Maklerhaftung gegenüber dem Kaufinteressenten für Angaben zur Wohnfläche im Exposé

OLG Frankfurt – Az.: 19 U 112/18 – Urteil vom 13.09.2019

Die Berufung der Kläger gegen das am 9. Mai 2018 verkündete Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über Schadensersatz wegen behaupteter Pflichtverletzungen aus einem Maklervertrag. Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 87 – 89 d.A.).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen (Bl. 86 – 93 d.A.).

Gegen dieses den Klägern am 15.05.2018 zugestellte Urteil (Bl. 97 d.A.) haben sie am 15.06.2018 Berufung eingelegt (Bl. 102 d.A.) und dieses Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 15.08.2018 (Bl. 114 d.A.) am 24.07.2018 begründet (Bl. 115 ff. d.A.).

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiter.

Die Berufung ist der Ansicht, dass das Landgericht den Sachverhalt nicht zutreffend aufgearbeitet habe. So habe es im Tatbestand ausgeführt, dass das Exposé durch die Beklagte auf der Grundlage der ihr von der Verkäuferin zur Verfügung gestellten Informationen erstellt worden sei. Dies sei jedoch falsch, da die Bilder unstreitig durch die Beklagte aufgenommen worden seien und diese somit auch das Exposé angefertigt habe. Zudem sei es frei erfunden, dass die Kläger die Räume im Souterrain als Wohnraum genutzt hätten. Es handele sich um Keller, der auch als solcher genutzt werde.

Weiterhin sei der Schadensersatzanspruch evident. Die Kläger hätten aufgrund des von der Beklagten gefertigten Exposés davon ausgehen dürfen, dass sie Wohnfläche kaufen würden, die sie rechtlich zulässig als Wohnfläche nutzen dürften und hätten dafür den entsprechenden Preis bezahlt. Die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für Wohnfläche und der tatsächlich vorhandenen Kellerfläche sei der Schaden.

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Weiterhin ist die Berufung der Ansicht, dass die Beklagte die Kläger darauf hätte aufmerksam machen müssen, dass die Pläne der Abgeschlossenheitsvereinbarungen im Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht vorlagen.

Die Berufung verfolgt auch ihren Vortrag weiter, dass die Wohnfläche nicht zutreffend berechnet worden sei.

Abschließend hebt die Berufung noch einmal hervor, dass es sich der Beklagten hätte aufdrängen müssen, dass die Räume im Souterrain nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Wohnflächen darstellen könnten.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 286.718,23 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus diesem Betrag ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, eine Wertsteigerung einer fehlenden Wohnfläche von 80,88 qm der Sondereigentumseinheit Nr. 1 eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von Stadt1 Blatt … beim Amtsgericht Stadt2 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu bezahlen, die ab Rechtshängigkeit bis zum Verkauf der Sondereigentumseinheit eintritt. Die Wertsteigerung ist zu berechnen aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnfläche ab Rechtshängigkeit in Höhe von 3.127,27 EUR pro qm und dem Verkehrswert der Wohnfläche pro qm zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie, wobei der erzielte Verkaufspreis maßgeblich ist. Die Wohnfläche errechnet sich aus dem erzielten Verkaufspreis, geteilt durch 134,42 qm; Verkehrswert ist der notariell protokollierte Verkaufspreis abzüglich gegebenenfalls mitverkaufter Einbauten und einem ausgewiesenen Kaufpreis für den Tiefgaragenstellplatz.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Sie ist zunächst der Ansicht, dass die Kläger den Tatbestand des angegriffenen Urteils nicht mehr rügen könnten, weil sie es versäumt hätten, einen Berichtigungsantrag nach § 320 Abs. 1 ZPO zu stellen. Zudem könne dem Landgericht Frankfurt am Main auch kein Vorwurf fehlerhafter Sachverhaltswiedergabe gemacht werden. Zwar seien die Lichtbilder auch Bestandteil des Exposés, streitgegenständlich seien aber nur die Ausführungen der Beklagten im Exposé, die sich auf Größe und Zuweisung der Wohnflächenangaben der streitgegenständlichen Räume im Souterrain beziehen. Diese habe die Beklagte unstreitig aus von der Verkäuferin zur Verfügung gestellten Informationen erhalten.

Weiterhin sei es in erster Instanz unstreitig geblieben, dass die Kläger die Räume, die angeblich keine Wohnfläche bilden sollen, auch selbst als Wohnräume nutzen würden. Weiterhin trägt die Beklagte vor, dass die Argumentation der Kläger kaufrechtlich geprägt sei. Wenn die Kläger einen Schadensersatzanspruch als gegeben ansehen würden, so müssten sie diesen eben gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Die Beklagte habe keine Pläne verfälscht und die Gesamtwohnfläche sei zutreffend berechnet worden.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.08.2019 Beweis erhoben über die Frage, ob die Kläger den Kaufgegenstand unter Beisein von Architekten und Handwerkern inspiziert hätten, durch Vernehmung der Zeugin A. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.08.2019 Bezug genommen (Bl. 222 ff. d.A.).

II.

Maklerhaftung gegenüber dem Kaufinteressenten für Angaben zur Wohnfläche im Exposé
(Symbolfoto: Von goodluz/Shutterstock.com)

Die Berufung ist unbegründet.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf die – auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens – zutreffenden Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen

Ergänzend bemerkt der Senat:

1. Das Landgericht hat den Sachverhalt zutreffend dargestellt, soweit es davon ausgeht, dass das Exposé von der Beklagten auf Grundlage der Angaben der Verkäuferin erstellt worden sei. Selbst wenn die Beklagte die Fotos gemacht haben sollte, ist das Exposé unzweifelhaft hinsichtlich der schriftlich wiedergegebenen Informationen aufgrund der Angaben der Verkäuferin erstellt worden.

2. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass den Makler eine Aufklärungspflicht trifft, aufgrund derer er seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen hat, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wieweit diese Pflicht jeweils reicht, bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls gemäß § 242 BGB. Dabei setzt eine Hinweispflicht stets voraus, dass die Bedeutung des fraglichen Umstandes für den Entschluss des Auftraggebers dem Makler erkennbar und der Auftraggeber gerade bezüglich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist (BGH NJW 81, 2685).

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Senat zwar der Ansicht, dass sich der Beklagten aufgrund ihrer Sachkunde hätte aufdrängen müssen, dass die Räume im Souterrain nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Wohnfläche darstellen können. Denn aufgrund des Grundrissplans für das Souterrain auf Seite 13 des Exposés drängen sich Zweifel auf, ob die als Gäste- und Wohnzimmer bezeichnenden Räume Wohnraum nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften darstellen können. Insbesondere das so bezeichnete Wohnzimmer dürfte über eine nicht ausreichende Fensterfläche verfügen und mithin nach der Wohnflächen-Verordnung keinen Wohnraum darstellen können. Mithin dürfte der Beklagten grundsätzlich eine Hinweispflicht oblegen haben. Allerdings ist – wie oben bereits ausgeführt – eine solche Hinweispflicht nur gegeben, wenn die Bedeutung des fraglichen Umstandes für den Entschluss des Auftraggebers dem Makler erkennbar ist und der Auftraggeber bereits gerade bezüglich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist.

Diese Voraussetzungen sind nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gegeben.

Zwar haben die Kläger nach den Bekundungen der Zeugin A, die Wohnung nicht vor dem Notartermin, wie von der Beklagten behauptet, mit einem Sachverständigen und Handwerkern begutachtet, aber sie waren nach Überzeugung des Gerichts dennoch nicht belehrungsbedürftig.

Die Zeugin A hat nämlich bekundet, dass sie mit den Klägern über die Lichtverhältnisse in dem Souterraingeschoss gesprochen habe. Sie hat angegeben, dass man vor dem Fenster gestanden und der Kläger gesagt habe, dass es ihm in dem Souterraingeschoss zu dunkel sei, er jedoch über eine indirekte Beleuchtung dieses Problem lösen wolle. Aus dieser Aussage des Klägers kann man entnehmen, dass den Klägern bewusst war, dass die Räume im Souterrain nicht ausreichend durch Tageslicht beleuchtet werden. Bei Erkenntnis dieses Umstandes musste sich ihnen selber aufdrängen, dass es sich bei den als Wohnraum bezeichneten Räumen, zumal sich diese im Souterrain befanden, nicht um Wohnraum im öffentlich-rechtlichen Sinne handelt.

Die Beklagte konnte deshalb bei dieser Sachlage dann davon ausgehen, dass die Kläger auf diesen Umstand nicht noch einmal hingewiesen werden müssen.

Die Aussage der Zeugin A ist glaubhaft. Gerade der Umstand, dass sie noch angegeben hat, wie der Kläger mit dem Problem umgehen wollte, macht es glaubhaft, dass wirklich über die Lichtverhältnisse in dem Raum gesprochen worden ist.

Die Zeugin A ist auch glaubwürdig. Der Senat verkennt dabei nicht, dass die Zeugin die Ehefrau des Geschäftsführers der Beklagten ist. Sie hat auf den Senat jedoch einen guten Eindruck hinterlassen und war erkennbar bemüht auch aufgrund ihrer Unterlagen, die Fragen gewissenhaft zu beantworten. Insbesondere hat sie auch nicht einfach das Beweisthema, für dessen Richtigkeit sie als Zeugin benannt war, bestätigt. Sie hat eingeräumt, dass die Kläger erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Wohnung mit einem Architekten und Handwerkern besichtigt haben. Sie hat auch ohne Zögern eingeräumt, dass die Teilungserklärung erst am Tag der Protokollierung übersandt worden ist. Zwar hat sie einmal ausgesagt, dass die Eheleute B die Verkäuferin schon vor der Beurkundung kennengelernt habe, hat diese Angabe jedoch auf Nachfrage des Klägervertreters sofort richtiggestellt und war erkennbar bemüht, wahrheitsgemäße Aussagen zu machen. Insbesondere der Umstand, dass die Frage, ob man über die Fenster gesprochen habe, eher ein nebensächlicher Punkt der Beweisaufnahme war, führt dazu, dass der Senat dieser Aussage der Zeugin folgt.

Da die Beklagte also auch keine Aufklärungs- bzw. Hinweispflicht verletzt hat, ist ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht gegeben.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, da ihr Rechtsmittel keinen Erfolg hat (§§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10 S. 2, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.