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Darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen nächtlicher Lärmbelästigungen des Mieters kündigen?

Grundsätzlich hat ein Mieter die üblichen Ruhezeiten (in der Regel von 22.00 – 07.00 Uhr und 13.00 – 15.00 Uhr, samstags von 19.00 bis 08.00 Uhr sowie von 13.00 – 1500 Uhr) einzuhalten und muss in den Ruhe- und Nachtzeiten bei seinen Aktivitäten Zimmerlautstärke einhalten. Verstöße hiergegen können nach den Umständen des Einzelfalls eine Abmahnung durch den Vermieter und eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Normale Wohngeräusche – auch der Kinder – sind hinzunehmen.

Eine Störung des Hausfriedens rechtfertigt gem. § 569 Abs. 2 BGB eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Störung muss nachhaltig sein. Dies erfordert einen schweren Verstoß gegen den Hausfrieden oder mehrere Verstöße mit Wiederholungsgefahr. Dies ist z.B. bei häufigen Ruhestörungen zur Nachtzeit bzw. Polizeieinsätzen der Fall.

Normale Wohngeräusche sind hinzunehmen. Nicht hinzunehmen sind jedoch Wohngeräusche, die über das Maß des Erforderlichen und des Normalen hinausgehen. Es gibt einen reichhaltigen Fundus an Rechtssprechung zu dieser Thematik. Kuriose Rechtsprechung gibt es im Bereich des nächtlichen Sexuallebens. Das Sexualleben eines Menschen ist grundrechtlich durch Artikel 2 Abs. 1 Grundgesetz als Intimsphäre geschützt. Jeder Mieter hat somit einen Anspruch, in seiner Wohnung ungestört derartige Handlungen vorzunehmen und vornehmen zu lassen.

Bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, muss die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar sein. Vielfach ergibt sich die Unzumutbarkeit erst aus dem unveränderten Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung. Eine fristlose Kündigung ist das letzte Mittel (sog. „ultima ratio“-Prinzip). Der Mieter muss daher vorher abgemahnt werden. Eine fristlose Kündigung wegen z.B. einmaliger nächtlicher Lärmbelästigung kommt daher nur in sehr seltenen Fällen in Betracht.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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