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Maklervertrag – Unwirksamkeit bei unverhältnismäßig hohem Maklerlohn

Unwirksamkeit eines Maklervertrags bei unverhältnismäßig hohem Maklerlohn

In einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (Az.: 10 U 97/21) wurde die Berufung eines Klägers zurückgewiesen, der einen Maklerlohn für seine Dienste einforderte. Das Gericht bestätigte damit die Entscheidung des Landgerichts Potsdam vom 15.07.2021 (Az. 13 O 197/19), die Klage abzuweisen.

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Maklerlohn in Frage gestellt

Der Kläger forderte vom Beklagten einen Maklerlohn für seine Dienstleistungen. Dabei stritt er auch um einen Sonderbonus von 25.000 €, der allerdings für den ehemaligen Bewohner der Immobilie und nicht für ihn selbst bestimmt gewesen sein soll. Das Landgericht Potsdam wies die Klage ab und begründete dies mit der Unverhältnismäßigkeit des geforderten Maklerlohns.

Berufung erfolglos: Unverhältnismäßiger Maklerlohn bleibt entscheidend

In der Berufung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg brachte der Kläger vor, dass das Landgericht sein rechtliches Gehör verletzt habe, indem es keinen Beweis zur Frage erhoben habe, ob der Sonderbonus an den ehemaligen Bewohner der Immobilie zu zahlen gewesen sei. Das Oberlandesgericht wies die Berufung jedoch zurück und bestätigte das erstinstanzliche Urteil.

Kläger argumentiert mit fehlender juristischer Erfahrung

Der Kläger, ein Elektroinstallateur, der als Quereinsteiger im Immobiliengeschäft tätig ist, gab an, keine umfänglichen juristischen Erfahrungen in diesem Bereich zu haben. Seine Herkunft aus Ungarn und die dort geltenden Rechtsnormen hätten ihn dazu verleitet, den Reservierungsvertrag mit der Formulierung „für Herrn X….“ abzuschließen. Dies sollte die Empfangsbefugnis für den ehemaligen Bewohner der Immobilie ausdrücken.

Gericht bestätigt Unverhältnismäßigkeit des geforderten Maklerlohns

Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte jedoch die Auffassung des Landgerichts Potsdam, dass der geforderte Maklerlohn unverhältnismäßig hoch und damit unwirksam ist. Somit blieb die Berufung des Klägers erfolglos und er muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.

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Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 10 U 97/21 – Urteil vom 13.01.2022

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 15.07.2021, Az. 13 O 197/19, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; das angefochtene Urteil ist fortan ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung aus beiden Urteilen durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Berufungswert wird auf 20.635 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Maklerlohn in Anspruch.

Durch Urteil vom 15.07.2021 hat das Landgericht Potsdam die Klage des Klägers abgewiesen. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung wird auf jenes Urteil Bezug genommen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kläger mit der Berufung. Er trägt vor:

Maklervertrag - Unwirksamkeit bei unverhältnismäßig hohem Maklerlohn
(Symbolfoto: jmphotostock/123RF.COM)

Den Sonderbonus habe er nicht für sich, sondern für den ehemaligen Bewohner des Objekts, den Bruder des Eigentümers, eingefordert. Dieser habe nach der Verabredung einen Betrag von 25.000 € vom Beklagten für den Fall erhalten sollen, dass er bei seinem Bruder, dem Eigentümer, den Kaufpreis auf 250.000 € „drücken“ könne. Im Hinblick auf diesen Sachverhalt habe er, der Kläger, die Klage dann teilweise, nämlich in Höhe des Sonderbonus, zurückgenommen. Der Bruder des Eigentümers habe ihm, dem Kläger, auch zwei Vollmachten ausgestellt, die dem Landgericht zum Beweis angeboten worden seien. Indem das Landgericht nicht Beweis zu der Frage erhoben habe, ob der Sonderbonus an den ehemaligen Bewohner der Immobilie zu zahlen gewesen sei, habe es sein, des Klägers, rechtliches Gehör verletzt. Dabei habe er den ehemaligen Bewohner der Immobilie als Zeugen angeboten. Da der Betrag von 25.000 € nicht für ihn, den Kläger, bestimmt gewesen sei, sei er auch nicht Teil des Maklerlohnanspruchs gewesen. Mit seinem Vortrag und dem entsprechenden Gegenbeweis sei die Aussage im Maklervertrag widerlegt, und zwar auch für den hier vorliegenden Ausnahmefall, dass der Urkundenhersteller seine selbst getätigten Angaben in Frage stelle.

In diesem Zusammenhang sei es nicht von Belang, dass er, der Kläger, zu den Einzelheiten nichts Näheres sagen könne. Er wisse jedenfalls von der Vereinbarung als solcher, weil dies der Beklagte und der Zeuge öfter erwähnt hätten. Aufgrund der guten Verhältnisse zum Beklagten sei er, der Kläger, davon ausgegangen, dieser wisse, für wen die Sonderprovision sei. Er stamme aus Ungarn und habe im Reservierungsvertrag mit der Formulierung „für Herrn X….“ die Empfangsbefugnis ausdrücken wollen. In Ungarn sei die Rechtslage und Rechtssprache dahingehend etwas anders. Er sei auch kein gelernter Makler, sondern Elektroinstallateur. Er versuche sich als Quereinsteiger in dem Geschäft. Er habe keine umfänglichen (juristischen) Erfahrungen in diesem Bereich.

Wenn er gewusst hätte, dass der Beklagte nicht zahlen und diesen Aspekt später bestreiten würde, hätte er es freilich anders gemacht. Indem er den Sachverhalt im Laufe des Rechtstreits klargestellt habe, könne ihm widersprüchliches Vorbringen nicht unterstellt werden. Zudem belegten die eingereichten Vollmachten des angebotenen Zeugen, dass es eine derartige Abmachung zwischen dem Zeugen und dem Beklagten gegeben haben müsse, da ansonsten die Vollmachten völlig sinnwidrig wären. Auch der Beklagte habe von sich aus im Termin erklärt, der Sonderbonus habe an einen Dritten gezahlt werden sollen. Zudem habe er, der Kläger, auf den Sonderbonus gerade keine Umsatzsteuer erhoben, sondern diesen separat aufgeführt.

Auf widersprüchlichen Vortrag könne sich der Beklagte auch deshalb nicht berufen, weil es gerade der Beklagte gewesen sei, der in seiner Aussage mitgeteilt habe, der Sonderbonus sei für einen Dritten bestimmt gewesen. Wegen dieser Mitteilung sei „der Stein ins Rollen gekommen“. Nur deshalb habe sein Prozessbevollmächtigter ihn, den Kläger, dazu befragt. Und nur deshalb sei zutage getreten, dass der Sonderbonus für den Dritten bestimmt gewesen sei. Hinzu kämen die Vollmachtsurkunden des Dritten, die auch bewiesen, dass der Sonderbonus nicht für ihn, den Kläger, bestimmt gewesen sei. Da er, der Kläger, sich nun auf eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Dritten stütze, könne er natürlich Details über diese Absprache nicht kennen, und entsprechend nicht substantiierter vortragen. Daher reiche sein Vortrag aus, um die gebotene Beweisaufnahme vorzunehmen. Ausreichend sei sein Vortrag gewesen, dass der Beklagte aufgrund des Näheverhältnisses des Dritten zum Eigentümer und weil beide die gleiche vietnamesische Sprache sprächen, versprochen habe, dass er dem Dritten Geld dafür gebe, wenn dieser es ermögliche, dass der Verkäufer den Kaufpreis geringer ansetze.

Auf die von seinem, des Klägers, Parteivertreter im Termin vor dem Landgericht vom 30.10.2020 abgegebene Erklärung könne sich der Beklagte nicht berufen. Sein Prozessbevollmächtigter habe eine Mitteilung am Telefon falsch verstanden bzw. aus seinen Angaben einen falschen Schluss gezogen.

Wenn der Sonderbonus nicht von ihm, dem Kläger, sondern von einem Dritten beansprucht werden könne, sei die Maklerprovision auch nicht der Höhe nach sittenwidrig.

Selbst bei Annahme, der Sonderbonus stünde ihm, dem Kläger, zu, wäre eine Sittenwidrigkeit der Provisionsvereinbarung zu verneinen. Insoweit sei zu rügen, dass das Landgericht ohne weitere Begründung einen prozentualen Anteil des Maklerlohns als sittenwidrig angesehen habe. Das Landgericht könne aufgrund fehlender Sachkunde nicht pauschal festlegen, dass ein angemessener Maklerlohn bei 6 % liege. Hierüber hätte Beweis erhoben werden müssen, sofern dieser vom Beklagten angeboten worden sei. Besondere Umstände habe das Landgericht hier nicht beachtet. Dies betreffe zum einen den Umstand, dass der Sonderbonus nicht für die Vermittlung habe gezahlt werden sollen, sondern als Prämie für das Herunterhandeln des Kaufpreises durch den Dritten. Zum anderen sei zu beachten, dass der Beklagte ein erfahrener Immobilienkäufer und Verkäufer gewesen sei, der hier als Unternehmer aufgetreten sei. Es sei hier also gerade nicht das Informationsdefizit oder die Notlage eines Verbrauchers ausgenutzt worden.

Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 20.635 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.05.2018 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt vor: Er habe ausführlich dargelegt und unter Beweis gestellt, dass er ausschließlich Wohnungen gesucht habe. Das Angebot eines Teileigentums führe zur Ungeeignetheit bzw. Zweckverfehlung und damit in die Anwendbarkeit der BGH-Rechtsprechung zur Gleichsetzung von Rücktritt und Bedingungseintritt.

Der Vortrag des Klägers verstoße gegen die prozessuale Wahrheitspflicht, wenn er vorbringe, es habe eine signifikante Herabsetzung des ursprünglich avisierten Kaufpreises gegeben und dies sei auf die verdienstvolle Tätigkeit eines Dritten zurückzuführen. Zu keinem Zeitpunkt sei von einem vorgesehenen Preis von 375.000 € die Rede gewesen. Dies ergebe schon ein flüchtiger Blick auf die Grundlagen der vermeintlichen Forderung des Klägers, namentlich den Reservierungsvertrag vom 14.03.2018, in dem es wörtlich heiße, der Kaufwillige sei bereit, das angegebene Objekt zu einem Kaufpreis von 250.000 € notariell zu erwerben. Er, der Beklagte, habe keinen Grund gehabt, einen Dritten hinzuzuziehen und diesem einen großen Geldbetrag dafür anzubieten, diesen Kaufpreis zu erreichen. Es habe zum Pflichtenkreis des Klägers gehört, auch den gewünschten Kaufpreis zu realisieren, so wie es in vergleichbaren Fällen immer liege. Eine etwa erforderliche Verhandlung des Kaufpreises gehöre also zur Leistung des Maklers.

Er, der Beklagte, habe im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 11.03.2021 die Widersprüchlichkeiten im Vortrag des Klägers aufgedeckt. Zu keiner Zeit sei der Klägervertreter auf die dort aufgeworfene Frage eingegangen, wie es zu dem „Missverständnis“ gekommen sein soll. Vielmehr habe der Klägervertreter im Termin vom 30.10.2020 ausdrücklich erklärt, er habe den Sonderbonus so verstanden, dass die Zahlung an den Kläger und nicht an den Verkäufer habe fließen sollen. Der Kläger habe ihm gegenüber gesagt, der Sonderbonus sei dafür gewesen, dass es diesen Reservierungsvertrag gegeben habe, dass allen anderen Interessenten abgesagt werde.

Zu den Widersprüchlichkeiten gehöre es auch, wenn der Kläger nunmehr seine Berufung im Wesentlichen darauf stütze, er, der Beklagte, sei es gewesen, der eine Vereinbarung seiner Person mit einem Dritten in das Verfahren eingeführt habe. Er, der Beklagte, habe im Termin vom 30.10.2020 erklärt, der Kläger habe gesagt, der Sonderbonus sei Teil des Kaufpreises und solle an den Verkäufer fließen bzw. an die beiden Brüder; genaues wisse er, der Beklagte, nicht. Diese Erklärung entspreche nach wie vor den Tatsachen. Dieser Erklärung sei gerade nicht zu entnehmen, dass er selbst eine Absprache mit dem Bruder des Verkäufers getroffen habe. Unsinnig sei in diesem Zusammenhang der Hinweis des Klägers auf Vollmachten/Abtretungen. Solche Schreiben könnten, zu welchem Zeitpunkt auch immer, auch ohne Vorliegen einer Forderung erstellt worden sein.

Zu Recht habe das Landgericht angenommen, dass der Kläger seiner Darlegungslast nicht genügt habe. Widersprüchlich sei der Vortrag des Klägers auch, wenn er nun behaupte, er wisse gar nicht genau, was zwischen dem Bruder des Verkäufers und ihm, dem Beklagten, abgesprochen gewesen sei. Denn zugleich behaupte der Kläger, seine Beziehungen zum Bruder des Verkäufers seien so gut, dass dieser ihm den Einzug seiner angeblichen Forderung in die Hände gelegt habe.

Er, der Beklagte, habe dezidiert bestritten, eine Vereinbarung mit dem Bruder des Verkäufers jemals abgeschlossen zu haben. Er habe nach bestem Wissen und Gewissen alle Termine der Treffen benannt und mitgeteilt, dass er bei jedem der Termine von Zeugen begleitet worden sei. Der Kläger hingegen habe trotz entsprechender Hinweise auf die Pflicht zur Substantiierung keine weiteren Angaben gemacht.

Wenn der Kläger nun behaupte, er kenne die Vereinbarungen zwischen dem Zeugen und ihm, dem Beklagten, nicht, so könne er sich auf solche Tatsachen, die er selbst erklärtermaßen nicht kenne, nicht berufen. Er müsse sich zumindest der Mühe unterziehen, denjenigen, auf dessen Zeugnis er sich berufe, danach zu befragen, für wen er den Anspruch eingeklagt habe. Indem der Kläger so unklar vortrage, vermeide er die Ladung von Gegenzeugen, die bei jedem der Treffen anwesend gewesen seien.

Im Übrigen würde eine eventuelle Aussage des vom Kläger berufenen Zeugen nichts daran ändern, dass sich der Kläger an die von ihm selbst geschaffene Vertragslage halten müsse. Die nachträglich vorgebrachte Erklärung, er kenne sich in der deutschen Sprache und dem Maklergeschäft nicht gut genug aus, sei als Ausrede anzusehen, da der Kläger unbestritten mehr als ein halbes Jahrhundert in Deutschland lebe und seit einem Vierteljahrhundert als Immobilienmakler tätig sei.

Der streitgegenständliche Vertrag sei als Ganzes zu betrachten und als solcher unwirksam. Hätte es zwischen dem Kläger und dem von ihm benannten Zeugen tatsächlich Absprachen gegeben, würde der gerichtliche Hinweis zur Formnichtigkeit des Kaufvertrages eingreifen. Schließlich würde, die Wahrheit des klägerischen Vortrags bezüglich der angeblichen Absprachen zwischen ihm, dem Beklagten, und dem Zeugen unterstellt, ein Scheingeschäft vorliegen. Denn dann habe der Kläger nur so getan, als verlange er eine Reservierungsgebühr, während er in Wahrheit Geld für den Zeugen habe beschaffen wollen. Das Geschäft wäre damit gemäß § 117 Abs. 1 BGB im Ganzen nichtig.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat den Kläger angehört. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2021 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Berufung ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger in zweiter Instanz zunächst keinen ausdrücklichen Zahlungsantrag gestellt hat.

Zwar verlangt § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 ZPO in der Berufungsbegründung die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge). Die Anträge müssen bestimmt genug sein, um dem Gericht unter Berücksichtigung der Anfechtungsgründe eine Entscheidung in der Sache möglich zu machen. Was beantragt wird, kann sich aber auch ohne förmlichen Antrag aus der Begründungsschrift ergeben, wobei die mögliche Absicht einer Klageerweiterung den Antrag nicht unbestimmt macht, wenn jedenfalls klar ist, dass die volle Beschwer bekämpft werden soll (BGH, NJW 1992, 698; NJW-RR 1999, 211; Zöller/Heßler, ZPO, 33. Aufl., § 520 Rn. 28). Im vorliegenden Fall war auch davon auszugehen, dass der Kläger die volle Beschwer durch die angefochtene Entscheidung angreift. Er stützt die Berufung darauf, dass die Sonderprovision nicht ihm, sondern dem Dritten zustehe. Damit möchte er die Grundprovision offensichtlich für sich erhalten. Mithin soll nach dem zuletzt in erster Instanz gestellten Antrag entschieden werden. Die entsprechende ausdrückliche Antragstellung im Senatstermin vom 09.12.2021 hat daher nur klarstellende Funktion.

2.

Die Berufung ist unbegründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 20.635 € nebst Zinsen.

a)

Die Berufung ist nicht etwa schon deshalb erfolgreich, weil der Beklagte der teilweisen Klagerücknahme in erster Instanz nicht zugestimmt hat.

Allerdings hat der Senat den Parteien mit der Ladungsverfügung vom 21.10.2021 gemäß § 139 ZPO den Hinweis erteilt, dass es sich bei dem angefochtenen Urteil des Landgerichts um ein unzulässiges Teilurteil handeln könnte, da der Beklagte ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2021 einer teilweisen Rücknahme der Klage i.H.v. 24.000 € nicht zugestimmt habe, obwohl dies gemäß § 269 Abs. 2 S. 1 ZPO erforderlich gewesen wäre. Diesen Bedenken hat der Beklagte aber im Senatstermin Rechnung getragen, indem er dort ausdrücklich die Zustimmung zur teilweisen Klagerücknahme erklärt hat. Damit kann von einem unzulässigen Teilurteil nicht mehr ausgegangen werden.

b)

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB.

aa)

Allerdings ist ein Vertrag zwischen den Parteien jedenfalls aufgrund des Reservierungsvertrags vom 14.03.2018 unstreitig zustande gekommen. Denkbar ist auch, dass ein Vertragsschluss schon zuvor, gegebenenfalls konkludent (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 81. Aufl., § 652 Rn. 3), zustande gekommen und durch diesen Reservierungsvertrag lediglich konkretisiert worden ist. Darauf kommt es für die Frage, ob grundsätzlich ein Anspruch des Klägers entstanden ist, aber nicht an.

bb)

Der Anspruch auf Maklerlohn ist nicht dadurch infrage gestellt, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen im angefochtenen Urteil der Verkäufer vom Kaufvertrag zurückgetreten ist, nachdem der Beklagte den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlte. Insoweit hat der Verkäufer von dem ihm im notariellen Vertrag unter III. 5. eingeräumten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht. Die Ausübung dieses vertraglichen Rücktrittsrechts berührt den Anspruch auf Maklerlohn aber nicht.

Der Provisionsanspruch wird durch die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts (z. B. aus § 323 BGB) nicht berührt. Erfüllt der Vertragspartner des Maklerkunden seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht, so verbleibt es grundsätzlich beim Fortbestand des Provisionsanspruchs. Die Provisionszahlungspflicht rührt in diesen Fällen daher, dass die Rückgängigmachung nicht wegen der Unvollkommenheit des Vertragsschlusses, sondern wegen anderer Umstände erfolgt. Dies gilt auch, wenn ein vertragliches Rücktrittsrecht dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nach §§ 323, 324 BGB nachgebildet ist. Anders liegt es nur, wenn das gesetzliche Rücktrittsrecht statt einer konkret möglichen Anfechtung und innerhalb der Anfechtungsfrist ausgeübt wird. Hier verwirklicht der Rücktritt zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende Recht, den Vertrag ex tunc zu beseitigen (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 7. Aufl. 2016, Rn. 505; vgl. zur Differenzierung auch BGH, Beschluss vom 29.01.1998 – III ZR 76/97, NJW-RR 1998, 1205).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist hier – selbst wenn man allein die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts annehmen wollte und nicht etwa einen Rücktritt des Verkäufers gemäß § 323 BGB – davon auszugehen, dass der Provisionsanspruch des Maklers vom Rücktritt nicht berührt wird. Es liegt kein Fall vor, in dem der Vertragspartner des Maklerkunden seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt hat. Vielmehr ist es unstreitig der Maklerkunde, der Beklagte, gewesen, der die Finanzierung nicht sicherstellen konnte. Dass dem Kläger als Makler eine etwa angespannte finanzielle Lage des Beklagten bekannt war, wird vom Beklagten nicht geltend gemacht. Mithin steht hier einem Provisionsanspruch des Klägers nicht entgegen, dass ein Rücktritt hinsichtlich des Hauptvertrages erklärt worden ist.

cc)

Auf Schlechterfüllung des Maklervertrages kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg berufen. In der Berufungserwiderung behauptet der Beklagte pauschal, der Kläger habe ihm Teileigentum angeboten, obwohl er, der Beklagte, ausschließlich Wohnungen gesucht habe. An näherem Vortrag fehlt es insoweit. Allerdings verweist der Beklagte auf erstinstanzliches Vorbringen im Schriftsatz vom 25.08.2020, Seite 5 ff. Doch das dortige Vorbringen erschöpft sich im Wesentlichen in Rechtsausführungen. Im Zusammenhang mit zitierter Rechtsprechung heißt es dann unter anderem, in einigen Fällen habe es sich um die Bebaubarkeit gehandelt, die nicht hergestellt worden sei. Gleiches müsse aber auch von der Bewohnbarkeit einer Einheit gelten, insbesondere wenn dem Makler positiv bekannt sei, dass sein Kunde ausdrücklich und ausschließlich eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken suche. Dass diese Fallgestaltung, nämlich das Suchen einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, auf ihn, den Beklagten, zutrifft, wird nicht ausdrücklich behauptet. Doch selbst wenn das Vorbringen so zu verstehen sein sollte, ändert dies nichts daran, dass es an substantiiertem Vortrag dazu fehlte, dass das vom Kläger offerierte Objekt diesen Anforderungen nicht genügt. Hinzu kommt, dass gerade der Beklagte den Kläger an der Vollständigkeit des Reservierungsvertrags vom 14.03.2018 festhalten will. Dort ist das betreffende Objekt als „4 Zimmer Eigentumswohnung und Gewerbe, ca. 150 m² in ….“ beschrieben. Ferner heißt es dort, der Kaufwillige habe das Objekt eingehend besichtigt und sich vom derzeitigen Zustand überzeugt. Weshalb das Objekt letztlich doch nicht seinen Vorstellungen entsprochen haben soll, wird vom Beklagten nicht substantiiert dargelegt.

dd)

Mit dem Landgericht ist aber davon auszugehen, dass der abgeschlossene Maklervertrag mit Rücksicht auf die Höhe der dort ausgewiesenen Gesamtprovision unwirksam ist.

(1)

Zu Recht hat das Landgericht angenommen, die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung sehe vor, dass der Beklagte dem Kläger und nicht etwa einem Dritten neben dem Honorar von 19.635 € auch den Sonderbonus von 25.000 € zahlen sollte.

Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, dass der Inhalt der Urkunde gegen den Vortrag des Klägers spricht. Deshalb ist der Hinweis des Landgerichts zutreffend, dass der Kläger den Beweis dafür erbringen muss, die Urkunde sei insoweit nicht vollständig bzw. unrichtig. Dieser Beweis ist dem Kläger nicht gelungen. Vielmehr fehlt es bereits an ausreichendem Tatsachenvortrag, um von einem Sachverhalt auszugehen, der dem Inhalt der Urkunde nicht entspricht.

Der Kläger kann mit seiner pauschalen Behauptung, der Sonderbonus habe nicht ihm, sondern einem Dritten, nämlich dem Bruder des Verkäufers, Herrn Y., zustehen sollen, nicht durchdringen. Insoweit bedarf es nicht der vom Kläger angebotenen Vernehmung des Bruders des Verkäufers als Zeugen. Angesichts des unsubstantiierten Vorbringens des Klägers liefe eine solche Vernehmung auf einen Ausforschungsbeweis hinaus.

Allerdings kann ein Beweisangebot grundsätzlich nicht allein deshalb zurückgewiesen werden, weil eine Partei im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens zu einem Sachverhalt unterschiedlichen Vortrag gehalten hat (vgl. BGH, Urteil vom 21.06.2018 – IX ZR 129/17, NJW-RR 2018, 1150 Rn. 21). Vielmehr kommt in Betracht, auf den jeweils aktuellsten Vortrag abzustellen und diesen darauf zu überprüfen, inwieweit sich das Bedürfnis nach einer Beweiserhebung ergibt.

Im vorliegenden Fall aber ist das aktuelle Vorbringen des Klägers, auf das er auch seine Berufung stützt, derart unsubstantiiert, dass es eine Beweisaufnahme nicht rechtfertigt. Dem Kläger ist im Senatstermin vom 09.12.2021 im Rahmen seiner Anhörung ausreichend Gelegenheit gegeben worden, seinen Vortrag zu substantiieren. Dies ist aber nicht geschehen.

Der Kläger hat mit der Berufung ausdrücklich geltend gemacht, hinsichtlich der Behauptung, der Sonderbonus sei nicht für ihn bestimmt gewesen, stütze er sich nun auf eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und einem Dritten, dem Bruder des Verkäufers, welcher der bisherige Mieter des Objekts gewesen sei. Deshalb könne er Details über diese Absprache nicht kennen, und entsprechend nicht substantiierter vortragen. Mit dieser von ihm vorgetragenen Rechtsansicht lässt der Kläger unbeachtet, dass er nach eigenem Vorbringen selbst den Passus über den Sonderbonus in den Reservierungsvertrag aufgenommen hat. Mithin kann von ihm verlangt werden, dass er konkrete und nachvollziehbare Angaben dazu macht, welche Absprachen es zwischen welchen Beteiligten gegeben hat und wie diese nun Eingang in den Reservierungsvertrag gefunden haben. An solchen Angaben des Klägers fehlt es auch unter Berücksichtigung seiner Erklärungen im Senatstermin.

Der Kläger hat vor dem Senat zunächst angegeben, er habe den Zusatz „Sonderbonus für Herr X. 25.000 €“ selbst in den Reservierungsvertrag geschrieben; er habe das immer so gemacht. Dies würde eher dafür sprechen, dass es übliche Gepflogenheit des Klägers war, sich selbst neben der Grundprovision auch einen Sonderbonus einräumen zu lassen. Gleich im Anschluss hat der Kläger aber erklärt, vor dem Reservierungsvertrag habe ihm der Mieter, also der Bruder des Verkäufers, das gesagt. Nach dem Vertragsschluss habe es dann auch noch ein Gespräch gegeben. Da sei auch über die Anzahlung an den Verkäufer gesprochen worden. Er habe den Zusatz bezüglich des Sonderbonus am 14.03.2018 geschrieben. Diese Angaben lassen nicht klar erkennen, inwieweit es vor dem 14.03.2018 Absprachen gegeben hat, die in die Formulierung über den Sonderbonus münden sollten. Gerade der Hinweis auf ein Gespräch nach Vertragsschluss, wobei offen bleibt, ob es sich um den Reservierungsvertrag vom 14.03.2018 oder um den notariellen Kaufvertrag vom 28.03.2018 handelt, würde eher nahelegen, dass der Zusatz über den Sonderbonus erst nach dem 14.03.2018 aufgenommen worden ist.

Angesichts dieser Unklarheiten ist dem Kläger im Senatstermin Gelegenheit zur weiteren Klarstellung gegeben worden. Seine weiteren Angaben haben aber nicht dazu beigetragen, dass nun ein Sachverhalt unterbreitet worden wäre, der einer Beweiserhebung zugänglich ist. So hat der Kläger im Weiteren zunächst erklärt, der Sonderbonus sei „längst vor Reservierung“ im Gespräch gewesen, damit der Mieter eine neue Wohnung habe suchen können. Es habe ständig Kontakt gegeben, auch von ihm, dem Kläger, mit dem Mieter. Das Gespräch mit dem Mieter habe ungefähr drei bis vier Tage vor dem Reservierungsvertrag stattgefunden. Eine nachvollziehbare Erklärung dafür, warum der Sonderbonus mit seinem Namen verbunden war, hat der Kläger auch in diesem Zusammenhang nicht geliefert. Im Anschluss hat der Kläger dann unter anderem behauptet, er habe den Kaufpreis beim Eigentümer heruntergehandelt. Dies steht im Widerspruch zu der bisherigen Behauptung, gerade der bisherige Mieter solle als Bruder des Verkäufers auf diesen einwirken, vom Kaufpreis etwas nachzulassen.

Dessen ungeachtet hat der Senat den Versuch unternommen, eine weitere Sachverhaltsklärung vorzunehmen. Auf weiteres Befragen durch den Senat hat der Kläger dann angegeben, der Reservierungsvertrag sei auch mit dem Zusatz bezüglich des Sonderbonus vorbereitet gewesen. Das habe er zwei bis drei Tage vor der Reservierung mit dem Beklagten besprochen. Der Sonderbonus sei für den Mieter gewesen. Dieser habe gesagt, er, der Kläger, solle alles für ihn machen. Bei der Bezeichnung des Sonderbonus als für ihn, den Kläger, bestimmt, habe es sich nur um einen Formfehler gehandelt. Diese Angaben legen eine Absprache zwischen dem Beklagten und dem Mieter nicht nahe. Vielmehr hat der Kläger hier Gespräche beschrieben, die er mit beiden Personen geführt haben will.

Als der Senat dann nochmals nachgefragt hat, hat der Kläger erklärt, der Kaufpreis habe ursprünglich bei über 300.000 € gelegen und der Eigentümer habe dann gesagt, es sei auch in Ordnung, wenn er weniger erhalte. Er, der Kläger, habe dann dem Beklagten gesagt, dieser solle 250.000 € zahlen, müsse aber noch etwas an den Mieter zahlen. Der Beklagte habe dann freiwillig gesagt, er zahle 25.000 €. Auch in dieser Schilderung kommt eine Absprache zwischen dem Beklagten und dem Mieter nicht vor. Vielmehr soll der Beklagte von sich aus bereit gewesen sein, den Betrag von 25.000 € an den Mieter zu zahlen.

Dies hat der Senat zum Anlass genommen, nochmals nachzufragen. Daraufhin hat der Kläger erklärt, der Beklagte habe ständig Kontakt mit dem Mieter gehabt; er, der Kläger, habe mit dem Mieter gesprochen und der Beklagte habe alles gewusst. Eine konkrete Abrede zwischen dem Mieter und dem Beklagten hat der Kläger damit immer noch nicht behauptet. Auf weitere Nachfrage hat er dann zunächst apodiktisch erklärt, es habe ein Gespräch zwischen dem Mieter und dem Beklagten „natürlich“ gegeben. Diese Äußerung hat der Kläger dann aber sogleich relativiert, indem er lediglich die Schlussfolgerung mitgeteilt hat, er meine, die beiden hätten „bestimmt“ miteinander gesprochen. Im nächsten Satz ist dann davon die Rede, er wisse dies, bei dem Kaufvertrag habe es nämlich ein Gespräch gegeben und der Mieter sei dabei gewesen. Der Mieter und er, der Kläger, hätten auch wochenlang vor der Reservierung bereits darüber gesprochen. Diese Erklärungen des Klägers verhalten sich wiederum nur zum Austausch zwischen ihm und dem Mieter. Weshalb sich daraus Absprachen auch zwischen dem Mieter und dem Beklagten ableiten lassen sollen, ist nicht ersichtlich. Erst auf die ausdrückliche Nachfrage seines eigenen Prozessbevollmächtigten, ob der Beklagte und der Mieter vor Unterzeichnung der Vereinbarung gesagt hätten, dass sie sich über einen Sonderbonus geeinigt hätten, hat der Kläger erklärt, dass es so gewesen sei, und auf unmittelbare Nachfrage durch den Senat ergänzt, das, denke er, sei ihm so drei bis vier Tage vor dem Reservierungsvertrag mitgeteilt worden.

Nach alledem hat der Kläger trotz wiederholter Nachfragen des Senats von sich aus zu keinem Zeitpunkt konkret eine Absprache des Mieters und des Beklagten über einen dem Mieter zu zahlenden Sonderbonus dargelegt. Erst als ihm eine solche Absprache von seinem Prozessbevollmächtigten nahezu „in den Mund gelegt“ worden ist, hat er pauschal bejahend reagiert. Von einem substantiierten Vortrag diesbezüglich kann daher im Ergebnis nicht ausgegangen werden.

Eine abweichende Beurteilung ist auch unter Berücksichtigung der weiter vom Kläger angeführten Indizien nicht gerechtfertigt. Dies betrifft sowohl die Angaben des Beklagten selbst in erster Instanz als auch die vom Kläger vorgelegten Vollmachten des Mieters.

Der Kläger gibt an, seinen erstinstanzlichen Sachvortrag im Hinblick auf Äußerungen des Beklagten im Termin vor dem Landgericht geändert zu haben. Damit meint der Kläger offensichtlich den Termin vom 30.10.2020. Hier hat der Beklagte aber nur erklärt, der Kläger habe ihm gesagt, der Sonderbonus sei ein Teil des Kaufpreises und solle an den Verkäufer fließen bzw. an die beiden Brüder. Genau wisse er das nicht. Daraus ergibt sich gerade nicht, dass der Kläger mit seiner Behauptung Recht haben könnte, zwischen dem Beklagten und dem Bruder des Verkäufers sei eine Absprache hinsichtlich des Sonderbonus von 25.000 € zustande gekommen. Im Übrigen muss sich der Kläger spätestens bei Unterzeichnung des von ihm formulierten Reservierungsvertrags eigene Gedanken darüber gemacht haben, was es mit dem dort genannten Sonderbonus auf sich hat, und zwar unabhängig von der Frage, welche Vorstellungen der Beklagte damit verbunden haben könnte. Weshalb dann Angaben des Beklagten in einem Termin vor dem Landgericht dem Kläger nachvollziehbar Veranlassung gegeben haben könnten, seinen Tatsachenvortrag zu ändern, erschließt sich nicht.

Aus den vom Kläger erstinstanzlich als Anlagen K 11 und K 12 vorgelegten Vollmachten des von ihm benannten Zeugen, des vormaligen Mieters, ergibt sich kein hinreichender Anhaltspunkt für eine konkrete Vereinbarung zwischen dem Zeugen und dem Beklagten vor dem Abschluss des Reservierungsvertrags. Deshalb liefe die Vernehmung des Zeugen auf einen Ausforschungsbeweis hinaus.

Schließlich kann sich der Kläger nicht auf eine geschäftliche Unerfahrenheit berufen. Denn er hat das Vorbringen des Beklagten, das er mehr als ein halbes Jahrhundert in Deutschland lebe und seit einem Vierteljahrhundert als Immobilienmakler tätig sei, nicht bestritten.

(2)

Im Hinblick auf die nach dem Vorstehenden dem Kläger geschuldete Gesamtvergütung von 44.635 € (= 19.635 € Honorar + 25.000 € Sonderbonus) ist der Maklervertrag insgesamt gemäß § 138 Abs. 2 BGB unwirksam mit der Folge, dass der Kläger auch das nach teilweiser Klagerücknahme allein noch geltend gemachte Grundhonorar nicht beanspruchen kann.

(a)

Die Bestimmung des § 138 BGB wird nicht durch Sondervorschriften verdrängt.

Allerdings sieht § 655 S. 1 BGB, wenn für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden ist, vor, dass auf Antrag des Schuldners der Maklerlohn durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden kann. Die Bestimmung des § 655 BGB ist aber nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 5/15 –, juris Rn. 19; abweichend Hamm/Schwerdtner, a.a.O., Rn. 790). Damit ist die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung, bei der es nicht um den Abschluss eines Dienstvertrags ging, allein an § 138 BGB zu messen.

(b)

Im Hinblick auf die dem Kläger nach dem Vertrag geschuldete Gesamtvergütung von 44.635 € liegt ein Fall des § 138 Abs. 2 BGB vor.

Gemäß § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, § 138 Abs. 2 BGB. Auch im Rahmen des § 138 Abs. 2 BGB kann eine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen der subjektiven Tatbestandsmerkmale sprechen, wenn objektiv nicht nur ein auffälliges, sondern ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung festzustellen ist (BGH, Urteil vom 08.02.1994 – XI ZR 77/93, NJW 1994, 1275).

Die eine Sittenwidrigkeit begründenden objektiven und subjektiven tatsächlichen Umstände hat derjenige zu beweisen, der sich auf die Nichtigkeit beruft (Schmidt-Räntsch in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 138 BGB Rn. 38). An den Nachweis der subjektiven Voraussetzungen dürfen in der Regel aber keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden; je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls kann schon allein das Vorliegen objektiver Merkmale (z.B. ein besonders krasses Leistungsmissverhältnis) eine Vermutung auch für das Vorliegen bestimmter subjektiver Merkmale (z.B. eine verwerfliche Gesinnung) begründen (BeckOK BGB/Wendtland, 60. Ed. 1.11.2021, BGB § 138 Rn. 39).

Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners (BGH, Urteil vom 30.05.2000 – IX ZR 121/99, NJW 2000, 2669). Im Zusammenhang mit dem Wucherverbot (§ 138 Abs. 2 BGB) sind beim Maklervertrag nicht der Umfang der Tätigkeit des Maklers und die Höhe des Maklerlohnes einander gegenüberzustellen. Vielmehr ist das Verhältnis des Provisionsanspruchs zum Wert des Objektes entscheidend, das Gegenstand des Hauptvertrages ist (Hamm/Schwerdtner, a.a.O., Rn. 196). Weiterer Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob bei einer Maklerprovision ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Vergütung besteht, ist die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Provision (BGH, Urteil vom 16.02.1994 – IV ZR 35/93, NJW 1994, 1475). Die übliche Maklerprovision wird als Prozentzahl bezogen auf den Endpreis des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäftes angegeben. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners immer mehr eingeengt. Demgemäß muss der die Provision verlangende Makler besondere Gründe dafür darlegen, dass ein auffälliges Missverhältnis nicht gegeben ist, wenn die geforderte Provision das Mehrfache der üblichen Provision in einem solchen Ausmaß ist, dass sein Geschäftspartner kaum noch als Herr des Geschäftes angesehen werden kann (BGH, a.a.O., NJW 1994, 1475, 1476). So liegt es hier.

Die ortsübliche Maklerprovision beläuft sich im Land Brandenburg zur Überzeugung des Senats auf 7,14 % des Kaufpreises. Diese Überzeugung beruht auf Erkenntnissen und Erfahrungen der Senatsmitglieder aus anderen, Provisionsforderungen von Immobilienmaklern betreffenden Streitfällen, welche – wie im Verhandlungstermin seitens des Senats dargelegt worden ist – durch Veröffentlichungen in allgemein zugänglichen Quellen (vgl. https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/ sowie

https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-privat-oder-makler/durch-makler/maklerprovision-verkauf.html und

https://immoeinfach.de/immobilienmakler/maklerprovision/) bestätigt werden. Insbesondere aber hat der Kläger im Senatstermin die Ortsüblichkeit dieser Provisionshöhe selbst eingeräumt. Vor diesem Hintergrund ist die sofort danach abgegebene Erklärung des Prozessbevollmächtigten des Klägers, das werde nicht unstreitig gestellt, unbeachtlich.

Das Landgericht hat festgestellt, die insgesamt dem Kläger geschuldete Provision habe über 16 % des Kaufpreises gelegen. Setzt man die sich bei Einbeziehung der Sonderprovision ergebende Forderung von 44.635 € zum Kaufpreis von 250.000 € ins Verhältnis, ergibt sich sogar ein Anteil von 17,9 %. Somit liegt die Provision um etwa 2½-mal höher als die im Land Brandenburg ortsübliche Provision. Daher ist ein besonders grobes Missverhältnis zwischen der verlangten Provision und der ortsüblichen Provision gegeben.

Dies begründet die Vermutung, dass auch der subjektive Tatbestand des § 138 Abs. 2 BGB erfüllt ist. Der dagegen vom Kläger vorgebrachte Einwand, wonach es sich beim Beklagten um einen erfahrenen Immobilienkäufer und -verkäufer handle, der hier als Unternehmer aufgetreten sei, greift nicht durch. Dem Kläger ist zwar im Grundsatz zuzugeben, dass die durch ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründete tatsächliche Vermutung für das Vorliegen auch der subjektiven Wuchertatbestandsmerkmale (vgl. BGH, Urteil vom 08.02.1994 – XI ZR 77/93, NJW 1994, 1275) nicht zu Gunsten von Vollkaufleuten und solchen selbständigen Freiberuflern zur Anwendung gelangt, die eine Tätigkeit ausüben, welche ihrer Art nach gegen ihre wirtschaftliche Schwäche oder Geschäftsunerfahrenheit spricht; in derartigen Fallgestaltungen ist vielmehr umgekehrt – widerleglich – zu vermuten, dass die persönlichen Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit bei dem benachteiligten Geschäftsgegner nicht erfüllt sind (s. etwa BGH, Urteil vom 11.01.1995 – VIII ZR 82/94, NJW 1995, 1019, 2021). Diese Grundsätze finden vorliegend jedoch keine Anwendung, da der Beklagte unstreitig bei Abschluss des Vertrages nicht als Vollkaufmann tätig war und weder vorgetragen noch nach dem Sach- und Streitstand sonst ersichtlich ist, dass er in der Vergangenheit Immobiliengeschäfte in Art und Umfang betrieben hat, die gegen die Annahme sprechen, dass er sich nur aus Geschäftsunerfahrenheit auf die im groben Missverhältnis zur Vermittlungsleistung stehende Provisionsforderung des Klägers eingelassen hat. Die damit den Kläger treffende tatsächliche Vermutung für das Vorliegen der subjektiven Wuchertatbestandsmerkmale hat der Kläger auch nicht widerlegt.

Der Kläger kann sich ferner nicht mit Erfolg als abmildernden Umstand darauf berufen, der Sonderbonus habe nicht für die Vermittlung gezahlt werden sollen, sondern als Prämie für das Herunterhandeln des Kaufpreises durch den Dritten. Denn – wie bereits ausgeführt – ist ja gerade Ausgangspunkt für die Prüfung des Wuchertatbestands, dass der Kläger nicht substantiiert den Inhalt der Urkunde, wonach er der Empfänger des Sonderbonus sein sollte, widerlegt hat.

(c)

Ist nach alledem eine wucherische Provision vereinbart worden, so führt dies zur Totalnichtigkeit des Maklervertrages (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 81. Aufl., § 138 Rn. 75). Mithin hat der Kläger gegen den Beklagten überhaupt keinen Zahlungsanspruch.

ee)

Da der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig ist, kann dahinstehen, ob weitere vom Beklagten angesprochene Unwirksamkeitsgründe greifen.

Dies gilt zunächst für den vom Beklagten in der Berufungserwiderung aufgegriffenen Hinweis des Landgerichts vom 27.11.2020 auf eine etwaige Formnichtigkeit. Der Maklervertrag kann allerdings –  wie bereits ausgeführt – sogar konkludent geschlossen werden. Ein Schriftformerfordernis besteht somit nicht. Das Landgericht hat eine Formnichtigkeit nicht des Maklervertrags, wohl aber des Grundstückskaufvertrags für möglich gehalten, wenn die Sonderprovision von 25.000 € an den Verkäufer des Grundstücks fließen sollten, obwohl dies nicht notariell beurkundet war. Dies kann aber dahinstehen.

Ebenfalls offenbleiben kann, ob das vom Beklagten zudem angenommene Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB vorliegt. Wenn allerdings nach dem Vorstehenden davon auszugehen ist, dass der Sonderbonus dem Kläger selbst zustehen sollte, dürfte eine Willenserklärung, die nur zum Schein abgegeben worden ist, nicht vorliegen. Auch dies kann aber auf sich beruhen.

Schließlich kommt es auf die vom Landgericht in seinem Hinweisbeschluss vom 30.10.2020 angeführte Entscheidung des OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.10.2018 – 7 U 194/17, BeckRS 2018, 41439) nicht an. Deshalb kann dahinstehen, ob die Entscheidung überhaupt einschlägig ist, da hier eine formbedürftige Ankaufsvereinbarung nicht vorliegt. Auch erscheint zweifelhaft, ob eine treuwidrige Doppeltätigkeit im Sinne von § 654 BGB angenommen werden kann. Denn es steht nicht im Raum, dass der Kläger auch für den anderen Teil, den Verkäufer der Immobilie, tätig geworden ist. Allein möglich ist, dass er über den Bruder des Verkäufers hat Einfluss nehmen wollen auf die Höhe des Kaufpreises. Dies dürfte von § 654 BGB nicht erfasst sein. Doch auch diese Frage kann dahingestellt bleiben.

c)

Da nach dem Vorstehenden ein Zahlungsanspruch des Klägers nicht besteht, bedarf es keiner abschließenden Prüfung, ob nicht selbst auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung eine überhöhte Forderung vorliegt. Der Kläger hat in erster Instanz zuletzt ausdrücklich nur noch die Grundprovision geltend gemacht. Diese beläuft sich nach dem Reservierungsvertrag auf 19.635 €. Dort ist der Sonderbonus mit 25.000 € angegeben. Dessen ungeachtet hat der Kläger mit Schriftsatz vom 23.06.2021 „die Klage hinsichtlich des Sonderbonus i.H.v. 24.000 € zurückgenommen“. Im nachfolgenden Termin am 25.06.2021 hat der Kläger den Antrag aus der Klageschrift nach Maßgabe der Teilklagerücknahme gestellt. Vor diesem Hintergrund hat das Landgericht im angefochtenen Urteil den Antrag des Klägers zutreffend mit Zahlung i.H.v. 20.635 € nebst Zinsen wiedergegeben. Nach seinem eigenen Vortrag kann der Kläger aber höchstens 19.635 € beanspruchen. Setzt man hiervon noch die unstreitig gezahlten 1.000 € ab, verbleibt ein Betrag von 18.635 €. Darauf kommt es nun, weil überhaupt kein Zahlungsanspruch des Klägers besteht, nicht mehr an.

d)

Mangels Hauptanspruchs besteht auch nicht der vom Kläger geltend gemachte Zinsanspruch.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen ersichtlich nicht vor.


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant:

  1. Maklerrecht (§§ 652-656 BGB): Im Kern des Urteils geht es um den Anspruch des Klägers auf Maklerlohn. Der Kläger hat den Beklagten im Zusammenhang mit einem Immobiliengeschäft vermittelt und macht nun den Maklerlohn geltend. Hierbei sind insbesondere § 652 BGB (Entstehung des Anspruchs auf Maklerlohn) und § 653 BGB (Fälligkeit des Maklerlohns) von Bedeutung.
  2. Beweisrecht (§§ 415-444 ZPO): Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, ob das Landgericht Potsdam das rechtliche Gehör des Klägers verletzt hat, indem es keinen Beweis für den vom Kläger behaupteten Sachverhalt erhoben hat. Dabei sind die Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO) für die Beweisaufnahme und die Beweiswürdigung von Bedeutung, insbesondere §§ 415-444 ZPO.
  3. Urkundenbeweis (§ 415 ZPO): Der Kläger hat im Verfahren Vollmachten vorgelegt, um seine Behauptungen zu untermauern. Hierbei ist der Urkundenbeweis gemäß § 415 ZPO relevant, der die Beweiskraft von Urkunden regelt.
  4. Zeugenbeweis (§§ 373-401 ZPO): Der Kläger hat zudem einen Zeugen angeboten, um seine Behauptungen weiter zu stützen. Die Regelungen zur Zeugenvernehmung und zur Beweiskraft von Zeugenaussagen sind in den §§ 373-401 ZPO festgelegt.
  5. Rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG): Der Kläger rügt, dass sein rechtliches Gehör verletzt wurde, weil das Landgericht keinen Beweis zu der Frage erhoben habe, ob der Sonderbonus an den ehemaligen Bewohner der Immobilie zu zahlen gewesen sei. Das rechtliche Gehör ist ein Grundrecht, das in Art. 103 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verankert ist und besagt, dass vor Gericht jeder Partei Gelegenheit gegeben werden muss, sich zu den behaupteten Tatsachen zu äußern.
  6. Widersprüchliches Vorbringen (§ 296a ZPO): Schließlich spielt im Urteil die Frage eine Rolle, ob dem Kläger widersprüchliches Vorbringen unterstellt werden kann. Die Regelung hierzu findet sich in § 296a ZPO, der besagt, dass ein späteres Vorbringen, das in Widerspruch zu einem früheren steht, unberücksichtigt bleibt, sofern der Gegner es beanstandet.

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