Mängelbeseitigungsansprüche – Verjährung im laufenden Mietverhältnis

AG Schöneberg, Az.: 6 C 472/16, Urteil vom 14.02.2018

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der von der Klägerin innegehaltenen Wohnung im Haus , …, die folgenden Mängel zu beseitigen:

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a) das Zimmer der Wohnung ist nicht beheizbar,

b) mit dem vorhandenen Sicherheitsschloss lässt sich die Wohnungseingangstür nicht verschließen,

c) beim Betätigen der zur Wohnung gehörenden Klingel an der Hauseingangstür ertönt in der Wohnung kein Tonsignal,

d) die Balkontür ist nicht gangbar.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 21 % und die Beklagte 79 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages leistet.

5. Der Streitwert wird auf 1.021,44 € festgesetzt.

Tatbestand

Mängelbeseitigungsansprüche - Verjährung im laufenden Mietverhältnis
Foto: AZEM178/Bigstock

Die Klägerin begehrt Mängelbeseitigung. Sie mietete ab Oktober 1993 von dem damaligen Eigentümer die ofenbeheizte 1-Zimmerwohnung, …. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5-7 d.A. verwiesen. Die Miete beträgt 177,30 € nettokalt. Seit Februar 2008 ist die Beklagte eingetragene Eigentümerin. Die Klägerin wohnt in Hamburg. Sie und ihre Tochter halten sich bei Berlinaufenthalten in der Wohnung auf.

Im September 1996 kündigte die Beklagte den Einbau neuer Doppelfenster als Modernisierungsmaßnahme an. Der Einbau erfolgte nicht. 1997 teilte die Hausverwaltung mit, sie werde wegen der Fenster und Balkontür eine Stellungnahme des Hauseigentümers einholen. Nachdem die Klägerin anzeigte, dass das Wohnzimmerfenster verfault sei, teilte die Hausverwaltung im Juni 2003 mit, dass eine Firma mit der Überprüfung und notwendigen Reparaturen beauftragt sei.

Im Zuge des Dachgeschossausbaus ließ die Beklagte im Januar 2010 den Schornstein abreißen, an dem der Ofen der Wohnung angeschlossen war. Hierfür musste die Beklagte die Wohnung der Klägerin betreten und ließ die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst öffnen. Der Zylinder des Sicherheitsschlosses ist seither unbrauchbar. Mit Schreiben vom 14. Februar 2010 (offenbar falsch mit 2009 datiert) erhielt die Klägerin von der Baubetreuung zudem die Mitteilung, dass sie den Ofen in der Wohnung wegen des Schornsteinabrisses nicht mehr betreiben darf.

Ende März 2013 zeigte die Klägerin an, dass es in Wohnung nicht klingelt, wenn man unten an der Haustür den Klingelknopf drückt und ihre Balkontür schwergängig sei.

Mit Schreiben vom 17. Mai 2014 an die Hausverwaltung zeigte die Klägerin an, dass seit 2010 ihre Wohnung nicht beheizbar ist, weil der Schornstein stillgelegt wurde, die 1996 zugesagten Fenster seien nicht eingebaut worden, alle Türen in der Wohnung nicht schließen und die Balkontür undicht ist.

Mit einem an die H. Anschrift der Klägerin adressierten Schreiben ohne den Zusatz “c/o” bat die Beklagte die Klägerin, sich wegen eines Besichtigung der Wohnung zu melden. Das Schreiben kam als unzustellbar zurück.

Mit der im Dezember 2016 bei Gericht eingegangenen Klage begehrt die Klägerin die Instandsetzung der Wohnzimmerfenster, der Balkontür, der Gegensprechanlage und des Sicherheitsschlosses sowie die Wiederherstellung der Beheizbarkeit. Ferner begehrte sie den Einbau eines Waschbeckens im Badezimmer.

Die Klägerin behauptet, bei dem Wohnzimmerfenster seien die Wasserschenkel verfault. Bei den anderen Fenstern seien diverse Anstriche notwendig. Die Balkontür sei verzogen und schwergängig. Die Gegensprechanlage funktioniere nicht richtig: wenn man unten klingelt, werde in der Wohnung kein Ton ausgelöst. Der Betrieb eines Radiators sie unökonomisch und erzeuge eine trockene, ungesunde Raumluft. Seit Jahren sei der Beklagten ihre Adresse in H. sowie der notwendige Zusatz: “c/o O.” bekannt.

Nachdem die Klägerin ihre Klage wegen des Waschbeckens im Bad zurückgenommen hat, beantragt sie, die Beklagte zu verurteilen, nachfolgende Mängel in der im Hause ……..gelegenen und von ihr gemieteten Wohnung wie folgt zu beseitigen:

1. das Wohnzimmerfenster instand zu setzen, dabei insbesondere die Mängel an den Wasserschenkeln zu beseitigen sowie den Anstrich im Innen- und Außenbereich des Fensters zu erneuern,

2. die Balkontür instand zu setzen und diese wieder gangbar zu machen,

3. die Beheizbarkeit der Wohnung wieder herzustellen,

4. das Sicherheitsschloss der Wohnungseingangstür instand zu setzen und insbesondere zu gewährleisten, dass die Wohnungstür wieder hiermit verschlossen werden kann,

5. die zur Wohnung gehörige Gegensprechanlage instand zu setzen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie sei bereit, der Beklagten einen elektrischen Heizkörper zur Verfügung zu stellen oder eine Gasetagenheizung einzubauen, nur müsste die Klägerin mit diesem Wunsch an sie herantreten. Schon vor Jahren habe sie versucht, die Klägerin zu erreichen, um die Wohnung zu besichtigen und ihr Verbesserungsvorschläge zu unterbreiten. Zu Recht gerügte Mängel würde sie abstellen, wenn sie vor Ort einen Ansprechpartner antreffen würde, was nicht der Fall sei. Eine Modernisierung der kleinen Wohnung mache keinen Sinn. Sie würde diese gern mit der Nachbarwohnung zusammenlegen. Ein Schreiben vom 02. Februar 2017 mit der Bitte um Rückruf um einen Termin für die Erneuerung des Türschlosses und die Instandsetzung der Klingelanlage zu vereinbaren, sei trotz korrekter Adressierung an die H. Anschrift der Klägerin als unzustellbar zurückgekommen. Die Klägerin habe den Geschäftsführer der Beklagten zum Zwecke einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnung nicht aufgesucht. Mangels Zutritts bestreite sie die geltend gemachten Mängel mit Nichtwissen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und macht geltend, die Klägerin habe etwaige Mängelbeseitigungsansprüche verwirkt, weil sie die Miete jahrelang ungemindert gezahlt habe ohne auf die Rüge angeblicher Mängel zurückzukommen. Die Klägerin habe in eklatanter Weise ihre Prozessförderungspflicht verletzt, so dass die Klage schon aus diesem Grund abzuweisen sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im Wesentlichen begründet. Die Klägerin hat als Mieterin aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung.

Die Wohnung der Klägerin weist Mängel auf, denn der Ist-Zustand weicht vom Soll-Zustand ab. Das einzige Zimmer der Wohnung ist nicht mehr beheizbar, seit die Beklagte 2010 den Schornstein hat abreißen lassen, an dem der Kohleofen der Klägerin angeschlossen war. Seit diesem Tag ist auch das Sicherheitsschloss der Wohnungseingangstür derart defekt, dass sich die Tür damit nicht mehr verschließen lässt, weil die Beklagte sich Zutritt zur Wohnung verschafft und die Wohnungseingangstür von einem Schlüsseldienst hat öffnen lassen.

Diese Mängel kann die Beklagte nicht in Abrede stellen, denn sie sind ihr bekannt. Einer Wohnungsbesichtigung bedurfte es insoweit nicht, denn die Beklagte hat beide Mängel im Zuge des Dachgeschossausbaus selbst herbeigeführt. Dies ergibt sich aus dem Schreiben ihrer Baubetreuung vom 14. Februar 2010 und wird von der Beklagten nicht bestritten.

Die Beklagte ist auch daran gehindert, das Vorhandensein von Mängeln der Klingelanlage und Balkontür zu bestreiten, denn auch insoweit handelt es sich um ein unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen. Den Mangel der Klingelanlage hat die Klägerin im Jahr 2013 der Beklagten angezeigt und die nicht gangbare Balkontür im Jahr 2014. Die Beklagte hatte mithin ausreichend Zeit, die Wohnung in Augenschein zu nehmen und sich ein eigenes Bild von deren Zustand zu machen. Einen konkreten Versuch, Zutritt zu erhalten, ergibt sich aber aus dem gesamten Vorbringen der Beklagten nicht. Ihre Bemühungen erschöpften sich in Aufforderungen an die Klägerin, sich mit dem Geschäftsführer der Beklagten in Verbindung zu setzen, um einen Termin abzusprechen. Es wäre aber die Aufgabe der Beklagten gewesen, der Klägerin einen konkreten Termin mitzuteilen, an dem sie von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch machen und die Wohnung in Augenschein nehmen will. Erst, wenn die Klägerin zu diesem Termin keinen Zutritt gewährt hätte, hätte die Beklagte in zulässiger Weise das Vorhandensein der Mängel bestreiten dürfen.

Die Instandsetzungsansprüche der Klägerin sind weder verjährt noch verwirkt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, so dass der Vermieter verpflichtet ist, während der gesamten Mietzeit die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren (Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., juris-PK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 214; BGH, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09).

Die Klägerin hat ihre Instandsetzungsansprüche auch nicht verwirkt. Es fehlt am Umstandsmoment. Neben dem Zeitablauf müssen besondere auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGHZ 105, 290,298; Urteil vom 17. Februar 2010, VIII ZR 104/09; BGHZ 184, 253-258, Rn. 19). Derartige Umstände hat die Beklagte nicht dargelegt. Vielmehr hat die Klägerin durch ihre Mängelanzeigen von 2013 und 2014 zum Ausdruck gebracht, dass sie nicht bereit ist, die Mängel hinzunehmen.

Ob der Klägerin Ansprüche aus § 536 BGB zustehen, bedarf keiner Entscheidung, denn die Klägerin macht solche nicht geltend.

Unbegründet ist die Klage, soweit die Klägerin die Instandsetzung des Wohnzimmerfensters begehrt. Ihrem Vorbringen lässt sich eine konkrete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht entnehmen. Wie sich die maroden Wasserschenkel und der schlechte Zustand des Anstrichs konkret auf die Mietsache auswirken, ist nicht vorgetragen. Die Klägerin behauptet nicht, dass das Fenster undicht ist und beispielsweise Feuchtigkeit oder Zugluft eindringt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze waren bei der Entscheidung gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Sie enthalten auch keinen Vortrag, der zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung Anlass gibt.

Der Streitwert von 1.021,44 € setzt sich wie folgt zusammen:

Wohnzimmerfenster:

5 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 106,44 €

5 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 106,44 €

20 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 425,52 €

Sicherheitsschloss:

8 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 170,60 €

Waschbecken:

5 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 106,44 €

Gegensprechanlage:

5 % fiktive Minderung von 177,30 € x 12 Monate = 106,44 €