Contact for English speaking clientsAG Pfaffenhofen, Az.: 1 C 41/16, Urteil vom 15.04.2016
1. Die Beklagten werden verurteilt, das Reihenmittelhaus in G, M-Str., mit Garten, Garage und Garagenstellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 8.820,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin macht Räumung und Herausgabe ihres Mietobjektes geltend.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Reihenmittelhauses in G, M-Str..
Das streitgegenständliche Reihenmittelhaus wurde von den vormaligen Eigentümern, den Eltern der Klägerin mit Mietvertrag vom 14.07.1997 an den Ehemann der Beklagten zu 1. HJ und dessen frühere Ehefrau M vermietet. Mit Zusatzvereinbarung/Änderung vom 15.05.2001 wurde die vormalige Ehefrau des Mieters M aus dem Mietvertrag entlassen.
Die Beklagte zu 1. ist seit dem 01.08.2003 mit Herrn HJ verheiratet. Im Zuge der Eheschließung im Jahr 2003 war die Beklagte zu 1. zu ihrem Ehemann in das streitgegenständliche Hausanwesen in G eingezogen.
Den Mietvertrag hatte die Beklagte zu 1. nicht mitunterschrieben.
Die Beklagte zu 1. wohnt mit ihrer am 22.09.2003 geborenen Tochter V sowie mit dem Beklagten zu 2., dem am 26.07.1996 geborenen Sohn S in dem streitgegenständlichen Mietobjekt.
Mit Kündigung vom 17.07.2005 des Mieters HJ, des getrennt lebenden Ehemanns der Beklagten zu 1., welche bei der Klägerin am 16.10.2005 eingegangen war, wurde das Mietverhältnis zum 31.10.2015, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin gekündigt.
Mit daran anschließendem Schreiben der Klägerin vom 16.12.2015 hatte diese den Mieter HJ wie folgt informiert: „Ihre Kündigung vom 17.07.2015, erhalten am 16.10.2015, für die Wohnung in der M-Str., haben wir am 16.10.2015 bestätigt. Wir haben vereinbart, dass Sie die Wohnung voll renoviert (Materialkosten tragen die Eigentümer und den Arbeitsaufwand tragen Sie) am 31.01.2016 übergeben werden. Ich möchte Sie darüber in Kenntnis setzen, dass die Wohnung bereits ab 01.02.2016 an eine Familie mit 2 Kindern vermietet ist und diese bereits ihre jetzige Wohnung gekündigt haben. Sollten Verzögerungen Ihrerseits vorkommen und die Familie nicht am 01.02.2016 einziehen können, tragen Sie die volle Verantwortung und die Kosten (z.B. Unterbringung der 4 Personen im Hotel, Einlagerung der Möbel bei der Spedition und für alle sonstigen jetzt noch nicht vorhersehbaren Ereignisse, wobei sich die Kosten zu einer größeren Summe belaufen könnten).“
Dieses Schreiben hatte der Mieter und getrennt lebende Ehemann der Beklagten zu 1. HJ am 16.12.2015 erhalten und den Erhalt handschriftlich bestätigt.
Mit weiterem Schreiben vom 11.01.2016 der Klägervertreterin wurden die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. aufgefordert, das streitgegenständliche Mietobjekt zum 31.01.2016 zu räumen und zu übergeben.
Die Beklagte zu 1. hatte mit Schreiben vom 14.01.2016 durch ihre vorprozessuale Bevollmächtigte erklären lassen, dass ihr bekannt sei, dass ihr Ehemann Alleinmieter der Wohnung sei, sie wünsche jedoch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, da sie keine anderweitige Wohnung gefunden habe. Im Übrigen würde sie die Kündigung nicht akzeptieren.
Die Klägerin trägt vor, dass sie mit den Beklagten kein Mietverhältnis begründet habe und sie die Räumlichkeiten benötige, da sie nach Eingang der Kündigung ein Mietverhältnis mit einem neuen Mieter abgeschlossen habe. Darüber hinaus seien der Klägerin die Umstände der Trennung und die ehelichen Auseinandersetzungen nicht bekannt. Ferner sei die Klägerin der Ansicht, dass die Kündigung wirksam sei, die insoweit wiedergegebenen Zitate aus dem Handbuch des Fachanwalts für Familienrecht nicht einschlägig wären und nicht anzuwenden seien. Darüber hinaus wäre nach Ansicht der Klägerin die Beklagte zu 1. nicht in der Lage, den Mietzins zu zahlen. Daneben seien die Ausführungen zum Unterhalt streitgegenständlich nicht von Bedeutung. Auch die Vereinbarung zwischen den Eheleuten sei streitgegenständlich irrelevant, ein kollusives Zusammenwirken der Klägerin und des Mieters HJ würde nicht bestehen. Auch habe die Klägerin aus der Trennung der Eheleute allein kein neues Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1. begründet, da insoweit die innerfamiliären Verhältnisse der Klägerin nicht bekannt seien, diese vielmehr nach der ausgesprochenen Kündigung davon ausgehen habe können, dass die Wohnung zum Ende der Kündigungsfrist auch tatsächlich geräumt werde. Die Hinweise darauf, dass die Beklagte aufgrund verschiedener Erkrankungen keiner beruflichen Tätigkeit nachgehen könne, wurden von Klägerseite bestritten. Insoweit wurde darauf hingewiesen, dass in der Lage der Beklagten zu 1. und des Beklagten zu 2. ein Umzug durchaus tatsächlich organisiert werden könne. Auch sei die Suche nach Wohnraum ab Mitte 2015 ein deutlicher Hinweis darauf, dass es selbst der Beklagte zu 1. klar gewesen sei, dass sie aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen müsse. Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass streitgegenständliche Angaben der Beklagten zu 1. bei ihrer Wohnungssuche nicht förderlich seien, vielmehr sozial geförderte Wohnungen zu suchen seien.
Die Klägerin beantragt zuletzt: Die Beklagten werden verurteilt, das Reihenmittelhaus in G, M-Str., mit Garten, Garage und Garagenstellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen: Klageabweisung.
Die Beklagte trägt vor, dass der Mieter und getrennt lebende Ehemann HJ bereits seit seinem Auszug das streitgegenständliche Mietverhältnis habe kündigen wollen, womit die Beklagte zu 1. jedoch nicht einverstanden gewesen sei. Insoweit habe der getrennt lebende Ehemann dann die Kündigung ohne Einwilligung der Beklagten zu 1. ausgesprochen und hätte die Klägerin und der getrennt lebende Ehemann sich auf einen Räumungstermin zum 31.01.2016 geeinigt. Insoweit wäre das Trennungsjahr jedoch noch nicht abgelaufen, da nach dem weiteren Vortrag der getrennt lebende Ehemann erst am 01.05.2015 aus der Ehewohnung ausgezogen sei, das Trennungsjahr würde erst im Mai 2016 auslaufen, die Auflösung der Ehewohnung würde insoweit kontraproduktiv sein. Diesbezüglich hätte die Beklagte zu 1. auch ein schutzwürdiges Interesse daran, den anderen an der Kündigung zu hindern, um ihr gerichtliches Gestaltungsrecht nach § 1568 a BGB nicht zu verlieren. Die Ausübung eines einseitigen Kündigungsrechtes sei nach § 1353 I S. 2 BGB beschränkt. Diesbezüglich wies die Beklagte zu 1. auf verschiedene Rechtsprechungen bzw. Handbücherauszügen des Fachanwalts für Familienrecht. Daneben könne die Beklagte zu 1. aus gesundheitlichen Gründen keiner beruflichen Tätigkeit nachgehen und würde lediglich Arbeitslosengeld II erhalten, die gemeinsame Tochter würde noch zur Schule gehen, der Beklagte zu 2. würde nur über Lehrlingseinkünfte verfügen. Desweiteren würde sich der getrennt lebende Ehemann weigern, die Miete zu bezahlen. Die Weitervermietung durch die Klägerin wurde von den Beklagten bestritten. Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Kündigung ohne Zustimmung der Beklagten zu 1. nicht wirksam sei, so dass der Mietvertrag über die Ehewohnung, in der die gemeinsame minderjährige Tochter und der Beklagte zu 2. wohnen würden neben der Beklagten zu 1. weiterhin bestehen würde. Darüber hinaus trägt die Beklagte zu 1. vor, dass die streitgegenständliche Wohnung ausdrücklich von dem getrennt lebenden Ehemann zur Nutzung überlassen worden sei und insoweit eine Vereinbarung vom 29.05.2015 geschlossen worden sei, wonach sich diese einig wären, dass die Wohnung für die Zeit des Getrenntlebens von der Alleinnutzerin, hier der Beklagten zu 1., allein bewohnt werden soll. Diesbezüglich würde somit eine Überlassung i.S.d. § 1586 a BGB vorliegen, die Kündigung hätte gegen diese Vereinbarung verstoßen und es würde ein kollusives Zusammenwirken von Vermieterin, Klägerin und getrennt lebenden Ehemann vorliegen. Durch die Kündigung würde darüber hinaus auch die Möglichkeit der Zuweisung gem. § 1361 b BGB genommen werde. Aufgrund Erkrankung könne die Beklagte zu 1. keinen Wohnsitzwechsel bewältigen. Auch dem Beklagten zu 2. sei ein Wohnsitzwechsel nicht zuzumuten, da er sich im 3. Lehrjahr zum Fahrzeuglackierer befinde und im Sommer 2016 seine Gesellenprüfung anstünde. Darüber hinaus wäre die Suche nach Ersatzwohnraum bisher vergeblich gewesen. Auf der Warteliste für Sozialwohnungen des Landratsamts würde sich die Beklagte auf Platz 25 befinden.
Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien und auf die dort gemachten Vorträge, sowie auf das Protokoll vom 09.03.2016 voll inhaltlich Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage war voll umfänglich begründet.
I.
Der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag war zwischen der Klägerin und dem getrennt lebenden Ehemann der Beklagten zu 1. HJ mit Datum vom 14.07.1997 geschlossen worden.
Mit Zusatzvereinbarung/Änderung vom 15.05.2001 wurde die vormalige Ehefrau des Mieters M aus dem Mietverhältnis entlassen. Das Mietverhältnis wurde in der Folge mit dem getrennt lebenden Ehemann HJ der Beklagten zu 1. weitergeführt.
Dieser hatte mit Kündigung vom 17.07.2015, eingegangen bei der Klägerin gem. schriftlicher Bestätigung am 16.10.2015 das gegenständliche Mietverhältnis ordentlich zum 31.10.2015, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin gekündigt.
Die Kündigung war streitgegenständlich nicht ausgeschlossen.
Darüber hinaus war die Kündigung berechtigt.
Die Parteien streiten zwar darum, ob im Falle von Eheleuten und einem bestehenden Mietvertrag lediglich mit einem der Ehepartner dieser im Falle der Trennung bzw. Ehescheidung allein das Mietverhältnis kündigen könne.
Diesbezüglich verweisen die Parteien auf Fachbücher für Familiensachen und dort entsprechende Kommentarstellen.
Entscheidend dürfte allerdings nicht der Verweis auf diese Fachbücher und Kommentarstellen sein, sondern die Frage, ob der Alleinmieter Ehegatte dem getrennt lebenden anderen Ehegatten, der in der Mietwohnung verblieben ist, quasi die Ehewohnung ohne dessen Einwilligung, Kenntnis und Einverständnis kündigen kann.
Diesbezüglich hat das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 05.07.2011, AZ: 333 S 5/01 (BeckRS 2001, 31155388) ausgeführt:
„Wenn auch wohl überwiegend vertreten wird, dass eine Kündigung des allein mietenden Ehegatten nicht grundsätzlich unwirksam ist, und zwar weder gem. § 1369 BGB noch mit Blick auf § 1353 BGB …, so ist doch jedenfalls auch davon auszugehen, dass ihr zumindest im Einzelfall – unter Beachtung des Interesses des Vermieters an einer für ihn klaren Rechtslage – die Anerkennung unter dem Gesichtspunkt der Rechtsmißbräuchlichkeit zu versagen sein kann….“
Hierzu hat Roth im Münchener Kommentar zum BGB 6. Auflage 2013, § 1353 Rnr. 36 ausgeführt, dass eine derartige Kündigung eines Mietverhältnisses dann rechtsmissbräuchlich sei, „wenn die Kündigung einer Familie mit Kindern in große soziale Schwierigkeiten bringt und der Vermieter dies weiß.“
Diesbezüglich hat die Beklagtenseite auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.12.1997, AZ 2 UF 52-97 in NJW 1998, 2148 verwiesen. Hierzu ist bereits anzumerken, dass diese Entscheidung sich mit der Hausratsverordnung und dort § 5 I befasst. Allerdings könnte der Rechtsgedanke hieraus ggfs. zu Gunsten der Beklagtenseite aus dieser Entscheidung herangezogen werden insofern, als das OLG Karlsruhe ausführt, dass „gem. § 5 Hausratsverordnung …. ein Mieter gegen den Willen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entlassen und mit einem neuen Mieter ein Mietverhältnis begründet werden (kann). Die damit erlaubten erheblichen Eingriffe in das Recht des Vermieters stellen ein nach Art. 14 I S. 2 GG zulässige Eigentumsbeschränkung dar (Bundesverfassungsgericht, NJW 1992, 106 = FamRZ 1991, 1413). Dem Wohnungseigentümer wird dabei nichts unzumutbares abverlangt, wenn nicht ein außenstehender Dritter als Vertragspartner aufgezwungen wird, sondern der Ehegatte des bisherigen Vertragspartners, der die Wohnung ebenso wie die Kinder schon bisher – hier bis zur Scheidung … – befugt genutzt hat (Bundesverfassungsgericht NJW 1992, 106 = FamRZ 1991, 1413 [1414]). Jedes Mietverhältnis über Wohnraum mit einem verheirateten Mieter ist für den Vermieter bei Beendigung der Ehe mit dem Risiko behaftet, dass es nur mit einem Ehegatten oder nur mit dem Ehegatten, der bisher nicht Mieter gewesen ist, fortgesetzt wird.“
In diesem Zusammenhang führt die Beklagtenseite auch die Vereinbarung der Beklagten zu 1. mit dem Alleinmieter und getrennt lebenden Ehegatten HJ vom 29.05.2015 an, wonach sich diese darauf geeinigt hätten, dass die Wohnung für die Zeit des Getrenntlebens von der Alleinnutzerin, hier somit der Beklagten zu 1., allein bewohnt werden soll.
Hierbei war aber festzustellen, dass es sich dabei, was auch in der Vereinbarung so explizit aufgenommen worden war, lediglich um eine Vereinbarung im Innenverhältnis der Eheleute zueinander handelte. Für die Beklagte zu 1. war bereits beim Abschluss dieser Vereinbarung klar, dass diese gegenüber der Klägerin als Vermieterin keinerlei Auswirkungen zeichnete. Zwar würde der Klägerin keine Vertragspartei aufgezwungen, die sie nicht schon kennen würde. Allerdings liegt hier aber gerade keine gerichtliche Zuweisung vor, sondern lediglich eine interne Vereinbarung. Diesbezüglich muss jedoch der Grundsatz gelten, dass ein Schuldneraustausch nicht ohne Einwilligung bzw. Zustimmung des Gläubigers erfolgen kann. Beschränkt allein auf den speziellen Fall der Zuweisung der Ehewohnung ist solches nur ganz ausnahmsweise möglich und zulässig.
Der Alleinmieter-Ehegatte kann somit nach hier verstandener Ansicht die Ehe-Wohnung auch allein kündigen. Nur unter Ausnahmegesichtspunkten, wie beispielsweise durch das Landgericht Hamburg festgestellt, könnte unter der Annahme von Rechtsmissbräuchlichkeit ganz ausnahmsweise eine solche Kündigung unwirksam sein.
Derartiges wurde von Beklagtenseite jedoch nicht vorgebracht.
Zwar wird von Beklagtenseite vorgetragen, dass die Klägerin mit dem getrennt lebenden Mieter HJ kollusiv zusammengewirkt hätte, einen entsprechenden Nachweis hierfür hatte die Beklagtenseite jedoch nicht erbracht. Allein aus der Vereinbarung über die Abwicklung des Mietverhältnisse zwischen der Klägerin und dem kündigenden getrennt lebenden Ehegatten der Beklagten zu 1. kann nicht auf ein solches kollusives Zusammenwirken geschlossen werden. Hierzu wären darüberhinausgehende Umstände erforderlich. Solches wurde nicht vorgebracht. Die Kündigungsfrist war entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen der Ablauf des 31.01.2016.
Große soziale Schwierigkeiten wurden ebenfalls von Beklagtenseite nicht vorgetragen. Der Hinweis darauf, dass die Beklagte zu 1. gesundheitlich sehr angeschlagen und derzeit arbeitssuchend sei, reicht ebenso wenig aus wie der Hinweis darauf, dass eine minderjährige gemeinsame Tochter sich mit in der Ehewohnung aufhält. Ein Wohnungswechsel gehört vielmehr in unsere multiglobale Lebenswirklichkeit. Negative Auswirkungen hieraus wurden nicht mal ansatzweise dargelegt.
Auch der Umstand, dass der Beklagte zu 2. als volljähriger Sohn der Beklagten zu 1. sich ebenfalls in der Mietwohnung aufhält, reicht nicht. Dieser ist volljährig, bezieht Lehrlingsentgelt und ist grundsätzlich verpflichtet, auf eigenen Füßen zu stehen.
Darüber hinaus wird die Beklagte zu 1. durch den Sozialstaat aufgefangen. Diesbezüglich bezieht diese bereits Hartz IV. Weitere Umstände, die es rechtfertigen würden hier Rechtsmissbräuchlichkeit anzunehmen, insbesondere aufgrund einer „großen sozialen Problematik“, waren bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erkennbar und nicht ersichtlich.
Daneben war festzustellen, dass die Klägerseite keinerlei Einblick in das Innenverhältnis der Eheleute hatte und hat. Auch der Hinweis in der Kündigung, dass sich die Eheleute getrennt hätten, reicht insoweit nicht aus, um annehmen zu können, dass der Kläger die Vorgänge innerhalb der Beklagten bekannt wären. Allein der Hinweis auf die Trennung reicht ebenfalls nicht aus, um hier Rechtsmissbräuchlichkeit annehmen zu können. Insoweit ist es durchaus realistisch, dass auch der Alleinehegatte mit Einwilligung und Zustimmung des Nichtmieterehegatten ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigt. Insofern war es für die Klägerin nicht möglich, allein aufgrund der ordentlichen Kündigung Kenntnis darüber zu haben, dass die Beklagte zu 1. mit dieser Kündigung nicht einverstanden war bzw. ihre Einwilligung hierfür nicht erteilt hatte und ggfs. über die Kündigung auch gar nichts wusste.
Am Rande hierzu sei bemerkt aufgrund der vorgelegten Anlage B1, der Vereinbarung vom 29.05.2015, dass sich die Beklagte zu 1. darin verpflichtet hat, als Alleinnutzerin die monatlichen Kosten zu tragen. So heißt es in dieser Vereinbarung: „…. dass die Alleinnutzerin 663,00 € monatlich für die Dauer der Nutzung übernimmt. Sollten sich die Abschlagssummen ändern, gelten natürlich die neuen.“
Hieraus wird ersichtlich, dass die Beklagte zu 1. genau wusste, dass sie die Mietkosten würde tragen müssen, so dass der Vortrag, dass der getrennt lebende Ehegatte keinen Unterhalt zahlt und entsprechend auf Unterhaltszahlung erst verklagt werden müsse, der Beklagten zu 1. durchaus bekannt waren.
Darüber hinaus hatte die Beklagte zu 1. auch ausgeführt, dass sie sich bereits seit Mitte des Jahres 2015 auf der Suche nach Ersatzwohnraum befindet. Dies zeigt auch deutlich, dass der Beklagten zu 1. bekannt war, dass das Mietverhältnis durch den getrennt lebenden Ehemann gekündigt würde und insoweit nicht überraschend kam. Diesbezüglich hatte sich die Beklagte zu 1. nicht darum gekümmert, evtl. durch einstweiligen Rechtschutz den getrennt lebenden Ehegatten an der tatsächlichen Durchführung der Kündigung zu hindern. Man hatte sich allein darauf verlassen, dass die Rechtsansicht, die Kündigung sei unwirksam, auch tatsächlich so durch das erkennende Gericht geteilt würde, ohne sich anderweitig abzusichern. Nachdem die Beklagte zu 1) von der Kündigungsabsicht des Allein-Noch-Ehegatten wusste bzw. wissen musste, hätte sie aus diesem Grund zwingend tätig werden müssen.
Zusammenfassend war nach Ansicht des Gerichts die Kündigung damit rechtmäßig und das Mietverhältnis damit mit Ablauf des 31.01.2016 gekündigt.
Insoweit kam hier der hilfsweise erklärte nächstmögliche Kündigungstermin zum Tragen, da der ursprüngliche Kündigungstermin unberechtigt war. Die Kündigungsfrist war damit der Ablauf des 31.01.2016, woraus ersichtlich wurde, dass ein kollusives Zusammenwirken auf diese Tatsache nicht gestützt werden konnte, da es sich um die gesetzliche Kündigungsfrist handelte.
Das Mietverhältnis war damit beendet und die Beklagten verpflichtet, die Mietwohnung entsprechend dem Tenor an die Klägerin geräumt herauszugeben. Der Ausspruch war auch gegenüber dem Beklagten zu 2. zu erfolgen, da dieser ein eigenständiges Besitzrecht an der Wohnung hatte.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
III.
Eine Räumungsfrist gem. § 721 I ZPO konnte nicht gewährt werden. Die Abwägung der widerstreitenden Interessen ergab hiermit, dass eine Räumungsfrist nicht zu gewähren war. Der Beklagten zu 1. war aufgrund der Vereinbarung vom 29.05.2015 klar, dass sie die Mietkosten würde tragen müssen. Aufgrund der Mitteilung vom 04.04.2016 der Klagepartei war die Miete für April 2016 jedoch nicht bezahlt worden. Auch die Beklagtenseite hatte bereits darauf hingewiesen, dass sie finanzielle Schwierigkeiten zur Finanzierung der Miete habe.
Daraus wird deutlich, dass die Interessenabwägung hier zugunsten der Klägerin ausfällt und mithin eine Räumungsfrist nicht zu gewähren war.
