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Kündigung Mietvertrag: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Rechte und Pflichten bei der Mietvertragskündigung

In Deutschland ist es nicht ganz so simpel, ein bestehendes Mietvertragsverhältnis einfach so zu kündigen. Es wäre zwar sicherlich aus der Sicht des Mieters wunderbar, mit dem Finden einer neuen Wohnung direkt das alte Mietvertragsverhältnis zu kündigen, allerdings haben beide Vertragsparteien des Mietvertragsverhältnisses sowohl Rechte als auch Pflichten und müssen sich zudem an gesetzliche Rahmenkriterien im Zusammenhang mit der Kündigung halten. Diese Rahmenkriterien gelten dabei sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter, denn auch ein Vermieter kann das Vertragsverhältnis nicht so ohne Weiteres einfach kündigen. Überdies muss in diesem Zusammenhang auch eine Kündigungsfrist beachtet werden, welche jedoch sehr stark an die Art der Kündigung gekoppelt ist.

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Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Der Gesetzgeber unterscheidet zunächst zwischen der ordentlichen (fristgerechten) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung. Die ordentliche Kündigung kann jederzeit ausgesprochen werden, während es hingegen für die außerordentliche Kündigung schon triftige Gründe geben muss. Sollte ein Mieter die ordentliche Kündigung aussprechen, so bedarf diese Kündigung keiner Begründung. Der Vermieter jedoch braucht für die Kündigung zwingend ein sogenanntes berechtigtes Interesse.

Die ordentliche Mietvertragskündigung im Detail

Im Zusammenhang mit der ordentlichen Kündigung muss zwingend die gesetzliche Frist sowie auch die vom Gesetzgeber vorgegebene Schriftform eingehalten werden. Eine Kündigung via Telefon oder per E-Mail wird von dem Gesetzgeber als nicht wirksam angesehen, da die Schriftform bei diesen beiden Kündigungsvarianten nicht eingehalten wird. Damit die Kündigung ihre rechtliche Wirkung entfalten kann ist es zwingend notwendig, dass die kündigende Partei diese Kündigung auch eigenhändig mit einer Unterschrift versieht. Sollten mehrere Parteien als nur der Vermieter und der Mieter als Vertragspartei angesehen werden, so müssen auch dementsprechend alle entsprechenden Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben.

Sollten mehrere Mieter in der Mietwohnung als Mietparteien eingetragen sein entfaltet die Kündigung nur dann ihre rechtliche Wirkung, wenn alle Mieter diese Kündigung auch unterschrieben haben.

Die rechtliche Grundlage für die ordentliche Kündigung stellt der § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. In diesem Paragrafen wird auch die Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung festgelegt. Eine ordentliche Kündigung muss dementsprechend spätestens mit dem dritten Werktag des Monats bei dem Vermieter eingehen, damit sie zu dem Ablauf von dem übernächsten Monat Geltung erlangt. Dementsprechend sieht der Gesetzgeber für die ordentliche Kündigung eine Kündigungsfrist von insgesamt drei Monaten vor. Es ist in der ordentlichen Kündigung auch nicht zwingend erforderlich, dass ein genaues Datum der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses seitens der kündigenden Person angegeben wird. Geht die Kündigung bei dem Vermieter ein, so gilt automatisch der nächste rechtlich vorgesehene Kündigungstermin.

Gem. § 561 Abs. 1 BGB gibt es durchaus auch Ausnahmen von der gesetzlichen Kündigungsfrist. Ein gutes Beispiel hierfür ist das sogenannte Sonderkündigungsrecht, welches sich aus dem Mietvertrag heraus für den Mieter ergeben kann.

Weitere Beispiele für Ausnahmen der Kündigungsfrist

  • ein Vermieter macht eine Mieterhöhung geltend
  • ein Vermieter möchte die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen
  • die Miete soll infolge einer Immobilienmodernisierung erhöht werden

Das Sonderkündigungsrecht kann bis zu dem Ende von dem übernächsten Monat beginnend mit dem Zeitpunkt, an dem der Mieter von der Mieterhöhung Kenntnis erlangt, erklärt werden. In derartigen Fällen findet das Mietvertragsverhältnis mit dem Ablauf von zwei Monaten nach dem Fristablauf ein Ende.

Sollte das Mietvertragsverhältnis zeitlich befristet gelten ist es nicht erforderlich, eine Kündigung auszusprechen. Das Mietvertragsverhältnis endet in derartigen Fällen automatisch mit dem Ablauf des Vertrages. Möchte eine Vertragspartei bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag das Mietverhältnis noch vor dem Ablauf der Frist beenden, so bedarf dies der beiderseitigen Zustimmung.

Die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses ist nur mit einem wichtigen Grund möglich!

Mietvertrag kündigen
(Symbolfoto: Lena Wurm/Shutterstock.com)

Eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung erfolgt durch die Zustellung von dem Kündigungsschreiben an die andere Vertragspartei. Hierfür müssen jedoch gewisse Voraussetzungen vorliegen, die in dem § 543 BGB genau definiert sind. Das Hauptkriterium für die rechtliche Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Zwar sieht der $ 543 Abs. 2 BGB grundsätzlich eine Auflistung von bestimmten Gründen, welche die fristlose Kündigung begünstigen, vor, allerdings ist diese Auflistung nicht als abschließend anzusehen. Dementsprechend ist auch immer zwingend eine Einzelfallprüfung erforderlich.

Der als wichtig anzusehende Kündigungsgrund muss zwingend aus dem sogenannten Risikobereich von dem Vermieter stammen. Dementsprechend muss es für den Mieter als unzumutbar geltend, das Mietvertragsverhältnis mit dem Vermieter so in dieser Form fortzuführen.

Beispiele für wichtige Gründe, die eine fristlose Kündigung begünstigen

  • die Nutzung der Mietwohnung bringt eine Gesundheitsgefährdung des Mieters mit sich
  • die Mietwohnung ist für den Mieter nicht vertragsgemäß nutzbar

Bevor der Mieter jedoch die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aussprechen kann ist es zunächst zwingend erforderlich, dass eine Abmahnung an den Vermieter erfolgt ist. Diese Abmahnung muss auch direkt nach dem Auftreten des wichtigen Grundes verfasst und an den Vermieter übermittelt werden. Die Abmahnung ist gem. der deutschen Rechtsprechung lediglich in ganz wenigen Ausnahmefällen nicht erforderlich. Der § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB gibt diesbezüglich nähere Informationen.

Die Abmahnung an den Vermieter ist zwar grundsätzlich in mündlicher Form möglich, allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen heraus stets die Abmahnung in schriftlicher Form. Ein derartiges Schreiben sollte auf jeden Fall auch als Abmahnung deklariert werden, damit spätere Missverständnisse vermieden werden können.

Die Abmahnung sollte auf jeden Fall unmissverständlich formuliert und auch den Mangel beinhalten, welcher letztlich durch den Vermieter beseitigt werden soll. Für die Beseitigung des Mangels muss dem Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt werden. In der gängigen Praxis ergibt sich nicht selten das Problem, dass es im Zusammenhang mit der angemessenen Frist zu Streitigkeiten kommt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es bezüglich der Bezeichnung angemessener Frist keine eindeutige Rechtsprechung gibt und dass dementsprechend stets die Einzelfallprüfung des Sachverhalts erfolgen muss. Überdies muss in der Abmahnung auch deutlich auf die Konsequenz hingewiesen werden, die im Fall der Mangelbeseitigungsunterlassung des Vermieters erfolgt. Die Konsequenz wäre in diesem Fall die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses.

Wer das Mietvertragsverhältnis aufgrund eines Mangels nicht kündigen möchte, der hat als Mieter auch gem. § 536 BGB die Möglichkeit der Mietminderung.

Diese Angaben müssen in dem Kündigungsschreiben eines Mieters zwingend enthalten sein

  • die Namen sowie Anschriften aller Mieter, die in dem Mietvertrag als Vertragsparteien aufgeführt sind
  • der Name sowie die Anschrift des Vermieters
  • die genaue Bezeichnung der Mietwohnung
  • die Anschrift der Mietwohnung
  • der Zeitpunkt der Kündigung
  • ein Vorschlag für einen Termin zur Wohnungsübergabe
  • die Bitte um Übersendung bzw. Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls
  •  die Bitte um eine Kündigungsbestätigung

Sollte die Kündigung außerordentlich erfolgen ist es wichtig, dass der Kündigungsgrund so genau wie möglich angegeben wird.

Das Kündigungsschreiben sollte auf jeden Fall per Einschreiben als Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit persönlicher Übergabe an den Vermieter übermittelt werden, damit der Mieter einen entsprechenden Nachweis über die erfolgreiche Zustellung der Kündigung zu späteren Beweiszwecken hat.

Unter welchen Umständen darf ein Vermieter die Kündigung aussprechen?

Vermieter benötigen, im Gegensatz zu den Mietern, für die rechtlich wirksame Kündigung einen triftigen Grund. Das sogenannte berechtigte Interesse des Vermieters ist dementsprechend die zwingende Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses. In der gängigen Praxis stellen Vertragsverletzungen eines Mieters einen wichtigen Grund für Vermieter dar, um die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Die Art der Kündigung, ob fristgerecht bzw. fristlos, ist dabei an den Kündigungsgrund bzw. die Vertragsverletzung eines Mieters gekoppelt. Bei kleineren Verstößen wie beispielsweise kurzzeitige Zahlungsverzögerungen oder auch Hausfriedensstörungen hat der Vermieter lediglich ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung des Vertragsverhältnisses. Im Fall einer kurzzeitigen Zahlungsverzögerung muss jedoch eine rechtliche Abgrenzung des Vermieters vorgenommen werden. Betragen die Zahlungsrückstände mehr als zwei Monatsmieten, so wird rechtlich nicht mehr von kurzzeitigen Zahlungsverzögerungen gesprochen.

Es ist durchaus denkbar, dass ein einzelner Verstoß eines Mieters für sich selbst gesehen keine Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigt. Kommen jedoch mehrere derartiger Verstöße zusammen kann sich daraus durchaus eine Berechtigung des Vermieters ergeben, das Mietvertragsverhältnis zu kündigen. Es muss dabei stets eine sogenannte Interessenabwägung zwischen den Mieterinteressen und den Vermieterinteressen vorgenommen werden.

In der gängigen Praxis machen Vermieter sehr häufig die sogenannte Kündigung aufgrund von Eigenbedarf geltend. Hierbei ist es so, dass diese Bezeichnung an sich nicht gänzlich korrekt ausformuliert ist. Ein Vermieter muss das Mietobjekt nicht zwingend für sich selbst nutzen wollen. Es ist auch ausreichend, dass der Vermieter das Mietobjekt für die eigenen Kinder oder sehr nahestehende Verwandte zur Verfügung stellen möchte. In derartigen Fällen liegt die Beweispflicht für den Eigenbedarf jedoch bei dem Vermieter und wenn der Mieter über mehrere Mietobjekte verfügt ist die Rechtfertigung für den Eigenbedarf in der gängigen Praxis enorm schwer.

Ebenso wie der Mieter auch hat sich ein Vermieter an die Kündigungsfristen zu halten. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist dabei abhängig von der Dauer des Mietvertragsverhältnisses. Bei einem Mietvertragsverhältnis, welches noch keine fünf Jahre Bestand hatte, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Beträgt die Mietdauer jedoch zwischen fünf und acht Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Bei einer Mietdauer von über acht Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sogar neun Monate.

Sollte das Mietobjekt im Zuge einer Zwangsversteigerung den Eigentümer wechseln hat der neue Eigentümer das Recht, binnen einer dreimonatigen Kündigungsfrist dem Mieter die Kündigung auszusprechen. Sofern ein Mieter verstirbt kann der Vermieter innerhalb von einem Monat, nachdem der Vermieter Kenntnis von dem Tod des Mieters erlangt hat, die außerordentliche Kündigung des Mietvertragsverhältnisses in Verbindung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist aussprechen.

Im Zweifel sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter gleichermaßen bei einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen.

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