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Maklervertrag – Entstehung des Maklerlohnanspruchs

Klägerin fordert Maklerlohn von Beklagter – Gericht weist Klage ab.

In diesem Prozess forderte eine Klägerin von einer Beklagten Maklerlohnansprüche für die Vermittlung von zwei Hausgrundstücken in Deutschland. Die Klägerin wurde von den Eigentümern der Anwesen im Rahmen eines Alleinauftrags beauftragt, den Verkauf der Grundstücke zu vermitteln. Der Maklervertrag, den sie mit einem der Interessenten abschloss, enthielt eine Klausel, wonach die Klägerin 10.000 Euro erhalten sollte, wenn der Interessent direkt an die Eigentümer wendet. Die Beklagte erwarb später die beiden Hausgrundstücke, zahlte jedoch den Kaufpreis des Grundstücks nicht und erklärte die Anfechtung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass die Klägerin keine Beweise dafür erbracht hat, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen sei und ihre Tätigkeit kausal für den Abschluss des Hauptgeschäftes gewesen sei. Daher wurde die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Die Klägerin legte Berufung gegen das Urteil ein und behauptet, dass das Gericht in mehrfacher Hinsicht materiell-rechtlich fehlerhaft entschieden habe. […]


OLG Frankfurt – Az.: 13 U 84/21 – Urteil vom 06.07.2022

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 16.3.2021 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 72.590,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins hieraus seit dem 21.11.2019 sowie 1.792,90 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz sowie die außergerichtlichen Kosten der Streithelfer in beiden Rechtszügen hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 72.590,00 € festgesetzt.

Die Revision wird nicht zulassen.

Gründe

Die Klägerin macht gegen die Beklagte Maklerlohnansprüche für die Vermittlung des Abschlusses von zwei Kaufverträgen über die Hausgrundstücke P.-E.-Straße … und … in D. geltend.

Die Klägerin war von den jeweiligen Eigentümern der genannten Anwesen im Oktober 2017 bzw. März 2018 im Rahmen eines sogenannten Alleinauftrages mit der Vermittlung des Verkaufs der streitgegenständlichen Grundstücke beauftragt worden. Das Grundstück in der P.-E.-Straße … in D. stand zum Zeitpunkt der Auftragserteilung im Eigentum einer Erbengemeinschaft nach dem Erblasser W. K., an der unter anderem die Streithelfer R. P. und G. S. beteiligt waren. Das in der P.-E.-Straße … in D. gelegene Grundstück stand zum Zeitpunkt der Auftragserteilung jeweils im hälftigen Miteigentum der Streithelfer K. und R. P.. Der mit den Eheleuten P. am 17.10.2017 geschlossenen Maklervertrag hinsichtlich des Grundstücks P.-E.-Straße … enthielt eine Klausel, wonach die Klägerin für den Fall des Verkaufs an einen Interessenten, der sich direkt an die Eigentümer Eheleute P. wendet, von diesen 10.000,00 € erhalten sollte. Diesen Betrag haben die Eheleute P. später auch tatsächlich an die Klägerin gezahlt.

Die Klägerin hat die Immobilie durch Exposés, unter anderem auf der Seite I. beworben. Am 4.12.2018 wandte sich die Beklagte mit der Bitte um Übersendung der Exposés und Objektdaten für die beiden streitgegenständlichen Grundstücke an die Klägerin. In der Anzeige der Klägerin auf I. (vgl. Anlage K 1) war – fettgedruckt – auf die Provisionspflicht für Käufer in Höhe von 5,9 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer hingewiesen worden. Entsprechend ihrer Anfrage erhielt die Beklagte noch am selben Tag von der Klägerin das verlangte Exposé nebst den erforderlichen Objektdaten, insbesondere auch den Namen und die Anschrift des von den Verkäufern bevollmächtigten Streithelfers K. P.. Sowohl bereits am 4.8.2018 als auch in der Folgezeit nutzte die Beklagte zusätzlich den von der Klägerin zur Verfügung gestellten „360°–Rundgang“ durch die beiden angebotenen Immobilien. Am 5.8.2018 stellte die Beklagte zusätzlich bei der Klägerin eine Besichtigungsanfrage, die sie letztlich mit der – unwahren – Begründung zurücknahm, dass sie ein anderes Objekt gefunden hätte.

Mit notariellen Verträgen vom 18.12.2018 bzw. 6.6.2019 erwarb die Beklagte die beiden Hausgrundstücke von den jeweiligen Eigentümern, wobei sie das Anwesen P.-E.-Straße … gemeinsam mit ihrem Ehemann und das Anwesen P.-E.-Straße … allein erwarb. Hinsichtlich des Grundstücks P.-E.-Straße … zahlte die Beklagte nach Abschluss des Kaufvertrages den Kaufpreis bei Fälligkeit an die Verkäufer nicht, weshalb diese den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärten, wobei die Beklagte ihrerseits die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung im Zusammenhang mit einer behaupteten Kontamination des Bodens erklärt hat.

Die Rechnung der Klägerin vom 31.7.2018 (Anlage K 15) über den seiner Berechnung und der Höhe nach zwischen den Parteien unstreitigen Maklerlohn für die Vermittlung der streitgegenständlichen Grundstücke in Höhe von insgesamt 72.590,00 € brutto hat die Beklagte nicht bezahlt.

Die Klägerin hat behauptet, dass zwischen ihr und der Beklagten hinsichtlich der streitgegenständlichen Grundstücke aufgrund der geschalteten Immobilienanzeige auf der Webseite von I. und der hieraufhin von der Beklagten unternommenen Kontaktaufnahme mit der Klägerin durch die Bitte der Beklagten durch Übersendung der entsprechenden Unterlagen zu den Grundstücken und durch die Angabe der erforderlichen Kontaktdaten der Eigentümer ein Maklervertrag zustande gekommen Sie hat hierzu die Ansicht vertreten, dass sie (mit-)ursächliche Maklerleistungen durch die Übersendung der Exposés nebst den erforderlichen Objektdaten, dem Namen und der Anschrift des von den Verkäufern benannten bevollmächtigten Zeugen K. P. sowie die Zurverfügungstellung des „360°- Rundgangs“ erbracht habe.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 72.590,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz hieraus seit dem 21.11.2019 sowie 1.792,90 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, bereits seit November 2018, mithin vor der – insoweit unstreitigen – Kontaktaufnahme mit der Klägerin und der Inanspruchnahme von Maklerleistungen Kenntnis von der Erwerbsmöglichkeit hinsichtlich der Immobilie P.-E.-Straße … aufgrund entsprechender Hinweise durch den Zeugen G. gehabt zu haben. Bei der Besichtigung dieser Immobilie sei ihr dann mitgeteilt worden, dass auch die Nachbarimmobilie (P.-E.-Straße …) zum Verkauf stehe. Die Namen und Anschriften der Verkäufer seien ihr zu dem Zeitpunkt, als sie sich an die Klägerin gewandt habe, somit bereits bekannt gewesen. Sie hat die Ansicht vertreten, dass zwischen den Parteien weder ein Maklervertrag zustande gekommen sei, noch die Kläger irgendwelche für die späteren Abschlüsse der Kaufverträge kausale Maklerleistungen erbracht hätten.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen K. P. und G. die Klage mit am 16.3.2021 verkündeten und der Beklagten am 17.3.2021 zugestellten Urteil in vollem Umfang abgewiesen. Zur Begründung der Klageabweisung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass der Klägerin gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage gemäß § 652 BGB zustehe, da die Klägerin für ihre Behauptung „beweisfällig“ geblieben sei, dass „die Parteien einen Maklervertrag geschlossen hätten bzw. für die Kausalität ihrer Tätigkeit“. Zwar sei grundsätzlich ein „konkludenter Vertragsschluss, der zu einem Maklervertrag führe, möglich, wenn ein Interessent Dienste eines gewerblichen Maklers in Anspruch nehme, weil „für jedermann klar sei, dass ein gewerblicher Makler nur gegen eine Vergütung tätig werde“. Diese Voraussetzungen seien vorliegend allerdings nicht erfüllt, da es jedenfalls nicht auszuschließen sei, dass die Beklagte Vorkenntnis gehabt habe. Die Beweislast für die Maklertätigkeit und die Kausalität für den Abschluss des Hauptgeschäftes liege grundsätzlich beim Makler, den allerdings Beweiserleichterungen treffen würden, wenn der Hauptvertrag innerhalb einer angemessenen Zeit geschlossen werde. Weise allerdings der Unternehmer Umstände nach, die ausnahmsweise für die fehlende Kausalität sprechen würden, treffe wiederum den Makler die volle Beweislast dafür, dass seine Tätigkeit ursächlich für den Vertragsschluss geworden sei. Danach sei aufgrund des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme die Klägerin beweisfällig für einen Vertragsschluss und die Erbringung von Leistungen, welche ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages gewesen seien, geblieben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, die vorgelegten Unterlagen sowie die vom Landgericht im ersten Rechtszug getroffenen weiteren Feststellungen umfassend Bezug genommen (§ 313 Abs. 2 Satz 2, § 540 Abs. 1 ZPO).

Mit ihrer am 22.3.2021 eingelegten und am 3.5.2021 begründeten Berufung wendet sich die Klägerin gegen das klageabweisende erstinstanzliche Urteil und verfolgt ihren Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns in vollem Umfang weiter.

Sie erachtet das angefochtene Urteil als materiell-rechtlich gleich in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. So sei das Landgericht zunächst rechtsirrig von der „Beweisfälligkeit“ der Klägerin für das wirksame Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen den Parteien ausgegangen und habe sich hierbei sowohl über den unstreitigen Sachverhalt als auch die Grundsätze ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung hinweggesetzt. Denn bereits nach dem unstreitigen Sachverhalt habe sich die Beklagte am 4.12.2018 auf die von der Klägerin geschaltete Immobilienanzeige auf I. gleich zweifach an die Klägerin mit der Bitte um Übersendung der Exposés und der Objektdaten für die beiden streitgegenständlichen Grundstücke gewandt. Ebenso unstreitig habe die Beklagte noch am selben Tag von der Klägerin sowohl die Exposés mit allen erforderlich Objektdaten, darunter auch den Namen und die Anschrift des von den Verkäufern bevollmächtigten K. P. erhalten. Darüber hinaus habe die Beklagte sehr ausgiebig den ihr von der Klägerin überlassenen 360°- Rundgang über die beiden angebotenen Immobilien genutzt. Unter Anwendung der Grundsätze der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei daher bereits nach dem unstreitigen Sachverhalt von einem zwischen den Parteien wirksam – ausdrücklich – zustande gekommenen Maklervertrag auszugehen, da die Klägerin in dem Internetinserat eindeutig – hervorgehoben – auf die fällig werdende Maklerprovision hingewiesen habe und ihr die angeforderten Unterlagen, insbesondere die Objektdaten auf entsprechende Anfrage überlassen worden seien.

Das Landgericht habe in unzulässiger Weise die voneinander streng zu unterscheidenden Fragen des Zustandekommens eines Maklervertrages und der (Mit-)Ursächlichkeit für den Abschluss der streitgegenständlichen Grundstückskaufverträge miteinander vermengt. Denn von vornherein könne eine etwaige Vorkenntnis der Beklagten, wenn überhaupt, allenfalls auf die Frage der Kausalität, nicht jedoch auf die Frage, ob ein Maklervertrag zustande gekommen sei, wovon bereits nach dem unstreitigen Sachverhalt auszugehen sei, gehabt haben. Insbesondere habe das Landgericht im vorstehenden Zusammenhang auch verkannt, dass die erfolgte Zahlung der 10.000,00 € durch die E. P. an die Klägerin keine rechtlichen Auswirkungen auf die Wirksamkeit des mit der Beklagten – ebenfalls – zustande gekommenen Maklervertrages habe. Eine möglicherweise bestehende Rückerstattungspflicht der Klägerin gegenüber den Eheleuten P. gemäß § 812 BGB habe jedenfalls keinerlei rechtlichen Einfluss auf den streitgegenständlichen Provisionsanspruch der Klägerin.

Evident rechtsfehlerhaft seien zudem die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich der von ihr angenommenen Beweisfälligkeit zur Kausalität der von der Klägerin entfalteten Tätigkeit für den Abschluss der Kaufverträge. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung werde der Kausalzusammenhang zwischen der Nachweisleistung des Maklers zum Abschluss des Hauptvertrags vermutet, wenn der Hauptvertrag in angemessener Zeit nach Ausübung der Maklertätigkeit abgeschlossen werde. Da vorliegend die beiden Hauptverträge (Kaufverträge) in einem Fall nur 14 Tage und im anderen Fall ca. 6 Monate nach Abschluss des Maklervertrages geschlossen worden sind, greife hier die Kausalitätsvermutung. Im Hinblick auf die zumindest mitursächlich für die Kaufvertragsabschlüsse gewordenen Maklerleistungen und der unstreitig unterlassenen Offenbarung der von der Beklagten behaupteten Vorkenntnis gegenüber der Klägerin anlässlich der Kontaktaufnahme, komme es letztlich auf die Frage der Vorkenntnis auch nicht mehr entscheidungserheblich an. Doch selbst für den Fall, dass man der streitigen Vorkenntnis der Beklagten eine entscheidungserhebliche Bedeutung beimessen würde, stünde dies dem Bestehen des Klageanspruchs nicht entgegen, da die Beklagte nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme, aufgrund der nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Klägerin bestehenden Beweiserleichterungen, den ihr – der Beklagten – obliegenden Beweis einer Vorkenntnis nicht erbracht habe.

Die Klägerin beantragt sinngemäß, unter Abänderung des am 16.3.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt, A.: 8 O 28/20, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 72.590,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 21.11.2019 sowie 1.792,90 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie rügt hierbei auch den ihres Erachtens nach teilweise neuen Vortrag der Klägerin in der Berufungsinstanz als verspätet und vertritt hierzu die Auffassung, dass mangels der Stellung eines Tatberichtigungsantrages durch die Klägerin die tatbestandlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils – auch soweit sie in den Entscheidungsgründen enthalten seien – Bindungswirkung entfalten würden und vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde zu legen seien. Sie vertritt weiterhin die Ansicht, dass jedenfalls aufgrund der bestehenden Vorkenntnis der Beklagten hinsichtlich der zum Verkauf stehenden streitgegenständlichen Hausgrundstücke kein Maklerlohnanspruch der Klägerin entstanden sei. Dem Maklerlohnanspruch stehe auch der unstreitige Umstand entgegen, dass die Klägerin bereits eine Provision von den Eigentümern erhalten habe.

Die Streithelfer beantragen, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Darmstadt vom 16.03.21, Az. 8 O 28/20 wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 72.590,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.11.19 sowie 1.752,90 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen;

Die Streithelfer vertreten die Auffassung, dass das Landgericht in materiellrechtlich fehlerhafter Weise die Klage zu Unrecht abgewiesen habe. Im Wesentlichen schließen sich die Streithelfer den Ausführungen der Klägerin an.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im zweiten Rechtszug und der von den Parteien vertretenen Rechtsansichten wird auf die Berufungsbegründung vom 30.4.2021 (Bl. 452-462 d. A.), die Berufungserwiderung vom 31.5.2021 (Bl. 473-475 d. A.) sowie den Schriftsatz der Streithelfer vom 27.7.2021 (Bl. 479 ff. d. A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 511 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht gemäß §§ 513, 517, 519, 520 ZPO eingelegt und begründet worden.

Das Rechtsmittel der Klägerin hat in der Sache umfassend Erfolg und führt zu der sich aus dem Urteilstenor ergebenden antragsgemäßen Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 72.590,- €.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte der gemäß der Rechnung vom 31.7.2018 (Anlage K 15) – betragsmäßig zwischen den Parteien unstreitige – geltend gemachten Maklerlohnanspruch nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Entgegen der Annahme des Landgerichts ist bereits nach dem unstreitigen Parteivortrag, welcher auch im angefochtenen Urteil – zumindest ansatzweise – (vgl. Seite 3 des Urteils) im unstreitigen Teil des Tatbestandes Anklang findet, vom wirksamen Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen den Parteien auszugehen.

Das Landgericht verkennt im vorliegenden Streitfall sowohl die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Maklervertrages, wobei es der Senat aus Rechtsgründen dahinstehen lassen kann, ob zwischen den Parteien ein Maklervertrag entsprechend der Rechtsansicht der Klägerin ausdrücklich oder zumindest konkludent zustande gekommen ist, und zum anderen, dass zwischen dem Zustandekommen des Maklervertrages einerseits in dem für die Entstehung des Provisionsanspruches zusätzlich erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss streng unterschieden werden muss.

Bereits nach dem unstreitigen Sachverhalt hat sich die Beklagte am 4.12.2018 auf eine von der Klägerin aufgegebene Immobilienanzeige auf der Webseite von I. mit der Bitte um Übersendung der Exposés und der Objektdaten für die beiden inserierten streitgegenständlichen Grundstücke an die Klägerin gewandt. In der Anzeige der Klägerin (Anlage K 1) war fettgedruckt auf die Provisionspflicht für Käufer in Höhe von 5,9 % des Bruttokaufpreises hingewiesen worden. Die Beklagte erhielt ebenfalls unstreitig noch am selben Tag von der Klägerin die verlangten Exposés neben den Objektdaten, hierbei unter anderem auch den Namen und die Anschrift des von den Verkäufern bevollmächtigten und gleichzeitig hälftigen Miteigentümers hinsichtlich des Grundstücks P.-E.-Straße … erstinstanzlich vernommenen Zeugen und Streithelfers K. P.. Bereits am 4.12.2018 und auch noch in der Folgezeit nutzte die Beklagte zusätzlich den ihr von der Klägerin zur Verfügung gestellten 360°- Rundgang durch die beiden angebotenen Immobilien. Hinzu kam eine von der Beklagten an die Klägerin am 5.12.2018 zunächst gestellte Besichtigungsanfrage, welche sie später unter Angabe unzutreffender Gründe zurücknahm.

Das Zustandekommen eines Maklervertrages setzt übereinstimmende Willenserklärungen des Maklers und des Interessenten im Sinne von Angebot und Annahme gemäß §§ 145 ff. BGB voraus, die auf den Abschluss eines Maklervertrages im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB gerichtet sind. Erforderlich ist somit bei jedem der Beteiligten ein Verhalten, das als entsprechende Willenserklärung im Sinne eines Angebots bzw. einer Annahme gewertet werden kann. Hierbei wird ein Angebot des Maklers häufig in der Übermittlung eines Exposés mit Provisionsverlangen zu erblicken sein. Demgegenüber liegt allein darin, dass ein Interessent sich Maklerleistungen gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise eine Willenserklärung dahingehend, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehung treten möchte (vgl. BGH, NJW 84, 232; BGH, Urt. v. 23.10.1980, Az. IVa ZR 27/08 – WM 80, 1396 m.w.N.). Erforderlich ist auf Seiten des Interessenten für die Annahme des Zustandekommens eines Maklervertrages nämlich mindestens, dass er Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird (Köln, WM 89, 693). Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrages ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er – wie vorliegend – aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss (BGH, NJW 17, 1024), was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt (BGH, NJW-RR 10, 257) oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt (BGH, NJW 86, 177, 05, 3779).

Der BGH hat insbesondere dann, wenn der Interessent von einem eindeutigen und ausdrücklichen Provisionsverlangen des Maklers Kenntnis hat, wie hier, und sich unter Bezug auf die Anzeige beim Makler meldet oder Maklerleistungen, wie zum Beispiel einen Besichtigungstermin nachfragt (BGH, NJW 17, 1024) bzw. in Anspruch nimmt (BGH, NJW-RR 99, 361, 07, 499), das Zustandekommen eines Maklervertrages angenommen. Von einem Maklervertrag ist somit immer dann auszugehen, wenn der Makler – hier die Klägerin – ein Grundstück unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet und ein Interessent – hier die Beklagte – sich Objektangaben machen lässt und weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt (vgl. bereits BGH in NJW 67, 1365). Dies gilt nach der obergerichtlichen Rechtsprechung auch für eine Anzeige im Internet (vgl. Hamm, NJW-RR, 13, 170).

Da sich die Beklagte vorliegend unstreitig auf das bei I. geschaltete Internetinserat der Klägerin, aus welchem sich zweifelsfrei die Provisionspflicht des Käufers ergab, gemeldet, und eine Reihe von Maklerleistungen in Anspruch genommen hat sowie ihr – der Beklagten – auch weitere umfassende Angaben zum Objekt (360°-Rundgang) gemacht worden sind, welche die Beklagte ebenso unstreitig wie ausgiebig genutzt hat, ist bereits aufgrund des unstreitigen Parteivorbringens vom Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen den Parteien auszugehen.

Vom Zustandekommen des Maklervertrages ist der für die Entstehung des Provisionsanspruchs zusätzlich erforderliche Kausalzusammenhang zwischen den erbrachten Maklerleistungen und dem Vertragsschluss zu unterscheiden. Allerdings muss die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Abschluss des bzw. der Hauptverträge nicht allein oder gar hauptsächlich, sondern lediglich mitursächlich geworden sein (BGH, NJW-RR 88, 942).

Ungeachtet der von der Beklagten behaupteten Vorkenntnis ergibt sich nach Überzeugung des Senats die Mitursächlichkeit der von der Klägerin erbrachten Maklerleistungen ebenfalls bereits aus den unstreitigen, vom Landgericht im Tatbestand des angefochtenen Urteils – lediglich rudimentär – getroffenen Feststellungen und darüber hinaus aus der erstinstanzlichen Bezugnahme auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen (§ 313 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Hinsichtlich der von der Beklagten erhobenen Verspätungsrüge (§§ 296, 530 ZPO) im Zusammenhang mit dem Berufungsvorbringen der Klägerin zu den teilweise fehlerhaft getroffenen erstinstanzlichen tatsächlichen Feststellungen ist ihr zwar einerseits dahingehend zuzustimmen ist, dass der Senat grundsätzlich an die erstinstanzlich getroffenen Feststellungen gebunden ist, wenn keine der Parteien einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat. Hierbei verkennt die Beklagte jedoch, dass der Senat unstreitigen Sachverhalt, auch wenn dieser nicht ausdrücklich im Tatbestand des angefochtenen Urteils erwähnt ist, stets verwerten kann.

Darüber hinaus ist der Senat an offensichtlich unzutreffende tatsächliche Feststellungen des Vorderrichters dann nicht gebunden ist, wenn sich dies eindeutig und zweifelsfrei aus dem Akteninhalt – wie vorliegend – ergibt. Der Senat merkt, daher ungeachtet der insoweit ohnehin nicht bestehenden Entscheidungsrelevanz noch an, dass auch die diesbezüglichen Angriffe der Klägerin gegen die vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen durchgreifen, soweit das Urteil offensichtliche Unrichtigkeiten aufweist (vgl. Seite 11 der Berufungsbegründung).

Die von der Klägerin zusätzlich für den Vertragsschluss erbrachten wesentlichen mitursächlichen Maklerleistungen erblickt der Senat in der Übersendung der Exposés mit einem entsprechenden Anschreiben an die Beklagte sowie der Bekanntgabe der Objektdaten und der maßgeblichen Ansprechperson (Streithelfer P.), welche die Beklagte, wären ihr diese Daten bekannt gewesen, nicht bei der Klägerin hätte erfragen müssen, sowie der Zurverfügungstellung des 360°-Rundgangs im Internet, wovon die Beklagte unstreitig umfassend Gebrauch gemacht hat.

Auf die Vorkenntnis der Beklagten kommt es aus Rechtsgründen zusätzlich auch deshalb nicht entscheidungserheblich an, da es nach obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. OLG Koblenz in NJW-RR 1989, 1210 m.w.N.) einem Interessenten, der in Kenntnis des Provisionsverlangens und unter Inanspruchnahme von Maklerleistungen einen Maklervertrag abgeschlossen hat, verwehrt ist, sich später auf seine Vorkenntnis zu berufen, wenn er – wie vorliegend – Maklerleistungen entgegennimmt, ohne hierbei auf seine bereits bestehende Vorkenntnis hinzuweisen.

Doch selbst wenn entgegen der Rechtsansicht des Senats der Frage der Vorkenntnis der Beklagten eine entscheidungserhebliche Bedeutung beimessen wollte, würde dies im vorliegenden Streitfall dem Maklerlohnanspruch der Klägerin nicht entgegenstehen.

Denn die Beklagte hat unter Zugrundelegung des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme den ihr obliegenden Nachweis einer bestehenden Vorkenntnis nicht erbracht. Von einem diesbezüglichen Nachweis ist auch das Landgericht ausweislich der Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils nicht ausgegangen. Vielmehr hat es aufgrund seiner zunächst fehlerhaften rechtlichen Bewertung zu den Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Maklervertrages einen solchen unzutreffend verneint, und die Klägerin, aufgrund der sich hieran anschließenden, insoweit konsequent rechtsfehlerhaft angenommenen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, als beweisfällig für deren Vortrag zum Zustandekommen eines Maklervertrages und der Erbringung mitursächlicher Maklerleistungen angesehen.

Diese landgerichtliche Sichtweise ist bereits im Ansatz verfehlt, wobei es zunächst bei zutreffender Subsumtion des unstreitigen Sachverhalts für die Frage des Zustandekommens eines Maklervertrages, aus den zuvor bereits dargelegten Gründen, bereits keiner Beweisaufnahme bedurft hätte, da sich der Vertragsschluss vielmehr schon aus dem unstreitigen Sachverhalt ergab (vgl. oben).

Aufgrund der Verneinung des Zustandekommens eines Maklervertrages zwischen den Parteien hat das Landgericht zudem verkannt, dass die Vermutungsregelung hinsichtlich des ursächlichen Zusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Zustandekommen der Hauptverträge nach der Rechtsprechung des BGH gilt, weshalb es im Weiteren, auf der Grundlage seiner unzutreffenden Rechtsansicht, insoweit folgerichtig, die Beweislast zu Unrecht der Klägerin aufgebürdet hat.

Richtigerweise hätte das Landgericht den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Maklerleistungen und dem Zustandekommen der Verträge, die nach der Rechtsprechung des BGH geltende Vermutungsregel für die Ursächlichkeit annehmen müssen, da die Hauptverträge in einem angemessenen Zeitraum nach der Maklertätigkeit unstreitig abgeschlossen worden sind. Die vom BGH insoweit entwickelten Grundsätze gelten sowohl für die vorliegend zum Tragen kommende Maklernachweistätigkeit (BGH NJW 06, 3062) als auch im Grundsatz für- eine vorliegend nicht streitgegenständliche – Vermittlungstätigkeit (Zweibrücken, NJW-RR 99, 1502).

Hinsichtlich der Beweislast würde etwas Anderes lediglich dann gelten, wenn die Beklagte, was ihr auch nach Auffassung des Landgerichts nicht gelungen ist, Umstände nachgewiesen hätte, die ausnahmsweise für die fehlende Kausalität sprechen würden. Erst dann läge wiederum die volle Beweislast dafür, dass gerade die Tätigkeit der Klägerin mitursächlich für die Abschlüsse der Hauptverträge gewesen ist, wieder bei der Klägerin.

Damit wäre bei zutreffender rechtlicher Bewertung – bei unterstellter Entscheidungserheblichkeit der Frage der Vorkenntnis – entgegen der Annahme des Landgerichts nicht die Klägerin für das Zustandekommen des Maklervertrages und die (Mit-)Ursächlichkeit ihrer Maklerleistungen für das Zustandekommen der Kaufträge „beweisfällig“ geblieben, sondern hätte vielmehr die Beklagte den Nachweis ihrer Vorkenntnis nicht erbracht.

Ungeachtet der aus den vorstehenden Gründen bereits nicht bestehenden Entscheidungserheblichkeit der von der Beklagten behaupteten Vorkenntnis, wäre selbst bei deren unterstellter entscheidungserheblicher Bedeutung für den Streitfall, eine Wiederholung der Beweisaufnahme durch den Senat nicht geboten gewesen. Denn der Senat wäre dann vom erstinstanzlichen Ergebnis der Beweisaufnahme nicht abgewichen, sondern hätte, insoweit in Übereinstimmung insoweit mit dem Landgericht, das – objektive – Ergebnis der Beweisaufnahme gleichfalls seiner Entscheidung zugrunde legen können, und wäre sodann allein aufgrund der von der Auffassung des Landgerichts abweichenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zu einem vom angefochtenen Urteil abweichenden Ergebnis gelangt.

Denn das Landgericht hat, wie bereits erwähnt, die Klage nicht mit der Begründung abgewiesen, dass die Klägerin nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen P. und G. ihre Vorkenntnis nachgewiesen habe, sondern vielmehr, weil es die Klägerin als beweisfällig für das Zustandekommen des Maklervertrages und die Erbringung kausaler Maklerleistungen für die abgeschlossenen Kaufverträge angesehen hat.

Der Senat hätte also selbst dann, wenn es auf die Frage der Vorkenntnis der Beklagten – entgegen seiner Auffassung doch entscheidungserheblich angekommen wäre, auch nicht in unzulässiger Weise seine eigene Beweiswürdigung an die Stelle derjenigen des Landgerichts gesetzt, sondern wäre unter Zugrundelegung des erstinstanzlichen Beweisergebnisses lediglich von der landgerichtlichen Verteilung der Beweislast abgewichen. Hierbei würde es sich jedoch um eine rein verfahrensrechtliche Frage gehandelt haben, welche unter keinem Gesichtspunkt die Wiederholung einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme erfordert hätte

Schließlich steht dem Maklerlohnanspruch der Klägerin auch nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin bereits von den Streithelfern R. und K. P. eine Provision in Höhe von 10.000,00 € erhalten hat. Denn zum einen ist zwischen den einzelnen zwischen den Verfahrensbeteiligten bestehenden Vertragsverhältnissen zu unterscheiden und ist es zum anderen der Klägerin nicht verwehrt, sowohl mit der Verkäufer- als auch der Käuferseite Maklerverträge abzuschließen. Ebenso wenig vermag der Senat in der Rechnungstellung der Klägerin gegenüber den Streithelfern Eheleute P. gleichzeitig eine Erklärung dahingehend zu erkennen, dass hierdurch etwa eingestanden würde, keine zumindest mitursächliche Maklerleistung gegenüber der Beklagten erbracht zu haben. Aus den vorstehenden Gründen kann es daher im vorliegenden Rechtsstreit auch dahinstehen, ob die Streithelfer gegen die Klägerin Erstattungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB zustehen.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Der Anspruch auf die der Höhe nach nicht bestrittenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten resultiert aus §§ 280, 286 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für das Berufungsverfahren richtet sich schließlich nach § 3 ZPO, § 47 Abs. 1 GKG.

Die Revision war nicht zuzulassen, da Revisionsgründe im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO weder von den Parteien dargetan noch in sonstiger Weise nach dem Aktenstand ersichtlich waren.


Welche wichtigen rechtlichen Bereiche betrifft das Urteil?

Das Urteil betrifft die folgenden übergeordneten Rechtsbereiche:

  • Maklerrecht: Das Urteil behandelt die Frage, ob zwischen der Klägerin und der Beklagten ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist und ob die Klägerin Anspruch auf Maklerlohn hat.
  • Vertragsrecht: Im Zusammenhang mit der Frage des Maklervertrags behandelt das Urteil auch allgemeine Aspekte des Vertragsrechts, insbesondere die Voraussetzungen für einen wirksamen Vertragsschluss und die Bedeutung von Vorkenntnissen.
  • Beweisrecht: Das Urteil behandelt auch Fragen des Beweisrechts, insbesondere die Frage, wer in einem Rechtsstreit die Beweislast trägt und welche Beweiserleichterungen es gibt.
  • Schadensersatzrecht: Das Urteil behandelt die Frage, ob die Beklagte Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer der Grundstücke hat und welche Voraussetzungen dafür gelten.
  • Zivilprozessrecht: Das Urteil enthält auch Ausführungen zum Ablauf des Zivilprozesses und zu den Pflichten der Parteien im Prozess.

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