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Klage auf Löschung einer Baulast

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 10 A 609/17 – Beschluss vom 18.05.2018

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Aus den innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründen ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen. Dabei muss er den tragenden Rechtssatz oder die Feststellungen tatsächlicher Art, die er mit seinem Antrag angreifen will, bezeichnen und mit schlüssigen Gegenargumenten infrage stellen. Daran fehlt es hier.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage der Kläger, die auf Löschung der zu Lasten ihres Grundstücks in N., Gemarkung E., Flur 7, Flurstück 157, eingetragenen Baulast (Baulastenblatt Nr.) gerichtet ist, abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe kein Anspruch auf Löschung der Baulast zu. Das Baulastenverzeichnis sei nicht unrichtig. Die Eintragung der Baulast sei formell ordnungsgemäß erfolgt. Es bestehe kein Zweifel daran, dass die Voreigentümerin, Frau S., die Einverständniserklärung vom 10. Juni 1995 abgegeben habe. Auch die Baulasterklärung vom 14. Juli 1995 sei wirksam zustande gekommen. Die Unterschrift der Voreigentümerin befinde sich nur deswegen weiter unten auf dem Formular für die Baulasterklärung, weil der Platz zwischen der Zeile “Lageplan ist Teil dieser Baulasterklärung” und der Zeile “Vorstehende Unterschriften sind heute vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet worden” offensichtlich nicht für alle Personen ausreichte, die unterschreiben sollten. Die Unterschriften von Frau S. auf den Erklärungen stimmten überein. Dies sei mit den Beteiligten im Erörterungstermin anhand der Bauakte festgestellt worden. Aus welchen Gründen diese Unterschriften nicht von der Voreigentümerin stammen sollten, hätten die Kläger im Erörterungstermin nicht nachvollziehbar zu erklären vermocht. Die Baulast sei auch hinreichend bestimmt mit ihrem Inhalt “Verpflichtung, auf dem belasteten Grundstück für die Dauer eine Fläche für die Zu- und Abfahrten zu den Garagen und zur entsprechenden Nutzung für das begünstigte Grundstück P. 170 (Gemarkung E., Flur 7, Flurstück 670) und P. 172 (Gemarkung E., Flur 7, Flurstück 671) bereitzustellen und von jeder Bebauung freizuhalten, die dem Nutzungszweck widerspricht”. Von der Wirksamkeit der Baulast völlig unabhängig zu betrachten sei, ob die Nachbarn der Kläger zivilrechtlich zum Überfahren des Flurstücks 157 berechtigt seien. Ein Anspruch der Kläger auf Verzicht der Beklagten als Bauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast bestehe ebenfalls nicht. Dieser setze voraus, dass ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Die Zufahrt zu den Garagengrundstücken liege an einer privaten Stichstraße und müsse daher öffentlich-rechtlich gesichert werden.

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Die Kläger zeigen mit ihrem Zulassungsvorbringen nicht auf, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Eintragung der Baulast leide nicht an formellen Fehlern, die einen Löschungsanspruch begründen könnten, unrichtig sein könnte. Mit ihrem Zulassungsantrag halten die Kläger insoweit im Wesentlichen an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen fest, es handele sich bei der Unterschrift der Voreigentümerin nicht um eine “vorstehende” Unterschrift, diese müsse zu einem späteren Zeitpunkt geleistet worden sein. Das Verwaltungsgericht hat demgegenüber überzeugend begründet, dass sich die Position der Unterschrift der Frau S. auf dem Formular für die Baulasterklärung mit dem Mangel an Platz an der für die Unterschriften eigentlich vorgesehenen Stelle erklären lasse. Entgegen der Auffassung der Kläger, die sich mit den diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts auch nicht weiter auseinandersetzen, ergibt sich unter den konkreten Umständen hieraus kein Anhaltspunkt dafür, dass die jeweilige Baulasterklärung nicht – wie der Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde mit seiner Unterschrift bestätigt hat – am 14. Juli 1995 vor dieser geleistet worden ist (vgl. § 78 Abs. 2 BauO NRW 1984, nunmehr § 83 Abs. 2 BauO NRW). Die Behauptung der Kläger, die in Rede stehende Unterschrift auf dem Formular stamme nicht von der Voreigentümerin, wird auch mit dem Zulassungsvorbringen nicht weiter substantiiert. Es ist auch sonst nicht erkennbar, dass sich das Verwaltungsgericht hätte veranlasst sehen müssen, den Sachverhalt hinsichtlich der Echtheit der Unterschrift weiter aufzuklären. Ein von den Klägern in diesem Zusammenhang etwaig sinngemäß gerügter Verfahrensfehler lässt sich danach ebenfalls nicht feststellen.

Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich überdies nicht, dass die Baulast entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht hinreichend bestimmt ist. Die Kläger bemängeln insoweit, aus der Baulasterklärung gehe nicht hervor, für welche Fläche des Grundstücks die Baulast Gültigkeit haben solle. Es heiße nur für “eine Fläche”. Auch sei die Zweckbestimmung widersprüchlich formuliert, wenn es einmal heiße “für die Zu- und Abfahrten zu den Garagen” und weiter “zur entsprechenden Nutzung für das begünstigte Grundstück”. Das Verwaltungsgericht hat demgegenüber jedoch bereits zutreffend hervorgehoben, dass die belasteten Grundstücke – auch das Flurstück 157 – auf dem beigefügten Lageplan gut sichtbar katastermäßig eingezeichnet und gegilbt worden seien. Aus der Baulasterklärung folge eindeutig, dass die Zu- und Abfahrten zu den begünstigten Grundstücken und Garagen bereitgestellt und von Bebauung freigehalten werden sollte. Die Baulasterklärung nimmt für die für die Zu- und Abfahrten freizuhaltende Fläche gerade ausdrücklich Bezug auf den anliegenden Lageplan, in dem die belasteten Grundstücke jeweils insgesamt gegilbt sind. Damit ist hinreichend bestimmt, dass die gesamte Fläche der belasteten, jeweils nur wenige Quadratmeter großen und insbesondere schmalen Grundstücke von Bebauung, die dem Nutzungszweck widerspricht, freizuhalten ist. Ein zu einem Bestimmtheitsmangel führender Widerspruch ergibt sich nicht etwa aus den in der Baulasterklärung insoweit synonym verwendeten Formulierungen “für die Zu- und Abfahrten zu den Garagen” und “zur entsprechenden Nutzung für das begünstigte Grundstück”.

Soweit die Kläger geltend machen, die Baulast hätte nicht eingetragen werden dürfen, weil ein Lage- und Katasterplan im Maßstab 1:500 weder erstellt worden sei noch vorgelegen habe und die Baulastfläche nicht mit einer grünen Schraffierung gekennzeichnet und nicht vermaßt sei, ergibt sich hieraus ebenfalls keine Unwirksamkeit der Baulast. Wenn bei einer Baulast auf einen Lageplan Bezug genommen wird, muss dieser die beachtlichen örtlichen Verhältnisse richtig und genau, jedenfalls bestimmbar, wiedergeben.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 – 2 A 2554/12 -, juris, Rn. 17, mit weiteren Nachweisen.

Dafür, dass dies hier nicht der Fall sein könnte, fehlt es auch unter Berücksichtigung des Zulassungsvorbringens an Anhaltspunkten. Allein der Umstand, dass ein im Textteil der Baulasteintragung in Bezug genommener Lageplan nicht alle in § 18 BauPrüfVO NRW normierten Anforderungen – auf die die Kläger mit ihrem Vorbringen Bezug nehmen – erfüllt, führt nicht aus sich heraus auf eine Unbestimmtheit der Baulasteintragung.

Vgl. hierzu ausführlich OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 – 2 A 2554/12 -, a.a.O., Rn. 22 ff., mit weiteren Nachweisen.

Auf die Frage, welche verordnungsrechtlichen Anforderungen insoweit zum Zeitpunkt der Eintragung der hier in Rede stehenden Baulast galten – eine mit § 18 BauPrüfVO NRW vergleichbare Vorgängerregelung gab es noch nicht -, kommt es demnach nicht an.

Ohne Erfolg rügen die Kläger im Weiteren, die Baulast stehe inhaltlich im Widerspruch zu der eingetragenen Grunddienstbarkeit, die die Baulast überdies obsolet mache. Das Verwaltungsgericht hat bereits zutreffend darauf hingewiesen, dass die Wirksamkeit der Baulast nicht davon abhängt, ob die Nachbarn der Kläger zivilrechtlich berechtigt sind, das Flurstück 157 zu überfahren. Es liegt im Wesen des Instituts der öffentlich-rechtlichen Baulast, dass die mit ihr bezweckte Sicherung der Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Bauvorhabens gegenüber den privatrechtlichen Rechtsverhältnissen verselbständigt ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 109, mit weiteren Nachweisen.

Der Wegfall eines öffentlichen Interesses an der Baulast lässt sich entgegen der Auffassung der Kläger mit der zivilrechtlichen Situation ebenfalls nicht begründen. Mit den diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts setzen sich die Kläger im Übrigen schon nicht auseinander.

Das Vorbringen der Kläger, es seien nicht alle von der Baulast Betroffenen, wie beispielsweise die Nachbarn der übrigen Grundstücke, gehört worden, bleibt pauschal und es erschließt sich nicht, inwieweit hieraus auf eine Unwirksamkeit der Baulasteintragung geschlossen werden müsste. Die Frage, inwieweit gegen die Nachbarn aufgrund von zivilgerichtlichen Entscheidungen verhängte Ordnungsgelder letztlich Bestand hatten, ist im vorliegenden Zusammenhang unerheblich.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 2 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Sätze 1 und 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

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