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Maklercourtage – Voraussetzungen für die Entstehung

LG Darmstadt – Az.: 29 O 326/19 – Urteil vom 11.02.2021

1. Das Versäumnisurteil vom 27.08.2020 wird aufrechterhalten.

2. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche auf Zahlung einer Maklercourtage geltend.

Unter dem 30.07.2018 erteilten die Eheleute [………] (Verkäufer) dem Kläger den Auftrag zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertrages für das in ihrem Eigentum stehende Wohhaus in der [Straße] in [Ort]. Ausweislich des Verkaufsauftrages sollte die Untergrenze des Angebotspreises für das Objekt bei 634.900 Euro liegen. Der Auftrag lief zunächst bis zum 31 12. 2018 und verlängerte sich um jeweils 4 Wochen, wenn er nicht von einer der Parteien mit einer Frist von 2 Wochen zum Monatsende gekündigt wurde. Der Kläger sollte dabei für den potentiellen Käufer entgeltlich tätig werden. Ausweislich des Exposés zum Objekt war eine Maklercourtage i.H.v. 5,95% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer von dem potentiellen Käufer zu zahlen.

Beginnend ab dem 07.01.2019 meldeten sich die Beklagten bei dem Kläger als Kaufinteressenten für das streitgegenständliche Objekt. Die Parteien besichtigten das Objekt in der Folge gemeinsam. Der Kläger übersandte dem Beklagten zudem weitere Unterlagen zum Objekt.

Mit E-Mail vom 07.02.2019 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass nach einer Rücksprache mit den Verkäufern der Preis unverändert bei 600.000 Euro bleiben solle. Falls die Beklagten ein Kaufangebot in annähernd dieser Höhe abgeben wollten, sei der Kläger gerne bereit, mit den Eigentümern zu reden.

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Mit E-Mail vom 19.02.2019 teilten die Beklagten dem Kläger mit, dass sie “wohlwissend, dass uns jemand anderes zuvorkommen kann” keine weitere Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts wünschten, da ihnen dies zeitlich aktuell nicht möglich sei.

Der Verkaufsauftrag der Verkäufer mit dem Kläger lief zum 31.01.2019 aus. Der Kläger übersandte den Verkäufern daraufhin eine Liste mit potenziellen Interessenten für die streitgegenständliche Immobilie, auf welcher auch die Namen der Beklagten standen.

Die Verkäufer beauftragten ab Februar 2019 die Maklerfirma B.

Mit notariellem Kaufvertrag vom ……… 2019 kauften die Kläger das streitgegenständliche Objekt von den Verkäufern zu einem Kaufpreis i.H.v. 535.000 Euro. Der Beklagte zu 1.) wurde Eigentümer zu 51%, die Beklagte zu 2.) Eigentümerin zu 49%.

Mit Rechnungen vom 16.07.2019 forderte der Kläger die Beklagten sodann zur Zahlung der Maklercourtage i.H.v. 16.234,57 Euro (gegenüber dem Beklagten zu 1.)) bzw. i.H.v. 15.597,93 Euro (gegenüber der Beklagten zu 2.)) auf. Eine Zahlung erfolgte durch die Beklagten nicht.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.08.2019 wurden die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 06.09.2019 erneut zur Zahlung aufgefordert. Auch darauf erfolgte jedoch keine Zahlung.

Der Kläger behauptet, Name und Anschrift der Verkäufer seien den Klägern durch seinen Mitarbeiter M bei dem Besichtigungstermin mitgeteilt worden. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags sei durch seine Maklertätigkeit zustande gekommen. Der von den Beklagten geschlossenen Kaufvertrag sei wirtschaftlich identisch mit dem von dem Kläger nachgewiesenen Kaufvertrag.

Das Gericht hat am 27.08.2020 Versäumnisurteil gegen den Kläger erlassen.

Der Kläger beantragt nunmehr,

1. das Versäumnisurteil vom 27.08.2020 aufzuheben;

2. den Beklagten zu 1.) zu verurteilen, an den Kläger 16.234,57 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.07.2019 zu zahlen;

3. die Beklagte zu 2.) zu verurteilen, an den Kläger 15.597,93 Euro zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.07.2019 zu zahlen;

4. den Beklagten zu 1.) weiterhin zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.266,16 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

5. die Beklagte zu 2.) weiterhin zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.001,94 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil vom 27.08.2020 aufrechtzuerhalten und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass ein Nachweis durch den Kläger nicht erbracht worden sei. Zudem sind sie der Auffassung, dass eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit der Verträge nicht vorliegt.

Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 27.08.2020 und 11.02.2021 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat keinen Erfolg.

Maklercourtage - Voraussetzungen für die Entstehung
(Symbolfoto: Gorodenkoff/Shutterstock.com)

Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 27.08.2020 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der begehrten Maklercourtage gemäß § 652 BGB.

Ob es vorliegend zu einem ordnungsgemäßen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages durch den Kläger gekommen ist, kann im Ergebnis dahinstehen. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Kausalität zwischen Maklernachweis und abgeschlossenem Vertrag.

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag “infolge” des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen, das heißt die von ihm entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln allein ursächlich gewesen sein muss oder auch nur die Hauptursache gebildet hat; vielmehr reicht es aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt es allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (BGH, Urteil vom 5.3.2020, Az. I ZR 69/19, Rn. 14 = NJW 2020, 2792). Maßgebende Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht des Maklerkunden ist deshalb, dass sein Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist (BGH, Urteil vom 18.01.1996, Az. III ZR 71/95 = NJW-RR 1996, 691). Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (BGH, Urteil vom 18.01.1996, Az. III ZR 71/95 = NJW-RR 1996, 691).

Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt. Die Vermutung, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war, gilt dann, wenn zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Vertragsschluss ein Zeitraum bis zu einem Jahr liegt. Beträgt der Zeitraum dagegen mehr als ein Jahr, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH, Urteil vom 5.3.2020, Az. I ZR 69/19, Rn. 14 = NJW 2020, 2792).

Danach wird vorliegend zwar zunächst vermutet, dass der Nachweis des Klägers für den Vertragsschluss der Beklagten mit den Verkäufern der streitgegenständlichen Immobilie ursächlich gewesen ist, da der notarielle Kaufantrag über die streitgegenständliche Immobilie am ………2019 abgeschlossen wurde.

Den Beklagten ist nach Auffassung des Gerichts jedoch der Nachweis gelungen, dass der Kaufvertrag über die streitgegenständliche Immobilie nicht aufgrund des Nachweises des Klägers, sondern aufgrund des Nachweises des von den Verkäufern ab Februar 2019 beauftragten Maklerfirma B geschlossen wurde. Steht fest, dass der Abschluss des Grundstückskaufvertrages nicht als Erfolg der Nachweistätigkeit des Erstmaklers anzusehen ist, sondern als Erfolg der Nachweistätigkeit des Zweitmaklers, dann steht dem Erstmakler kein Provisionsanspruch zu (BGH, Urteil vom 20.03.1991, Az. IV ZR 39/90 = NJW-RR 1991, 950).

Dass sich der Abschluss des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages als Ergebnis des Nachweises das Zweitmaklers B darstellt und nicht als Ergebnis eines eventuellen Nachweises des Klägers, ergibt sich nach Auffassung des Gerichts aus der als Anlage K 6 Anhang 21 vorgelegten E-Mail des Beklagten zu 1.) an den Kläger vom 19.02.2019, 22:43 Uhr. Darin teilt der Kläger mit, dass “wohl wissend dass uns jemand anderes zuvorkommen kann” keine weitere Besichtigung der streitgegenständlichen Immobilie durchgeführt werden soll. Jedenfalls die Beklagten hatten ihre Kaufabsicht zu diesem Zeitpunkt somit aufgegeben. Dies war für den Kläger auch klar erkennbar. Aus der als Anlage K 6 Anhang 20 vorgelegten E-Mail des Mitarbeiters des Klägers vom 19.02.2019, 9:57 Uhr, ergibt sich nach Auffassung des Gerichts zudem, dass auch eine Verkaufsabsicht der Verkäufer gegenüber den Beklagten nicht mehr bestehen würde, sollten sie das zeitnahe Angebot zur weiteren Besichtigung ablehnen. Aus der Korrespondenz zwischen den Parteien wird nach Überzeugung des Gerichts deutlich, dass durch die Bemühungen des Klägers bei den Beklagten kein ernsthaftes Kaufinteresse geriert wurde und der Nachweis des Klägers für den Abschluss des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages nicht maßgeblich war. So folgten auf diesen E-Mail-Wechsel vom 19.02.2019 ausweislich der Anlage K 7 auch lediglich noch allgemeine Korrespondenz bezüglich weiterer Suchanfragen. Die Kaufbereitschaft der Kläger wurde durch den Nachweis des B begründet, so dass dem Kläger kein Provisionsanspruch zusteht.

Mangels Hauptforderungen besteht auch kein Anspruch auf die begehrten Zinsen und Nebenforderungen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

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