Klage gegen die Hausverwaltung bei einer Kündigung: Wer ist der richtige Gegner?

Passivlegitimation der Hausverwaltung für Ansprüche aus Mietvertrag





Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7. Mai 2025 – 210 C 191/25 eV – wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf bis zu 1.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller ist auf Grund eines Mietvertrags vom 20. April 2015 Mieter der Wohnung Nr. … in der XXXXstraße XX in … B. Ch.. Als Vermieterin unterzeichnete die … Immobilien GmbH & Co. KG. Im Jahr 2019 erwarb Herr … (folgend: Eigentümer) das Grundstück und wurde am 10. Juni 2020 ins Grundbuch eingetragen. Mit Vertrag vom 28. Juli/16. August 2022 schlossen der Antragsteller und der Eigentümer eine Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag, die der Antragsteller als Mieter und der Eigentümer als Vermieter unterzeichnete.

Seit Februar 2025 führt der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin einen Rechtsstreit zum Aktenzeichen 202 C 30/25 vor dem Amtsgericht Charlottenburg unter anderem wegen Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung 2023 für die streitgegenständliche Wohnung. Im Rahmen dessen erklärte er die Anfechtung seiner auf den Abschluss der Nachtragsvereinbarung gerichteten Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung. Mit Schriftsatz vom 9. April 2025 wies die dortige Beklagte und hiesige Antragsgegnerin darauf hin, dass sie das Objekt lediglich verwalte und der Eigentümer der richtige Beklagte sei.

Mit Schreiben vom 11. April 2025, dem Antragsteller am 15. April 2025 zugegangen, erklärte der Eigentümer mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund.

Der Antragsteller hat im Wesentlichen behauptet, die fristlose Kündigung stelle sich im Gesamtbild der letzten Jahre als Teil einer gezielten Entmietungsstrategie der Antragsgegnerin dar. Seit er im Januar 2024 die Zustimmung des Eigentümers zur Akteneinsicht in die Bauakten bei der Bauaufsichtsbehörde begehrt habe, werde er vom Hausmeister des Objekts gefilmt und provoziert. 32 Wohnungen würden seit über 18 Monaten zweckentfremdet, Leerstandsgenehmigungen würden durch die Antragsgegnerin nicht beantragt. Aufgrund von Baumaßnahmen liege seit Monaten eine gesundheitsgefährdende Verunreinigung der Raumluft durch Staub vor. Durch seine Anfechtung der Nachtragsvereinbarung sei der Eigentümer nicht Vermieter geworden, zumal sein Mietvertrag aus dem Jahr 2015 die … Immobilien GmbH & Co. KG als Vermieterin ausweise.

Er hat im Wege einstweiliger Verfügung beantragt, dem Antragsgegner zu untersagen, die fristlose Kündigung vom 11. April 2025 zu vollziehen, bis eine rechtskräftige Entscheidung im Hauptsacheverfahren vorliegt, festzustellen, dass die fristlose Kündigung auf unzulässige Weise konstruiert und daher rechtswidrig ist.

Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Sie hat im Wesentlichen behauptet, zwischen den Parteien bestehe kein Mietverhältnis. Richtiger Antragsgegner sei der Eigentümer als Vermieter. Darüber hinaus sei nicht vorgetragen, dass vollstreckungsähnliche Handlungen erfolgen würden, die geeignet seien, ihn aus dem Besitz des streitgegenständlichen Appartements zu setzen.

Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 7. Mai 2025, der dem Antragsteller am 15. Mai 2025 zugestellt wurde, zurückgewiesen. Es hat im Wesentlichen ausgeführt, dass die Antragsgegnerin mangels Vermieterstellung nicht passivlegitimiert sei. Die fristlose Kündigung vom 11. April 2025 sei durch den Eigentümer ausgesprochen worden, der auch aus dem Grundbuch hervorgehe. Der Antragsteller habe auch auf den dahingehenden Hinweis des Amtsgerichts weder dargelegt noch glaubhaft gemacht, inwiefern die Antragsgegnerin die Vermieterin sein solle.

Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seiner am 16. Mai 2025 eingelegten sofortigen Beschwerde. Er verweist auf das Deckblatt zur Nachtragsvereinbarung, aus der die Antragsgegnerin als Vermieterin hervorgehe sowie seine Anfechtung derselben (Anlagen 6 und 6a), die das Amtsgericht nicht vollständig gewürdigt und dadurch sein Recht auf rechtliches Gehör verletzt habe. Aus seiner Sicht habe nie ein Mietverhältnis mit dem Eigentümer bestanden. Die Antragsgegnerin sei als faktische Vermieterin aufgetreten; Mietzahlungen seien an sie erfolgt und alle Schreiben seien durch sie oder in ihrem Namen verschickt worden.

Er beantragt sinngemäß, den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7. Mai 2025 aufzuheben und die einstweilige Verfügung wie beantragt zu erlassen.

Das Gericht hat die Akte des Amtsgerichts zum Aktenzeichen 202 C 30/25 beigezogen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere statthaft, form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 567 Abs. 1, Abs. 2, 569 Abs. 2, 571 Abs. 1 ZPO. Sie ist jedoch unbegründet.

Zu Recht hat das Amtsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit Beschluss vom 7. Mai 2025 zurückgewiesen. Der Antragsteller hat weder einen Verfügungsanspruch noch einen Verfügungsgrund hinreichend glaubhaft gemacht, §§ 935, 936, 920 Abs. 1, Abs. 2 ZPO.

Die Antragsgegnerin ist nicht passivlegitimiert (siehe 1.). Darüber hinaus wäre nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand auch nicht zu besorgen, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Damit ist derzeit keine Eilbedürftigkeit gegeben, §§ 935, 940 ZPO (siehe 2.). Für den Antrag auf Feststellung fehlt es bereits an dem notwendigen Feststellungsinteresse (siehe 3.).

1. Die Antragsgegnerin ist nicht passivlegitimiert. Passivlegitimiert ist diejenige natürliche oder juristische Person, gegen die sich der Anspruch richtet. Das ist vorliegend der Vermieter und Eigentümer des Grundstücks, nicht die Antragsgegnerin als Hausverwaltung und bevollmächtigte Vertreterin des Eigentümers. Denn dieser ist gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten und die Vertretungsverhältnisse waren für den Antragsteller jedenfalls im Zeitpunkt der Antragstellung auf Erlass der einstweiligen Verfügung am 22. April 2025 ausreichend ersichtlich.

a. Der Eigentümer ist durch den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück gemäß § 566 BGB in die Vermieterstellung eingerückt. Der Erwerber tritt gemäß § 566 BGB, wonach Kauf nicht Miete bricht, mit Eigentumsübergang ex lege in den Vertrag ein (Häublein, in: MüKo BGB, 9. Auflage 2023, § 566 Rn. 30 m.w.N.). Der Eigentumsübergang war mit der Grundbucheintragung des Eigentümers am 10. Juni 2020 vollendet.

Soweit der Antragsteller auf die als Anlage 6a (wohl Anlage B07) verweist, also seine mit Schreiben vom 1. September 2024 erklärte Anfechtung der von ihm am 28. Juli 2022 abgegebenen Willenserklärung zum Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag, übersieht er, dass der Eigentümer nicht erst durch die Nachtragsvereinbarung in die Vermieterstellung eingerückt ist. Es kommt daher nicht auf die Voraussetzungen einer wirksamen Anfechtung an.

b. Ob der Antragsteller aufgrund des Verhaltens der Antragsgegnerin davon ausgehen durfte, dass diese seine Vermieterin ist oder nicht, ist für das vorliegende Verfahren unerheblich. Denn jedenfalls nach Kenntnisnahme vom Schriftsatz der hiesigen Antragsgegnerin und Beklagten im Verfahren zum Aktenzeichen 202 C 30/25 des Amtsgerichts vom 9. April 2025 wusste der Antragsteller mit hinreichender Sicherheit, wer sein Vermieter ist, sodass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 22. April 2025 – in Kenntnis des Schriftsatzes vom 9. April 2025 – sich auch bei Anlegung des großzügigsten Prüfungsmaßstabs gegen die falsche Antragsgegnerin richtet.

Ob die Antragsgegnerin sich als Vermieterin gerierte oder der Eigentümer seine Vermieterstellung verschleierte, wie der Antragsteller vorträgt, spielt höchstens für einen etwaigen Schadensersatzanspruch des Antragstellers wegen vergeblich aufgewendeter Prozesskosten eine Rolle.

Vorliegend spricht jedoch vieles dafür, dass ein solcher Anspruch nicht besteht, da aus dem gesamten Sachvortrag die Vermieterstellung des Eigentümers hinreichend deutlich hervorgeht. Dem steht nicht entgegen, dass die überwiegende Anzahl von Schreiben an den Antragsteller durch die Antragsgegnerin verfasst wurden. Dies entspricht der üblichen Praxis der Beauftragung einer Hausverwaltung, die anstelle des Eigentümers oder der Eigentümerin sämtliche die Vermietung betreffenden Angelegenheiten eines Objektes regelt. Im Übrigen hat der Antragsteller nicht vorgetragen, Grundbucheinsicht nach § 12 Abs. 1 GBO genommen zu haben oder die Auskunft von der Antragsgegnerin verlangt zu haben, wer Eigentümer bzw. Vermieter ist.

Für die Vermieterstellung des Eigentümers ist es auch unerheblich, ob dem Antragsteller das Schreiben des Eigentümers vom 5. März 2024 (Anlage B6-6.1, Bl. Zu 44 der elektronischen Akte zum Aktenzeichen 202 C 30/25 des Amtsgerichts) zugegangen ist, aus dem hervorgeht, dass der Eigentümer der Vermieter ist. In der Überschrift des Schreibens heißt es:

„Mietvertrag 1-Zim.-Appartment Nr. XX

XXXXstr. XX, … Berlin

Vermieter: … Ihr Schreiben vom 27.02.2024″

Das Schreiben endet mit den Worten „…, Vermieter“. Der Antragsteller bestreitet den Zugang des Schreibens und trägt vor, ihm sei lediglich ein inhaltsgleiches Schreiben vom 6. März 2024 der Antragsgegnerin zugegangen. Gleichwohl hat der Antragsteller nach eigenen Angaben ein Schreiben vom 31. Mai 2023 – also bereits ein Jahr vorher – mit demselben Briefkopf und derselben Unterzeichnung erhalten, in dem der Eigentümer zu einer angekündigten Mietminderung in Höhe von 50% Stellung nahm (Anlage K4 zur Klageschrift im Verfahren zum Aktenzeichen 202 C 30/25 des Amtsgerichts). Dieses hat er selbst vorgelegt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Schreiben vom 5. Mai 2020, die als Anlage AG 03 Teil der Akte zum Aktenzeichen 202 C 30/25 des Amtsgerichts sind und auf die sich der hiesige Antragsteller und dortige Kläger mit der Beschwerde beruft. Mit den Schreiben teilte der Voreigentümer mit, dass das Objekt verkauft wurde und die Antragsgegnerin, dass sie nunmehr die Verwaltung für den neuen Eigentümer übernehme. Entgegen der Auffassung des Antragstellers wird die Antragsgegnerin dort nicht als „Eigentümer“ bezeichnet, sondern es wird mitgeteilt, dass „der neue Eigentümer des Hauses (…) alle Aufgaben von der [Antragsgegnerin] ausführen lassen“ wird (Bl. Zu 44 der elektronischen Akte 202 C 30/25). Der Eigentümer wird in diesem Schreiben nicht näher bezeichnet. Dass es sich nicht aus um die Antragsgegnerin handelt, wird auch anhand der Verwendung des männlichen Genus deutlich, der sich vom weiblichen Genus der Antragsgegnerin unterscheidet.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der unstreitigen Tatsache, dass die Nachtragsvereinbarung dem Antragsteller zusammen mit einem Anschreiben, datiert auf den 28. Juli 2022, übersendet wurde, welches er als Anlage 6 zum Schriftsatz vom 30. April 2025 zur Akte gereicht hat. Zwar heißt es in dem Anschreiben der Antragsgegnerin:

„(…) aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sind wir als Vermieter verpflichtet, die seinerzeit mit dem Alteigentümer zum Abschluss gebrachten Mietvertragsdokumente entsprechend anzupassen.“

Diese Auskunft steht im augenscheinlichen Widerspruch zum Inhalt der Nachtragsvereinbarung, die den Eigentümer als Vermieter bezeichnet und von diesem als Vermieter unterzeichnet wurde. Gleichwohl handelt es sich zur Überzeugung des Gerichts bei der Bezeichnung der Hausverwaltung und Antragsgegnerin als Vermieterin um eine bloße Ungenauigkeit, die die Vermieterseite (Eigentümer/Vermieter/Hausverwaltung) von der Mieterseite (Antragsteller/Mieter) abgrenzt. Die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung trifft nur die Vermieter-, nicht die Mieterseite des Vertrages.

c. Darüber hinaus liegen auch die Voraussetzungen einer Rubrums- oder Parteiberichtigung nicht vor. Eine solche ist dann möglich, wenn feststeht oder erkennbar war, wer als Partei gemeint war, und Interessen Dritter durch die Berichtigung nicht berührt werden (Feskorn, in: Zöller ZPO, 35. Auflage 2023, § 319 Rn. 17). So liegt der Fall hier nicht, denn die Antragsgegnerin als juristische Person ist eine von dem Eigentümer als natürliche Person zu unterscheidende Entität mit einem zweistufigen Haftungsregime der Kommanditgesellschaft, deren persönlich haftender Gesellschafter eine GmbH ist. Der Antragsteller hat ausdrücklich sie gemeint und auch nach dem entsprechenden Hinweis des Amtsgerichts nicht davon Abstand genommen.

2. Es ist auch keine Eilbedürftigkeit gegeben. Nach § 940 sind einstweilige Verfügungen auch zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, selbst wenn man die Passivlegitimation der Antragsgegnerin unterstellte oder die Voraussetzungen einer Rubrumsberichtigung bejahte. Denn der Antragsteller hat weder vorgetragen noch glaubhaft gemacht, dass die Antragsgegnerin (oder der Eigentümer) einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen ihn innehat oder eine sogenannte „kalte Räumung“ ohne vollstreckbaren Titel droht. Die fristlose Kündigung vom 11. April 2025 ist bisher nicht Gegenstand des Rechtsstreits zum Aktenzeichen 202 C 30/25 vor dem Amtsgericht oder eines anderen Rechtsstreits.

3. Der Antrag auf Feststellung, der grundsätzlich auch im Wege einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden kann, ist bereits unzulässig, denn es mangelt dem Antragsteller an dem notwendigen Feststellungsinteresse. Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. So liegt der Fall hier nicht, da der Antragsteller kein rechtliches Interesse an der Feststellung hat, dass die fristlose Kündigung auf unzulässige Weise konstruiert und daher rechtswidrig ist. Aus der fristlosen Kündigung drohen ihm derzeit ohne (vorläufig) vollstreckbaren Räumungstitel des Vermieters keine Nachteile.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

5. Der Streitwert bemisst sich nach §§ 48 Abs. 1, 47 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO. Der Antrag, von der Vollziehung der Kündigung vorläufig abzusehen, wird mit einem Drittel des Hauptsachewertes der Räumungsklage bewertet. Der Hauptsachewert des Räumungsanspruchs beliefe sich nach § 41 Abs. 2 GKG auf den Jahresbetrag der Nettokaltmiete, mithin 3.363,00 Euro (3.363,00 Euro/3 = 1.121,00 Euro).

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