Kostenverteilungsschlüssel – WEG-Anlage – Festlegung in der Teilungserklärung

Kostenverteilungsschlüssel – WEG-Anlage – Festlegung in der Teilungserklärung

OLG Köln

Az: 16 Wx 223/05

Beschluss vom 01.03.2006


In dem Wohnungseigentumsverfahren hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln am 01.03.2006 beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landsgerichts Köln vom 05.10.2005 – 29 T 300/04 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 35 Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage. In der Eigentümerversammlung vom 20.04.2004 wurde mit der Mehrheit der Stimmen u.a. zu TOP 5 wie folgt beschlossen:

„Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße 4 – 12 , ##### H wird dahingehend geändert, dass verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser und Kanalbenutzungsgebühren nach dem individuellen Verbrauch in jeder Wohnung (Messung durch Wasseruhr) sowie Allgemeinstrom und Müllabfuhrkosten nach Köpfen abgerechnet werden.“

Die Antragsteller verlangen die Ungültigerklärung dieses Beschlusses und sind der Auffassung, dass die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer habe erfolgen können. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht den Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus rechtlichen Gründen nicht zu beanstanden.

Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, dass die vorgelegte Teilungserklärung keine Bestimmung über die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums erhält, so dass grundsätzlich die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG gilt, wonach die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind.

Soweit der angefochtene Eigentümerbeschluss eine Änderung dieses gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel beinhaltet, fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, was zur Folge hat, dass die Beschlussfassung insoweit nichtig ist.

Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass nicht nur die Kosten des Allgemeinstroms, sondern vorliegend auch die Müllabfuhrkosten das Gemeinschaftseigentum betreffen und deshalb als Lasten bzw. Kosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG anzusehen sind. Zwar kann die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht davon abhängen, ob der Entsorgungsträger den einzelnen Wohnungseigentümer oder die „WEG“ als solche bzw. das Hausgrundstück veranlagt. Dass im letzt genannten Fall eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entsteht, sagt nichts darüber aus, ob diese Verbindlichkeit auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums zurückzuführen ist (vgl. BGHZ 156, 193 ff. = NJW 2003, 3476 ff.).

Auch wenn Müll in erster Linie mit der Nutzung des Sondereigentums zusammenhängt, können vorliegend die durch die Entsorgung des Mülls entstehenden Kosten als solche des Gebrauchs des Sondereigentums nur dann gelten, wenn der Anfall von Müll nach dem Verursacherprinzip festgestellt werden kann, d. h. wenn sichergestellt ist, dass der Müll der Wohnungseigentümer und der – unabhängig von dem jeweiligen Sondereigentum – auf dem Hausgrundstück anfallende Abfall gesondert erfasst werden. Dies gilt jedenfalls bei einer so großen Wohnanlage wie der vorliegenden, bei der erfahrungsgemäß davon auszugehen ist, dass Müll in nicht unerheblichem Umfang auch außerhalb des Sondereigentums anfällt. Ist weder die Einführung eines die Abrechnung nach dem gemessenen Verbrauch zulassenden Müllerfassungssystems noch die Versorgung eines jeden Wohnungseigentümers mit einer eigenen Mülltonne, sondern eine am Verbrauch ausgerichtete Verteilung der Müllbeseitigungskosten nach Kopfzahl vorgesehen, so muss gewährleistet sein, dass eine getrennte Erfassung des durch die Nutzung des Sondereigentums anfallenden Mülls möglich ist. Zusätzlich hätten die Wohnungseigentümer dann nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel noch die Kosten zu tragen, die durch die Entsorgung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen. Abfallgebühren entstehen entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung (Greiner ZMR 2004,319 ff; Hogenschurz ZMR 2003,901 ff,902) gerade nicht nur durch die Nutzung des Sondereigentums.

Da keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vorliegend die Müllentsorgung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums getrennt erfolgen soll, können die Kosten der Müllabfuhr nicht zu den Kosten des Sondereigentums gezählt werden. Zur Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels wäre deshalb eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich gewesen.

Demgegenüber bedurfte es keiner Vereinbarung, soweit die Eigentümer in dem angefochtenen Beschluss eine verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung geregelt haben, da diese Kosten nicht zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG gehören (vgl. BGH a.a.0.). Das Landgericht hat aber zutreffend ausgeführt, dass dieser Teil des im Übrigen nichtigen Beschlusses nicht hinreichend bestimmt ist, da die Formulierung „verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren“ offen lässt, welche weitere Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollten, davon unabhängig aber auch die Teilnichtigkeit in entsprechender Anwendung von § 139 BGB die Nichtigkeit des gesamten Beschlusses zur Folge hat. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird zur Begründung auf die Ausführungen in der Beschwerdeentscheidung verwiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne dieser Vorschrift, den in dritter Instanz unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im Übrigen bestand keine Veranlassung von dem Grundsatz abzuweichen, dass außergerichtliche Kosten im Wohnungseigentumsverfahren nicht erstattet werden.

Der Geschäftswert wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 3.000,00 EUR festgesetzt.