Maklerprovision: Provisionsteilung bzw. Aufwandsentschädigung für Dritte

AG Saarbrücken, Az.: 5 C 298/10 (01), Urteil vom 23.03.2011

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.355,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.5.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

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2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 7 %, die Beklagte 93 %.

3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann ihrerseits die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte ist Immobilienmaklerin und freie Mitarbeiterin bei der … Immobilien GmbH. Sie vermittelt für diese Immobilien. Die Beklagte wollte neben ihrer Tätigkeit bei der Bank … auch auf eigene Rechnung Immobilien vermitteln. Im Herbst 2009 sprach die Klägerin die Beklagte deswegen an und schlug vor, gemeinsam eine Immobilienvermittlung aufzuziehen. Die Beklagte und die Klägerin kennen sich aus einer früheren Tätigkeit bei der Fa. Immobilien W. Die Beklagte ist im Besitze einer Maklererlaubnis nach § 34 C GewO und firmiert unter der Firma „Immobilien M“, die Klägerin ist nicht im Besitze einer Maklererlaubnis. Die Parteien vermittelten ab Oktober 2009 gemeinsam Objekte. Diese wurden auf Internetportalen beworben, die die Klägerin gebucht hatte. Es war zwischen der Parteien vereinbart, dass die Klägerin für zumindest von ihr vermittelte Objekte die Hälfte der Provisionen erhalten sollte.

Maklerprovision: Provisionsteilung bzw. Aufwandsentschädigung für Dritte
Foto: IZI1947/Bigstock

Die Einzelheiten sind streitig. Die Klägerin erstellte hierzu Rechnungen, die auch von der Beklagten bezahlt wurden. Die Klägerin führte auch Umsatzsteuer an das Finanzamt ab. Gegenüber Kunden traten die Parteien als Kolleginnen auf. Auf den Annoncen/Exposés, die überwiegend von der Klägerin angefertigt wurden, waren die Telefonnummern beider Parteien angegeben. In der Folgezeit vermittelten die Parteien Wohnungen in der H … straße, dem …, der … Straße .., der … Straße und der … straße Am 14.12.2009 schloss die Beklagten unter der Fa. Immobilien M mit den Eheleuten M einen Maklervertrag ab, der einen Alleinauftrag für den Verkauf eines Hauses in der … straße … für 189.000,– € beinhaltete. Die Maklerprovision sollte 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer des erzielten Kaufpreises betragen. Es war ein Aufwendungsersatz für den Fall vereinbart, dass die Eheleute M das Objekt selbst verkaufen sollten. Es erfolgte eine gemeinsame Besichtigung des Hauses durch die Parteien. Die Eheleute M hatten dann aber selbst einen Käufer gefunden, zahlten aber an die Beklagte eine „Provision“. Von dieser „Provision“ beansprucht die Klägerin die Hälfte.

Am 7.3.2010 sperrte die Beklagte die Internetportale und kündigte die Zusammenarbeit auf. Am 8.3.2010 schrieb sie eine e-mail an die Klägerin zu der Courtage M.:

„Die Courtage überweise ich, sobald ich sie auf dem Konto habe, schicke dann email, damit du mir die Rechnung schicken kannst. Wie Du weist, wird es noch etwa dauern.“

Am 9.3.2010 schrieb die Beklagte per e-mail an die Klägerin:

„Ich habe dich nie abgezockt und werde das auch jetzt nicht tun, wenn du dich korrekt verhältst, und nicht versuchst meine Firma schlecht zu machen, bekommt du auch selbstverständlich dein Geld“

Am 10.3.2010 teilte die Beklagte der Klägerin per e-mail mit:

„Herr M hat mir gerade eine email geschrieben, er macht bis 6.4. Urlaub und dann fängt er in Hagen an, also Beurkundung nicht vor dem 9.4., weil sie dann nur freitagsabends stattfinden kann, somit ist mit dem Geld nicht vor Ende April bzw. Anfang Mai zu rechnen, nicht dass du denkst, ich wolle dich hinhalten!!!“.

Am 28.4.2010 erklärte die Beklagte per e-mail:

„Beurkundung M war, Geld ist auch erst jetzt eingegangen, da die M in Urlaub waren. Ich werde noch berechnen, was du zu bekommen hast, dann brauch ich erst die Rechnung über diese Summe und es fehlen auch noch andere Rechnungen von dir. ..“

Auf eine e-mail der Klägerin antwortete die Beklagte am 4.5.2010, dass sie alleine das Haftungsrisiko und die Kosten getragen habe, die Klägerin aus früheren Vermittlungen zu viel an Provision erhalten habe und dass sie der Klägerin nichts mehr schulde. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die e-mail Blatt 37,38.

Die Prozessbevollmächtigen der Klägerin forderten mit Schreiben vom 4.5.2010 die Beklagte zur Zahlung von 3.600,– € bis zum 21.5.2010 auf.

In der Folgezeit bot die Beklagte der Klägerin 1.000,– € zur Abgeltung aller Ansprüche an.

Die Klägerin behauptet, zwischen ihr und der Beklagten sei eine Innengesellschaft zum Betrieb eines Maklergeschäftes gegründet worden. Die Einnahmen und Kosten sollten geteilt werden. So sei es auch gehandhabt worden. Aus der Auflösung dieser Gesellschaft ständen ihr noch die Hälfte der Maklerprovision aus dem Geschäft M zu. Dieses hätten sie gemeinsam vermittelt. Beide seien in dem Objekt gewesen. Die Klägerin habe das Exposé geschrieben und das Objekt online über die Internetportale zum Verkauf angeboten. Der Zeuge M habe sowohl mit der Klägerin als auch mit der Beklagten verhandelt.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 3.600,– € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.5.2010 sowie weitere 402,82 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, es sei nicht die Gründung einer BGB-Innengesellschaft vereinbart worden. Vielmehr sollte die Klägerin bei ihr als freie Mitarbeiterin arbeiten und dementsprechend auch die die Hälfte der Provision für von ihr vermittelten Objekten erhalten. Das Objekt M habe die Klägerin aber nicht vermittelt, sie habe keine Vermittlungstätigkeiten entfaltet. Der gesamte Arbeitsaufwand habe ausschließlich bei der Beklagten gelegen; auch die gesamte Kommunikation sei ausschließlich mit der Beklagten geführt worden. Der Auftrag sei auch der Klägerin alleine erteilt worden. Tatsächlich hätten die Eheleute M auch nicht auf Grund der Vermittlungsbemühungen der Klägerin 6.711,60 € gezahlt sondern weil sie selbst einen Käufer gefunden hätten. Die Zahlung sei von der Beklagten mit den Eheleuten M vereinbart worden, weil letztere nicht wollten, dass die Käufer eine Provision an die Beklagte zahlen sollten. Die Passage in der e-mail vom 8.3.2010 sei nicht so zu verstehen, dass damit ein Anspruch der Klägerin auf Maklerprovision zu verstehen sei. Die Klägerin habe selbst diese e-mail unter der Überschrift „Verhandlungen der Parteien nach Beendigung der Zusammenarbeit“ zitiert und dies treffe die Sache auf den Punkt.

Das Gericht hat den Zeugen S in der mündlichen Verhandlung vom 3.11.2010 angehört und die Eheleute M schriftlich vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung und auf die schriftlichen Zeugenaussagen der Eheleute M verwiesen, wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist größtenteils begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Hälfte der von den Eheleuten M an die Beklagte gezahlten 6.711,60 €; dies sind 3.355,80 €. Dieser Anspruch ergibt sich zwar nicht als Folge der Auflösung einer zwischen den Parteien bestandenen BGB-Innengesellschaft – eine solche hat nicht bestanden – sondern aus der Absprache zwischen den Parteien über ihre Zusammenarbeit.

1. Das Bestehen einer Innengesellschaft bürgerlichen Rechts hat die Klägerin nicht bewiesen. Eine solche Gesellschaft liegt nur vor, wenn zwischen den Beteiligten ein Gesellschaftsvertrag geschlossen wird, der jedenfalls die Einigkeit darüber enthält, einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen und diesen durch vermögenswerte Leistungen zu fördern (siehe BGH NJW-RR 2008, 128; JR 2010,33). Da die Klägerin sich auf einen solchen Abschluss als ihr günstig beruft, hat sie das Vorliegen auch zu beweisen. Dies ist ihr nicht gelungen. Der Zeuge S hat zwar die Behauptungen der Beklagten, dass sie gemeinsam Termine wahrgenommen, Gespräche in der Wohnung der Klägerin geführt, beide zusammen Exposés erstellt und auch sonst bei der Vermittlung zusammengearbeitet haben. Dies alles sind aber Umstände, die sowohl für die Zusammenarbeit innerhalb einer Gesellschaft aber auch für eine Tätigkeit der Klägerin als freie Mitarbeiterin bei der Beklagten sprechen. Dass ein Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wurde und der Zeuge hierbei anwesend war, konnte der Zeuge nicht bestätigen.

2. Der Anspruch ergibt sich jedoch aus der Absprache der Parteien über ihre Zusammenarbeit. Dabei geht das Gericht davon aus, dass die Klägerin für die Beklagte als freie Mitarbeiterin tätig war. Denn nach außen konnte lediglich die Beklagte unter der Firma „Immobilien M“ auftreten. Sie alleine hatte die Erlaubnis, nach § 34 c GewO als Maklerin arbeiten zu dürfen. Hierbei trägt die Beklagte selbst vor, dass die Klägerin die Hälfte der Provision für die von ihr vermittelten Objekte erhalten sollte. Sie sollte aber auch die Provision für die von beiden gemeinsam vermittelten Objekte erhalten. Auch dies ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten, wobei die Beklagte selbst vorträgt, dass die Klägerin zunächst mangels eigener Kenntnisse nie einen Verkauf alleine vermittelt hat. Das Gericht schließt hieraus, dass immer dann, wenn die Klägerin in die Vermittlung eines Geschäftes eingebunden war, sie auch die Hälfte der Provision erhalten sollte. Dem entspricht auch der unbestrittene Vortrag der Klägerin, dass es sich bei den Objekten Saarlouiser Straße um solche gehandelt hat, die ursprünglich noch alleine von der Beklagten betreut worden waren. Auch hier erhielt die Klägerin die Hälfte der Provision.

Bei dem Objekt M war die Klägerin nach Überzeugung des Gerichts ebenfalls in die Vermittlung eingebunden. Beide Parteien haben das Objekt besichtigt. Zwar hat der Zeuge M der Beklagten den Auftrag erteilt. Nach dem Vorgesagten schloss dies aber nicht aus, dass die Klägerin kein Provision erhalten sollte. Vielmehr kam es darauf an, ob in die Vermittlung beide eingebunden waren. Hierzu hat die Zeugin M bekundet, beide hätten das Objekt besichtigt. Der Zeuge M hat bekundet, er habe mehrmals mit der Beklagten telefoniert, aber auch mit der Klägerin. Im übrigen konnte er sich nicht mehr daran erinnern, mit wem er im Einzelnen was telefonisch besprochen hatte. Die Telefonate auch mit der Klägerin lassen den Schluss zu, dass der Zeuge es so ansah, dass sich beide Parteien um die Vermittlung des Hauses kümmerten.

Dem Anspruch der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass tatsächlich eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit der Parteien nicht zu dem Verkauf des Hauses beigetragen hat. Maßgebend ist alleine, dass der Zeuge M für die Vermittlungsbemühungen eine Provision bzw. Aufwandsentschädigung zahlte. Das Gericht geht davon aus, dass die Parteien diesen Fall nicht bei ihrer Absprache über die Zahlung von Provisionen an die Klägerin berücksichtigt hatten. Die Vereinbarung enthält insoweit eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Grundlage für die Ergänzung des Vertragsinhalts ist hierbei der hypothetische Parteiwille. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (§ 157 BGB, vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 157 Rdnr. 2 ff mwN). Hierbei können die e-mails der Beklagten als Auslegungshilfe herangezogen werden. In diesen emails schrieb die Beklagte am 8.3.2010, dass sie die Courtage überweisen werde, sobald diese auf dem Konto sei, am 10.3.2010, dass die Beurkundung nicht vor dem 9.4., mit dem Geld nicht vor Ende April bzw. Anfang Mai zu rechnen sei und schließlich am 28.4.2010, dass das Geld erst jetzt eingegangen sei; sie werde noch berechnen, was die Klägerin zu bekommen habe. In allen e-mails kommt zum Ausdruck, dass die Beklagte wie selbstverständlich davon ausgeht, dass die Klägerin einen Teil der von den Eheleuten M gezahlten „Provision“ erhalten sollte. Dabei macht die Beklagte keinen Unterschied, ob tatsächlich eine Provision nach § 652 BGB entstanden ist oder ob es sich um Aufwendungsersatz handelt.

3. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten kann die Klägerin nicht verlangen. Die Beklagte befand sich zum Zeitpunkt des Schreibens der Prozessbevollmächtigten am 4.5.2010 noch nicht in Verzug. Da es sich um einen vertraglichen Anspruch handelte, trat Verzug erst mit der Mahnung ein, die am 4.5.2010 erfolgte, nicht aber lag bereits zu diesem Zeitpunkt Verzug vor. Zinsen sind ab dem 22.5.2010 zuzahlen (§§ 286, 288 BGB).

Der Entscheidung über die Tragung der Zinsen folgt aus § 92 ZPO, der über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.