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Maklerlohnanspruch – Voraussetzung einer wesentlichen Maklerleistung

LG Marburg – Az.: 1 O 174/10 – Urteil vom 16.09.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger nimm: die Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch.

Der als gewerblicher Immobilienmakler tätige Kläger hatte in einem Internet-Portal das später von den Beklagten erworbene Objekt (Eigentumswohnung … in … angeboten. Auf Anfrage der Beklagten antwortete er mit Mail vom 8. April 2010 (Bl. 48, 49 Anlage K7), der als Anlage beigefügt waren “Nachweisbestätigung und Provisionsvereinbarung” (Bl. 8). In einer durch das Internet-Portal auf die Anfrage am selben Tag an die Beklagten versandten Antwort (Bl.32, Anlage B1) war als Preis der Betrag von 233.000,- € genannt. Die Provisionsvereinbarung wurde von den Beklagten nicht unterzeichnet. Sie vereinbarten mit dem Kläger einen Besichtigungstermin, der am 15. April 2010 stattfand. Mit Mail vom 26. April 2010 (Bl. 10) antwortete der Beklagte zu 1. auf eine Anfrage des Klägers wie folgt “Leider ist das von uns besichtigte Objekt zu teuer, wir müssten um es unseren Vorstellungen anzupassen erheblich in eine Renovierung investieren, unsere Finanzierungsbilanz ließe dann nur einen Kaufpreis von 200.000,- € (inkl. der Makler-Provision) zu”. Der Kläger antwortete mit Mail vom selben Tag (Bl.10) u.a. “Kommt die Wohnung nicht für Sie in Frage oder ist einfach nur der Preis zu hoch? Eventuell könnte man sich mit den Verkäufern über Verhandlungen annähern. Das setzt jedoch voraus, dass Sie bereit wären zu den von Ihnen genannten Angebot noch ein bisschen zuzulegen. Von der Lage und vor allem auch von der Größe der Wohnung ausgehend ist der angegebene Preis durchaus in Ordnung, jedoch wären die Eigentümer bereit zu verhandeln”.

In der Folgezeit nahmen die Beklagten direkten Kontakt zu den Käufern auf, die ihrerseits durch private Inserate versuchten, einen Käufer zu finden. Der dort genannte Kaufpreis lautete auf 228.000,- €, Mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 2010 erwarben die Beklagten das Objekt zu einem Kaufpreis von 205.000,- €,

Der Kläger erstellte unter dem 7. Juni 2010 eine Rechnung über 5% des Kaufpreises von 205.000,-€ zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, mithin 12.197,50 € (Bl.12).

Der Kläger ist der Auffassung, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommen. Auch sei sein Tätigwerden jedenfalls für den Abschluss des späteren notariellen Kaufvertrages mitursächlich geworden.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 12.197,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. Juli 2010 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Erst im Nachhinein sei von ihnen festgestellt worden, dass der Mail des Klägers vom 8. April 2010 als Anhang “Nachweisbestätigung und Provisionsvereinbarung” beigefügt waren. Selbst unter Zugrundelegung eines Maklervertrages fehle es daneben an der erforderlichen inhaltlichen Kongruenz zwischen tatsächlich abgeschlossenem Kaufvertrag und dem vom Kläger beabsichtigten Vertrag. Die vom Kläger entfaltete Tätigkeit sei nicht ursächlich für den abgeschlossenen Vertrag geworden.

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Wegen des übrigen Sach- und Streitstandes wird auf die Klageschrift vom 26. August 2010 (Bl. 1 ff.), die Schriftsätze des Klägers vom 30. November 2010 (Bl. 42 ff.), 3. Februar 2011 (Bl.60 ff.), 16. März 2011 (Bl. 68 ff.), 31. März 2011 (Bl. 76 ff.), 18. April 2011 (Bl. 86 ff.)2. Mai 2011 (Bl.95) und die der Beklagten vom 18. Oktober 2010 (Bl.18 ff.), 24. Januar 2011 (Bl.55 ff.), 11. März 2011 (Bl.63 ff.), 8. April 2011 (Bl. 82 ff.), 26. April 2011 (Bl.88) jeweils nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Der Kläger kann einen Provisionsanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB nicht geltend machen. Zwar ist zwischen den Parteien ein Maklervertrag mit dem Inhalt einer Nachweistätigkeit des Klägers zustande gekommen. Soweit die Beklagten in diesem Zusammenhang geltend gemacht haben, die als Anlage zu der Mail vom 8. Mail 2010 beigefügte “Nachweisbestätigung und Provisionsvereinbarung” zunächst nicht zur Kenntnis genommen zu haben, steht dies ungeachtet der Nachvollziehbarkeit des entsprechenden Vorbringens – die Mail des Klägers vom 8. April 2011 enthielt bereits einen Hinweis auf eine zu unterzeichnende Nachweisbestätigung – der Annahme eines Vertragsschlusses nicht entgegen. Die in der Anlage zu erblickende, auf den Abschluss eines Maklervertrages gerichtete Willenserklärung des Klägers ist den Beklagten zugegangen (§ 130 Abs. 1 BGB). Sie ist so in den Bereich der Beklagten als Empfänger gelangt, dass diese unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hatten, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Ihr dann folgendes Verhalten, die weitere Inanspruchnahme des Klägers unter Vereinbarung eines Besichtigungstermins und dessen Durchführung, war in seiner objektiven Erklärungsbedeutung (§ 133 BGB) dann auch als Annahme des Vertragsangebotes des Klägers zu werten.

Auch ist ein Hauptvertrag mit dem Dritten, hier der notarielle Kaufvertrag der Beklagten mit den Verkäufern des Objektes … in … zustande gekommen.

Maklerlohnanspruch - Voraussetzung einer wesentlichen Maklerleistung
Symbolfoto: Von Dragon Images/Shutterstock.com

Indes kann der gebotene Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss nicht bejaht werden. Die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages nicht allein oder hauptsächlich, aber mitursächlich geworden sein. Da der Makler für den Erfolg seiner Arbeit, nicht für den Erfolg schlechthin belohnt wird, genügt es aber nicht, dass die Maklertätigkeit auf irgendeinem Wege adäquat-kausal für den Abschluss ist; dieser muss sich außerdem bei wertender Beurteilung zumindestens auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (vgl. BGH, NJW 1999, 1255 ff.; BGH NJW 2008, 651 ff. [jeweils zitiert nach Juris]). Bezogen auf den Nachweismakler muss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung der Vertragsschluss als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellen. Es genügt in der Regel, dass der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluss über das in Rede stehende Objekt zu bemühen, insbesondere indem er ihm Kenntnis von dem Objekt oder doch von neuen für den Vertragsabschluss bedeutsamen Einzelheiten verschafft.

Zwar spricht für die Kausalität eine tatsächliche Vermutung, wenn der Abschluss des Hauptvertrages dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 17. Januar 2011 – 18 U 94/10 [zitiert nach Juris]). Zugrundelegend, dass der Kläger seine Nachweistätigkeit im April 2010 entfaltet hat und der Kaufvertrag bereits zum 1. Juni 2010 abgeschlossen wurde, ist insoweit ein angemessener Zeitraum zu bejahen.

Das im Kontext mit dem Kausalzusammenhang bestehende Erfordernis der Identität der nachgewiesenen mit der wahrgenommenen Gelegenheit verlangt indes weiter, dass nachgewiesener und abgeschlossener Vertrag im wesentlichen übereinstimmen müssen (vgl. Palandt-Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Aufl., § 652, Rz.47, 48, 50 m.w.N.), wobei zur Höhe des Kaufpreises in der Rechtsprechung wirtschaftliche Gleichwertigkeit noch bejaht worden ist bei einer Unterschreitung um 10% (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1998, 271 [zitiert nach Juris]), hingegen verneint worden ist bei einer Unterschreitung um nahezu 15% (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 12. Oktober 1999 – 11 U 116/98 – [zitiert nach Juris]) bzw. 16,6 % (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 17. Januar 2011 – 18 U 94/10 [zitiert nach Juris]). Soweit diesbezüglich Vergleiche angestellt werden zwischen einem vom Kläger nachgewiesenen Vertragsschluss und dem tatsächlich erfolgten, kann insoweit den Beklagten nicht gefolgt werden, als diese auf einen beim späteren Vertragsschluss lediglich auf die Wohnung entfallenden Betrag von 199.000,- € abstellen wollen. Hierbei übersehen sie, dass ausweislich der der Mail des Klägers vom 8. April 2011 beigefügten Nachweisbestätigung das Objekt seinerzeit bereits mit Stellplatz angeboten wurde, mithin in einen Vergleich der gesamte Kaufpreis von 205.000,- € (199.000,- € für die Wohnung, 6.000,- € für den Stellplatz) einzubeziehen ist. Mithin errechnet sich eine Unterschreitung des vom Kläger mit einer Preisvorstellung des Verkäufers von 233.000,- € nachgewiesenen Objektes zu dem später vereinbarten Kaufpreis von 205.000,- € um 12 %. Weiter ist in diesem Kontext zu berücksichtigen, dass nach dem zugrunde zu legenden Sachverhalt sich weder die Beklagten noch die Verkäufer aufgrund eines durch die Nachweistätigkeit des Klägers geknüpften Kontaktes wieder an die andere Seite gewandt und mit dieser sodann den späteren Vertrag geschlossen haben. Unwidersprochen ist es vielmehr eine von den Verkäufern privat geschaltete Anzeige gewesen, die den neuerlichen Kontakt herstellte. Soweit der Kläger darauf abstellt, dass den Beklagten durch ihn bereits bekannt war, die Verkäufer könnten von ihrer ursprünglichen Kaufpreisvorstellung abweichen, rechtfertigt dies nicht die Annahme, dass insoweit die neuerliche Kontaktaufnahme durch sein Tätigwerden beeinflusst wurde. Schließlich wies bereits das private Inserat eine um 5.000,- € reduzierte Kaufpreisvorstellung auf. Bei wertender Betrachtung der Unterschreitung der vom Kläger nachgewiesenen Kaufpreisvorstellung durch den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis um 12% wie auch des Umstandes, dass die neuerliche Kontaktaufnahme unabhängig von der Nachweistätigkeit des Klägers zustande kam, stellt sich der letztlich abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als Ergebnis einer dafür wesentlichen Nachweistätigkeit des Klägers dar.

Mithin kann die gebotene Kausalität, damit ein Provisionsanspruch des Klägers nicht bejaht werden und war die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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