Maklervertrag – Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung

LG Bonn – Az.: 17 O 160/18 – Urteil vom 27.02.2019

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu je ½.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus einem Maklervertrag.

Die Beklagte inserierte als Maklerin für die damaligen Eigentümer und Verkäufer, Herrn T und Frau T2, ein Grundstück mit “modernem Bio-Solar-Einfamilienhaus” in X …, … G. Das Grundstück in Hanglage ist mit einem eingeschossigen Einfamilienhaus bebaut, dessen Zimmer auf der Westseite sich teilweise unterhalb des Geländeniveaus befinden. Des Weiteren sind Teilbereiche der südlichen Dachfläche mit einer Dachbegrünung bedeckt. Siehe hierzu die Bauskizzen (Anlage S 2.3, Bl. … d.A) und Fotoaufnahmen (Bl. …, … d.A.) des Objekts.

Seit August 2010 war das Objekt von den Eheleuten T an die Zeugen I und I3 vermietet.

Die Kläger stießen Ende 2016 auf das Inserat der Beklagten. Sie wandten sich an die Beklagte, welche für sie als Maklerin tätig wurde. Für das streitgegenständliche Grundstück mit Einfamilienhaus war die Mitarbeiterin der Beklagten, die Zeugin T3, zuständig.

Diese traf sich am 3. November 2016 mit den Klägern zur Besichtigung des Objekts. Beim Rundgang im Außenbereich auf der Südseite sahen die Kläger, dass auf der rechten Seite ein Teil der Dachbegrünung abgerutscht war und die darunterliegende Folienabdichtung auf einer Fläche von ca. 0,5 qm frei lag.

Am 21. November 2016 unterzeichneten die Kläger den notariell beurkundeten Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück mit Einfamilienhaus. Wegen des Vertragsinhalts wird auf die Kopie des notariellen Kaufvertrags (Anlage S 4) verwiesen.

Mit Rechnungsdatum vom 21. November 2016 (Rechnungsnummer …) stellte die Beklagte den Klägern eine Maklercourtage in Höhe von 8.746,50 EUR brutto in Rechnung.

Am 11. Februar 2017 wurde das Objekt an die Kläger übergeben. Hierbei kamen die Kläger mit den Zeugen I ins Gespräch. Der Zeuge I informierte die Kläger unter anderem darüber, dass es – was streitig ist – aufgrund einer beschädigten Dachfolie an der linken (südwestseitigen) Attika (Dachaufkantung) zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sei, was er den Eheleuten T schon vor Monaten mitgeteilt habe.  Die unter der Folie liegende Holzkonstruktion faule. Das könne man auch sehen, da die unter dem Dach liegende Stelle durch einen Kriechgang zugänglich sei. Man habe auch Frau T3 von der Feuchtigkeit im Kriechgang berichtet. Am darauffolgenden Tag, dem 12. Februar 2017, wandten sich die Kläger per E-Mail an die Zeugin T3 (Anlage S 5). In dieser E-mail schilderten die Kläger die von den Mietern am Vortag aufgezeigten Mängel. Am 13. Februar 2017 teilte die Zeugin T3 den Klägern per E-Mail (Anlage S 6) mit, dass sie von den benannten Mängeln nichts wisse und Rücksprache mit den Verkäufern halten würde. In einer gemeinsam mit den Eheleute T verfassten E-mail informierte die Zeugin T3 die Klägern über die Bereitschaft der Eheleute T die Kosten für eine fachmännische Mängelbeseitigung zu übernehmen (Anlage S 7). Dies geschah von Seiten der Verkäufer bisher nicht, sodass die Kläger gegen die Verkäufer und die Beklagte Klage erhoben.

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Maklervertrag - Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung
(Symbolfoto: Von Elle Aon/Shutterstock.com)

Die Kläger behaupten, dass sich bereits während der Mietzeit der Zeugen I in dem Einfamilienhaus in X …, … G verschiedene Baumängel gezeigt hätten. Die Dachabdichtungsfolie sei an der linken (südwestseitigen) Attika (Dachaufkantung) aus der Halterung gerissen, wodurch sich mehrere Löcher gebildet hätten, durch die Ungeziefer und Feuchtigkeit ins Innere gedrungen sei. Dieses habe zur Durchnässung der Holzkonstruktion, dem Durchfaulen und anschließenden, teilweisen Einbruch der Holzlatten in den Kriechgang geführt. Die Mieter hätten diese Mängel in einer Liste zusammengefasst und diese Frau T2 – die sich zu diesem Zeitpunkt von Herrn T in Scheidung befand – übergeben. Frau T habe sich die Mängel am 21. Juli 2015 vor Ort angeschaut. Anfang 2016 habe auch Herr T den Mangel an der linken Attika begutachtet. Dazu habe er durch eines der Löcher in der Dachabdichtungsfolie gegriffen und geäußert, dass die Unterkonstruktion bereits am Faulen sei. Herr und Frau T hätten beide nicht weiter auf die Mängelanzeige reagiert.

Die Zeugin I sei am 19. Oktober 2016, dem ersten Besichtigungstermin des Objektes, an die Zeugin T3 herangetreten und habe mit dieser über die Mängel am Einfamilienhaus gesprochen habe, insbesondere auch über die Löcher in der Dachabdichtungsfolie an der südwestlichen Attika und die dadurch eindringende Feuchtigkeit. Die Zeugin T3 habe ausweichend reagiert und versucht das Gespräch schnell zu beenden. Sie habe erwidert, dass sie von diesen Mängeln nichts wisse und sich lediglich auf Mängel berufen könne, die ihr von den Verkäufern angezeigt worden seien. Die Zeugin T3 habe sich die Mängel nicht detailliert ansehen wollen.

Einige Interessenten hätten die Zeugin I bei den Besichtigungsrundgängen angesprochen, weshalb diese nicht das Grundstück mit Einfamilienhaus erwerben wollen würde. Die Zeugin habe hierauf bereitwillig Auskunft gegeben, weshalb ein Interessent sodann die Zeugin T3 auf Undichtigkeiten im Dach angesprochen habe. Die Zeugin T3 habe sich daraufhin mit Herrn T in Verbindung gesetzt.

Bei der Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts mit den Klägern, habe der Kläger zu 1), als er die abgerutschte Dachbegrünung auf der Südseite sah, die Zeugin T3 gefragt, ob Undichtigkeiten vorhanden seien. Die Zeugin habe dies verneint. Etwas später habe der Kläger zu 1) bei der Besichtigung der Wohnräume erneut gefragt, ob schon mal etwas undicht gewesen sei und ob es wirklich keine Feuchtigkeitsprobleme gebe. Die Zeugin T3 habe dies weiter vehement verneint. Während eines Telefonats zwischen dem Kläger zu 1) und der Zeugin T3, einige Tage später, sei die Zeugin von sich aus auf die Feuchtigkeitsproblematik gekommen und habe gesagt, dass sie nochmals mit Herrn T gesprochen habe und dieser ihr gesagt hätte, dass auf der Südseite des streitgegenständlichen Gebäudes nichts undicht sei und nur Erde abgerutscht sei.

Es seien für die Instandsetzungsarbeiten am Dach Kosten in Höhe von 12.036,30 EUR angefallen. Ferner seien – insofern unstreitig – Sachverständigenkosten in Höhe von EUR 2.157,37 entstanden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Auflistung der Schadenspositionen auf Seite 10 und 11 der Klageschrift (Bl. …, … d.A.) nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte als Gesamtschuldnerin mit den Eheleuten T zur Zahlung von EUR 12.036,30 und EUR 2.2157,37 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten zu verurteilen und festzustellen, dass die Beklagte den Klägern alle weiteren Kosten ersetzen muss, die erforderlich sind um die Schäden an der Dachkonstruktion in Stand zu setzen.

Aufgrund des gerichtlichen Hinweises vom 10. Dezember 2018 (Bl. … d.A.) haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 11. Dezember 2018 die Klage teilweise zurückgenommen.

Die Kläger beantragen nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 8.746,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.12.2018 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie und die Zeugin T3 hätten von keinem Feuchtigkeitsschaden resultierend aus einem Schaden an der Dachabdichtungsfolie gewusst. Ihnen sei durch die Zeugen I oder die Verkäufer keine Mängelliste vorgelegt worden. Die Zeugin I habe der Zeugin T3 bei einem stattgefundenen Besichtigungstermin am 19. Oktober 2016 lediglich erzählt, dass sie und ihr Ehemann während der Mietzeit einmal Feuchtigkeitsprobleme in einer Ecke des Heizungs- und Vorratsraums gehabt hätten. Nähere Angaben habe die Mieterin hierzu  nicht gemacht. Sie habe der Zeugin T3 die angeblichen Feuchtigkeitsschäden auf konkrete Nachfrage nicht zeigen können, da diese zum damaligen Zeitpunkt nicht mehr ersichtlich gewesen seien. Von anderen Feuchtigkeitsproblemen habe die Mieterin zu keinem Zeitpunkt gesprochen und diesbezüglich auch nichts gegenüber der Zeugin T3 erwähnt. Die Zeugin habe gleichwohl noch am 19. Oktober 2016 Kontakt mit Herrn T aufgenommen und um Klärung und Rückmeldung bezüglich der erwähnten Feuchtigkeitsprobleme im Heizungs- und Vorratsraum gebeten. Herr T habe der Zeugin in diesem Zusammenhang mitgeteilt, dass er sich auf ihre Mitteilung hin mit der Mieterin I in Verbindung gesetzt habe, welche ihm erklärt habe, dass es keine Feuchtigkeitsschäden im Objekt gebe oder gegeben habe. Bei den nachfolgenden Besichtigungsterminen, auch in jenem mit den Klägern, habe die Zeugin I keine Feuchtigkeitsschäden mehr behauptet.

Die Beklagte führt aus, dass selbst wenn sich die behaupteten Löcher in der Dachabdichtungsfolie befunden haben und dadurch Feuchtigkeit und Ungeziefer eingedrungen sei, welches zum Durchfaulen und teilweisen Einbruch der Holzkonstruktion geführt habe, die Zeugin T3 davon nichts gewusst habe und ein Laie dieses – was zwischen den Parteien unstreitig ist – auch nicht habe sehen können, weil die Löcher von Grasbewuchs überdeckt waren.

Während des Besichtigungstermins mit den Klägern habe der Kläger zu 1) die Zeugin T3 nicht ausdrücklich nach Feuchtigkeitsproblemen gefragt. Feuchtigkeit sei vielmehr zwischen den Parteien kein Thema gewesen, auch nicht nach dem Besichtigungstermin. Die Beklagte und die Zeugin T3 hätten erstmals durch die E-Mail der Kläger vom 12. Februar 2017 von den angeblichen Feuchtigkeitsmängeln erfahren.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Kläger haben die Verkäufer des Grundstücks und die Beklagte nach einem vorgeschalteten Mahnverfahren, dessen Mahnbescheid der Beklagten am 19. Juli 2018 zugestellt worden ist und gegen das alle Antragsgegner Widerspruch erhoben haben, zunächst gemeinschaftlich vor dem Landgericht M verklagt. Mit Beschluss vom 6. Juni 2018 hat sich das Landgericht M hinsichtlich der Beklagten für örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit insoweit an das Landgericht Bonn verwiesen (Bl. … d.A.).

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 11. Dezember 2018 hat das Gericht Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen I, I3 und T3. Wegen der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12. Dezember 2018 (Bl. …-… d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.

I.) Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Bonn ergibt sich bereits aus dem bindenden Verweisungsbeschluss des Landgerichts M (Zöller/Greger, ZPO (30. Aufl. 2014), § 281 ZPO Rn. 16 ff.).

Die in der mündlichen Verhandlung vom 11. Dezember 2018 erklärte Klagerücknahme bezüglich des ursprünglich gestellten Feststellungsantrags (Antrag zu 3), der Geltendmachung der vorgerichtlichen Anwaltskosten (Antrag zu 4) und der vorgerichtlichen Sachverständigenkosten (Antrag zu 2) ist wirksam. Die Parteivertreter verhandelten nach der erklärten Klagerücknahme und dem geänderten Antrag zum neuen Antrag und zur Sache, worin die konkludente Einwilligungserklärung der Beklagten zur Klagerücknahme zu sehen ist (MüKo/Becker-Eberhard, ZPO (5. Aufl. 2016), § 269 Rn. 29; Zöller/Greger, ZPO (30. Aufl. 2014), § 269 ZPO Rn. 16). Der verbleibende, abgeänderte Antrag zu 1, mit dem die Kläger Schadensersatz begehren, stellt keine Klageänderung gemäß §§ 263, 264 Nr. 2 ZPO dar, weil lediglich der Klageantrag in der Hauptsache quantitativ beschränkt worden ist.

II.) Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf die begehrte Zahlung besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung aus dem Maklervertrag gemäß §§ 652, 280 Abs. 1 BGB.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte eine ihr gegenüber den Klägern bestehende Pflicht verletzt hat.

Ein Makler hat aufgrund seiner Aufklärungspflicht seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit diese Pflicht jeweils reicht, bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls gemäß § 242 BGB. Eine Hinweispflicht setzt stets voraus, dass die Bedeutung des fraglichen Umstands für den Entschluss des Auftraggebers dem Makler erkennbar ist und der Auftraggeber gerade bezüglich dieses Umstands offenbar belehrungsbedürftig ist. Angaben zum Objekt darf der Makler von sich aus nur machen, wenn er über die erforderlichen Grundlagen verfügt. Hat er sie von seinem Auftraggeber oder der Gegenseite erhalten, darf er sie im Grundsatz ungeprüft weitergeben, sofern er sie sorgfältig erhoben hat und sie nach dem beruflich vorauszusetzenden Kenntnis stand glaubwürdig und plausibel sind (vgl. i.e. m.w.N. Palandt/Sprau, BGB, 78.Aufl., § 652 Rz. 14).

Die von Klägerseite behaupteten Feuchtigkeitsschäden und Beschädigungen im Dachbereich stellen für die Kaufentscheidung der Kläger erhebliche Umstände dar, die nach den oben genannten Grundsätzen aufklärungspflichtig sind.

Die Beweislast dafür, dass die Beklagte pflichtwidrig die Feuchtigkeitsschäden im Dachbereich des streitgegenständlichen Objekts verschwiegen hat, tragen die Kläger (siehe Palandt/Grüneberg, a.a.O. § 280 Rn. 35 f. für die Beweislast bei Pflichtverletzungen).

Die Beklagte muss sich insofern das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen, § 278 S. 1 Alt. 2 BGB (BGH NJW 1982, 1145, 1146; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 278 Rn. 18). Dass die Zeugin T3, welche als Angestellte der Beklagten mit der Vermakelung des streitgegenständlichen Grundstücks nebst Einfamilienhaus gegenüber den Klägern betraut war, ihrerseits im vorgenannten Sinne bestehende Auskunfts- und Informationspflichten verletzt hat, sieht das Gericht indes nicht als erwiesen an. Voraussetzung wäre, dass die Zeugin T3 von den behaupteten Dach-/Feuchtigkeitsschäden Kenntnis hatte.

Insofern kann vorliegend offenbleiben, ob und wann die von Klägerseite geltend gemachten Dach-/Feuchtigkeitsschäden an dem Einfamilienhaus entstanden sind. Denn selbst man zugunsten der Kläger unterstellt, dass die streitgegenständlichen Mängel im Zeitpunkt der Beauftragung der Beklagten bestanden hätten, so steht zur Überzeugung des Gerichts nicht fest, dass die Zeugin T3 von solchen Mängeln Kenntnis gehabt hätte, die den Klägern von Seiten der Beklagten nach den oben genannten Grundsätzen zu offenbaren waren.

Die teilweise abgerutschte Dachbegrünung an der südlichen Seite auf einer Fläche von ca. 0,5 qm stellt insofern keinen treupflichtwidrig verschwiegenen Mangel durch die Zeugin T3 dar, da die Kläger diesen Schaden unstreitig bei der Besichtigung am 03.November 2016 sahen und selbst zur Kenntnis nahmen. Dieser Mangel war mithin für die Kläger offenkundig und bedurfte keiner gesonderten Aufklärung.

Hinsichtlich der Feuchtigkeitsproblematik an der linken, südwestseitigen Attika/Dachaufkantung, die nach der Behauptung der Kläger offenbarungspflichtig und der Beklagten bekannt gewesen sein soll, ist zum einen zu berücksichtigen, dass allein durch die Besichtigung des Objekts, insbesondere auch der südwestlichen Hausecke im Außenbereich, die Zeugin T3 keine Kenntnis über die angeblich durchlöcherte Dachabdichtungsfolie an der linken Attika erlangen konnte. Unter den Parteien ist diesbezüglich nämlich unstreitig, dass ein Laie wegen des Grasbewuchses an jener Stelle Mängel nicht sehen konnte.

Dass die Beklagte oder die Zeugin T3 von dieser Feuchtigkeitsproblematik anderweitig Kenntnis erlangt haben, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.

Insofern kann dahinstehen, ob die Verkäufer, die Eheleute T, durch die Zeugen I über die Existenz der Mängel im Dachbereich der linken Attika und der Feuchtigkeit im darunter befindlichen Kriechgang informiert worden sind. Denn, dass die Beklagte bzw. die Zeugin T3 von den Verkäufern Informationen über diese Mängel erhalten hätten, behaupten weder die Kläger noch liegen hierfür Anhaltspunkte vor.

Die Kläger haben auch nicht bewiesen, dass die Zeugin T3 von Mängeln im Dachbereich der linken Attika und dem Kriechgang durch die Mieterin, die Zeugin I, in Kenntnis gesetzt wurde.

Die Vernehmung des hierzu von Klägerseite benannten Zeugen I3 war unergiebig. Zwar hat der Zeuge die Existenz von Feuchtigkeitsproblemen in diesem Hausbereich seit dem Jahr 2010 und mehrfache Gespräche hierüber mit den Eheleuten T bestätigt, indes konnte der Zeuge keine Angaben zu den mit der Zeugin T3 geführten Gesprächen machen. Er selbst war bei keinem Besichtigungstermin mit Frau T3 zugegen. Ob seine Frau, die Zeugin I2, der Zeugin T3 von irgendwelchen Mängeln berichtet hat, wusste der Zeuge nicht. Er hat lediglich bekundet, vom Hörensagen von seiner Frau mitbekommen zu haben, dass die Zeugin T3 im Vergleich zur ersten Maklerin, die mit der Vermarktung des Objekts betraut gewesen sei und eine Mängelliste abgefragt habe, relativ wenig Fragen zu dem Objekt gestellt habe.

Auch die Aussage der Zeugin I2 begründet keine hinreichende Überzeugung des Gerichts davon, dass die Zeugin T3 Kenntnis von Mängeln hatte, die sie gegenüber den Klägern verschwieg.

Soweit es die Undichtigkeit im Dachbereich betrifft, hat die Zeugin vielmehr bekundet, dass der Kläger zu 1) im Rahmen des zusammen mit Frau T3 durchgeführten Ortstermins vom 03.11.2016 sie nach Mängeln an dem Objekt gefragt habe. Sie habe dann berichtet, dass es eine defekte Stelle an der straßenseitigen Front, d.h. an der rechten Hausecke mit der feuchten Holzverschalung, gebe. Damit wusste der Kläger jedoch um die Dachbeschädigung in dem Bereich. Hinsichtlich dieses ihm bekannt gemachten und damit offenkundigen Mangels bedurfte es mithin keiner weiteren Aufklärung durch den Makler. Die Kenntnis des Klägers zu 1) ist der Klägerin zu 2) gemäß § 166 BGB zuzurechnen. Zwar steht dieser Teil der Zeugenaussage im Widerspruch zum schriftsätzlichen Beklagtenvorbringen. Indes hat sich die Beklagte diese für sie günstige Aussage hilfsweise zu eigen gemacht, indem sie sich nach der Beweisaufnahme in der sich anschließenden Diskussion über das Beweisergebnis darauf berufen hat, dass dieser Mangel für die Kläger offenkundig gewesen sei.

Nach der Aussage der Zeugin gab es im Haus selbst keine Undichtigkeiten. Dies habe sie auch gegenüber dem Kläger auf Nachfrage mitgeteilt. Soweit die Zeugin T3 dann nach der Aussage der Zeugin oft wiederholt und betont habe, dass es im Haus keine Undichtigkeiten gebe, ist dies eine inhaltlich richtige und daher nicht zu beanstandende Aussage gewesen, die keine Pflichtverletzung darstellt.

Hinsichtlich der Feuchtigkeit im Kriechgang hat zwar die Zeugin I bekundet, sie habe bei diesem Termin am 03.11.2016 nichts von der Feuchtigkeit im Kriechgang berichtet, so dass dieser Umstand den Klägern nicht offenbar war. Indes steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin die Feuchtigkeit im Kriechgang der Zeugin T3 zu einem anderen Zeitpunkt mitgeteilt hat und diese daher gegenüber den Klägern aufklärungspflichtig gewesen wäre.

Soweit die Zeugin I ausgesagt hat, sie habe im Oktober 2016 bevor Interessenten zu dem ersten Besichtigungstermin erschienen mit der Zeugin T3 und einem Azubi beim Kaffee zusammengesessen und dort der Zeugin T3 im einzelnen die Mängel, u.a. die Undichtigkeit in der vorderen rechten Hausecke, benannt, verbleiben bei dem Gericht in einer Gesamtwürdigung aller Umstände Zweifel, ob der Mangel im Kriechgang tatsächlich der Zeugin T3 mitgeteilt worden ist. Zwar war sich die Zeugin I sicher, dass sie der Zeugin T3 berichtet habe, dass unter der Verschalung, wenn man dort hineingreife spürbar sei, dass die ganze Verschalung aufgeweicht sei. Hinsichtlich der Feuchtigkeit im Kriechgang hat die Zeugin I indes widersprüchliche Angaben gemacht. So hat sie zum einen bekundet, sie habe keine Erinnerung daran, dass sie Frau T3 auch von der Feuchtigkeit im Kriechgang berichtet habe.

Auf Nachfrage des Klägervertreters hat die Zeugin indes dann gegen Ende ihrer Vernehmung erklärt, die Zeugin T3 habe sich die Dachstelle von außen angeschaut und zur Problematik im Kriechgang gesagt, dass sie nur das interessieren würde, was ihr von Verkäuferseite mitgeteilt werde. Eine solche Erklärung ist zwar ein originelles Aussagedetail, das für die Wahrhaftigkeit einer Zeugenaussage sprechen kann, jedoch erklärt sich dann nicht, warum die Zeugin zunächst auf Befragen des Gerichts keine Erinnerung daran hatte, dass sie Frau T3 auch von der Feuchtigkeit im Kriechgang berichtet habe. Soweit die Kläger in ihrer Beweiswürdigung drauf hinweisen, dass die Zeugin I keinen Grund gehabt habe, irgendwelche Mängel zu verschweigen, sind sehr wohl Gründe denkbar, weshalb die Zeugin gegenüber der Maklerin nicht alles angesprochen hat; sei es auch nur deshalb, da sie diesen Punkt vergessen hat oder sie z.B. den von ihren Vermietern, den Eheleuten T, angestrebten Verkauf des Hauses nicht gefährden wollte.

Insofern ist auch zu berücksichtigen, dass die Zeugin selbst einräumt, dass sie bei dem Termin am 03.11.2016, als der Kläger sie nach Mängeln an dem Objekt fragte, nicht von der Feuchtigkeit im Kriechgang berichtet habe.

Bereits angesichts dieser Umstände verbleiben Zweifel, ob die Zeugin I tatsächlich die Feuchtigkeit im Kriechgang gegenüber der Zeugin T3 mitgeteilt hat.

Dies gilt unabhängig davon, dass die gegenbeweislich von der Beklagten benannte Zeugin T3 in ihrer Vernehmung sogar ausdrücklich in Abrede gestellt hat, von der Zeugin I – abgesehen von einer ehemaligen Feuchtigkeit im Hauswirtschaftsraum – über irgendwelche Mängel informiert worden zu sein.

Soweit die Kläger in ihrer Beweiswürdigung darauf abstellen, dass die Aussage der Zeugin T3 insgesamt unglaubhaft sei, teilt das Gericht zwar zum Teil die Bedenken hinsichtlich der Glaubhaftigkeit der Aussage, indes folgt daraus nicht, dass, z.B. hinsichtlich der Information über Mängel, das Gegenteil bewiesen ist.

Insofern ist auch zu berücksichtigen, dass jedenfalls die Zeugin I selbst bekundet hat, dass Herr T sich bei ihr wegen der Feuchtigkeitsproblematik gemeldet habe und sie ihm gesagt habe, dass es im Innenraum keine Feuchtigkeit gebe. Dieser habe dann gesagt, dann sei es ja in Ordnung. Die Zeugin nahm an, dass Anlass für diese Rückfrage eine Nachfrage von Frau T3 gewesen sei. Dies steht zum einen im Einklang mit der Aussage der Zeugin T3, die bekundet hat, die Zeugin I habe ihr gegenüber allein eine Feuchtigkeit im Hauswirtschaftsraum angesprochen, was für sie Anlass für eine Rückfrage bei den Verkäufern gewesen sei.  Insofern lässt die Tatsache, dass es in diesem Gespräch zwischen der Zeugin I und Herrn T nur um Feuchtigkeit im Innenraum und nicht z.B. im Kriechgang ging, den Rückschluss zu, dass das Thema Feuchtigkeit im Kriechgang gegenüber Frau T3 nicht thematisiert worden ist und deshalb auch insofern keine Nachfrage bei Herrn T erfolgt ist. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die Zeugin in diesem Telefonat die Aussage zum Innenraum zwar aus ihrer Sicht als Abgrenzung zur Feuchtigkeit an der rechten Hausecke und im Kriechgang meinte, jedoch die Feuchtigkeit im Kriechgang auch hier nicht ausdrücklich erwähnt hat.

Es verbleibt daher bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände bei den oben dargelegten Zweifeln, so dass keine hinreichende Überzeugung des Gerichts bezüglich der Kenntnis der Beklagten bzw. der Zeugin T3 gegeben ist. Dieses Beweisergebnis geht zu Lasten der für die Pflichtverletzung beweisbelasteten Kläger.

2. Ein Anspruch der Kläger auf Herausgabe der Maklercourtage in Höhe von EUR 8.746,50 ergibt sich auch nicht aus bereicherungsrechtlichen Vorschriften, § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.

Die Beklagte hat den Maklerlohn nicht ohne Rechtsgrund erlangt, sondern aufgrund eines wirksamen Maklervertrags. Eine Verwirkung des Lohnanspruchs, welche zu dem Wegfall des Rechtsgrundes führen würde, ergibt sich gemäß § 654 BGB ausdrücklich nur aus einer verbotenen Doppeltätigkeit des Maklers. Hierzu haben die Kläger jedoch nichts vorgetragen.

Die Rechtsprechung hat § 654 BGB in analoger Anwendung zwar auch auf Situationen erweitert in denen der Makler seine, gegenüber dem Auftraggeber bestehende Treuepflichten verletzt (BGHZ 36, 323, 326; siehe auch Kotzian-Marggraf/BeckOK BGB, 48. Ed., BGB, § 654 Rn. 2, 8). Sofern der Makler vorsätzlich oder grob leichtfertig in schwerwiegender Weise den Interessen des Auftraggebers zuwiderhandelt, erweist er sich laut Rechtsprechung seines Lohnes unwürdig. Zu den Treuepflichtverletzungen können unter anderem auch Auskunftspflichtverletzungen des Maklers gehören (Palandt/Sprau, BGB (77. Aufl. 2018), § 654 Rn. 5). Nach dem Ergebnis der obigen Beweiswürdigung haben die Kläger indes eine Auskunftspflichtverletzung nicht bewiesen. Für die Verwirkung des Lohnanspruchs gemäß § 654 BGB analog sind jedoch auch hier die Kläger beweisbelastet. Da der Lohnanspruch aus dem Maklervertrag einen Rechtsgrund zum Behaltendürfen der Courtage begründet, ist ein bereicherungsrechtlicher Kondiktionsanspruch der Kläger ausgeschlossen.

III.) Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.

Streitwert: bis 19.000,- EUR