Makler hat bei Preisfindung ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum

Leitsatz

Einem Makler steht bei der Preisfindung ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Eine Pflichtverletzung ergibt sich, wenn der Makler seinen Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschreitet und dem Kunden zu einem zu niedrigen bzw. völlig überhöhten Preis rät.

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 8.175,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2021 zu zahlen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 128.175,30 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger und Widerbeklagten (nachfolgend nur „Kläger“) verlangen von der Beklagten die Zahlung von Schadensersatz aufgrund von behaupteten Pflichtverletzungen aus einem Maklervertrag, während die Beklagte und Widerklägerin (nachfolgend nur „Beklagte“) von den Klägern die Zahlung ihrer Makler-Courtage begehrt.

Die Kläger waren Eigentümer des unbebauten Grundstücks mit einer Fläche von 814 m² in der Straße … in W. (nachfolgend „Grundstück“). Unter dem Datum 04.12.2020 beauftragten die Kläger die Beklagte mit der Vermarktung des Grundstücks. Die Beklagte führte den Auftrag über ihre Niederlassung in Kappeln aus. Zum Auftrag gehörte laut Auftragsschreiben vom 04.12.2020, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, unter anderem die fachkundige Einwertung des Grundstücks und die Recherche von Vergleichsgrundstücken im Marktumfeld. Zudem vereinbarten die Parteien eine Maklerprovision in Höhe von 3,48 % des Kaufpreises einschließlich gesetzlicher Umsatzsteuer.

Im Zeitpunkt der Bewertung des Grundstücks galt für das Grundstück ein Bodenrichtwert vom 31.12.2018 in Höhe von 85,00 Euro pro m². Am 28.05.2021 wurde für das Grundstück ein Bodenrichtwert zum 31.12.2020 in Höhe von 170,00 Euro pro m² veröffentlicht.

Im Vorfeld der Vermarktung erklärte der Kläger zu 2) der Beklagten, dass die Kläger eine stille Vermarktung wünschten und einen Kaufpreis unter 200.000,00 Euro nicht akzeptieren würden. Die Beklagte schlug den Klägern zunächst einen Kaufpreis von 220.000,00 Euro vor. Als der Kläger zu 2) mit seinem Einverständnis zögerte, schlug die Beklagte sodann einen Kaufpreis von 229.000,00 Euro vor. Daraufhin verschickte die Beklagte das von ihr erstellte Exposé, mit welchem sich die Kläger mit E-Mail vom 17.12.2020 einverstanden erklärten und auf dessen Inhalt in Anlage K3 Bezug genommen wird, an einen vorgemerkten Kundenkreis.

Mit E-Mails vom 04.01. bzw. 05.01.2021 übermittelte die Beklagte den Klägern die Kontaktdaten von 5 Kaufinteressenten.

Mit E-Mail vom 14.01.2021 schrieb der Kläger zu 2) der Beklagten: „Anlass der Überlegungen zum Kaufpreis war die Nachfragesituation, wonach trotz des nahezu sofortigen Abbruchs weiterer Besichtigungsangebote gut ein halbes Dutzend Kaufer an dem Grundstück interessiert waren und sind. Auch liegen die Angebote für vergleichbar große Flächen in zweiter und dritter Reihe vom Ufer laut h.-Immobilien.de bei ca. 500 €/m³ aufwärts.“ Die Beklagte schlug den Klägern daraufhin ein sog. Bieterverfahren vor, was die Kläger ablehnten.

Die Kläger einigten sich mit einem der Interessenten auf einen Quadratmeterpreis von 300,00 Euro und veräußerten das Grundstück für einen Kaufpreis in Höhe von 244.200,00 Euro.

Mit Schreiben vom 26.02.2021 stellte die Beklagte den Klägern eine Courtage-Rechnung über 8.175,30 Euro.

Auf Nachfrage der Kläger nach Einzelheiten der Wertermittlung des Grundstücks übermittelte die Beklagte am 12.03.2021 ihre Marktpreiseinschätzung, auf deren Inhalt in Anlage K4 Bezug genommen wird.

Mit Schreiben vom 17.06.2021 mahnte die Beklagte die Kläger zur Zahlung des offenen Rechnungsbetrages und setzte eine Zahlungsfrist bis zum 05.07.2021.

Die Kläger behaupten, die Beklagte habe den Wert des Grundstücks fehlerhaft ermittelt. Die Beklagte habe die Marktsituation falsch eingeschätzt und nicht berücksichtigt, dass die Grundstückspreise für vergleichbare Grundstücke im Baugebiet Sch., welches nur wenige Kilometer entfernt gewesen sei, über 500 Euro pro m² betragen hätten. Die Beklagte habe auf Nachfrage der Kläger keine Belege für eine fundierte Kaufpreisermittlung vorlegen können. Nach Auffassung der Kläger liege die Verkehrswertschätzung der Beklagten außerhalb der Toleranzschwelle für eine Fehleinschätzung. Die Kläger behaupten weiter, die Beklagte habe eine Vergleichbarkeit mit den Grundstückskaufpreisen der Sch. abgestritten und eine Beendigung oder Verschiebung des Verkaufsverfahrens unter Androhung von Schadensersatzansprüchen abgelehnt.

Die Kläger sind der Auffassung, dass sie aufgrund des Wasserblicks zur Schlei bei einer korrekten Wertermittlung einen Kaufpreis von mindestens 500,00 Euro pro m² erzielt hätten. Unter Zugrundelegung der Grundstücksgröße von 814 m² sei den Klägern ein Schaden in Höhe von 162.800,00 Euro entstanden.

Die Kläger beantragten, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 120.000,00 Euro nebst gesetzlicher Zinsen ab dem 12.04.2021 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen

Die Beklagte ist der Auffassung, dass der von ihr ermittelte und im Exposé angesetzte Kaufpreis angemessen und marktgerecht gewesen sei. Die Beklagte ist der Ansicht, das Grundstück sei mit den von den Klägern herangezogenen Grundstücken auf den Sch. nicht vergleichbar gewesen. Das Grundstück sei aufgrund seiner Nordausrichtung, der Lage in 2. Reihe zur sowie an einer viel befahrenen Kreisstraße zutreffend mit 250,00 Euro pro m² bewertet worden. Im Übrigen hätten die Kläger sich freiwillig und in Kenntnis von den Grundstückskaufpreisen in den Sch. sowie unter Ausschluss der Beklagten mit den vermittelten Interessenten auf einen Kaufpreis geeinigt.

Widerklagend beantragt die Beklagte, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte 8.175,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2021 zu zahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Kläger sind der Auffassung, der Provisionsanspruch der Beklagten sei verwirkt. Hilfsweise erklären die Kläger die Aufrechnung mit ihrem behaupteten Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines Wertgutachtens über das Grundstück durch die Sachverständige H. Auf das Sachverständigengutachten vom 11.04.2023 sowie die Tischvorlage bezüglich der Anhörung der Sachverständigen am 27.09.2023 nebst dem Sitzungsprotokoll vom 27.09.2023 wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg, wohingegen die Widerklage begründet ist.

I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts ergibt sich aus § 21 Abs. 1 ZPO.

2. Die Kläger haben aus keinen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB oder einem anderen Recht gegen die Beklagte auf Zahlung des begehrten Schadensersatzes in Höhe von 120.000,00 Euro. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Schuldner seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis mit dem Gläubiger verletzt und diese Pflichtverletzung auch zu vertreten hat.

Es fehlt an einer Pflichtverletzung, denn die Beklagte hat ihre Pflichten aus dem Mäklervertrag bei der Ermittlung des Grundstückswertes auf 229.000,00 Euro nicht verletzt.

Grundsätzlich steht dem Makler bei der Preisfindung ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu (BGH, NJW-RR 2016, 374). Eine Pflichtverletzung ergibt sich, wenn der Makler seinen Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschreitet und dem Kunden zu einem zu niedrigen bzw. völlig überhöhten Preis rät (BGH NJW-RR 2016, 374; NJW-RR 2000, 432; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 1278; OLG Schleswig, NJW-RR 2002, 419).

Die in der Rechtsprechung umstrittene Frage, ab wann eine solche Ermessensüberschreitung vorliegt, kann vorliegend dahinstehen. Den Klägern ist bereits nicht der Nachweis gelungen, dass der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Bewertung durch die Beklagte über 229.000,00 Euro gelegen hat.

Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO überzeugt, dass der Verkehrswert des Grundstücks auf Grundlage eines Quadratmeterpreises von 246 Euro bei 200.000,00 Euro gelegen hat.

Ein Beweis ist erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung überzeugt ist und vernünftige Zweifel ausgeräumt sind. Eine Überzeugung im Sinne des § 286 Abs. 1 S.1 ZPO erfordert keine absolute Gewissheit oder an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, sondern einen für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der Zweifel nicht völlig ausräumt, ihnen aber Schweigen gebietet.

Die Überzeugung des Gerichts folgt aus dem Gutachten vom 11.04.2023 sowie der Anhörung der Sachverständigen H. im Beweistermin am 27.09.2023.

Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten vom 11.04.2023 den Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag 15.12.2020 auf 200.000,00 Euro bemessen. Der Bewertungsstichtag entspricht dem Zeitpunkt, in dem die Beklagte die Wertermittlung des Grundstücks durchgeführt hat, denn die Kläger haben mit E-Mail vom 17.12.2020 das Exposé mit der Kaufpreisforderung von 229.000,00 Euro freigegeben. Die Sachverständige H. hat den Verkehrswert des Grundstücks nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung im Vergleichswertverfahren unter Heranziehung von Vergleichskaufpreisen und geeigneten Bodenrichtwerten ermittelt. Zu Recht hat die Sachverständige H. dabei auf die Bodenrichtwerte vom 31.12.2018 zurückgegriffen, auf welche die Beklagte bei ihrer Wertermittlung im Zeitraum Mitte Dezember 2020 zurückgreifen konnte. Soweit die Kläger eine Heranziehung der Bodenrichtwerte vom 31.12.2020 verlangen, wird verkannt, dass der Gutachterausschuss diese Bodenrichtwerte erst am 28.05.2021 veröffentlicht hat. Im Übrigen hat die Sachverständige H. auf Nachfrage in ihrer Anhörung angegeben, dass eine Wertermittlung auf Grundlage der Bodenrichtwerte vom 31.12.2020 zu keinem wesentlich anderen Verkehrswert geführt hätte. Die Sachverständige H. hat nämlich bei ihrer Wertermittlung den Bodenrichtwert vom 31.12.2018 auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag umgerechnet und einen angepassten Bodenrichtwert von 188,56 Euro/m² ermittelt. Der auf diese Weise ermittelte Bodenrichtwert liegt über dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses zum 31.12.2020 von 170,00 Euro/m². Zudem hat die Sachverständige bei der Bewertung des Grundstücks auch die Grundstückslage und insbesondere den Wasserblick auf die Schlei einbezogen. Dabei hat die Sachverständige einen Zuschlag von 30 % für die Wassernähe und den teilweisen blick in Höhe von 45.900,00 Euro vorgenommen.

Des Weiteren hat die Sachverständige auch die von den Klägern behauptete Vergleichbarkeit mit den Sch. in K. untersucht und festgestellt, dass das Grundstück im ländlichen W. nicht mit den Grundstücken der Sch. vergleichbar ist. Zur Begründung führt die Sachverständige aus, dass die Sch. ein städtisches Flair mit repräsentativen Straßenzügen und einer neuwertigen Infrastruktur bieten. Zudem verfügen auch die Grundstücke in 2. Baureihe teilweise über einen guten blick.

Das Gericht folgt den nachvollziehbar dargestellten und überzeugenden Feststellungen der Sachverständigen und macht sich diese zu Eigen. Die Sachverständige ist im Rahmen einer ausführlichen Analyse des Grundstücks sowie der wertspezifischen Faktoren zu einer nachvollziehbaren Ermittlung eines Verkehrswertes von 200.000,00 Euro zum Wertermittlungsstichtag 15.12.2020 gelangt.

Im Ergebnis hat die Beklagte nach den Feststellungen der Beweisaufnahme nicht ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschritten, da der von der Beklagten im Exposé angesetzte Kaufpreis von 229.000,00 Euro oberhalb des von der Sachverständigen geschätzten Verkehrswertes von 200.000,00 Euro gelegen hat.

II. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

1. Die für die Zulässigkeit erforderliche Konnexität folgt daraus, dass die Klage und die mit der Widerklage geltend gemachten Forderungen auf dem streitgegenständlichen Mäklervertrag über das Grundstück als zusammengehörigen Lebenssachverhalt beruhen.

2. Die Beklagte hat gegen die Kläger als Gesamtschuldner einen Anspruch aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mäklervertrag auf Zahlung der vereinbarten Käufercourtage in Höhe von 8.175,30 Euro. Die mit Schreiben vom 26.02.2021 den Klägern in Rechnung gestellte Käufer-Courtage von 8.175,30 Euro liegt noch unterhalb der zwischen den Parteien mit Vertrag vom 04.12.2020 vereinbarten Vergütung von 3,48 % des Kaufpreises von 244.200,00 Euro, woraus sich ein Brutto-Maklerlohn von 8.498,16 Euro ergibt.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist der Zahlungsanspruch der Beklagten nicht gem. § 654 BGB verwirkt. Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Dies ist nicht der Fall.

Es sind keine Anhaltspunkte für eine unerlaubte Doppeltätigkeit der Beklagten dargetan oder sonstwie ersichtlich. Soweit die Kläger hinsichtlich der Annahme einer Verwirkung auf die aus ihrer Sicht fehlerhafte Ermittlung des Grundstückswertes abstellen, bleibt unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Beweisaufnahme festzustellen, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Mäklervertrag nicht verletzt hat, da die Beklagte bei der Ermittlung eines Kaufpreises von 229.000,00 Euro nicht ihren Ermessens- und Beurteilungsspielraum offensichtlich überschritten hat (s.o.). Im Übrigen ergibt sich aus – im Einverständnis mit den Klägern erfolgten – der Angabe eines Kaufpreises im Exposé auch kein Anhaltspunkt für eine Preisfestlegung zu Lasten der Kläger als Verkäufer. Vielmehr haben die Kläger mit einem von der Beklagten vermittelten Interessenten letztendlich einen Grundstückskaufvertrag zu einem höheren Kaufpreis von 244.200,00 Euro geschlossen.

3. Der Anspruch auf die tenorierten Zinsen ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Kläger haben sich mit Ablauf der Zahlungsfrist am 05.07.2021, welche die Beklagte mit der Mahnung vom 17.06.2021 gesetzt hat, in Verzug befunden.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert bemisst sich nach § 3 ZPO i.V.m. § 45 Abs. 1 GKG.