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Löschung einer Baulast

Komplexer Fall der Baulastlöschung und Mischwasserableitung: Eigentümer tragen Kosten

In einem komplizierten Fall, der sowohl das Baurecht als auch das Verwaltungsrecht betrifft, mussten sich die Eigentümer eines Grundstücks mit der schwierigen Frage der Löschung einer Baulast und der Einleitung von Mischwasser in einen Schmutzwasserkanal auseinandersetzen. In dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (Az.: 10 A 244/19) vom 28.10.2021 wurde die Berufung zurückgewiesen und die Kläger zur Übernahme der Kosten des Berufungsverfahrens verurteilt.

Im Zentrum des Rechtsstreits standen die Kläger als Eigentümer des Grundstücks L. Straße 94 und 96 in P. und die beigeladenen Wohnungseigentümergemeinschaften der Grundstücke C. 23, 25 und 27 sowie C. 29, 31 und 33. Die Kläger wollten eine Baulast löschen, die im Zusammenhang mit der Entwässerungsleitung für die genannten Wohngebäude stand und von den früheren Eigentümern des Grundstücks im Jahr 1998 eingegangen worden war.

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Hintergrund und Komplexität des Falles

Die Wohngebäude auf den Grundstücken C. 23 bis 33 sind mit einem Schmutzwasserkanal verbunden, während das Wohnhaus der Kläger an einen Mischwasserkanal angeschlossen ist. Im Baugenehmigungsverfahren 1998 wurde darauf hingewiesen, dass die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal nicht zulässig ist. Die damaligen Eigentümer des Grundstücks der Kläger verpflichteten sich, die Entwässerungsleitung für die Wohngebäude C. 23 bis 33 sicherzustellen, bis eine Ableitung von der Straße C1. möglich ist.

Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen

Das Gericht entschied, dass die Berufung der Kläger zurückgewiesen wird und sie die Kosten des Berufungsverfahrens tragen müssen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Entscheidung des Gerichts beruht auf der Analyse der eingegangenen Baulast und der damit verbundenen Verpflichtungen. Dies unterstreicht die Bedeutung und die Bindungskraft solcher rechtlichen Vereinbarungen.

Auswirkungen des Urteils

Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen, insbesondere für die Kläger. Sie müssen nun die Kosten des Berufungsverfahrens tragen und stehen vor der Herausforderung, die bestehende Baulast zu erfüllen. Es verdeutlicht auch die Bedeutung und die Bindungskraft von Baulasten und anderen rechtlichen Vereinbarungen, die im Kontext von Baurecht und Verwaltungsrecht getroffen werden.


Das vorliegende Urteil

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 10 A 244/19 – Urteil vom 28.10.2021

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen, als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks L. Straße 94 und 96 in P. (Gemarkung T., Flur 29, Flurstück 579). Die beigeladenen Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen aus den Eigentümern der Grundstücke C. 23, 25 und 27 (Gemarkung T., Flur 29, Flurstück 838) beziehungsweise C. 29, 31 und 33 (Gemarkung T., Flur 29, Flurstück 837), die jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaut sind. Die Flurstücke 838 und 837 liegen südwestlich der Straße C1. und nördlich beziehungsweise nordöstlich des Flurstücks 579, an dessen südlicher Grenze die L. Straße verläuft.

In der Straße C1. liegt auf der Höhe der Wohnhäuser der Beigeladenen nach den Angaben der WBO Wirtschaftsbetriebe P. (im Folgenden: WBO) seit dem Jahr 1995 lediglich ein Schmutzwasserkanal. In der L. Straße liegt auf der Höhe des Wohnhauses der Kläger ein Mischwasserkanal. Im Baugenehmigungsverfahren betreffend die Errichtung der Wohngebäude auf den Grundstücken C. 23 bis 33 wies die WBO im Juni 1998 darauf hin, dass die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal nicht zulässig sei. Am 7. September 1998 unterzeichneten die früheren Eigentümer des Flurstücks 579, C2. und C3. X., letzterer seinerzeit zugleich Bauherr der Wohngebäude C. 23 bis 33, eine Baulasterklärung (Nr. 5315) mit folgendem Inhalt:

„Verpflichtung, die Entwässerungsleitung (Kanalanschluß) für die Häuser C. 23, 25, 27, 29, 31 u. 33 so lange sicherzustellen, bis von der Straße C1.‚selbst‘ die Ableitung möglich ist und die Entwässerung dort angeschlossen wird.

Übernahme von 2 notwendigen Stellplätzen gemäß § 51 BauO NRW zugunsten der Wohnhäuser C. 23, 25, 27, 29, 31 u. 33.

Übernahme der Abstandfläche, die durch das Wohnhaus C. 29, 31 u. 33 (Flurstück 585) ausgelöst und auf dem Baugrundstück selbst nicht eingehalten wird.

Löschung einer Baulast
(Symbolfoto: kanghj103/123RF.COM)

Der Lageplan des ö.-b. Verm.-Ing. N. vom 22.07.1998 ist Gegenstand dieser Erklärung. Die Belastungen (Abstandfläche und Stellplatzverpflichtung) sind grün schraffiert dargestellt. Diese Baulast gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.“

Der Baulasterklärung ist der genannte Lageplan mit Zugehörigkeitsvermerk („gehört zur Baulasterklärung Nr. 5315“) beigefügt. Der Lageplan stellt unter anderem an der südöstlichen Grundstücksgrenze zwei vom seinerzeitigen Baugrundstück bis zur L. Straße verlaufende regelmäßig unterbrochene Parallellinien dar, die mit DIN 150 bezeichnet sind.

Mit Schreiben der Beklagten vom 8. September 1998, abgesandt ausweislich des auf dem Schreiben angebrachten Vermerks am 11. September 1998, wurden die früheren Eigentümer des Flurstücks 579 darüber informiert, dass für ihr Grundstück eine Baulasterklärung abgegeben worden sei, die in das Baulastenverzeichnis eingetragen werde. Nach dem Inhalt des Schreibens war diesem eine Ausfertigung der Baulasterklärung beigefügt.

Die Baulast wurde am 22. Dezember 1998 im Baulastenverzeichnis unter der Nr. 5315 wie folgt eingetragen:

Lfd. Nr. 1: Verpflichtung, die Entwässerungsleitung (Kanalanschluß) für die Häuser im C. 23, 25, 27, 29, 31 u. 33 so lange sicherzustellen, bis von der Straße C1. „selbst“ die Ableitung möglich ist und die Entwässerung dort angeschlossen wird.

Lfd. Nr. 2: Übernahme von 2 notwendigen Stellplätzen gemäß § 51 BauO NW zugunsten der Wohnhäuser C. 23, 25, 27, 29, 31 u. 33.

Lfd. Nr. 3: Übernahme der Abstandfläche, die durch das Wohnhaus C. 29, 31 u. 33 (Flurstück 585) ausgelöst und auf dem Baugrundstück selbst nicht eingehalten wird.

In der Spalte Bemerkungen ist zur lfd. Nr. 1 ein Hinweis auf die Bauakte Nr. 493/98 eingetragen. Ausweislich eines in den Verwaltungsvorgängen der Beklagten befindlichen Vermerks wurden beglaubigte Abschriften der Eintragung am 4. Oktober 2000 an die Baulastnehmer und den Baulastbegünstigten übersandt.

In der Folgezeit wurde eine bis heute genutzte Entwässerungsleitung für Niederschlagswasser verlegt, die von den Grundstücken der Beigeladenen über das Grundstück der Kläger in den Mischwasserkanal in der L. Straße führt. Die unter den lfd. Nrn. 2 und 3 eingetragenen Baulasten wurden zwischenzeitlich gelöscht.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Juni 2017 beantragten die Kläger bei der Beklagten, die unter der lfd. Nr. 1 eingetragene Baulast (im Folgenden: Baulast oder (Baulast-)Eintragung) zu löschen.

Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 18. Juli 2017 ab. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast bestehe nicht. Ein öffentliches Interesse an der Baulast sei weiterhin gegeben.

Zur Begründung ihrer am 18. August 2017 erhobenen Klage haben die Kläger im Wesentlichen vorgetragen: Sie hätten einen Anspruch auf Löschung der Baulast, weil diese in der eingetragenen Form unbestimmt sei. In der Baulasterklärung sei, anders als in dem Text der Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis auf einen Lageplan Bezug genommen worden, der sich ohnehin nur auf die unter den laufenden Nrn. 2 und 3 eingetragenen Baulasten beziehe. Dass der Lageplan, ohne dass sich dies aus dem Text der Baulasterklärung ergebe, auch habe klarstellen sollen, dass es sich bei der angesprochenen „Entwässerungsleitung (Kanalanschluß)“ um eine solche für die Ableitung von Niederschlagswasser handele, sei nicht einmal angedeutet. Der Wortlaut der Eintragung ergebe etwas völlig anderes. Danach wäre es nämlich ohne weiteres möglich, auch das Schmutzwasser über ihr Grundstück abzuleiten. Zudem ergebe sich aus der Eintragung nicht, dass die Entwässerung dauerhaft sicherzustellen sei. In das Baulastenverzeichnis sei mithin etwas eingetragen worden, was in dieser Form nicht gewollt gewesen sei und über die für das Bauvorhaben notwendigen Sicherungen hinausgehe.

Die Kläger haben beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 18. Juli 2017 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten unter Nr. 5315 auf dem Grundstück L. Straße 94 und 96 in P. zugunsten der Grundstücke C. 23, 25, 27, 29, 31 und 33 unter laufender Nr. 1 eingetragene Baulast zu löschen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Zur Begründung hat sie im Wesentlichen vorgetragen: Ein Anspruch auf Löschung der Baulast stehe den Klägern nicht zu. An der Baulast bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse. Die begünstigten Grundstücke C. 23 bis 33 lägen in einem Bereich, in dem das auf den Grundstücken anfallende Abwasser getrennt nach Schmutz- und Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen sei (sogenanntes Trennsystem). Das Schmutzwasser werde in den in der Straße C1. liegenden Schmutzwasserkanal eingeleitet. Ein Niederschlagswasserkanal sei in der Straße C1. in Höhe der begünstigten Grundstücke nicht vorhanden. Eine Zuführung des auf den begünstigten Grundstücken anfallenden Niederschlagswassers in den Schmutzwasserkanal C1. sei nach der geltenden Entwässerungssatzung nicht zulässig. Das Niederschlagswasser müsse daher nach wie vor über die durch die Baulast gesicherte Anschlussleitung in den Mischwasserkanal in der L. Straße eingeleitet werden.

Die Beigeladenen haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben sich den Ausführungen der Beklagten angeschlossen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kläger hätten weder einen Anspruch auf Löschung der Baulast noch einen Anspruch darauf, dass die Beklagte auf die Baulast verzichte.

Zur Begründung ihrer von dem Senat zugelassenen Berufung tragen die Kläger im Wesentlichen vor: Das Verwaltungsgericht habe die Baulasteintragung fehlerhaft ausgelegt. Bei der Ermittlung des wahren Inhalts von Baulasten müsse auch auf die Interessen derer abgestellt werden, die später im Grundstücksverkehr davon belastet seien. Dabei seien vergleichbare Maßstäbe wie bei der Auslegung grundbuchlicher Belastungen eines Grundstücks anzuwenden. Tatbestände außerhalb der grundbuchlichen Vorgänge würden zur Auslegung dortiger Eintragungen nicht oder nur dann herangezogen, wenn auch dies sich aus dem Grundbuch und den der Eintragung zugrunde liegenden Vorgänge ergebe. Der Inhalt einer Baulast müsse durch Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis festgestellt werden können. Dies sei hier nicht der Fall. Wäre die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts richtig, könnte sich niemand mehr auf die im Baulastenverzeichnis erfolgten Eintragungen verlassen.

Die Kläger beantragen schriftsätzlich, das Urteil des Verwaltungsgerichts zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids vom 18. Juli 2017 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten unter Nr. 5315 auf dem Grundstück L. Straße 94 und 96 in P. zugunsten der Grundstücke C. 23, 25, 27, 29, 31 und 33 unter laufender Nummer 1 eingetragene Baulast zu löschen.

Die Beklagte beantragt schriftsätzlich, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt.

Die Berichterstatterin des Senats hat am 8. April 2021 die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Auf den Inhalt des hierüber angefertigten Protokolls wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte insgesamt sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Senat entscheidet im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch die Berichterstatterin.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Löschung der Baulast.

Derjenige, der durch die unrichtige Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis in seinen Rechten verletzt ist, kann einen unmittelbaren,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 –, juris, Rn. 21,

Anspruch auf Löschung der Eintragung geltend machen,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013        – 2 A 2554/12 –, juris, Rn. 9, mit weiteren Nachweisen.

Ein unmittelbarer Löschungsanspruch der Kläger setzt hier voraus, dass die Baulast gemessen an § 44 VwVfG NRW nichtig ist, denn sie ist ihnen gegenüber bestandskräftig geworden. Die Rechtswidrigkeit der Eintragung an sich genügt nicht.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 –, juris, Rn. 25. Siehe auch Nds. OVG, Urteil vom 8. Juli 2004 – 1 LB 48/04 –, juris, Rn. 54.

Die Baulasteintragung ist ein (konstitutiver) Verwaltungsakt,

vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 8. August 2013 – 7 A 3001/11 –, juris, Rn. 27, und vom 29. März 2010 – 7 A 663/10 –, juris, Rn. 7, jeweils mit weiteren Nachweisen,

der auch den Rechtsnachfolger in das Eigentum an dem belasteten Grundstück bindet. Ausweislich der in der die Eintragung der Baulast betreffenden Baulastakte der Beklagten enthaltenen behördlichen Verfügung wurde den Rechtsvorgängern der Kläger, C3. und C2. X., eine beglaubigte Abschrift der Eintragung übersandt. Der „Abvermerk“ datiert auf den 4. Januar 2000. Es greift die Bekanntgabefiktion nach § 41 Abs. 2 Satz 1 VwVfG NRW. Zweifel im Sinne des § 41 Abs. 2 Satz 2, zweiter Halbsatz, VwVfG NRW bestehen nicht. Der Prozessbevollmächtigte der Kläger hat im Ortstermin angedeutet, dass er den Zugang der Abschrift der Eintragung bei den Rechtsvorgängern der Kläger bestreiten wolle. Das schlichte Bestreiten des Nichtzugangs vermag die Bekanntgabefiktion jedoch jedenfalls dann nicht zu beseitigen,

vgl. zu den Anforderungen an die Substantiierung des Bestreitens allgemein etwa OVG NRW, Beschlüsse vom 4. April 2013 – 8 B 173/13 –, juris, Rn. 9, und vom 21. Juni 2012 – 12 A 828/12 –, juris, Rn. 4 ff., jeweils mit weiteren Nachweisen,

wenn – wie hier – ein Dritter den Zugang beim Adressaten mit Nichtwissen bestreitet. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht für die Vorschrift § 122 Abs. 2 AO entschieden. Danach ist die Regelung in § 138 Abs. 4 ZPO, wonach eine Erklärung mit Nichtwissen (nur) über Tatsachen zulässig ist, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, in dem vom Untersuchungsgrundsatz geprägten Verwaltungsprozess (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht anwendbar. Vielmehr richtet sich das Maß der gerichtlichen Aufklärungspflicht hier wie auch sonst nach der Substanz des Vorbringens der Beteiligten. Entscheidend ist danach, dass der Adressat, falls er den Zugang bestreitet, eine (negative) Tatsache aus seinem eigenen Einfluss- und Wahrnehmungsbereich bekundet, während sich der Dritte mangels eigener Erkenntnisse lediglich darauf berufen kann, dass die Frage des Zugangs offen sei. In dieser Konstellation bedarf es daher weiterer tatsächlicher Umstände, um die gesetzliche Zugangsvermutung zu erschüttern und Zweifel am Zugang zu wecken.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Juni 2016 – 9 C 19.15 –, juris, Rn. 19 ff., mit weiteren Nachweisen.

Für die gleichlautende Vorschrift § 41 Abs. 2 Satz 2 VwVfG NRW kann nichts anderes gelten. Tatsächliche Umstände, die die Zugangsvermutung erschüttern könnten, liegen hier nicht vor. Die Baulastakte enthält insbesondere keine Rückläufer der an die Rechtsvorgänger der Kläger gerichteten Schreiben der Beklagten. Die Kläger haben auch nach Einsichtnahme in die Baulastakte nichts weiter zu einem etwaig unterbliebenen Zugang bei den Adressaten vorgetragen. Letztere haben keine Rechtsbehelfe gegen die Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis eingelegt.

Ein zur Nichtigkeit im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW führender Bestimmtheitsmangel liegt nicht vor.

Vgl. allgemein zum Verhältnis zwischen fehlender Bestimmtheit und Nichtigkeit BVerwG, Urteil vom 26. Oktober 2017 – 8 C 14.16 –, juris, Rn. 12.

Die Baulast ist schon nicht, wie die Kläger rügen, im Sinne des § 37 Abs. 1 VwVfG NRW unbestimmt.

Zwar gibt die Eintragung lediglich den Text der übernommenen „Verpflichtung, die Entwässerungsleitung (Kanalanschluß) für die Häuser C. 23, 25, 27, 29, 31 u. 33 so lange sicherzustellen, bis von der Straße C1.‚ selbst‘ die Ableitung möglich ist und die Entwässerung dort angeschlossen wird“, wieder. Die Bezugnahme auf den Lageplan, wie sie in der Baulasterklärung enthalten ist, fehlt. In welchem Umfang (Schmutz- und/oder Niederschlagswasser) über das belastete Grundstück die Entwässerung sichergestellt werden und an welcher Stelle genau eine entsprechende Entwässerungsleitung über das belastete Grundstück verlaufen soll, geht aus der Eintragung nicht hervor. Dies macht die Baulast jedoch nicht unbestimmt.

Hinreichend bestimmt ist ein Verwaltungsakt, wenn der Adressat erkennen kann, was von ihm gefordert wird, und wenn er geeignet ist, Grundlage für Maßnahmen zu einer zwangsweisen Durchsetzung zu sein. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts. Der Regelungsgehalt eines Verwaltungsakts ist durch Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Empfängerhorizontes und der speziellen Sachkunde des adressierten Fachkreises in entsprechender Anwendung der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Er ist hinreichend bestimmt, wenn sich die Regelung aus seinem gesamten Inhalt, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft erkennen lässt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Oktober 2017 – 8 C 14.16 –, juris, Rn. 12 ff., mit weiteren Nachweisen.

Danach muss eine Baulast, soll sie hinreichend bestimmt sein, Inhalt und Umfang der für das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lassen. Ausreichend ist, dass durch Auslegung nach den vorstehenden Maßstäben die Belastung des Grundstücks ermittelt werden kann. Dabei ist entscheidend, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist. Die Möglichkeit und damit auch die Notwendigkeit, die übernommene Verpflichtung zu konkretisieren, sind je nach dem Inhalt der Verpflichtung unterschiedlich.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 –, juris, Rn. 27, und Beschluss vom 30. Oktober 2013 – 2 A 2554/12 –, juris, Rn. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen. Siehe zur Auslegung von Baulasten auch Nds. OVG, Urteil vom 8. Juli 2004       – 1 LB 48/04 –, juris, Rn. 60 ff.

Zur Auslegung einer Bauasteintragung können danach grundsätzlich jedenfalls die Baulasterklärung sowie ein in dieser gegebenenfalls in Bezug genommener Lageplan herangezogen werden. Diese gehören für jedermann erkennbar zu den für die Eintragung wesentlichen Umständen. Dies führt entgegen der Auffassung der Kläger nicht dazu, dass die Interessen der potentiellen Erwerber eines mit einer Baulast belasteten Grundstücks nicht hinreichend berücksichtigt würden, wenn sich aus der Eintragung    – wie hier – die Belastung des Grundstücks seinem wesentlichen Inhalt nach, aber nicht in allen Einzelheiten erschließt. § 85 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW (vgl. auch § 83 Abs. 5 BauO NRW a.F.) räumt jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, das Recht ein, in das Baulastenverzeichnis Einsicht zu nehmen. Dies schließt das Recht ein, Einsicht in den der Eintragung zugrunde liegenden behördlichen Eintragungsvorgang zu nehmen (vgl. auch Nr. 83.8 der außer Kraft getretenen VV BauO NRW vom 12. Oktober 2000). Ohne dass es hierauf ankäme, entspricht es nach den Angaben des Vertreters der Beklagten im Ortstermin auch der dortigen Verwaltungspraxis, im Fall der Erteilung von Auskünften aus dem Baulastenverzeichnis nicht nur den Eintragungstext sondern auch die Baulasterklärung und gegebenenfalls einen dazugehörigen Lageplan zu übersenden.

Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang eine Parallele zur Eintragung von dinglichen Rechten in das Grundbuch ziehen und hieraus Anforderungen an die Auslegung von Baulasteintragungen herleiten wollen, sei darauf hingewiesen, dass § 874 BGB     – zur Entlastung des Grundbuchs – eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts ausdrücklich zulässt. Aus dem Grundbuch selbst muss nur der wesentliche Inhalt des Rechts ersichtlich sein. Auch Grundbucheintragungen sind – unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Grundstücksverkehrs – der Auslegung fähig. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2013 – V ZR 24/13 –, juris, Rn. 6, und vom 29. September 2006      – V ZR 25/06 –, juris, Rn. 13, mit weiteren Nachweisen.

Die vorstehend formulierten Maßstäbe für die Auslegung von Baulasteintragungen sind danach, anders als die Kläger meinen, schon nicht weniger streng als die, die an die Auslegung von Grundbucheintragungen angelegt werden.

Unter Heranziehung der Baulasterklärung und des ihr beigefügten Lageplans sind die Einzelheiten des Inhalts der eingetragenen „Verpflichtung, die Entwässerungsleitung (Kanalanschluß) … sicherzustellen“, hinreichend bestimmt. Der Verlauf der „Entwässerungsleitung (Kanalanschluß)“ über das belastete Grundstück ergibt sich aus dem Lageplan. Dieser gehört zu der Baulasterklärung insgesamt. Soweit es in der Bezugnahme auf den Lageplan heißt, die Belastungen seien in diesem grün schraffiert dargestellt, folgt aus dem dahinter stehenden Klammerzusatz „(Abstandfläche und Stellplatzverpflichtung)“, dass nur die entsprechend belasteten Flächen grün schraffiert dargestellt sind. Dass die „Entwässerungsleitung (Kanalanschluß)“ nicht grün schraffiert ist, ist dementsprechend unschädlich. Sie wurde in den Lageplan unter Verwendung des in der Anlage zur BauPrüfVO NRW in der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung vom 6. Dezember 1995 (GVBl. 1995, 1241 ff.) für Bauvorlagen vorgesehenen Zeichens für Regenwasserleitungen (Nr. 3.2 der Anlage) eingetragen. Daraus ergibt sich, dass die „Verpflichtung, die Entwässerungsleitung (Kanalanschluß) … sicherzustellen“, nur die Niederschlagsentwässerung betrifft. Im Übrigen war und ist die Ableitung von Schmutzwasser von der Straße C1. auf der Höhe der begünstigten Grundstücke über den dort zum Zeitpunkt der Abgabe der Baulasterklärung bereits vorhandenen Schmutzwasserkanal möglich, so dass die Verpflichtung ihrer Zielrichtung nach – „so lange sicherzustellen, bis von der Straße C1.‚selbst‘ die Ableitung möglich ist und die Entwässerung dort angeschlossen werden kann“ – nicht die Ableitung von Schmutzwasser meint.

Die Baulasteintragung entspricht überdies auch in dieser Hinsicht der mit der Baulasterklärung übernommenen Verpflichtung, die potentiell zeitlich unbegrenzt bestehen bleiben kann. Bestimmtheits- oder andere Mängel der Baulast, die aus einer Abweichung der Eintragung von der Baulasterklärung resultieren könnten, sind auch sonst nicht erkennbar. Die Kläger machen in diesem Zusammenhang geltend, die Eintragung und das, „was gewollt gewesen sei“, stimmten nicht überein. Dass die Belastung des Grundstücks – wie die Kläger wohl unterstellen – auf der Annahme beruht hätte, der Bau eines Niederschlagswasserkanals in der Straße C1. in dem hier maßgeblichen Bereich sei in einem überschaubaren Zeitraum beabsichtigt, lässt sich jedoch weder der Baulasteintragung und der Baulasterklärung noch den sich aus der Bauakte ergebenden Umständen entnehmen. Die Rechtsvorgänger der Kläger haben mit der Abgabe der Baulasterklärung objektiv das Risiko übernommen, dass es die Möglichkeit, das Niederschlagswasser über die Straße C1. abzuleiten, auf unabsehbare Zeit nicht geben wird. Welche Auswirkungen eine diesbezügliche Fehlvorstellung der Rechtsvorgänger der Kläger, läge sie denn vor, auf die Wirksamkeit der Baulasterklärung und der Baulasteintragung (zum jetzigen Zeitpunkt noch) haben könnte, bedarf daher keiner weiteren Betrachtung.

Selbst wenn aber – ungeachtet des Vorstehenden – die Auffassung der Kläger zuträfe, dass allein die Baulasteintragung für die Bestimmung des Inhalts der Baulast herangezogen werden könnte, führten daraus etwaig folgende Bestimmtheitsmängel nicht zur Nichtigkeit der Baulast im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW.

Ein Verwaltungsakt ist nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist. Ein besonders schwerwiegender Fehler ist ein Mangel, der den Verwaltungsakt als schlechterdings unerträglich, das heißt mit den tragenden Verfassungsprinzipien oder der Rechtsordnung immanenten wesentlichen Wertvorstellungen unvereinbar erscheinen lässt. Die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellenden Anforderungen müssen in so erheblichem Maß verletzt sein, dass von niemandem erwartet werden kann, den Verwaltungsakt als verbindlich anzuerkennen.

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 5. April 2011 – 6 B 41.10 –, juris, Rn. 4, mit weiteren Nachweisen.

Ein besonders schwerwiegender Fehler eines Verwaltungsakts kann danach auch in der völligen Unbestimmtheit seines Inhalts liegen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. September 1991 – 11 A 1604/89 –, juris, Rn. 46 (zur Nichtigkeit einer Baugenehmigung wegen fehlender Bestimmtheit), mit weiteren Nachweisen. Siehe auch OVG S.-A., Urteil vom 17. Juni 2021 – 2 L 104/19 –, juris, Rn. 66, ebenfalls mit weiteren Nachweisen.

Dies zugrunde gelegt wäre die Baulasteintragung nicht nichtig, auch wenn sich ihr die genaue Lage einer zur Erfüllung der übernommenen Verpflichtung erforderlichen Entwässerungsleitung auf dem belasteten Grundstück nicht entnehmen ließe. Der wesentliche Inhalt der übernommenen Verpflichtung käme trotz derartiger etwaiger Bestimmtheitsmängel immer noch zum Ausdruck. Eine dem Eigentumsrecht an dem belasteten Grundstück genügende Umsetzung der übernommenen Verpflichtung erwiese sich ohne weiteres als möglich, auch wenn die genaue Lage der Entwässerungsleitung in der Baulast nicht festgelegt wäre. Eine von den Klägern angenommene Unklarheit betreffend den genauen Umfang – Schmutz- und/oder Niederschlagswasser –, in dem die Entwässerung über das belastete Grundstück sichergestellt werden soll, beziehungsweise eine etwaige Abweichung der Eintragung von der Baulasterklärung insoweit führten ebenfalls nicht zur Nichtigkeit der Baulast. Dass das auf den Grundstücken der Beigeladenen anfallende Schmutzwasser dem in der Straße C1. liegenden Schmutzwasserkanal zugeführt wird, sieht die Baugenehmigung für die Wohnhäuser der Beigeladenen im Einklang mit den satzungsrechtlichen Bestimmungen der Beklagten betreffend die Entwässerung in Bereichen, in denen das Trennsystem vorgeschrieben ist, vor (vgl. § 8 Abs. 5 der (aktuellen) Entwässerungssatzung der Beklagten vom 18. Dezember 2006). Die Ableitung von Schmutzwasser über das Grundstück der Kläger steht schon in keiner Weise in Rede. Selbst wenn die Kläger die Ableitung auch von Schmutzwasser über ihr Grundstück aufgrund der Baulast hinnehmen müssten, führte dies nicht zu einem nach dem Vorstehenden unerträglichen Ergebnis.

Weitere Fehler der Baulasteintragung, die einen unmittelbaren Anspruch auf deren Löschung begründen könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ob ein unmittelbarer Anspruch auf Löschung der Baulast nicht ohnehin verwirkt wäre, weil die Rechtsvorgänger der Kläger – soweit bekannt – einen Fehler der Baulasteintragung nie geltend gemacht, die Schaffung der Entwässerungsleitung auf dem belasteten Grundstück und deren Nutzung hingenommen haben und eine Änderung der Nutzung nicht in Rede steht, bedarf nach dem Vorstehenden keiner Entscheidung.

Die Kläger haben auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte einen Verzicht auf die Baulast erklärt und die Baulast sodann im Baulastenverzeichnis löscht (vgl. § 85 Abs. 3 Satz 1 und Satz 4 BauO NRW). Nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW ist der Verzicht auf die Baulast zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht. Ein Wegfall des öffentlichen Interesses kann nur in Fällen angenommen werden, in denen sich gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen wurde, eine Änderung dieses öffentlichen Interesses ergeben hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 –, juris, Rn. 52 ff., und Beschluss vom 29. März 2010 – 7 A 663/10 –, juris, Rn. 14, jeweils mit weiteren Nachweisen.

Hier haben sich die maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen für die Eintragung der Baulast nicht geändert. Nach den von den Klägern nicht substantiiert bestrittenen Angaben der Beklagten, die im Verwaltungsverfahren eine entsprechende Auskunft der WBO eingeholt hat, besteht weiterhin keine Möglichkeit für die begünstigten Grundstücke, das anfallende Niederschlagswasser wie vorgeschrieben getrennt über die Straße C1. abzuleiten.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant:

  1. Baurecht: Das Baurecht ist ein zentraler Aspekt des vorliegenden Urteils. Im Baurecht gibt es das Instrument der Baulast. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu dulden oder zu unterlassen. Im vorliegenden Fall geht es um die Löschung einer Baulast, die die Verpflichtung zur Sicherstellung der Entwässerungsleitung für bestimmte Häuser, die Bereitstellung von Stellplätzen und die Übernahme der Abstandfläche beinhaltet. Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen und wirkt gegenüber Rechtsnachfolgern.
  2. Verwaltungsrecht: Das Verwaltungsrecht regelt das Rechtsverhältnis zwischen der öffentlichen Verwaltung und dem Bürger. In diesem Kontext ist das Verwaltungsrecht relevant, da die öffentliche Verwaltung – hier die Wirtschaftsbetriebe P. (WBO) – in das Baugenehmigungsverfahren eingegriffen hat und darauf hingewiesen hat, dass die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal nicht zulässig ist. Dieses Hinwirken der Verwaltung hat zur Baulast geführt.
  3. Wasserrecht: Das Wasserrecht ist in diesem Fall relevant, da es um die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal geht. Diese Frage betrifft das Wasserrecht, welches im Wasserhaushaltsgesetz (WHG) geregelt ist. Das Wasserrecht regelt den Umgang mit oberirdischen Gewässern, Grundwasser und Küstengewässern. Das Mischen von Schmutzwasser und Regenwasser in einem Kanal ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt oder verboten.
  4. Bauordnungsrecht (BauO NW): Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NW) wird hier konkret in Bezug auf die Übernahme von zwei notwendigen Stellplätzen gemäß § 51 BauO NW erwähnt. Nach diesem Paragrafen müssen bei der Errichtung von Gebäuden ausreichend Stellplätze geschaffen werden. In diesem Fall ist die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen als Baulast auf das Grundstück der Kläger übergegangen.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

1. Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Diese Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Sie dienen dazu, baurechtliche Anforderungen zu erfüllen, die durch das Baurecht an sich nicht erfüllt werden können.

2. Wie kann eine Baulast gelöscht werden?

Die Löschung einer Baulast kann nur durch einen Antrag beim zuständigen Amt erfolgen. Voraussetzung ist, dass die Baulast nicht mehr erforderlich ist, also die baurechtlichen Anforderungen auch ohne die Baulast erfüllt werden können. Es kann jedoch auch andere Gründe geben, warum eine Baulast gelöscht wird. Hierbei ist es ratsam, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Löschung gegeben sind.

3. Was passiert, wenn die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal nicht zulässig ist?

Wenn die Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal nicht zulässig ist, muss eine andere Lösung gefunden werden. Dies kann beispielsweise die Errichtung einer separaten Leitung für das Mischwasser sein. Dies war auch in dem vorliegenden Fall relevant, und die Lösung wurde durch die Eintragung einer Baulast erreicht.

4. Was ist das Wasserrecht und was regelt es?

Das Wasserrecht ist ein Teilgebiet des öffentlichen Rechts und regelt den Umgang mit oberirdischen Gewässern, Grundwasser und Küstengewässern. Es geht dabei um Fragen der Wassernutzung, des Gewässerschutzes, der Abwasserbeseitigung und des Hochwasserschutzes. Im vorliegenden Fall betrifft es die Frage der Einleitung von Mischwasser in den Schmutzwasserkanal.

5. Was bedeutet es, wenn ein Urteil „vorläufig vollstreckbar“ ist?

Wenn ein Urteil „vorläufig vollstreckbar“ ist, bedeutet dies, dass die Entscheidung bereits vor dem Ende eines möglichen Rechtsmittels (zum Beispiel einer Berufung) durchgesetzt werden kann. Dies hat zur Folge, dass die Kläger im vorliegenden Fall die Kosten des Verfahrens bereits jetzt tragen müssen, obwohl sie möglicherweise noch rechtliche Schritte einleiten könnten.

6. Was bedeutet es, wenn eine „Revision nicht zugelassen“ wird?

Wenn eine „Revision nicht zugelassen“ wird, bedeutet dies, dass gegen das Urteil kein Rechtsmittel in Form einer Revision beim Bundesverwaltungsgericht eingelegt werden kann. Dies ist in der Regel der Fall, wenn das Gericht davon ausgeht, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat oder keine Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung vorliegt. In solchen Fällen ist das Urteil rechtskräftig und bindend, es sei denn, die Nichtzulassung der Revision wird erfolgreich angefochten.

7. Was bedeutet es, wenn die Kosten des Berufungsverfahrens „als Gesamtschuldner“ getragen werden müssen?

Wenn die Kosten des Berufungsverfahrens „als Gesamtschuldner“ getragen werden müssen, bedeutet dies, dass jeder der Kläger für die gesamten Kosten haftet. Die Gläubiger können sich also an jeden Kläger wenden und die vollen Kosten verlangen. Es obliegt dann den Klägern untereinander, die Kosten entsprechend ihrer Anteile aufzuteilen.

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