1992, 490; WE 1998, 398; NZM 2000, 1237; ZWE 2000, 122; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 907; OLG Saarbrücken NZM 1999, 265). Ob in dem vorliegenden Gebrauch des Kellers durch den Antragsgegner im Hinblick auf die Bezeichnung „Kellerraum“ bereits eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Sondereigentum gesehen werden könnte oder nicht, kann dahinstehen. Jedenfalls kann einem Wohnungseigentümer entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde nicht untersagt werden, Kellerräume zu anderen Zwecken als zum Lagern von Gegenständen und zur Aufbewahrung von Vorräten zu nutzen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 15 Rz. 30; BayObLG WuM 1992, 490). Die Rechtsprechung hat demgemäß unter den oben genannten einschränkenden Voraussetzungen etwa die Nutzung von Kellerräumen zu Hobbyzwecken (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 907) oder gar als Musikzimmer (vgl. BayObLG NZM 2000, 1237) für zulässig erachtet (vgl. im Einzelnen auch Köhler/Bassenge/Kümmel, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 11 Rz. 295). Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Kellers „zu Wohnzwecken“ stört allerdings wegen der intensiveren Nutzung mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (vgl. BayObLG WE 1998, 398; WuM 1992, 490; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 51).

Nach den Feststellungen des Landgerichts ist davon auszugehen, dass die gegebene Nutzung des Kellerraums durch den Antragsgegner jedenfalls nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung des Kellers zu Lagerzwecken. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass diese Beurteilung weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet liegt. Das Landgericht hat sich bei der Beurteilung dieser Frage auf die bereits vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme und die eigene Anhörung der Beteiligten gestützt. Die Ermittlung und Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen ist aber Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die vom Tatrichter getroffenen Feststellungen und seine Beweiswürdigung nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen (vgl. dazu BayObLG NZM 2000, 1237). Derartige Rechtsfehler sind hier nicht erkennbar.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine ggf. zweckbestimmungswidrige Nutzung mehr stört oder beeinträchtigt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung, ist eine typisierende, d. h. verallgemeinernde Betrachtungsweise geboten (vgl. hierzu Senat OLGR 2005, 58; BayObLG ZWE 2000, 122). Danach kann vorliegend von einer höheren Beeinträchtigung oder Störung nicht ausgegangen werden.

Eine Nutzung zu Wohnzwecken liegt nicht vor. Sie wäre gegeben, wenn Räume zum Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder einer Familie gemacht würden; dies würde wiederum die entsprechende bauliche Ausstattung der Räume voraussetzen (vgl. BayObLG FGPrax 1996, 57). Eine solche liegt hier nicht vor.

Soweit sich auch die Antragsteller bereits in erster Instanz auf angebliche Geruchsbelästigungen gestützt hatten, hat das Amtsgericht hierzu bereits – zu Gunsten der Antragsteller – eine sachgerechte Lösung evt. widerstreitender Interessen getroffen, indem es dem Antragsgegner aufgegeben hat, bei dem Betrieb der Sauna durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass keine Dämpfe aus dem Kellerraum austreten. Zu dieser Regelung war das Amtsgericht auch berechtigt. In Wohnungseigentumsverfahren als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit sind etwa an die Bestimmtheit der Anträge weniger strenge Anforderungen zu stellen als im Zivilprozess; sie sind auch in weiterem Maße auslegungsfähig (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 34; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 43 WEG Rz. 13; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 43 WEG Rz. 9; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 25, je m. w. N.; vgl. auch BayObLG WE 1992, 197; WE 1997, 436; WE 1997, 438). Der Richter im Wohnungseigentumsverfahren hat nämlich eine vorzugsweise schlichtende Aufgabe: Er soll auf eine gütliche Einigung hinwirken und, wenn dies – wie hier – erfolglos bleibt, die sachgerechte Entscheidung treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen am Besten dazu dient, den größeren Frieden wieder herzustellen und für die Zukunft Störungen zu unterbinden (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 34). Dabei hat es grundsätzlich den Willen des Antragstellers zu erforschen und ohne Bindung an den Wortlaut des gestellten Antrags die nach pflichtgemäßem Ermessen gebotene Entscheidung zu treffen (vgl. im Einzelnen Senat OLGR 2005, 510 unter Hinweis auf Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 42; Senat OLGZ 1980, 76; BayObLGZ 1975, 161). Allerdings darf das Gericht bei einem Leistungsantrag dem Antragsteller nicht mehr oder etwas anderes zusprechen als er begehrt (vgl. BGH NJW 2003, 3476; BayObLG WuM 1990, 178; OLG Zweibrücken WE 1994, 146; Kammergericht WuM 1994, 294; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 34). Die vorliegend vom Amtsgericht vorgenommene Antragseinschränkung hält sich in diesem Rahmen. Die diesbezüglichen Feststellungen des Landgerichts, dass entsprechende Geruchsbeeinträchtigungen nicht mehr vorliegen, sind aus Rechtsgründen durch den Senat ebenfalls nicht zu beanstanden. So hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin nicht einmal in der Lage gewesen war, die angeblich beeinträchtigenden Gerüche zu beschreiben. Auf die Ausführungen auf Seite 4 des angefochtenen Beschlusses (Bl. 257 d. A.) kann insofern zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Durchgreifende Einwendungen hiergegen erhebt die weitere Beschwerde nicht, insbesondere legt sie nicht dar, dass und in welchem Umfang trotz der vom Amtsgericht vorgenommenen Einschränkung der Nutzung mit Geruchsbelästigungen weiter gerechnet werden müsste.

Zu den von den Antragstellern von Anfang an gerügten angeblichen Geräuschbelästigungen hat bereits das Amtsgericht Feststellungen getroffen und diese aufgrund eigener Ortsbesichtigung und Einholung eines Sachverständigengutachtens als nicht unüblich gewertet. Diesbezügliche Rechtsfehler sind nicht erkennbar und werden von der weiteren Beschwerde insoweit auch nicht konkret gerügt. Soweit die Antragsteller auf den nunmehr auf Grund der Vorgaben des Amtsgerichts installierten Ventilator abstellen, ändert sich hieran nichts. Unabhängig davon, ob dieser Ventilator, der vom Amtsgericht lediglich auf die Rüge von Geruchsbeeinträchtigungen durch die Antragsteller angeordnet worden ist, vom Antragsgegner entgegen den Feststellungen des Landgerichts überhaupt noch betrieben wird, könnte auch in dem lediglich gelegentlichen Betrieb eines solchen Ventilators bei Gebrauch der Trockensauna nicht ohne weiteres eine störende Beeinträchtigung im oben genannten Sinne gesehen werden. Abgesehen davon würde auch bereits die Hausordnung, die Gegenstand der vorgelegten Teilungserklärung ist, Schutz vor einer der Wohnungseigentümergemeinschaft unzuträglichen Geräuschentwicklung durch einzelne Wohnungseigentümer gewähren (vgl. etwa Ziffer 4 der Hausordnung).

Die sonstigen von den Antragstellern noch vorgebrachten Gesichtspunkte, insbesondere etwa die angeblich stärkere Frequentierung des Kellerraumes, können nach der erforderlichen typisierenden Betrachtung unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse höhere Beeinträchtigungen und Störungen nicht begründen. Ergänzend kann auch insoweit auf die zutreffenden Gründe des landgerichtlichen Beschlusses Bezug genommen werden.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht ausgeführt, dass die gegebene Nutzung des Kellerraums durch den Antragsgegner auch nicht einem etwaigen Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 03.05.1999 unter TOP 8 entgegenstehen würde. Unabhängig von der Frage, ob zum damaligen Zeitpunkt eine Anfechtung dieses Beschlusses möglich gewesen wäre und ob der Antragsgegner nunmehr darauf verwiesen werden könnte (vgl. hierzu BayObLG FGPrax 2004, 60), hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass es in jener Versammlung jedenfalls um die Installation einer Sauna mit Dusche im Kellerraum ging. Dies ergibt sich im Übrigen auch aus dem von dem Antragsgegner bereits in erster Instanz vorgelegten Antrag zu diesem Tagesordnungspunkt (Bl. 129 d. A.). Eine Sauna mit Dusche ist jedoch nicht errichtet worden. Insofern stellt die zunächst begehrte zusätzliche Dusche mit den hierfür erforderlichen baulichen und sonstigen Veränderungen durchaus einen nicht unmaßgeblichen Unterschied zur derzeitigen Situation dar, so dass der Beschlussinhalt sich mit der derzeitigen Nutzung nicht decken würde. Ob die Antragsteller oder andere Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Entscheidungsfindung bei der Beschlussfassung über die damals beantragten Änderungen jeweils mehr Gewicht auf die Dusche oder die Sauna gelegt haben, wäre in diesem Zusammenhang unerheblich.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.
Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten für das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG.
Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde folgt der Festsetzung durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG. Der Senat vermag keine konkreten Gründe dafür zu erkennen, dass das Interesse der Beteiligten an der Entscheidung noch höher anzusetzen wäre und die eine Abweichung der Wertfestsetzung um 2.000,– EUR nach oben rechtfertigen könnten.