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Kleingartengelände – Kündigungschutz wegen ungünstiger Marktumstände

LG Braunschweig – Az.: 5 O 1808/16 (10) – Urteil vom 26.05.2017

1. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Kleingartengeländes „…“ in … . Hierbei handelt es sich um eine ehemalige … mit einer Fläche von 132.960 qm. Die Anlage ist in 179 Parzellen von Kleingärten mit entsprechenden Gebäuden aufgeteilt.

Der Beklagte ist der örtliche Kleingartenverein, der das Kleingartengelände der Klägerin nutzt und gegen entsprechende Entgelte an seine Mitglieder überlässt. Der Beklagte ist zu … im Vereinsregister des Amtsgerichts … eingetragen.

Bis zum 31.1.2016 nutzte der Beklagte das streitgegenständliche Gelände aufgrund eines Unterpachtvertrages mit dem Bezirksverband … (im Folgenden: Bezirksverband). Dieser hatte das Gelände seit 1948 von der Klägerin gepachtet. Der Hauptpachtvertrag war vom Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes Rechtsanwalt … mit Schreiben vom 06.10.2015 zum 31.1.2016 gekündigt worden. Wegen des Inhaltes der Kündigung wird auf die Anlage K1 Bezug genommen. Die Pachtrückstände des Bezirksverbandes gegenüber der Klägerin waren schon länger immer größer geworden, da nur noch eine Fläche von circa 40% des streitgegenständlichen Geländes verpachtet war, da in … ein Überangebot an Kleingartenanlagen herrscht.

Außergerichtliche Versuche zwischen der Klägerin, dem Beklagten und dem Bezirksverband diese Schwierigkeiten durch teilweise Herausnahme von Flächen aus dem Pachtvertrag und Rückgabe an die Klägerin zu lösen scheiterten mehrfach.

Die Pachtflächen wurden von dem Beklagten aber gleichwohl auch nach dem 31.1.2016 nicht geräumt. Stattdessen schrieb der Beklagtenvertreter die Klägerin am 9.2.2016 an und erklärte, dass der Beklagte die Flächen nicht weiter verwalten könne, wenn nicht der Pachtzins um circa 60% auf 0,12 €/qm statt wie bisher 0,28 €/qm gesenkt würde. Wegen des Inhaltes des Schreibens wird auf die Anlage K2 verwiesen. Mit Schreiben vom 11.2.2016 lehnte die Klägerin diesen Vorschlag erneut ab und forderte den Beklagten zur Herausgabe, zur Zahlung von Nutzungsentschädigung sowie zur Mitteilung der Namen und Anschriften der Nutzer der jeweiligen Parzellen auf. Wegen des weiteren Inhaltes dieses Schreibens wird auf die Anlage K3 verwiesen. Hieran erinnerte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 4.3.2016 und setzte auch eine Nachfrist zur Auskunftserteilung und Zahlung bis zum 24.3.2016 (Anlage K4). Mit Schreiben vom 5.4.2016 kündigte der Beklagte an, die erbetenen Auskünfte zu erteilen und die Pachteinnahmen der Kleingartenpächter an die Klägerin auszuzahlen (Anlage K5). Auskunft erteilte der Beklagte gleichwohl nicht. Nachdem aber auch die erneute Nachfrist zur Auskunftserteilung durch Schreiben der Klägerin vom 21.4.2016 ergebnislos verstrich reichte die Klägerin am 29.8.2016 Klage beim Landgericht Braunschweig ein, welche am 20.9.2016 zugestellt worden ist.

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Der Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes erklärte in seinem Schlussbericht vom 14.7.2016, dass ihm keine Unterlagen über das Vertragsverhältnis mit dem Beklagten vorlägen. Wegen des konkreten Inhalts des Schlussberichts wird auf die Anlage K6 verwiesen. Infolgedessen konnte die Klägerin vom Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes keine Informationen zur Identität der Pächter der Kleingartenparzellen erlangen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass sich die Höhe des Pachtzinses nicht wie von dem Beklagten angenommen nach landwirtschaftlichen Pachtpreisen, sondern vielmehr nach der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau (§ 5 Abs. 1 BKleinG) richte.

Dem Herausgabeanspruch stünde auch § 10 Abs. 3 BKleingG nicht entgegen, da dieser auf den vorliegenden Fall keine Anwendung finden würde. Nach der Rechtsprechung käme dieser nur in den Fällen einer Vertragskündigung durch den Eigentümer zur Anwendung. Und auch in der Literatur werde nur eine entsprechende Anwendbarkeit für den Fall der vertraglichen Aufhebung von Zwischenpachtverträgen diskutiert. Beides würde hier nicht vorliegen. Für andere Fälle werde eine entsprechende Anwendung hingegen schon gar nicht diskutiert.

Mit Klagerwiderung vom 01.11.2016, eingegangen bei Gericht am 07.11.2016, hat der Beklagte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die erbetene Auskunft teilweise zur Akte gereicht. Mit weiterem Schreiben vom 01.12.2016 wurde diese Auskunft durch den Beklagten vervollständigt. Insoweit wird auf die Anlage K7 verwiesen.

Ursprünglich hat die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin Vornamen, Namen und die jeweilige Parzellennummer der Person mitzuteilen, denen er die Nutzung der Parzellen des Kleingartengeländes „…“ in … überlassen hat.

Mit Schriftsatz vom 15.12.2016 hat die Klägerin den Auskunftsanspruch in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt dem Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Der Beklagte hat dieser Erledigungserklärung widersprochen.

Die Klägerin beantragt nunmehr, es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt der Beklagte, es wird festgestellt, dass der vom Kläger in Anspruch genommene Herausgabeanspruch über die Kleingartenanlage „…“ in … … gegen dem Beklagten nicht besteht.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass man aus den Kündigungen des Pachtvertrages mit der Klägerin und dem Unterpachtvertrag mit der Beklagten durch den Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes keine Schlussfolgerungen für die tatsächliche rechtliche Situation ziehen könne. Zudem komme die Klägerin trotz entsprechender Aufforderung durch die Stadt … ihrer Pflicht, für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Kleingartenanlagenflächen Sorge gemäß § 4 Abs. 3 BKleinG zu tragen, nicht nach. Darauf warte der Beklagte, da sie Klägerin ansonsten über ein Zuwarten und Fordern eines in etwa um das Siebenfache zu hohen Pachtzinses die Kleingartennutzung am Ende als unwirtschaftlich darstellen könne und sich so entgegen Treu und Glauben von der Bindung durch den Bebauungsplan lösen könnte. Durch eine Einstellung der Nutzung der Flächen als Kleingartenflächen würde die Nutzung aber dem entsprechenden Bebauungsplan entgegenstehen. Die Klägerin würde mit 28 Cent je qm einen viel zu hohen Pachtzins fordern. In und um … würden ansonsten vergleichsweise 12 Cent je qm gezahlt, was der Beklagte auch bereit wäre zu zahlen, obwohl die Bodenqualität der streitgegenständlichen Flächen schlechter sei als die entsprechenden Vergleichsflächen.

In Bezug auf die Widerklage ist der Beklagte der Ansicht, dass eine Herausgabepflicht des Beklagten trotz Kündigung des Haupt- und Unterpachtvertrages durch den Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes zum 31.01.2016 nicht bestehe, da § 10 Abs. 3 BKleingG dem entgegenstünde. Durch die zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des § 10 Abs. 3 BKleingG würde die Klägerin als Verpächterin in die Zwischenpachtverträge mit den Kleingärtnern eintreten, so dass diese keine Herausgabepflicht treffen würde. Der § 10 Abs. 3 BKleingG finde nach Auffassung des Beklagten auch auf den hiesigen Fall Anwendung, denn die Kleingärtner, die ihre Pflichten erfüllen, sollen nicht die Folgen tragen, die sich aus Pflichtverletzungen des Zwischenpächters ergeben. So sei auch anerkannt, dass § 10 Abs. 3 BKleingG auch Anwendung finde, wenn der Hauptpachtvertrag vertraglich aufgehoben worden sei statt gekündigt worden zu sein, da der Schutz der Kleingärtner nicht durch einvernehmliches Handeln von Verpächter und Zwischenpächter entzogen werden dürfe (OLG Lüneburg BRS 44, 17). Ein Schutz der Kleingärtner ergebe sich jedenfalls aus § 242 BGB.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage war ursprünglich zulässig und begründet und hat sich nach Eintritt der Rechtshängigkeit aber erledigt.

Kleingartengelände - Kündigungschutz wegen ungünstiger Marktumstände
(Symbolfoto: Von Hannamariah/Shutterstock.com)

Die Klage auf Auskunft war ursprünglich zulässig und der Klägerin stand ein Anspruch auf Auskunft auch zu. Denn sie war als Eigentümerin gegenüber dem Beklagten als mittelbaren Besitzer darauf angewiesen die beantragten Informationen zwecks Durchsetzung ihres Räumungsanspruchs zu erlangen. Denn da der Beklagte als Unterpächter die Verwaltung und Unterverpachtung der einzelnen Parzellen vorgenommen hatte, wusste die Klägerin nicht, an wen die einzelnen Parzellen verpachtet waren. Diese Informationen konnte sie auch nicht von ihrem Hauptpächter nunmehr in Form des Insolvenzverwalters erlangen, da dieser dazu ausweislich des Schlussberichtes keine Unterlagen vorliegen hatte. Der Auskunftsanspruch ergibt sich als Nebenpflicht daraus, dass der Beklagte gemäß §§ 556 Abs. 3, 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 BKleingG zur Herausgabe der Grundstücke verpflichtet ist. Wenn er aber die Grundstücke herauszugeben hat, obwohl er diese als Zwischenpächter weiterverpachtet hat, muss er der Klägerin nach Treu und Glauben die geforderte Auskunft über die bestehenden Endpachtverträge geben, um jene in den Stand zu versetzen, ihr bestehendes Rückforderungsrecht gegebenenfalls auch den Kleingärtnern gegenüber durchzusetzen.

Der Klägerin stand auch ein mit dem Auskunftsbegehren vorzubereitender Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten gemäß § 985 BGB zu. Denn der Beklagte konnte sich nach der Kündigung des Pachtvertrages des Bezirksverbandes und des Unterpachtvertrages mit dem Beklagten durch den Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes am 6.10.2015 mit Wirkung zum 31.1.2016 nicht mehr auf ein Recht zum Besitz berufen. Denn die Kündigung des Hauptpachtvertrages führt gemäß §§ 596 Abs. 3, 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG auch zur Beendigung des Unterpachtvertrages mit dem Beklagten und zur Herausgabepflicht desselben gegenüber der Klägerin (vgl. BGH Urteil vom 2.10.1992 Az. 5 ZR 185/91, NJW 1993, 55).

Der Einwand des Beklagten, dass die Klägerin die Kleingartenflächen nicht als solche verwalte und dass eine etwaig geplante anderweitige Nutzung dem jetzigen Bebauungsplan zuwiderliefe, gibt dem Beklagten noch kein Recht zum Besitz und macht die Kündigung des Insolvenzverwalters als Dritten nicht unwirksam. Auch die zwischen den Parteien streitige Frage der Zulässigkeit der Pachthöhe für die einzelnen Kleingärtner gibt als solches noch kein Recht zum Besitz. Neben dem Herausgabeanspruch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ergibt sich aufgrund der Kündigung des Hauptvertrages auch ein Herausgabeanspruch unmittelbar aus §§ 596 Abs. 3, 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG (vgl. BGH Urteil vom 2.10.1992 Az. 5 ZR 185/91, NJW 1993, 55).

Dem Herausgabeanspruch, der dem Auskunftsanspruch zugrunde liegt, steht auch nicht § 10 Abs. 3 BKleingG entgegen. Denn dieser findet entgegen der Auffassung des Beklagten auf die hiesige Fallkonstellation keine Anwendung. Der Fall der in der Literatur vertretenen entsprechenden Anwendung des § 10 Abs. 3 BKleingG auf die Fälle einer vertragliche einvernehmlichen Aufhebung des Hauptvertrages liegt hier nicht vor. Der Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes hat hier von sich aus gekündigt und ein einvernehmliches Zusammenwirken der Klägerin mit diesem ist nicht erkennbar. Allein aus dem Bestehen hoher Pachtrückstände und ein Androhen des Vollstreckens derselben kann kein einvernehmliches Handeln in Bezug auf das Stellen eines Insolvenzantrages und der anschließenden Kündigung der Pachtverträge erblickt werden. Die entsprechende Anwendung des § 10 Abs. 3 BKleingG auch auf die Fälle, in denen bei einem mehrfach gestuften Pachtverhältnis der Zwischenpächter als Verpächter des nächsten Unterpächters den Pachtvertrag von sich aus mit dem Hauptverpächter kündigt, ist nach Überzeugung des Gerichts nicht angezeigt.

Nach dem Sinn und Zweck des § 10 Abs. 3 BKleingG sollen die Kleingärtner, die ihrer Pflicht nachkommen, davor geschützt werden für eine Pflichtverletzung ihres Verpächters in der Rolle des Zwischenpächters einzustehen, für die sie gar nichts können. Vorliegend wurde aber der Haupt- und der Unterpachtvertrag nicht wegen einer vertraglichen Pflichtverletzung des Bezirksverbandes durch die Klägerin gekündigt. Der Insolvenzverwalter ist vielmehr mit der Kündigung von sich aus seinen anderweitigen Pflichten nachgekommen, die Masse so wenig wie möglich weiter zu belasten. Als Konsequenz daraus hat er den Vertrag, dessen Pachtzinsen der Bezirksverband wegen der geringen Auslastung der streitgegenständlichen Kleingartenanlage nicht mehr (vollständig) zahlen konnte, gekündigt. Die sich daraus ergebende Konsequenz des Herausgabeanspruchs auch gegenüber dem Beklagten und seiner Mitglieder ist für die verbliebenen Kleingärtner zwar bedauerlich aber letztlich nicht unmittelbar einer vertraglichen Pflichtverletzung des Bezirksverbandes als solches, sondern den Marktumständen in Bezug auf die streitgegenständliche Kleingartenanlage geschuldet. Die fehlende vollständige Auslastung der streitgegenständlichen Kleingartenanlage war im Kern die Ursache für die erforderlich werdende Kündigung durch den Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes. Vor solchen Umständen kann und soll § 10 Abs. 3 BKleingG aber nicht schützen. Vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlichen Schutzes des Eigentums darf eine Inhalts- und Schrankenbestimmung wie die Regelung des § 10 Abs. 3 BKleingG sie darstellt nur in angemessenem Umfang analog angewandt werden. Der Anwendungsbereich ist daher verfassungskonform auszulegen.

So hat der Bundesgerichtshof die Anwendbarkeit des § 10 Abs. 3 BKleingG ja auch für die Fälle der Kündigungen nach § 9 Abs. 1 BKleingG explizit ausgeschlossen (vgl. BGH Urteil vom 2.10.1992 Az. 5 ZR 185/91, NJW 1993, 55). Und in § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ist die Kündigung des Verpächters unter anderem möglich, wenn der Pächter trotz Abmahnung eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt. Das bedeutet die Kleingärtner sind auch vor einer Kündigung des Hauptpachtvertrages mit der Folge der Beendigung auch ihres Pachtvertrages wegen einer Pflichtverletzung des Hauptpächters durch nicht vertragsgerechtes Verhalten nicht geschützt. Wobei der Kündigungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG bei einer Konstellation mit Zwischenpachtverträgen wohl ohnehin eher ausgeschlossen sein dürfte. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ist eine Kündigung des Pachtvertrages durch den Verpächter auch zum Zwecke einer wirtschaftlichen Umstellung der Nutzung der ursprünglichen kleingärtnerischen Flächen möglich. Auch diesen Fall hat der Bundesgerichtshof im vorstehend zitierten Urteil explizit aus der Anwendbarkeit des § 10 Abs. 3 BKleingG heraus genommen. Infolgedessen soll § 10 Abs. 3 BKleingG auch nicht vor einer Kündigung aus rein wirtschaftlichen Erwägungen schützen. Veränderte Marktumstände, die den Bezirksverband hier zur Anmeldung der Insolvenz und infolgedessen zur Kündigung der Pachtverträge zwingen, fallen damit nach Überzeugung des Gerichts auch nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 3 BKleingG.

Auch der Wortlaut des § 10 Abs. 3 BKleingG spricht gegen die vom Beklagten vertretene entsprechende Anwendung auch auf die Fälle, in denen der Zwischenpächter eine Kündigung des Haupt- und des Unterpachtvertrages einmal als Pächter und einmal aus der Perspektive der Kleingärtner als Verpächter ausspricht. Denn nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 3 BKleingG tritt der „Verpächter“ in den Zwischenpachtvertrag ein. Der kündigende Verpächter wird jeweils Verpächter auf der nächstniedrigeren Stufe (Stang, BKleingG, § 10 Rdn. 22). Wenn man den Gedanken des Beklagten, dass der Insolvenzverwalter des Bezirksverbandes aus der Perspektive der Kleingärtner auch in einer Rolle des „Verpächters“ gekündigt hat, dann zu Ende denkt, würde der Bezirksverband als „Verpächter“ aus der Perspektive der Kleingärtner wiederum in ihren Vertrag eintreten. Und dies ist weder möglich noch vom Gesetzeszweck gewollt.

Der ursprünglich begründete Auskunftsanspruch hat sich dann mit vollständiger Auskunftserteilung durch den Beklagten erst mit der Klagerwiderung vom 01.11.2016, eingegangen bei Gericht am 7.11.2016, und der Ergänzung im außergerichtlichen Schreiben vom 15.12.2016 und damit nach Rechtshängigkeit des Auskunftsanspruchs, am 20.9.2016 mit Zustellung der Klagschrift, erledigt.

II.

Die Widerklage ist zwar zulässig, sie hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Der Klägerin steht entgegen der Auffassung des Beklagten ein Herausgabeanspruch gegen den Beklagten und die Kleingärtner in Bezug auf die streitgegenständlichen Pachtflächen auch gemäß §§ 546 Abs. 1 und 2, 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG nach der Kündigung des Haupt- und des Unterpachtvertrages durch den Insolvenzverwalter der Bezirksverbandes zu.

Diesem Herausgabeanspruch steht auch nicht § 10 Abs. 3 BKleingG entgegen. Denn dieser findet entgegen der Auffassung des Beklagten auf die hiesige Fallkonstellation keine Anwendung. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die vorstehenden Ausführungen zum Auskunftsanspruch verwiesen.

Soweit der Beklagte die von den Kleingärtnern zu zahlende Pachthöhe angreift, so führt dies auch nicht zu einem Ausschluss des Herausgabeanspruchs nach § 242 BGB oder nach § 10 Abs. 3 BKleingG, denn diese Pachthöhe war bereits Gegenstand eine obergerichtlichen Überprüfung samt Sachverständigengutachten und wurde als angemessen bestätigt. Seit diesem Urteil hat der Beklagte auch keine wesentlichen Veränderungen am Markt der Kleingärten dargetan, so dass nicht erkennbar ist, wieso die Pachthöhe einem Herausgabeanspruch nach Treu und Glauben entgegenstehen sollte. Andere Gründe, die einen nur in Ausnahmefällen überhaupt in Frage kommenden Ausschluss eines bestehenden Herausgabeanspruchs wegen Treu und Glauben Gesichtspunkten gemäß § 242 BGB begründen, sind auch nicht erkennbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Der Beklagte unterlag sowohl in Bezug auf den Klagantrag als auch in Bezug auf den Widerklageantrag.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

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