Laubfegeplan in WEG-Anlage

Laubfegeplan in WEG-Anlage

OLG Düsseldorf

Az: I-3 Wx 77/08

Urteil vom 23.06.2008


Der angefochtene Beschluss wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – teilweise dahin geändert, dass der Eigentümerbeschluss vom 11. April 2006 zu TOP 6 (Einführung eines Laubfegedienstes) für unwirksam erklärt wird.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz tragen der Beteiligte zu 1 zu 80 % und die Beteiligten zu 2 zu 20 %.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde werden dem Beteiligten zu 1 zu 72 % und den Beteiligten zu 2 zu 28 % auferlegt.

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Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet.

Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 1.425,- Euro

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung vom 11. April 2006 wurden mehrheitlich u. A. folgende Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 5: Diskussion und Beschlussfassung über die Änderung des bestehenden Schneeplan dahingehend, dass jeder Wohnungseigentümer im wöchentlichen Turnus reihum für die Schneeräumung verantwortlich ist (Antrag Miteigentümer S.)

Beschluss Nr. 6:

Der Antrag des Beteiligten zu 1 auf Änderung des bestehenden Schneeplans dahingehend, dass jeder Wohnungseigentümer im wöchentlichen Turnus reihum für die Schneeräumung verantwortlich ist, wurde abgelehnt.

Zu TOP 6: Diskussion und Beschlussfassung über die Einführung eines Laubfegedienstes durch die Wohnungseigentümer (Antrag Miteigentümer P.)

Beschluss Nr. 7:

Der Antrag:

„Die Gemeinschaft beantragt einen Laubfegeplan für die Zeit vom 01.09. bis 30.11. eines jeden Jahres im wöchentlichen Wechsel mit allen Wohnungen, beginnend mit Wohnung Nr. 1. Der Laubfegeplan beinhaltet die Säuberung des Bürgersteigs innerhalb der Haus bzw. Grundstücksgrenzen einschließlich der Garagenzufahrt und des Vorgartens. Die Entsorgung des Laubes organisiert jeder Eigentümer selbst. Der Laubfegeplan wird durch Aushang im Kellergang bekannt gemacht und jedem Eigentümer einmalig zugestellt. Dieser Plan ist ab 2006 gültig und zwar so lange, bis ein anderer Plan bzw. anderer Beschluss diesen ersetzt.“

wurde im Beschlusswege angenommen.

Zu TOP 10: Beschlussfassung über die Art der Warmwasserzähleranschaffung

Beschluss Nr. 11:

Der Antrag der Gemeinschaft, die Wohnungen mit Warmwasserzählern gem. Angebot der Fa. A. in Form der Anmietung auszustatten wurde gebilligt.

Der Antrag der Gemeinschaft die Wohnungen mit Warmwasserzählern gem. Angebot der Fa. A. durch Kauf der Geräte auszustatten wurde abgelehnt.

Das Amtsgericht hat am 01. März 2007 u. A. den Antrag des Beteiligten zu 1, die Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 4, 5, 6 und 10 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung hat der Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Das Landgericht hat das Rechtsmittel am 01. August 2007 wegen Wertunzulässigkeit als unzulässig verworfen, § 45 Abs. 1 WEG.

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat der Senat am 06. November 2007 den angefochtenen Beschluss aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

In der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2008 hat der Beteiligte zu 1 sein Rechtsmittel bezüglich der Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 11. April 2006 zu TOP 4 zurückgenommen und seinen Antrag, gerichtet auf Anfechtung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3a [Jahresabrechnung 2004] zurückgenommen.

Das Landgericht hat am 19. März 2008 die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 als unbegründet zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der er beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts und in Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts auch die Eigentümerbeschlüsse vom 11. April 2006 zu TOP 5, 6 und 10 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligte zu 2 tritt dem entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat in der Sache zum Teil Erfolg.

Denn die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht insoweit (TOP 6) auf einer Rechtsverletzung, § 27 FGG, im Übrigen (TOP 5 und 10) ist dies nicht der Fall.

An die im Folgenden jeweils unter a) wiedergegebene Begründung des Landgerichts schließt sich jeweils unter b) die Stellungnahme des Senats an:

1. TOP 5 („Plan für die Beseitigung von Eis und Schnee“)

a)

Es möge sein, dass es dem gesundheitlich erheblich beeinträchtigten Beteiligten zu 1 weniger Mühe und Beschwerden bereiten könnte, einen Dienstleister zu gewinnen, der sich nicht nur für eine drei Tage dauernde, sondern eine sich über sieben Tage erstreckende Schneeräumbereitschaft verpflichten müsste. Es möge auch sein, dass eine sieben Tage währende Bereitschaft preiswerter zu erhalten ist als eine häufiger und jeweils nur drei Tage währende Bereitschaft. Konkrete, nachprüfbare Angaben zu entstehenden Mehraufwendungen habe der Beteiligte zu 1 jedoch nicht gemacht, sie lägen auch nicht ohne weiteres auf der Hand.

Demgegenüber sprächen durchaus vernünftige Überlegungen für die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene und entgegen dem Antrag des Antragstellers auch aufrecht erhaltene Regelung. Der kurzfristig nach drei Tagen stattfindende Wechsel der Schneeräumverpflichtung gewährleiste, dass die Eigentümer in dem beschränkten Zeitraum von etwa sechs Monaten, in denen in der Region Mülheim an der Ruhr – wenn auch mit abnehmender Häufigkeit und Intensität – mit relevantem Schneefall zu rechnen sei, gerade auch in den Monaten Januar und Februar mit der stärksten Schneefallerwartung gleichmäßig belastet seien. Jedenfalls liege der von dem Beteiligten zu 1 angegriffenen Regelung der Schneeräumung erkennbar keine sachfremden Überlegungen der Eigentümergemeinschaft, schon gar keine Absichten zugrunde, den Antragsteller einseitig und unangemessen zu belasten. Dafür, dass die bestehende Schneeräumregelung besondere immaterielle Belastungen des Antragstellers mit sich bringe, zu deren Vermeidung die Eigentümergemeinschaft verpflichtet wäre oder die die Eigentümergemeinschaft gar bewusst oder zumindest leichtfertig verursache oder provoziere, sei kein Anhaltspunkt ersichtlich.

b)

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

Das Amtsgericht hat das Gesuch des Beteiligten zu 1 auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5, durch den sein Antrag auf Änderung des Schneeräumplanes abgelehnt worden ist, zurückgewiesen. Dies hat das Landgericht durch Zurückweisung des Rechtsmittels des Beteiligten zu 1 letztlich zu Recht bestätigt.

Denn dem Anfechtungsantrag des Beteiligten zu 1 fehlte von vornherein das Rechtsschutzinteresse.

Ein Negativbeschluss kann angefochten und mit einem Leistungs- oder Feststellungsantrag verbunden werden, insbesondere um vor unrichtig festgestellten Beschlussergebnissen zu schützen (BGH NJW 2002, 3704). Fehlt ein solcher, so ist zu prüfen, ob der Anfechtungsantrag einen entsprechenden Leistungs- oder Feststellungsantrag konkludent enthält (BayObLG FGPrax 2005, 106 f; Staudinger- Bub WEG 2005 § 23 Rdz. 149). Ohne Verbindung mit einem solchen Antrag fehlt dem Anfechtungsantrag allerdings in der Regel das Rechtsschutzinteresse, da der Negativbeschluss den Antragsteller nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, insbesondere keine Sperrwirkung für eine erneute Beschlussfassung der WEG entfaltet (BGH a.a.O.; OLG München NJW-RR 2007, 1096; Staudinger- Bub a.a.O.)

Hier wendet sich der Beteiligte zu 1 allein gegen die von der Eigentümerversammlung vom 11. April 2006 zu TOP 5 beschlossene Ablehnung seines Antrags, also einen Negativbeschluss, ohne dieses Begehren mit dem Gesuch um gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses zu verbinden. Anhaltspunkte dafür, dass sein ausdrücklich formuliertes Antragsbegehren einen entsprechenden Leistungs- oder Feststellungsantrag konkludent enthält, finden sich nicht.

2. TOP 6 („Laubfegeplan“)

a)

Der vom Beteiligten zu 1 angegriffene Beschluss beruhe auf vernünftigen Erwägungen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und belaste den Beteiligten zu 1 – auch im Hinblick auf seine schwere gesundheitliche Beeinträchtigung – nicht unzumutbar. Gewiss sei der Beteiligte zu 1 gehalten, seine Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft durch die Beauftragung fremder Dienstleister zu erfüllen. Dieser Umstand sei jedoch nicht aus sich heraus eine untragbare, unzumutbare Belastung, auf die die Gemeinschaft etwa durch eine einseitige Begünstigung des Antragstellers Rücksicht zu nehmen hätte. Anhaltspunkte dafür, dass der Beteiligte zu 1 die Verpflichtung eines dritten Dienstleisters nicht organisieren und finanzieren könnte, seien nicht ersichtlich.

Unbegründet sei auch der Einwand des Beteiligten zu 1, das Wohnobjekt der Eigentümergemeinschaft sei nur in geringem Maße von laubtragenden Bäumen bestanden bzw. umgeben. Denn es sei allgemein bekannt, dass in der Laubfallzeit von September bis November insbesondere bei windigen Wetterlagen Laub und sonstige Pflanzenreste durch Wind über Grundstücksgrenzen und Straßen hinweg fortgetrieben werden und sich auch auf Grundstücken sammeln, die selbst nicht mit Bäumen oder Gebüsch bestanden sind.

Auch insoweit sei die Beschwerde nicht begründet; der angegriffene Beschluss der Antragsgegnerin entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

b)

Rechtlich nicht haltbar ist die Auffassung der Kammer , dass der von der Eigentümerversammlung vom 11. April 2006 zu TOP 6 mit Mehrheit gefasste Beschluss, für die Herbstzeit vom 01. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Eigentümer, so auch den Beteiligten zu 1, nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies ist nicht der Fall.

Da das WEG den Wohnungseigentümern eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen nicht auferlegt, sondern nur eine Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gemäß § 28 Abs. 5 WEG gefassten Beschlüsse, können Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten den Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden (Senat NJW-RR 2004, 376; Staudinger-Bub WEG 2005 § 21 Rdz.132; vgl. auch § 16 Rdz. 42). Hierdurch würden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören (vgl. OLG München – 32 Wx 15/08 – vom 04.03.2008, betreffend die Verkehrssicherungspflicht bei Juris) und für die der Verwalter u. A. honoriert wird (Organisieren von Krankheits- und Urlaubsvertretung, Beauftragung und eventuelle Kontrolle eines Dienstleisters, sofern der Wohnungseigentümer die Leistung selbst nicht erbringen kann, die Eigentumswohnung vermietet ist etc.) auf die Wohnungseigentümer verlagert, ebenso unter Umständen das Haftungsrisiko (Ausgleiten auf nassem Laub). Zudem liegt es auf der Hand, dass es sich für den einzelnen Wohnungseigentümer als ungleich schwieriger und kostenaufwändiger, wenn nicht sogar vielfach als unmöglich erweisen wird, (allein) für den ihm zugewiesenen Teil der Arbeiten einen Dienstleister zu finden. Schließlich kommt hinzu, dass vorliegend das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dem Beteiligten zu 1 gestört ist, was die Organisation der Mitarbeit von vornherein erschwert (vgl. Senat a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle , W EG, 9. Aufl. [2003], § 15 Rdnr. 7 m. Nachw.).

Ob und inwieweit etwas Anderes gelten kann, wenn es sich bei den übertragenen Arbeiten um übliche handelt (etwa Treppenreinigung), mag dahinstehen (hierzu BayObLG ZMR 1994, 430; vgl. auch BGH ZMR 2002, 440). Denn eine turnusmäßige Reinigung der Außenanlagen einer Wohnungseigentumsanlage im Herbst/Winter von Blättern ist hierunter jedenfalls nicht zu fassen.

3. TOP 10 (Warmwasserzähler)

a)

Die vom Beteiligten zu 1 gegen den unter TOP 10 gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die zur Messung des in den acht Wohneinheiten jeweils anfallenden Warmwasserverbrauchs erforderlichen Zähler nicht käuflich zu erwerben, sondern (vorerst) für die Dauer von fünf Jahren anzumieten, vorgetragenen Gründe belegten seinen Vorwurf nicht, dass die Eigentümergemeinschaft damit mutwillig Mehrkosten verursache und somit gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung verstoße.

Ein Vergleich der vorliegenden Angebote zum Kauf bzw. zur Miete der Warmwasserzähler ergebe, dass die auf die Eigentümergemeinschaft und damit auf jeden einzelnen Eigentümer zukommende finanzielle Belastung ungefähr gleichwertig ist. Der Vortrag des Beteiligten zu 1, dass auch unter Berücksichtigung von entstehenden Anfahrtskosten sich das Angebot zum Kauf wirtschaftlich etwas günstiger als das Mietangebot desselben Unternehmens darstelle, möge zutreffen; die Differenz bewege sich jedoch allenfalls im Bereich von 10 %, so dass der Eigentümergemeinschaft bei ihrer Entscheidung zur Annahme des Mietangebots eine erhebliche Verschwendung von Geldern nicht vorzuwerfen sei. Hinzu komme, dass im Falle der Anmietung der Zähler das Risiko eines Material- oder Verschleißschadens der Geräte jedenfalls für die Dauer von fünf Jahren nicht bei der Eigentümergemeinschaft, sondern beim Vermietungsunternehmen verbleibe und dass auch die fortlaufend entstehenden Kosten für die notwendige Eichung der Geräte in der Miete bereits enthalten seien, während die Eigentümergemeinschaft im Falle des käuflichen Erwerbs der Messgeräte selbst für die Eichung zu sorgen und die dabei entstehenden Kosten zu tragen hätten. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei die von der Eigentümergemeinschaft getroffene Mietentscheidung sachlich durchaus vernünftig, jedenfalls nicht so offenkundig verfehlt, dass sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Auch insoweit habe das Amtsgericht den Anfechtungsantrag des Antragstellers zutreffend zurückgewiesen.

b)

Rechtlich beanstandungsfrei ist die Feststellung des Landgerichts, wonach die Anmietung der Warmwasserzähler nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, § 21 Abs. 4 WEG. Ob solche Ausstattungen gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt grundsätzlich der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss (Staudinger-Bub WEG 2005 § 21 Rdz. 178a), wobei nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist. Dies ist – wie das Landgericht aufgezeigt hat – bei Annahme des Mietangebots der Fall. Der Vergleich zwischen Miete (0,54 Euro pro Monat und Gerät) und Kauf (0,52 Euro pro Monat und Gerät) ergibt – wenn überhaupt – nur einen geringen Vorteil für den Kauf. Der Vorteil einer möglichen Fortsetzung der Amortisierung des Kaufs auch nach Ablauf von 5 Jahren wird dadurch geschmälert, dass spätestens nach 5 Jahren erneut Eichgebühren und nach diesem Zeitraum erfahrungsgemäß ein erhöhter Kontrollaufwand sowie Aufwendungen für Wartung anfallen. Für Miete spricht schließlich, dass diese – im Gegensatz zum Kaufpreis – nicht sofort für den gesamten Zeitraum zu zahlen ist, wodurch sich ein die Mietvariante aufwertender Zinsvorteil im Vergleich zum Kauf ergibt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62, 47 a. F. WEG.

Zu einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§§ 62, 47 Satz 2 a. F. WEG) bestand kein Anlass.