Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Rechtliche Rahmenbedingungen bei der Vergabe von Kleingartengrundstücken
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche rechtlichen Folgen hat die Ausweisung eines Grundstücks als Dauerkleingarten im Bebauungsplan?
- Wie wirkt sich die stillschweigende Verlängerung eines Kleingartenpachtvertrags rechtlich aus?
- Welche Voraussetzungen müssen für eine rechtmäßige Herausgabe eines Kleingartens erfüllt sein?
- Welche Bedeutung hat ein Bebauungsplanverfahren für bestehende Kleingartenpachtverträge?
- Wie können sich Kleingartenpächter gegen eine Räumungsklage rechtlich absichern?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Die Klägerin wollte die Herausgabe von Grundstücken erzwingen, auf denen sich Kleingärten befinden.
- Die Grundstücke wurden während des Verfahrens an eine andere Partei verkauft und im Grundbuch eingetragen.
- Ein Pachtverhältnis bestand zwischen der Klägerin und dem Beklagten über die Nutzung der Grundstücke als Kleingärten.
- Ein Zwischenpachtvertrag wurde geschlossen, um das vorläufige Pachtverhältnis zu regeln.
- Der Vertrag war befristet und endete ohne Kündigung am festgelegten Datum.
- Ein Bebauungsplan sah die Nutzung der Grundstücke für Kleingärten vor.
- Die Stadt veranlasste eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Planung der Grundstücksnutzung.
- Das Gericht entschied, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
- Die Entscheidung des Gerichts fußte auf der bestehenden vertraglichen und rechtlichen Lage.
- Die Klägerin muss die Kosten des Verfahrens tragen.
Rechtliche Rahmenbedingungen bei der Vergabe von Kleingartengrundstücken
Die Nutzung eines Kleingartengrundstücks bietet viele Vorteile, erfordert jedoch auch das Verständnis spezifischer rechtlicher Rahmenbedingungen. Kleingartenvereine spielen eine zentrale Rolle bei der Vergabe der Parzellen und regeln zusammen mit einem Gartennutzungsvertrag die Rechte und Pflichten der Pächter. Die Gartenordnung legt fest, wie die Kleingartenbewirtschaftung erfolgen sollte und welche Voraussetzungen für die Nutzung eines Kleingartens gelten. Tritt der Wunsch auf, ein Kleingartengrundstück abzugeben oder die Genehmigung für eine neue Nutzung zu beantragen, können verschiedene rechtliche Aspekte zur Anwendung kommen, die es zu beachten gilt. Im Folgenden wird ein konkreter Fall beleuchtet, der die Bedingungen und Herausforderungen der Kleingartengrundstücksherausgabe näher betrachtet.
Der Fall vor Gericht
Kleingartenpächter gewinnt Rechtsstreit um Dauerkleingärten in Potsdam
Ein Rechtsstreit zwischen einer Grundstückseigentümerin und einem Kleingartenpächter in Potsdam wurde vom Oberlandesgericht Brandenburg entschieden. Die Eigentümerin hatte die Herausgabe mehrerer Grundstücke gefordert, auf denen sich die Kleingartenanlagen „H… 1922“ und „F… S…“ befinden.
Befristeter Pachtvertrag und städtische Planungen
Die Parteien hatten 2016 einen befristeten Zwischenpachtvertrag bis zum 31.07.2018 geschlossen. Parallel dazu entwickelte die Stadt Potsdam einen Bebauungsplan für das betreffende Gebiet. Nach einem Aufstellungsbeschluss im Jahr 2009 und einer öffentlichen Beteiligung 2014 wurde der Plan am 06.12.2017 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Er wies die strittigen Flächen als Dauerkleingärten aus.
Rechtliche Auseinandersetzung um Bebauungsplan
Die Grundstückseigentümerin versuchte, den Bebauungsplan durch einen Normenkontrollantrag beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg anzufechten. Zwar fehlte zunächst die erforderliche Bekanntmachungsanordnung des Oberbürgermeisters, die Stadt Potsdam führte jedoch ein ergänzendes Verfahren durch. Der Plan wurde daraufhin im September 2019 mit Rückwirkung zum 28.12.2017 rechtsgültig bekannt gemacht. Das Oberverwaltungsgericht wies den Normenkontrollantrag am 04.11.2022 ab.
Fortsetzung des Pachtverhältnisses durch Zahlungsverhalten
Besondere Bedeutung kam dem Verhalten der Parteien nach Ablauf des befristeten Vertrags zu. Der Pächter überwies im Dezember 2017 und 2018 jeweils die Pacht für das Folgejahr an den Geschäftsführer der Eigentümerin. Diese Zahlungen wurden durch die Berufungsklägerin angenommen. Das Oberlandesgericht Brandenburg wertete dieses Verhalten als stillschweigende Fortsetzung des Pachtverhältnisses. Die Berufung der Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Potsdam wurde zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden der Klägerin auferlegt. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wurde auf 8.650,52 Euro festgesetzt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Zum einen wurde durch die rechtswirksame Ausweisung als Dauerkleingärten im Bebauungsplan ein besonderer Schutzstatus geschaffen. Zum anderen führte das konkludente Verhalten der Parteien – insbesondere die Annahme der Pachtzahlungen durch die Eigentümerin – zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung. Dies verdeutlicht, dass auch nach Ablauf befristeter Pachtverträge das tatsächliche Zahlungsverhalten rechtlich bindende Wirkung entfalten kann.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Das Urteil des OLG Brandenburg klärt, dass die Pachtverträge für Kleingärten in Potsdam unbefristet weiterlaufen, solange der Bebauungsplan „Dauerkleingärten“ vorsieht. Als Kleingartenpächter in diesem Gebiet bedeutet das für Sie, dass Ihr Pachtvertrag nicht einfach mit einer Frist abläuft, sondern nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden kann. Dies schafft eine gewisse Sicherheit über Ihren Garten hinaus, solange Sie die Vertragsbedingungen einhalten und keine unzulässige Nutzung wie dauerhaftes Wohnen oder der Bau von übergroßen Lauben vorliegt. Sollte Ihr Pachtvertrag in Frage gestellt werden, ist es wichtig, dass eine klare schriftliche Abmahnung erfolgt, bevor Schritte zur Kündigung unternommen werden können. Insgesamt stärkt dieses Urteil somit Ihre Position als Kleingartenpächter und legt den Fokus auf eine kontraktkonforme Nutzung der gepachteten Flächen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche rechtlichen Folgen hat die Ausweisung eines Grundstücks als Dauerkleingarten im Bebauungsplan?
Die Ausweisung eines Grundstücks als Dauerkleingarten im Bebauungsplan führt zu einem besonderen rechtlichen Schutzstatus nach dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG).
Rechtliche Bindungswirkung
Die Festsetzung als Dauerkleingarten im Bebauungsplan ist rechtsverbindlich und verhindert eine spekulative, auf bauliche Nutzung ausgerichtete Verwertung des Grundstücks. Bei einer solchen Festsetzung ist eine Nutzung der Flächen als Eigentümergärten nicht mehr möglich.
Kündigungsschutz und Bestandsgarantie
Die Ausweisung als Dauerkleingarten gewährt einen erweiterten Kündigungsschutz. Eine Kündigung ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich, etwa wenn die Fläche für eine im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung benötigt wird.
Ersatzlandpflicht
Wenn ein als Dauerkleingarten festgesetztes Grundstück dennoch einer anderen Nutzung zugeführt werden soll, besteht eine Pflicht zur Bereitstellung von Ersatzland. Die Gemeinde muss geeignete Ersatzflächen zur Verfügung stellen, da durch die Festsetzung im Bebauungsplan ein tatsächlicher Bedarf an Kleingartenflächen festgestellt wurde.
Auswirkungen auf die Nutzung
Die Festsetzung bedeutet auch eine strikte Bindung an die kleingärtnerische Nutzung. Das Grundstück darf ausschließlich im Rahmen der Vorgaben des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden, was bedeutet:
- Keine gewerbliche Nutzung
- Kein dauerhaftes Wohnen
- Beschränkung der Laubengröße
- Verpflichtung zur gärtnerischen Nutzung
Planungsrechtliche Konsequenzen
Die Festsetzung als Dauerkleingarten im Bebauungsplan verdrängt die Anwendung der §§ 34, 35 BauGB. Eine Änderung dieser Festsetzung erfordert einen förmlichen Planungsprozess mit umfassender Interessenabwägung und Beteiligung der Betroffenen.
Wie wirkt sich die stillschweigende Verlängerung eines Kleingartenpachtvertrags rechtlich aus?
Bei Kleingartenpachtverträgen gilt eine besondere rechtliche Regelung für die stillschweigende Verlängerung. Anders als bei gewöhnlichen Landpachtverträgen führt die bloße Weiterbewirtschaftung des Kleingartens nach Vertragsende nicht automatisch zu einer Vertragsverlängerung.
Voraussetzungen für eine wirksame Verlängerung
Eine Vertragsverlängerung erfordert eine schriftliche Anfrage eines Vertragspartners. Der andere Vertragspartner muss diese Anfrage innerhalb von drei Monaten beantworten. Erfolgt keine ablehnende Antwort, verlängert sich der Vertrag automatisch auf unbestimmte Zeit.
Rechtliche Situation bei fehlender schriftlicher Vereinbarung
Wenn nach Vertragsende ohne schriftliche Vereinbarung weitergepachtet wird, entsteht ein vertragsloser Zustand. In diesem Fall bewirtschaftet der Pächter den Kleingarten auf eigenes Risiko. Schadensersatzansprüche wegen nicht gezogener Nutzungen bestehen dann nicht.
Zahlungsverhalten und Vertragsverlängerung
Die reine Weiterzahlung und Annahme der Pacht reicht für eine Vertragsverlängerung nicht aus. Selbst wenn der Verpächter nach Vertragsende weiterhin Pachtzahlungen annimmt, kommt dadurch keine automatische Verlängerung zustande.
Besondere Kündigungsrechte
Bei fortgesetzter Nutzung behält der Verpächter sein Kündigungsrecht. Bei Zahlungsverzug von mindestens einem Vierteljahr und nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit zweimonatiger Nachfrist kann der Verpächter den Vertrag außerordentlich kündigen.
Welche Voraussetzungen müssen für eine rechtmäßige Herausgabe eines Kleingartens erfüllt sein?
Die rechtmäßige Herausgabe eines Kleingartens erfordert zunächst eine wirksame Kündigung des Kleingartenpachtvertrags. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) sieht hierfür verschiedene Möglichkeiten vor.
Fristlose Kündigung nach § 8 BKleingG
Bei einer fristlosen Kündigung muss einer dieser Gründe vorliegen:
- Zahlungsverzug mit dem Pachtzins für mindestens ein Vierteljahr und keine Erfüllung innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mahnung.
- Schwerwiegende Pflichtverletzungen, die dem Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, etwa die Störung des Friedens in der Kleingärtnergemeinschaft.
Ordentliche Kündigung nach § 9 BKleingG
Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn:
- Der Pächter trotz Abmahnung die nicht-kleingärtnerische Nutzung fortsetzt.
- Die Laube zum dauerhaften Wohnen genutzt wird.
- Das Grundstück unbefugt Dritten überlassen wird.
- Erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt werden.
Formelle Anforderungen
Für eine rechtswirksame Herausgabe müssen diese formellen Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei einer ordentlichen Kündigung muss sie dem Pächter bis zum dritten Werktag im August zugehen, um zum 30. November desselben Jahres wirksam zu werden.
Eine Abmahnung vor der Kündigung muss konkret die Mängel benennen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Allgemeine Formulierungen wie „Der Garten wird nicht kleingärtnerisch bewirtschaftet“ sind nicht ausreichend.
Tod des Pächters
Bei Tod des Pächters endet der Pachtvertrag automatisch mit Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod folgt. Eine Ausnahme besteht bei Eheleuten oder Lebenspartnern, die den Vertrag gemeinsam geschlossen haben – hier wird der Vertrag mit dem überlebenden Partner fortgesetzt.
Welche Bedeutung hat ein Bebauungsplanverfahren für bestehende Kleingartenpachtverträge?
Ein Bebauungsplanverfahren kann erhebliche Auswirkungen auf bestehende Kleingartenpachtverträge haben. Bei Dauerkleingärten genießen Sie als Pächter den höchsten rechtlichen Schutz, da diese Gärten im Bebauungsplan speziell als Flächen für Dauerkleingärten ausgewiesen sind.
Änderung des Bebauungsplans
Wenn die Gemeinde beschließt, einen bestehenden Bebauungsplan zu ändern und die Kleingartenfläche einer anderen Nutzung zuzuführen, ist eine Kündigung des Pachtverhältnisses möglich. Diese kann bereits vor der Rechtsverbindlichkeit des neuen Bebauungsplans erfolgen, wenn die Gemeinde die Änderung beschlossen hat und die neue Nutzung absehbar ist.
Kündigungsschutz und Entschädigung
Bei einer Kündigung aufgrund einer Bebauungsplanänderung haben Sie als Pächter wichtige Rechte:
- Die Kündigung ist nur zum 30. November eines Jahres möglich.
- Ihnen steht ein Anspruch auf Entschädigung für Anpflanzungen und Laube zu.
- Die Gemeinde muss geeignetes Ersatzland bereitstellen, sofern sie dazu in der Lage ist.
Digitalisierung des Verfahrens
Seit März 2023 erfolgt die Öffentlichkeitsbeteiligung bei Bebauungsplanverfahren digital. Als betroffener Pächter können Sie Ihre Stellungnahme nun über das Internet einreichen. Die Fristen für Genehmigungen wurden auf einen Monat verkürzt.
Die Gemeinde muss Sie als betroffenen Pächter über Planänderungen informieren und Ihnen die Möglichkeit zur Stellungnahme geben. Bei Änderungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, werden nur die direkt betroffenen Pächter beteiligt.
Wie können sich Kleingartenpächter gegen eine Räumungsklage rechtlich absichern?
Vertragskonforme Nutzung und Dokumentation
Eine wirksame rechtliche Absicherung beginnt mit der strikten Einhaltung der kleingärtnerischen Nutzung gemäß § 1 Ziffer 1 BKleingG. Dies bedeutet insbesondere die Vermeidung von unzulässigen baulichen Veränderungen und die Einhaltung der maximalen Laubengröße von 24 Quadratmetern.
Sorgfältige Dokumentation aller Vereinbarungen, Genehmigungen und des Gartenzustands ist essentiell. Dazu gehören Fotos vom Zustand des Gartens, schriftliche Genehmigungen für bauliche Veränderungen und die Aufbewahrung aller Zahlungsbelege.
Rechtmäßige Baulichkeiten
Die Einhaltung der baulichen Vorschriften ist von zentraler Bedeutung. Dabei gilt:
- Lauben dürfen maximal 24 qm Grundfläche haben
- Bauliche Veränderungen benötigen eine schriftliche Genehmigung
- Wohnnutzung ist grundsätzlich untersagt
Verhalten bei Abmahnungen
Bei Erhalt einer Abmahnung ist unverzügliches Handeln geboten. Die Beseitigung eventueller Verstöße innerhalb der gesetzten Frist ist zwingend erforderlich. Eine Berufung auf Pflichtverletzungen anderer Pächter ist rechtlich nicht möglich, da es keine „Gleichbehandlung im Unrecht“ gibt.
Übergabe und Räumung
Bei einer Beendigung des Pachtverhältnisses ist die ordnungsgemäße Übergabe entscheidend. Der Garten muss in einem Zustand zurückgegeben werden, der der kleingärtnerischen Nutzung entspricht. Die Pflicht zur Räumung umfasst:
- Übergabe des unmittelbaren Besitzes
- Entfernung von Baulichkeiten und Anlagen
- Beseitigung von Anpflanzungen
Eine fachgerechte Wertermittlung der im Kleingarten verbleibenden Baulichkeiten und Anpflanzungen sollte rechtzeitig durchgeführt werden.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie spezielle Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Dauerkleingärten
Dauerkleingärten sind Kleingartenanlagen, die durch einen Bebauungsplan dauerhaft als solche festgelegt werden. Dies bietet den Pächtern besonderen Schutz vor Umwidmung oder Bebauung der Flächen. Gemäß dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) sind sie als Teil einer öffentlichen Grünfläche ausgewiesen. Ein solcher Schutzstatus kann bedeuten, dass selbst nach Ablauf eines Pachtvertrages die Nutzung weiterhin als Kleingarten bestehen bleibt.
Beispiel: Eine Stadt plant den Bau eines Einkaufszentrums, was die Umwidmung von Grünflächen erfordern würde. Sind diese Flächen jedoch als Dauerkleingärten im Bebauungsplan ausgewiesen, ist dieser Bau unter Umständen nicht ohne weiteres möglich.
Dieser Status hat weitreichende Konsequenzen für die Bindung und Planungssicherheit sowohl für Pächter als auch für Eigentümer.
Stillschweigende Vertragsverlängerung
Eine stillschweigende Vertragsverlängerung oder konkludente Verlängerung erfolgt, wenn beide Vertragsparteien nach Ablauf eines befristeten Vertrages so weiter handeln, als bestünde der Vertrag fort. Gezeigt werden kann dies durch schlüssiges Verhalten, wie z.B. die Annahme von Zahlungen ohne Widerspruch (§ 535 BGB). Sie bedarf keiner ausdrücklichen Vereinbarung.
Beispiel: Ein Kleingartenpächter überweist trotz abgelaufenem Vertrag weiterhin die Pacht. Nimmt der Eigentümer dieses Geld ohne Einspruch an, kann der Vertrag als verlängert gelten.
Diese Verlängerung kann wesentliche Rechte und Pflichten der Vertragsparteien beeinflussen und erklärt, warum es in diesem Fall zu einem rechtsgültigen Fortbestehen des Pachtverhältnisses kam.
Normenkontrollantrag
Ein Normenkontrollantrag ist ein Rechtsmittel, das beim Oberverwaltungsgericht eingelegt werden kann, um die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans zu überprüfen. Er wird dann gestellt, wenn Zweifel am ordnungsgemäßen Zustandekommen oder an der Rechtskonformität eines solchen Plans bestehen.
Beispiel: Eine Grundstückseigentümerin zweifelt daran, dass ihr Grundstück korrekt als Dauerkleingarten ausgewiesen wurde, und stellt daher einen Normenkontrollantrag.
Dieser Antrag hat direkten Einfluss darauf, ob und wie ein Grundstück künftig genutzt werden kann und ist daher für Planungen von großer Bedeutung.
Bebauungsplanverfahren
Das Bebauungsplanverfahren beinhaltet die Erstellung, Abstimmung und rechtliche Festlegung eines Plans, der bestimmt, wie Grundstücke in einem bestimmten Bereich genutzt werden dürfen (Baugesetzbuch § 214 Abs. 4). Es strukturiert das Verfahren von der Aufstellung bis zur Bekanntmachung des Plans.
Beispiel: Eine Stadt beschließt über mehrere Jahre hinweg, Teile eines Wohngebietes anders zu nutzen und erstellt dafür einen Bebauungsplan, der nach mehreren Behörden- und Bürgerbeteiligungen beschlossen wird.
In diesem Kontext gibt der Plan Pächtern die Sicherheit, ob und in welchem Rahmen sie ihre Gärten nutzen dürfen.
Herausgabeanspruch
Ein Herausgabeanspruch bezieht sich auf das Recht eines Eigentümers, seinen Besitz von einer anderen Person zurückzufordern (§ 985 BGB). Im Pachtverhältnis betrifft dieser Anspruch die Rückgabe des Pachtgegenstandes bei Ereignissen wie Vertragsende oder Kündigung.
Beispiel: Eine Grundstückseigentümerin will nach Vertragsende die Parzellen von den Pächtern zurückhaben und beruft sich auf ihren Herausgabeanspruch.
Hier ist der Anspruch relevant, weil es um die Frage geht, ob und wie ein Grundstückseigentümer das Ende eines Pachtverhältnisses durchsetzen kann.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- BGB (§ 535): Dieser Paragraph regelt die Grundlagen des Miet- und Pachtverhältnisses, insbesondere die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter. Er legt fest, dass der Vermieter dem Mieter die Nutzung der Mietsache zu gewähren hat. Im vorliegenden Fall ist dies relevant, da es um die Pachtverhältnisse zwischen der Klägerin, dem Beklagten und den Kleingärtnern geht, und die Frage ist, ob der Beklagte noch berechtigt ist, diese Flächen zu verpachten, nachdem die Klägerin Eigentümerin wurde.
- Bundeskleingartengesetz (BKleingG): Das BKleingG regelt die speziellen Rahmenbedingungen für Kleingärten in Deutschland, einschließlich der Pachtverhältnisse und der Nutzung. Es schützt die Kleingärtner und legt fest, welche Rechte und Pflichten die Pachtverhältnisse umfassen. Die Regelungen des BKleingG sind entscheidend für die Beurteilung des Pachtverhältnisses im konkreten Fall, da es um die Nutzung der Kleingärten geht und die Klägerin die rechtlichen Grundlagen ihrer Ansprüche auf Herausgabe der Grundstücke überprüfen muss.
- BauGB (§ 214 Abs. 4): Diese Vorschrift behandelt die Bekanntmachung und das Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen. Sie ist wichtig, um die rechtliche Gültigkeit von Bebauungsplänen zu gewährleisten. Im relevanten Fall ist dies von Bedeutung, da Unstimmigkeiten über die Bekanntmachung des Bebauungsplans bestehen und dies die Gültigkeit des Bebauungsplans betrifft, welcher die Nutzung der Kleingärten beeinflussen könnte.
- BGB (§ 239): Dieser Paragraph enthält Bestimmungen zur Herausgabe von Besitz und regelt die Voraussetzungen, unter denen ein Besitzer zur Herausgabe einer Sache verpflichtet ist. Für den vorliegenden Fall ist er entscheidend, da die Klägerin die Herausgabe der Grundstücke verlangt und sich möglicherweise auf diesen Paragraphen stützen kann, um die Ansprüche gegen den Beklagten geltend zu machen.
- BGB (§ 572): Dieser Paragraph regelt die Kündigung von Mietverträgen und gibt den rechtlichen Rahmen für Kündigungsfristen vor. Im Fall könnte dies relevant sein, wenn die Frage auftaucht, ob die zwischen den Parteien vereinbarten Verträge ordnungsgemäß gekündigt wurden oder ob sie nach den Vorschriften des BGB eine rechtmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses erforderten, insbesondere bezüglich möglicher Kündigungsfristen oder -gründe.
Das vorliegende Urteil
OLG Brandenburg – Az.: 3 U 120/22 – Urteil vom 07.11.2023
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