Kündigung eines Pachtverhältnisses zum Betrieb eines Campingplatzes

OLG Koblenz –  Az.: 3 U 277/14 – Urteil vom 07.10.2014

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz – Einzelrichter – vom 7. Februar 2014 teilweise abgeändert und die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin Zahlung von 5.000,00 € begehrt.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 65/100 und der Beklagte 35/100.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von vier verpachteten Grundstücken auf dem …[Z] Werth sowie auf Zahlung einer Kaution in Höhe von 5.000,00 € in Anspruch.

Kündigung eines Pachtverhältnisses zum Betrieb eines Campingplatzes
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Die Klägerin verpachtete an den Beklagten mit schriftlichem Pachtvertrag vom 25. Juni 2004 (GA 9 ff.) mehrere Grundstücke auf dem …[Z] Werth zum Betrieb eines Campingplatzes. Wegen der Bezeichnung der Grundstücke wird auf Ziffer 1. des Tenors des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. In § 8 (3) des Pachtvertrages verpflichtete sich der Beklagte zur Zahlung einer Kaution in Höhe von 5.000,00 €, fällig bei Vertragsschluss. Die Klägerin kündigte das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 12. Dezember 2011 fristgerecht zum 31. Dezember 2012 (GA 16). Der Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 30. Oktober 2012 (GA 17)

Bereits die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Gemeinde …[Z], hatte mit dem Beklagten am 9. Mai 1970 einen Pachtvertrag bis zum 31. Dezember 1983 mit Verlängerungsmöglichkeit geschlossen (Anlage B 4, GA 92-94), den die Verbandsgemeinde kündigte. Die im Pachtvertrag aufgeführten Flächen gehörten nicht der Gemeinde …[Z] sondern einheimischen Landwirten. Der Beklagte erwarb die Flächen sukzessive mit Ausnahme der streitgegenständlichen vier Parzellen und zwei unwesentlichen anderen Flurstücken, die mit Ausnahme der Parzelle 1238/954 nicht Gegenstand des Pachtvertrages vom 9. Mai 1970 waren. Die Insel bestand im Jahre 1970 noch aus zwei Teilen, dem Oberen und dem Unteren Werth. Dazwischen befand sich im Bereich der jetzigen Parzelle 952/5 das sog. “…[Y]”, das aus größeren Wasserlöchern und Sumpfland bestand. Im Jahre 1975 beanstandete das Wasserwirtschafts- und Schifffahrtsamt, dass die Parzelle 952/5 nicht im Eigentum der Gemeinde …[Z] sondern der Bundesrepublik Deutschland stehe. In der Folgezeit pachtete der Beklagte die Parzelle 952/5 von der Eigentümerin. Nach seinem von der Klägerin mit Nichtwissen bestrittenen Vortrag bot ihm die Eigentümerin das Flurstück zum Kauf an, welches auch die Gemeinde …[X], die mit den Nachbargemeinden …[Z] und …[W] im Rahmen der Verwaltungsreform 1970 zu einer Gemeinde zusammengeschlossen worden war, erwerben wollte. Sein Kaufangebot habe er auf Wunsch des damaligen Ortsbürgermeisters …[A] zurückgenommen, gegen die Zusicherung, dass er die Parzellen zu Pachtzwecken nutzen könne, solange er einen Campingplatz betreibe. In der Folge integrierte der Beklagte die Parzelle 952/5 und die übrigen streitbefangenen Parzellen in den Campingplatzbetrieb. Nachdem die Gemeinde …[Z] 1994 wieder als selbständige Ortsgemeinde aus der Gemeinde …[X] ausgegliedert worden war, erwarb sie die Parzelle 952/5 am 15. Juli 1996 zu Eigentum. Schließlich schlossen die Parteien unter dem 25. Juni 2004 den hier maßgeblichen Pachtvertrag.

Die Parteien haben darüber gestritten, ob dem Beklagten ein Anspruch auf Fortsetzung des Pachtvertrages zusteht weil die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei und ob der Wegfall der verpachteten Flächen den Beklagten in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet.

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Die Klägerin hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die streitgegenständlichen Grundstücke zu räumen und herauszugeben.

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 5.000,00 € zu zahlen;

3. hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, das Betreten der streitgegenständlichen Grundstücke durch einen amtlichen Vermesser zum Zwecke der Durchführung einer Vermessung dieser Parzellen zu dulden.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihm eine Räumungsfrist bis 30.11.2014 zu gewähren.

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt und ihm eine Räumungsfrist versagt. Der Beklagte sei aufgrund der ordentlichen Kündigung des Pachtvertrages verpflichtet, die Grundstücke zu räumen und herauszugeben. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der Kaution zu. Sachvortrag des Beklagten in dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz vom 17. Januar 2014, der nicht von der Schriftsatzfrist gedeckt sei, hat das Landgericht nach Maßgabe des § 296 a ZPO nicht berücksichtigt.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.

Er trägt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens vor, der Klägerin fehle ein berechtigtes Interesse für die Kündigung des Pachtverhältnisses, weil sie die herausverlangten Grundstücke nicht sinnvoll nutzen könne. Die Kündigung stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar und verstoße unter Berücksichtigung der Vorgeschichte gegen Treu und Glauben. Er habe auf den Fortbestand des Pachtverhältnisses und die Seriosität der gemachten Zusage vertraut und erhebliche Investitionen von mehr als 1,5 Mio. € getätigt. Die Kündigung stelle zudem einen Eingriff in seinen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar und sei für seine Familie mit einer sozialen Härte verbunden. Jedenfalls mache er von seinem Vorpachtrecht gemäß § 14 des Pachtvertrages Gebrauch, nachdem sein Sohn …[B] am 21. Juli 2014 ein verbindliches Pachtangebot abgegeben habe (GA 175). Der Anspruch auf Zahlung der Kaution sei verjährt und verwirkt.

Der Beklagte beantragt nunmehr, unter Abänderung des angefochtenen Urteils, die Klage abzuweisen, hilfsweise ihm eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2014 zu gewähren.

Die Klägerin beantragt, die Berufung gegen das angefochtene Urteil zurückzuweisen.

Sie rügt den Vortrag des Beklagten in der Berufung als verspätet. Der behauptete Umfang der Investitionen werde mit Nichtwissen bestritten. Da der Pachtvertrag für eine feste Laufzeit geschlossen worden sei, habe der Beklagte nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter bestehe.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

II.

Auf die zulässige Berufung des Beklagten war das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage bezüglich des Antrags auf Zahlung der Kaution in Höhe von 5.000,00 € abzuweisen. Im Übrigen hat die Berufung, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe richtet, keinen Erfolg.

1. Der Beklagte ist nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrages vom 25. Juni 2004 zur Räumung und Herausgabe der Grundstücke verpflichtet. Gemäß § 3 S. 1 des Pachtvertrages endet das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2012, wenn es nicht 12 Monate vorher gekündigt worden ist. Die Klägerin hat das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 12. Dezember 2011 form- und fristgerecht zum 31. Dezember 2012 gekündigt. Damit endete das Pachtverhältnis zu diesem Zeitpunkt..

a) Der Beklagte kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht nach Maßgabe des § 595 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen, da diese Vorschrift nur für Landpachtverträge gilt. Die Vorschrift bezweckt den sozialpolitischen Schutz der Existenzgrundlage landwirtschaftlicher Pächter (Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Auflage 2014, § 595 Rn.1; Bamberger/Roth-C. Wagner, BGB, 3 Auflage 2012, § 595 Rn. 1). Die streitgegenständlichen Parzellen dienten aber ersichtlich nicht der Landwirtschaft, sondern dem Betrieb eines Campingplatzes. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift scheidet aus. Der Beklagte macht geltend, bei den Parzellen handele es sich um Grundstücke, die ursprünglich für eine landwirtschaftliche Nutzung in Betracht gekommen seien und im Falle des Obsiegens der Klägerin auch allein dafür wieder verwendet werden könnten. Eine entsprechende Anwendung des § 595 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da es an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt. Ausgehend vom dem Schutzzweck der Vorschrift, den sozialpolitischen Schutz der Existenzgrundlage landwirtschaftlicher Pächter zu gewährleisten, besteht hier keine vergleichbare Interessenlage. Der Betrieb eines Campingplatzes stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, die nicht in gleichem Umfange schutzbedürftig ist.

b) Der bereits im Schriftsatz vom 17. Januar 2014 und nochmals in der Berufung gehaltene Vortrag, der damalige Ortsbürgermeister der Gemeinde …[X], Herr …[A], habe zugesichert, der Beklagte dürfe die Parzellen für den Fall der erfolgten Abstandnahme vom Kauf so lange nutzen, wie er den Campingplatz betreibe, hilft dem Beklagten aus mehreren Gründen nicht weiter.

aa) Zunächst hat das Landgericht den Vortrag zu Recht nach Maßgabe des § 296 a Satz 1 ZPO nicht berücksichtigt. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen.

bb) Der Vortrag war danach als in der Berufung gehaltener neuer Sachvertrag zu behandeln. Als solcher ist er aber verspätet. Nach 531 Abs. 2 ZPO sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel nur zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist (Nr. 1), infolge eines Verfahrensmangels nicht geltend gemacht wurden (Nr. 2) oder im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht (Nr. 3).

Die Voraussetzungen nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO liegen ersichtlich nicht vor. Das Vorbringen ist auch nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen, da die Nichtgeltendmachung auf Nachlässigkeit beruht. Dies ist der Fall, wenn eine Partei fahrlässig in erster Instanz nicht vorgetragen hat (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, 30. Auflage 2014, § 531 Rn. 30). Die von dem Beklagten behauptete und bestrittene Zusicherung des damaligen Ortsbürgermeisters …[A] hätte bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren rechtzeitig in den Prozess eingeführt werden können. Das Unterlassen dieses Vortrags beruhte auf einer Nachlässigkeit des Beklagten.

cc) Es sei bemerkt, dass das Angriffsmittel auch im Falle seiner Zulassung ohne Erfolg geblieben wäre.

(1.) Der Ortsbürgermeister wäre nach Maßgabe der §§ 47 ff. Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz schon nicht berechtigt gewesen, eine solche Zusicherung nur mündlich und ohne Zustimmung des Gemeinderates abzugeben.

(2.) Zudem wäre die Zusicherung spätestens durch den Abschluss des neuen Pachtvertrages der Klägerin mit dem Beklagten vom 25. Juni 2004 (Anlage K 1, GA 9) überholt gewesen, mit der Folge dass der Beklagte daraus keine Rechte mehr hätte herleiten können. Denn die aus der Gemeinde …[X] ausgegliederte Ortsgemeinde …[Z] wollte das Pachtverhältnis erkennbar auf eine neue Grundlage stellen. Darauf hat sich der Beklagte eingelassen, ohne sich etwaige Rechte aus der Zusicherung vorzubehalten. Der Pachtvertrag sieht in § 3 ausdrücklich eine zeitliche Befristung bis zum 31. Dezember 2012 vor, wenn er 12 Monate vor Ende schriftlich gekündigt wird. Dieser Fall ist eingetreten.

c) Der Beklagte macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin fehle ein berechtigtes Interesse für die Kündigung, weil die Klägerin mit den Parzellen nichts anfangen könne. Es stand der Klägerin frei, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Motivlage hierfür ist ohne Belang. Die Klägerin kann die Flächen z.B. als Grünflächen ausweisen. Das Argument, die Klägerin habe derzeit nicht die Möglichkeit, die Parzellen zu betreten, schlägt nicht durch, weil sie ggf. die Einräumung eines Notwegerechts gemäß § 917 BGB verlangen kann.

d) Die Kündigung stellt keine unzulässige Rechtsausübung dar und verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB).

 

Der Beklagte konnte, wie bereits ausgeführt, nicht darauf vertrauen, dass die Klägerin das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit fortführt.

Er vermag der Kündigung auch nicht erfolgreich mit dem Einwand zu begegnen, er habe umfangreiche Investitionen in den Betrieb des Campingplatzes getätigt. Denn er hat sich in § 8 Abs. 2 S. 1 des Pachtvertrages dazu verpflichtet, die von ihm errichteten Anlagen und Gebäude entschädigungslos zu beseitigen und die Pachtfläche in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgewähren. Demnach kann er sich nach Kündigung des Pachtvertrages nicht darauf berufen, umfangreiche Investitionen getätigt zu haben, weil er wusste, dass er diese nicht ersetzt bekommt.

e) Der Einwand des Beklagten, die Klägerin bringe mit ihrer Kündigung seinen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb in Gefahr, verfängt bereits deshalb nicht, weil er damit rechnen musste, dass die Klägerin das Pachtverhältnis nicht verlängern würde. Gleiches gilt für sein Vorbringen, die Kündigung sei für seine Familie mit einer sozialen Härte verbunden.

f) Ein Verstoß gegen das Schikaneverbot (§ 226 BGB) liegt ebenfalls nicht vor.

Danach ist die Ausübung eines Rechts unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einen anderen zu schädigen. Dies ist zur Überzeugung des Senats nicht der Fall. Der Pachtvertrag war befristet und es stand der Klägerin frei, ihn zu kündigen. Gegen einen Verstoß gegen das Schikaneverbot spricht zudem der zwischen den Parteien unstreitige Umstand, dass der Beklagte sein neues Betriebsgebäude als Schwarzbau errichtet hat. Auch bestehen zwischen den Parteien unterschiedliche Auffassungen darüber, ob das Betriebsgebäude einer Wohnnutzung zugeführt werden darf und ob es sich bei dem Betriebsgebäude um ein privilegiertes Bauvorhaben im Sinne des § 35 BauGB handelt (verneinend z.B.: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 20. Februar 2006 – 1 ZB 05.502 – BauR 2006, 2021 f. = BayVbl. 2007, 215 f., weil keine landwirtschaftliche, sondern ein landwirtschaftsfremde Betätigung vorliegt). Demnach kann nicht angenommen werden, die Kündigung der Klägerin verfolge nur den Zweck, den Beklagten zu schädigen.

g) Der Beklagte kann einen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses schließlich nicht auf ein Vorpachtrecht nach § 14 des Pachtvertrages stützen. Nach dieser Regelung gewährt die Verpächterin dem Pächter im Falle der Beendigung des Pachtvertrages durch ordentliche Kündigung gemäß § 3 des Vertrages ein Vorpfandrecht zu den Bedingungen, zu denen ein Dritter bereit ist, den Pachtgegenstand zu pachten.

Der Beklagte macht geltend, sein Sohn …[B] habe mit Schreiben vom 21. Juli 2014 (GA 175) verbindlich erklärt, bereit zu sein, die in Rede stehenden vier Parzellen zu den Konditionen des Pachtvertrages zu übernehmen; mehr sei nach dem Wortlaut des Pachtvertrages für die Annahme des Vorpachtrechts nicht erforderlich.

Dem ist nicht zu folgen. Dabei kann dahinstehen, ob der Sohn des Beklagten überhaupt tauglicher “Dritter” im Sinne des Pachtvertrages ist, da er nach § 1(3) des Pachtvertrages bereits selbst in die Rolle des Pächters gelangen kann, weil der Beklagte berechtigt ist, die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag auf seinen Sohn zu übertragen. Denn nach Sinn und Zweck des Vorpachtrechts, kann es nur dann zum Tragen kommen, wenn der Verpächter beabsichtigt, ein Pachtverhältnis mit einem Dritten einzugehen. Dies ist aber nach dem erklärten Willen der Klägerin nicht der Fall. Das sich der Wortlaut der Regelung zu dem Erfordernis der Bereitschaft der Klägerin zu einer Drittverpachtung nicht verhält, ist unschädlich, da sich dies bereits aus den Umständen ergibt und jede andere Sichtweise das in § 3 des Pachtvertrages vorgesehene Kündigungsrecht der Klägerin unterliefe.

h) Dem Hilfsantrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2014 war nicht zu entsprechen. Die Voraussetzungen nach § 721 ZPO, wonach dem Schuldner bei einer Verurteilung zur Räumung einer Wohnung auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren ist, liegen nicht vor, weil es vorliegend nicht um die Räumung von Wohnraum geht. Der Gewährung einer Räumungsfrist aus Billigkeitserwägungen steht entgegen, dass der Beklagte seit der Kündigung des Pachtverhältnisses mit Schreiben vom 12. Dezember 2011 zum 31. Dezember 2012 bereits erhebliche Zeit hatte, sich auf die Kündigung einzustellen.

2. Die Berufung des Beklagten hat Erfolg, soweit er sich gegen die Verurteilung zur Zahlung der Kaution wendet. Denn der Anspruch ist verjährt, so dass der Beklagte berechtigt ist, die Leistung zu verweigern, § 214 Abs. 1 BGB. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Gemäß §§ 195 BGB gilt für den Anspruch auf Zahlung der Kaution die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr.1 und 2 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den ihn begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Der Anspruch entsteht, wenn er mit der Klage geltend gemacht werden kann. Voraussetzung ist grundsätzlich Fälligkeit.

Nach der Regelung in § 8 (3) Satz 3 des Pachtvertrages war die Kaution bei Vertragsschluss und damit am 25. Juni 2004 fällig. Die Verjährungsfrist begann daher mit Ablauf des 31. Dezember 2004 zu laufen und endete mit Ablauf des 31. Dezember 2007. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung war der Anspruch daher bereits verjährt.

Der Senat teilt nicht die Auffassung der Klägerin in ihrem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz vom 26. September 2014 (GA 190, 193 f.), dass es für die Fälligkeit der Sicherheit nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung ankomme. Dem steht der eindeutige Wortlaut des § 8 (3) Satz 2 des Pachtvertrages entgegen, der ausdrücklich vorsieht, dass die Kaution bei Vertragsschluss fällig ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, § 543 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.688,22 € festgesetzt (Räumungsantrag 2.688,22 €, § 41 Abs. 1 GKG, jährlicher Pachtzins; Zahlungsantrag 5.000,00 €).