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Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- LG Darmstadt Urteil: Mietzahlungspflicht trotz Einwand des Scheingeschäfts bei Untermietvertrag für Büro
- Hintergrund des Falls: Persönliche und geschäftliche Verflechtungen
- Der umstrittene Untermietvertrag für Büroräume vom 31.12.2015
- Die Klage der Firma: Forderung ausstehender Mietzahlungen
- Entscheidung des Landgerichts Darmstadt: Anwalt zur Zahlung der Miete verurteilt
- Zahlungsdetails laut Urteil: Miete, Nebenforderung und Zinsen
- Weitere Urteilsfolgen: Prozesskosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau ist ein Scheingeschäft im Mietrecht und wie wirkt es sich auf einen Mietvertrag aus?
- Unter welchen Umständen kann ein Untermietvertrag als Scheingeschäft gewertet werden?
- Welche Beweismittel sind erforderlich, um vor Gericht zu beweisen, dass ein Untermietvertrag ein Scheingeschäft ist?
- Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Untermietvertrag als Scheingeschäft erkannt wird, insbesondere in Bezug auf bereits geleistete Mietzahlungen?
- Kann ich mich auch dann auf ein Scheingeschäft berufen, wenn der Untermietvertrag bereits seit längerer Zeit besteht und ich die Miete regelmäßig gezahlt habe?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 O 271/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Darmstadt
- Datum: 14.03.2025
- Aktenzeichen: 19 O 271/23
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Klägerin (eine Gesellschaft), die ausstehende Mietzahlungen fordert.
- Beklagte: Beklagter, der den Mietvertrag für ungültig hält, weil er meint, dieser sei nur zum Schein abgeschlossen worden (Scheingeschäft), und deshalb die Zahlung verweigert.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Beklagte war mit der Tochter der Geschäftsführerin der Klägerin verlobt und wohnte mit ihr in einer Wohnung, die der Tochter gehört. Es existiert ein Mietvertrag zwischen der Klägerin (als Vermieterin) und dem Beklagten für diese Wohnung. Der Beklagte leistete keine Mietzahlungen für einen bestimmten Zeitraum.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob der Mietvertrag gültig ist oder ob er nur zum Schein abgeschlossen wurde und somit keine Verpflichtung zur Mietzahlung besteht.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung der ausstehenden Miete in Höhe von 9.996,00 Euro sowie weiterer 480,00 Euro an die Klägerin. Auf beide Beträge sind zusätzlich Zinsen zu zahlen.
- Folgen: Der Beklagte muss die gesamten Kosten des Gerichtsverfahrens tragen. Die Klägerin kann die Zahlung der zugesprochenen Beträge schon durchsetzen, bevor das Urteil endgültig rechtskräftig ist, muss dafür aber eine Sicherheitsleistung erbringen (Vorläufige Vollstreckbarkeit).
Der Fall vor Gericht
LG Darmstadt Urteil: Mietzahlungspflicht trotz Einwand des Scheingeschäfts bei Untermietvertrag für Büro
Das Landgericht Darmstadt hat in einem Urteil (Az.: 19 O 271/23 vom 14.03.2025) entschieden, dass ein Mieter zur Zahlung von Miete verpflichtet ist, auch wenn er den zugrundeliegenden Vertrag als Scheingeschäft betrachtet.
Im konkreten Fall ging es um einen Untermietvertrag für Büroräume, den ein Anwalt mit einer Firma geschlossen hatte, deren Geschäftsführerin die Mutter seiner damaligen Verlobten war.
Hintergrund des Falls: Persönliche und geschäftliche Verflechtungen
Der Fall spielte sich vor dem Hintergrund enger persönlicher und geschäftlicher Beziehungen ab. Der Mann, der später vom Gericht zur Zahlung verurteilt wurde, war Anwalt und mit der Tochter der Geschäftsführerin der klagenden Firma verlobt. Die Tochter war alleinige Eigentümerin der Immobilie, in der die strittigen Räumlichkeiten lagen und in der der Anwalt seit 2014 auch mit seiner Verlobten zusammenwohnte.
Die Firma, die die Miete einklagte, wurde von der Mutter der Verlobten als Geschäftsführerin geleitet. Sowohl die Mutter als auch die Tochter waren Geschäftsführerinnen oder Gesellschafterinnen mehrerer Firmen, die alle ihren Sitz an der Adresse der betreffenden Immobilie hatten. Der Anwalt war für diese Firmen tätig. Es bestand bereits seit dem 31. Januar 2015 ein „Anwaltsvertrag“ zwischen der Firma (vertreten durch die Mutter) und dem Anwalt. Laut diesem Vertrag schuldete die Firma dem Anwalt ein monatliches Honorar von 1.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer für seine anwaltlichen Tätigkeiten.
Der umstrittene Untermietvertrag für Büroräume vom 31.12.2015
Am 31. Dezember 2015 unterzeichneten der Anwalt und die Geschäftsführerin der Firma (die Mutter seiner Verlobten) ein Dokument mit der Überschrift „Untermietvertrag“. Dieses Dokument, das dem Gericht vorlag, benannte die Firma als Vermieterin und den Anwalt als Mieter.
Gegenstand des Vertrages waren laut § 1:
- Ein Büro inklusive Einrichtung und Logistik
- Ein Parkplatz
- Die Mitbenutzung eines Besucherparkplatzes
- Die Mitbenutzung der sanitären Einrichtungen, der Küche und des Konferenzzimmers
Als Mietzins wurde in § 2 eine monatliche Warmmiete vereinbart:
- Büroraum möbliert, ausgestattet mit EDV und Kommunikationslogistik inkl. 1 Parkplatz: 700,–€
- Zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer (damals 19 %): 133,–€
- Gesamtmietzins: 833,– €
Dieser Untermietvertrag bildete die Grundlage für die spätere Klage der Firma. Der Anwalt bestritt jedoch die Gültigkeit dieses Vertrages und argumentierte, es habe sich lediglich um ein Scheingeschäft gehandelt – also einen Vertrag, der nur zum Schein abgeschlossen wurde, ohne dass die Parteien die damit verbundenen Rechte und Pflichten tatsächlich wollten.
Die Klage der Firma: Forderung ausstehender Mietzahlungen
Die Firma zog vor Gericht und verklagte den Anwalt auf Zahlung der Miete. Konkret forderte die Firma insgesamt 9.996,00 Euro an rückständiger Miete. Dieser Betrag entspricht genau zwölf Monatsmieten à 833,00 Euro. Die Forderung bezog sich auf den Zeitraum von November 2022 bis Oktober 2023, für den der Anwalt nach Ansicht der Firma die Miete nicht gezahlt hatte.
Zusätzlich verlangte die Firma weitere 480,00 Euro. Aus den Zinsforderungen ergibt sich, dass es sich hierbei vermutlich um eine Nebenforderung handelt, die ebenfalls monatlich in Raten von 40 Euro für den gleichen Zeitraum (November 2022 bis Oktober 2023) geltend gemacht wurde. Der genaue Grund für diese Nebenforderung geht aus dem vorliegenden Urteilsteil nicht hervor.
Entscheidung des Landgerichts Darmstadt: Anwalt zur Zahlung der Miete verurteilt
Das Landgericht Darmstadt gab der Klage der Firma vollständig statt. Der Anwalt wurde dazu verurteilt, die geforderten Beträge zu zahlen. Das Gericht folgte offenbar nicht der Argumentation des Anwalts, dass der Untermietvertrag nur ein Scheingeschäft gewesen sei.
Die zentrale Entscheidung des Gerichts lautet: Der Anwalt muss die ausstehende Miete bezahlen.
Zahlungsdetails laut Urteil: Miete, Nebenforderung und Zinsen
Das Gericht legte die Zahlungsverpflichtungen des Anwalts genau fest:
- Hauptforderung (Miete): Der Anwalt muss 9.996,00 Euro zahlen. Dieser Betrag ist zu verzinsen. Für jede einzelne Monatsmiete von 833,00 Euro fallen Verzugszinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz an. Die Zinsen laufen jeweils ab dem 4. Tag des Monats, für den die Miete geschuldet war (beginnend mit dem 04.11.2022 bis zum 04.10.2023).
- Nebenforderung: Der Anwalt muss zusätzlich 480,00 Euro zahlen. Auch dieser Betrag ist zu verzinsen. Für jede monatliche Rate von 40,00 Euro fallen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz an, ebenfalls jeweils ab dem 4. Tag des betreffenden Monats (04.11.2022 bis 04.10.2023).
Der Basiszinssatz ist ein variabler Zinssatz, der regelmäßig angepasst wird und als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen dient. Die unterschiedlichen Zinssätze (9 Prozentpunkte für die Miete, 5 Prozentpunkte für die Nebenforderung) deuten darauf hin, dass die Miete als Entgeltforderung im Geschäftsverkehr (zwischen Unternehmern oder Unternehmer und Verbraucher, wenn Verzug eintritt) und die Nebenforderung möglicherweise als anderer Anspruch eingestuft wurde.
Weitere Urteilsfolgen: Prozesskosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
Neben den Zahlungsaufforderungen traf das Gericht zwei weitere Entscheidungen:
- Kosten des Rechtsstreits: Der Anwalt muss die gesamten Kosten des Gerichtsverfahrens tragen. Das bedeutet, er muss nicht nur seine eigenen Anwaltskosten (falls er einen beauftragt hat), sondern auch die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der gegnerischen Firma übernehmen.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das heißt, die Firma kann die Zwangsvollstreckung (z.B. Pfändung) gegen den Anwalt betreiben, um die zugesprochenen Beträge einzutreiben, auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist (z.B. weil der Anwalt noch Berufung einlegen könnte). Allerdings muss die Firma dafür eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages hinterlegen. Diese Sicherheit dient dem Schutz des Anwalts für den Fall, dass das Urteil später doch noch aufgehoben wird.
Der Streitwert des Verfahrens wurde auf 9.996,00 Euro festgesetzt, was der Hauptforderung der Firma entspricht. Dieser Wert ist maßgeblich für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten.
Wichtiger Hinweis: Der hier zusammengefasste Text basiert auf dem verfügbaren Auszug des Urteils (Tenor und Tatbestand). Die detaillierte Begründung des Gerichts (Entscheidungsgründe), warum es den Einwand des Scheingeschäfts zurückgewiesen hat, ist nicht Teil des bereitgestellten Textes und kann daher hier nicht wiedergegeben werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass auch bei persönlichen Beziehungen zwischen den Parteien ein Mietvertrag rechtlich bindend bleibt, solange er nicht eindeutig als Scheingeschäft nachgewiesen werden kann. Ein Mieter muss weiterhin Miete zahlen, selbst wenn die Geschäftsbeziehung endet oder persönliche Konflikte entstehen. Die bloße Behauptung eines Scheingeschäfts reicht nicht aus – konkrete Beweise sind erforderlich. Für Mieter bedeutet dies, dass sie Mietverträge auch im Kontext persönlicher oder beruflicher Verflechtungen ernst nehmen und ihre vertraglichen Pflichten erfüllen müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau ist ein Scheingeschäft im Mietrecht und wie wirkt es sich auf einen Mietvertrag aus?
Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn sich zwei Vertragspartner – zum Beispiel Mieter und Vermieter – bei Abschluss eines Vertrages darüber einig sind, dass die vereinbarten Rechte und Pflichten nur zum Schein bestehen und in Wirklichkeit gar nicht gelten sollen. Es wird also bewusst ein Vertrag geschlossen, den beide Seiten eigentlich nicht wollen oder nicht so durchführen wollen, wie er auf dem Papier steht.
Was bedeutet „Scheingeschäft“?
Stellen Sie sich vor, ein Vermieter und ein Mieter schließen einen Mietvertrag ab. Beide wissen aber und sind sich darüber einig, dass der Mieter niemals in die Wohnung einziehen wird und auch keine Miete zahlen soll. Der Vertrag dient vielleicht nur dazu, gegenüber einer Behörde oder einer anderen Person einen Mietvertrag vorweisen zu können.
Das Entscheidende ist: Beide Vertragsparteien müssen sich darüber einig sein, dass der Vertrag nur Schein ist und die darin festgelegten Folgen (wie Mietzahlung oder Wohnungsübergabe) nicht eintreten sollen. Grundlage hierfür ist § 117 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Welche Folgen hat ein Scheingeschäft für einen Mietvertrag?
Ein Mietvertrag, der als Scheingeschäft erkannt wird, ist rechtlich ungültig (nichtig). Das bedeutet:
- Der Vertrag entfaltet von Anfang an keine rechtliche Wirkung. Es ist so, als hätte es ihn nie gegeben.
- Keine Partei kann Rechte aus diesem Vertrag herleiten. Der vermeintliche Vermieter kann keine Miete fordern, und der vermeintliche Mieter hat keinen Anspruch auf die Wohnung.
- Alle Regelungen des zum Schein geschlossenen Mietvertrages sind unwirksam.
Was ist, wenn etwas anderes gewollt war?
Manchmal wird ein Scheingeschäft abgeschlossen, um ein anderes, tatsächlich gewolltes Geschäft zu verdecken. Wenn zum Beispiel ein Mietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wird, die Parteien aber eigentlich eine kostenlose Leihe der Wohnung vereinbaren wollten, dann gilt Folgendes: Der Schein-Mietvertrag ist ungültig. Es wird dann geprüft, ob das verdeckte Geschäft (in diesem Beispiel die Leihe) für sich genommen wirksam ist. Wenn ja, gelten die Regeln dieses tatsächlich gewollten Geschäfts (§ 117 Absatz 2 BGB).
Unter welchen Umständen kann ein Untermietvertrag als Scheingeschäft gewertet werden?
Ein Untermietvertrag kann als sogenanntes Scheingeschäft angesehen werden, wenn sich Hauptmieter und Untermieter einig sind, dass der Vertrag nur nach außen hin gelten soll, die darin vereinbarten Rechte und Pflichten aber tatsächlich gar nicht gewollt sind. Es fehlt also der echte Wille beider Seiten, den Vertrag so durchzuführen, wie er auf dem Papier steht.
Juristisch ausgedrückt: Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben wird (§ 117 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).
Woran erkennt man ein mögliches Scheingeschäft?
Gerichte prüfen immer die Gesamtheit aller Umstände des Einzelfalls. Es gibt keine einzelne Tatsache, die automatisch ein Scheingeschäft beweist. Folgende Anhaltspunkte können aber darauf hindeuten, dass ein Untermietvertrag möglicherweise nur zum Schein geschlossen wurde:
- Enge persönliche Beziehung: Besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter eine sehr enge persönliche oder familiäre Beziehung (z.B. Eltern/Kind, enge Freunde), kann dies ein Indiz sein, besonders wenn weitere ungewöhnliche Umstände hinzukommen. Die Beziehung allein reicht aber meist nicht aus.
- Fehlende tatsächliche Nutzung: Der angebliche Untermieter zieht gar nicht erst ein oder nutzt die Räume nicht wie im Vertrag vereinbart. Vielleicht hat er nicht einmal einen eigenen Schlüssel oder die Räume sind objektiv gar nicht zur Untervermietung geeignet oder abgetrennt. Der Hauptmieter nutzt die Räume möglicherweise weiterhin ausschließlich selbst.
- Ungewöhnliche Mietzahlungen:
- Die vereinbarte Miete wird gar nicht oder nur unregelmäßig gezahlt.
- Die Miete ist auffällig niedrig oder hoch im Vergleich zu dem, was üblich wäre.
- Es gibt keine nachvollziehbaren Zahlungsflüsse, oder die gezahlte Miete wird auf Umwegen sofort wieder an den Untermieter zurücküberwiesen.
- Zweck des Vertrages: Der Vertrag dient offensichtlich dazu, einen anderen Zweck zu erreichen als eine echte Untervermietung. Beispiele können sein:
- Die Umgehung von Kündigungsrechten des Hauptvermieters.
- Das Erlangen der Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung, obwohl diese nie ernsthaft beabsichtigt war.
- Das Vortäuschen von Mietkosten für Behörden (z.B. zur Erlangung von Sozialleistungen).
- Vertragsdetails: Der Vertrag enthält widersprüchliche oder lebensfremde Regelungen, die nicht zu einer echten Untervermietung passen.
Was bedeutet es, wenn der Vertrag ein Scheingeschäft ist?
Stellt sich heraus, dass der Untermietvertrag nur zum Schein geschlossen wurde, ist er rechtlich nichtig. Das bedeutet, er ist von Anfang an ungültig und entfaltet keine rechtlichen Wirkungen. Aus einem nichtigen Vertrag können also grundsätzlich keine Rechte und Pflichten hergeleitet werden, wie z.B. die Pflicht zur Mietzahlung oder das Recht zur Nutzung der Räume.
Wichtig: Manchmal wollen die Parteien mit dem Scheingeschäft ein anderes, tatsächlich gewolltes Geschäft verdecken. Dieses verdeckte Geschäft kann unter Umständen gültig sein, wenn es die dafür geltenden rechtlichen Anforderungen erfüllt (§ 117 Abs. 2 BGB). Dies muss aber im Einzelfall geprüft werden.
Wichtig: Die Gesamtumstände zählen
Ob ein Scheingeschäft vorliegt, ist oft schwer zu beweisen. Gerichte betrachten alle Indizien im Zusammenhang. Die Partei, die behauptet, es liege nur ein Scheingeschäft vor, muss dies im Streitfall auch beweisen können. Das Vorliegen einzelner Anhaltspunkte genügt dafür in der Regel nicht.
Welche Beweismittel sind erforderlich, um vor Gericht zu beweisen, dass ein Untermietvertrag ein Scheingeschäft ist?
Grundsätzlich muss die Person vor Gericht beweisen, dass ein Untermietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wurde, die sich auf dieses Scheingeschäft beruft. Das bedeutet, wer behauptet, der Vertrag sei nicht ernst gemeint gewesen, trägt die Beweislast. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn beide Vertragsparteien – also Hauptmieter und Untermieter – sich darüber einig sind, dass der Vertrag nur zum Schein geschlossen wird und die darin vereinbarten Rechte und Pflichten (wie z.B. die Mietzahlung) in Wirklichkeit gar nicht gelten sollen (§ 117 BGB). Oft soll damit ein anderer, verdeckter Zweck erreicht werden.
Welche Beweise können helfen?
Um zu beweisen, dass ein Untermietvertrag nur zum Schein diente, muss die tatsächliche Absicht der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aufgezeigt werden. Gerichte prüfen dabei verschiedene Anzeichen und Beweismittel, zum Beispiel:
- Zeugenaussagen: Personen, die von den wahren Absichten der Vertragsparteien wissen oder entsprechende Absprachen mitbekommen haben. Dies können Freunde, Bekannte oder andere Mitwisser sein.
- Schriftliche Unterlagen: Das können neben dem offiziellen Untermietvertrag auch andere Papiere sein, wie interne Notizen, geheime Nebenabreden oder andere Dokumente, die den wahren Willen der Parteien belegen.
- E-Mails oder Chatverläufe: Korrespondenz zwischen Hauptmieter und Untermieter, in der offen über den Scheincharakter des Vertrages gesprochen wird oder aus der sich ergibt, dass der Vertrag tatsächlich einen anderen, nicht genannten Zweck verfolgt.
- Finanzielle Aspekte: Wurde die im Vertrag vereinbarte Miete tatsächlich nie gezahlt? Oder wurde sie gezahlt, aber sofort oder kurz darauf auf anderem Wege wieder zurücküberwiesen? Fehlende oder ungewöhnliche Zahlungsflüsse können ein starkes Indiz sein.
- Das tatsächliche Verhalten der Parteien: Lebt der angebliche Untermieter gar nicht in der Wohnung oder nutzt sie nicht wie vereinbart? Wird die Wohnung ganz anders genutzt als im Vertrag angegeben? Das Verhalten der Beteiligten nach Vertragsschluss kann darauf hindeuten, was wirklich gewollt war und ob der Vertrag nur auf dem Papier existierte.
Warum der Nachweis oft schwierig ist
Der Nachweis eines Scheingeschäfts ist oft eine große Herausforderung. Der Grund dafür ist, dass es auf die innere Absicht der beteiligten Personen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt. Diese Absicht ist für Außenstehende und auch für das Gericht nicht direkt sichtbar.
Die Parteien, die ein Scheingeschäft abschließen, tun dies meistens gerade deshalb, weil sie ihre wahren Absichten verbergen wollen. Es gibt daher selten eindeutige, schriftliche Beweise, die klar formulieren: „Dieser Vertrag ist nur zum Schein.“
Das Gericht muss daher oft aus verschiedenen einzelnen Indizien und dem Gesamtbild der Umstände darauf schließen, ob die Parteien den Vertrag wirklich ernst gemeint haben oder nicht. Es bewertet alle vorgelegten Beweise sorgfältig in ihrer Gesamtheit, um zu einer Entscheidung zu gelangen.
Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Untermietvertrag als Scheingeschäft erkannt wird, insbesondere in Bezug auf bereits geleistete Mietzahlungen?
Wird ein Untermietvertrag als sogenanntes Scheingeschäft eingestuft, bedeutet das rechtlich: Dieser Vertrag war von Anfang an ungültig (nichtig). Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn sich die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages einig waren, dass die darin vereinbarten Regelungen (wie z.B. die Mietzahlung) gar nicht gelten sollen. Sie wollten also nur nach außen hin den Anschein eines Untermietvertrags erwecken.
Ungültigkeit des Vertrags
Da der als Scheingeschäft erkannte Untermietvertrag rechtlich nie wirksam existiert hat, gab es auch keine gültige Grundlage für die vereinbarten Mietzahlungen. Die Pflicht zur Zahlung einer Miete, wie sie im Schein-Vertrag stand, bestand rechtlich gesehen nicht.
Rückforderung gezahlter Miete
Haben Sie als „Untermieter“ aufgrund dieses ungültigen Vertrags bereits Zahlungen geleistet, die als Miete deklariert waren, können Sie diese grundsätzlich zurückfordern. Der Grund dafür ist, dass die Zahlungen ohne rechtlichen Grund erfolgt sind, weil eben kein wirksamer Mietvertrag bestand. Juristisch spricht man hier von einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Möglicher Anspruch auf Wertersatz für tatsächliche Nutzung
Auch wenn der Untermietvertrag ungültig ist: Wenn Sie als „Untermieter“ die Räumlichkeiten tatsächlich genutzt haben, hat der „Vermieter“ Ihnen einen Wert verschafft – nämlich die Möglichkeit zu wohnen oder die Räume anderweitig zu nutzen. Dafür kann der „Vermieter“ unter Umständen einen Anspruch auf Wertersatz haben.
Das bedeutet: Der „Vermieter“ kann möglicherweise eine Entschädigung für den Wert der tatsächlichen Nutzung von Ihnen verlangen. Die Höhe dieses Wertersatzes orientiert sich oft daran, was für eine vergleichbare Nutzung üblicherweise zu zahlen wäre (ortsübliche Vergleichsmiete).
Dieser Anspruch auf Wertersatz kann dann mit Ihrem Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten „Miete“ verrechnet werden. Im Ergebnis kann es also sein, dass Sie zwar die gezahlte „Miete“ zurückfordern können, aber gleichzeitig einen Teil davon als Wertersatz für die Nutzung wieder abgeben müssen. Je nach Höhe der Zahlungen und des Werts der Nutzung kann es sein, dass Sie Geld zurückbekommen, nichts zurückbekommen oder sogar noch etwas nachzahlen müssen, wenn der Wert der Nutzung höher war als die geleisteten Zahlungen.
Kann ich mich auch dann auf ein Scheingeschäft berufen, wenn der Untermietvertrag bereits seit längerer Zeit besteht und ich die Miete regelmäßig gezahlt habe?
Ja, grundsätzlich können Sie sich auch dann noch darauf berufen, dass ein Untermietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wurde (ein sogenanntes Scheingeschäft nach § 117 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), selbst wenn dieser Vertrag schon lange besteht und Sie die Miete regelmäßig gezahlt haben.
Die Tatsache, dass ein Vertrag über längere Zeit durchgeführt wurde – also beispielsweise Miete gezahlt und die Wohnung genutzt wurde – führt nicht automatisch dazu, dass das Recht, sich auf ein Scheingeschäft zu berufen, verloren geht. Entscheidend für die Frage, ob ein Scheingeschäft vorliegt, ist allein der gemeinsame Wille beider Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wenn sich beide Seiten damals einig waren, dass der Vertrag nur zum Schein, also ohne rechtliche Wirkung, abgeschlossen werden soll, dann ist dieser Vertrag nach dem Gesetz von Anfang an nichtig (ungültig).
Bedeutung des Verhaltens für den Beweis
Allerdings spielt das Verhalten nach Vertragsschluss, wie die langjährige Mietzahlung, eine wichtige Rolle bei der Beweisführung vor Gericht:
- Erschwerte Beweislage: Wenn Sie einen Vertrag über lange Zeit hinweg erfüllen (Miete zahlen, die Wohnung nutzen usw.), erweckt das stark den Anschein, dass Sie und Ihr Vertragspartner den Vertrag doch ernst gemeint haben oder zumindest zu einem späteren Zeitpunkt ernst nehmen wollten. Es wird dadurch deutlich schwieriger zu beweisen, dass der ursprüngliche Wille beider Seiten nur auf einen Scheinvertrag gerichtet war.
- Prüfung durch das Gericht: Ein Gericht wird in solchen Fällen sehr genau prüfen, ob die ursprüngliche Absicht, nur einen Scheinvertrag zu schließen, tatsächlich die ganze Zeit über fortbestanden hat. Es wird untersuchen, ob das Verhalten der Parteien (insbesondere die regelmäßigen Zahlungen und die Nutzung) nicht eher darauf hindeutet, dass
- der Vertrag von Anfang an ernst gemeint war oder
- sich die Absichten der Parteien im Laufe der Zeit geändert haben und sie den Vertrag später doch als gültig behandeln wollten.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Möglichkeit, sich auf ein Scheingeschäft zu berufen, ist rechtlich nicht allein durch Zeitablauf und Vertragserfüllung ausgeschlossen. Praktisch wird es durch ein solches Verhalten aber erheblich schwerer, den erforderlichen Beweis für die ursprüngliche Scheinabsicht zu erbringen. Das Gericht wird das gesamte Verhalten der Parteien über den gesamten Zeitraum würdigen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Scheingeschäft
Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn sich zwei Parteien zwar auf einen Vertrag einigen, diesen aber gemeinsam gar nicht wirklich wollen (§ 117 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Sie schließen ihn nur zum Schein ab, oft um nach außen einen bestimmten Eindruck zu erwecken oder andere Zwecke zu verfolgen, ohne dass die vereinbarten Rechte und Pflichten tatsächlich gelten sollen. Ein solches Geschäft ist rechtlich nichtig, also von Anfang an ungültig und löst keine Rechtsfolgen aus. Im vorliegenden Fall behauptete der Anwalt, der Untermietvertrag sei nur auf dem Papier existent gewesen und von keiner Seite ernsthaft gewollt.
Beispiel: Max „verkauft“ sein Auto auf dem Papier an seine Freundin Lisa, damit es vor seinen Gläubigern sicher ist, obwohl beide wissen, dass das Auto bei Max bleibt und kein Geld fließt. Dieser Kaufvertrag ist ein Scheingeschäft und damit ungültig.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem der Mieter einer Wohnung oder eines Raumes (Hauptmieter) diesen Raum oder einen Teil davon an eine dritte Person (Untermieter) weitervermietet (§§ 535 ff. BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Es entsteht ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter (der hier als Vermieter auftritt) und dem Untermieter. Der Hauptmieter bleibt dabei selbst Mieter gegenüber dem ursprünglichen Vermieter (Eigentümer) und benötigt für die Untervermietung in der Regel dessen Erlaubnis (§ 540 BGB). Im konkreten Fall war die Firma die (Haupt-)Mieterin der Büroräume und schloss als Vermieterin einen Untermietvertrag mit dem Anwalt als Untermieter ab.
Verzugszinsen
Verzugszinsen sind Zinsen, die ein Gläubiger (jemand, dem Geld geschuldet wird) verlangen kann, wenn der Schuldner (der zur Zahlung Verpflichtete) seine Geldschuld nicht pünktlich bezahlt (§§ 286, 288 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Sie stellen einen pauschalen Schadensersatz für die durch die Verspätung entstandenen Nachteile dar. Die Höhe der Verzugszinsen ist gesetzlich geregelt und berechnet sich anhand des Basiszinssatzes zuzüglich eines festgelegten Prozentsatzes (im Geschäftsverkehr sind das 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz). Im Urteil musste der Anwalt Verzugszinsen auf die rückständigen Mieten zahlen, weil er mit deren Zahlung in Verzug geraten war.
Basiszinssatz
Der Basiszinssatz ist ein gesetzlich festgelegter, variabler Zinssatz, der als Bezugsgröße für die Berechnung verschiedener Zinsen, insbesondere der Verzugszinsen, dient (§ 247 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Er wird zweimal jährlich (zum 1. Januar und 1. Juli) von der Deutschen Bundesbank an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst und veröffentlicht. Im Urteil wird er als Grundlage verwendet, auf die die Prozentpunkte für die Berechnung der Verzugszinsen aufgeschlagen werden (z.B. „9 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz“). Er sorgt für eine einheitliche und marktgerechte Berechnungsgrundlage.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Ein Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wenn der Gewinner des Prozesses die im Urteil festgelegten Ansprüche (z.B. Geldzahlungen) bereits durchsetzen darf, obwohl das Urteil noch nicht endgültig rechtskräftig ist (weil z.B. die Frist zur Einlegung eines Rechtsmittels wie der Berufung noch läuft oder ein Rechtsmittel eingelegt wurde). Dies ist in der Zivilprozessordnung (ZPO, §§ 708 ff.) geregelt und ermöglicht eine schnelle Zwangsvollstreckung (z.B. Pfändung), um den Anspruch zu sichern. Oft ist die vorläufige Vollstreckbarkeit aber davon abhängig, dass der Vollstreckende eine Sicherheitsleistung erbringt. Im vorliegenden Fall konnte die Firma also die Zahlung vom Anwalt verlangen und notfalls zwangsweise durchsetzen, auch wenn dieser noch Berufung einlegen könnte.
Sicherheitsleistung
Eine Sicherheitsleistung ist ein Geldbetrag oder eine andere Form der Sicherheit (z.B. eine Bankbürgschaft), die eine Partei bei Gericht hinterlegen muss, häufig als Voraussetzung für die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils (geregelt z.B. in § 709 ZPO – Zivilprozessordnung). Sie dient dem Schutz der Gegenpartei: Sollte das vorläufig vollstreckbare Urteil später in einer höheren Instanz aufgehoben oder abgeändert werden, kann die Gegenpartei aus dieser Sicherheit für eventuell durch die vorzeitige Vollstreckung entstandene Schäden entschädigt werden. Im Urteil musste die klagende Firma 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags als Sicherheit leisten, bevor sie die Zwangsvollstreckung gegen den Anwalt betreiben durfte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 117 Abs. 1 BGB (Scheingeschäft): Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn beide Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts erzeugen, die damit verbundenen Rechtsfolgen aber nicht wirklich eintreten lassen wollen. Es geht also darum, dass die Parteien sich einig sind, dass das Vereinbarte nicht gelten soll. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Beklagte behauptet, der Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen worden, um eine formale Grundlage für Mietzahlungen zu schaffen, die tatsächlich Teil einer anderen Vereinbarung (vermutlich im Zusammenhang mit dem Anwaltsvertrag oder der Beziehung zur Tochter der Geschäftsführerin) waren.
- § 535 Abs. 2 BGB (Zahlungspflicht des Mieters): Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Dies ist die zentrale Pflicht des Mieters aus einem Mietvertrag und die Grundlage für den Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin fordert die Mietzahlungen basierend auf dem vermeintlichen Mietvertrag. Das Gericht muss prüfen, ob ein wirksamer Mietvertrag besteht und ob der Beklagte zur Mietzahlung verpflichtet ist.
- § 133 BGB (Auslegung von Willenserklärungen): Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille der erklärenden Person zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Es kommt darauf an, was die Parteien tatsächlich wollten, nicht nur, was sie geschrieben haben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht muss ermitteln, ob der „Untermietvertrag“ tatsächlich den Willen beider Parteien widerspiegelte, ein echtes Mietverhältnis zu begründen, oder ob es sich um ein Scheingeschäft handelte. Hierbei sind die Umstände des Vertragsschlusses und die Beziehungen der Parteien zu berücksichtigen.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter bei Mietverträgen im Familien- oder Freundeskreis
Einen Mietvertrag mit der Schwiegermutter, dem besten Freund oder anderen nahestehenden Personen abzuschließen, erscheint oft unkompliziert und rein formell. Manchmal wird vereinbart, dass es sich „nur um einen Gefallen“ handelt oder die Miete nicht wirklich gezahlt werden muss. Doch Vorsicht: Solche Absprachen können später zu erheblichen Problemen führen, wenn sich die persönlichen Verhältnisse ändern oder Uneinigkeit entsteht.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Schriftliche Verträge sind verbindlich – auch unter Verwandten oder Freunden
Ein unterschriebener Mietvertrag begründet rechtliche Pflichten, insbesondere die Pflicht zur Mietzahlung. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Vertrag wegen persönlicher Beziehungen „nicht so ernst gemeint“ ist. Gerichte gehen grundsätzlich davon aus, dass ein schriftlicher Vertrag dem Willen beider Parteien entspricht. Mündliche Nebenabreden, die dem schriftlichen Vertrag widersprechen, sind später oft schwer zu beweisen.
⚠️ ACHTUNG: Die Annahme, ein schriftlicher Vertrag sei nur eine Formalität („Scheingeschäft“), birgt hohe Risiken. Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass beide Seiten sich darüber einig waren, dass der Vertrag keine rechtliche Wirkung haben soll.
Tipp 2: „Nur zum Schein“? Der Nachweis eines Scheingeschäfts ist schwer
Wenn Sie behaupten, ein Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen worden (§ 117 BGB), tragen Sie dafür die volle Beweislast vor Gericht. Sie müssen nachweisen, dass bei Vertragsschluss beide Parteien – also Sie und der Vermieter – übereinstimmend davon ausgingen, dass die im Vertrag festgelegten Rechte und Pflichten (insbesondere die Mietzahlung) nicht gelten sollen. Gelingt dieser Beweis nicht, bleibt der Vertrag wirksam und die Miete muss gezahlt werden.
Beispiel: Sie unterschreiben einen Mietvertrag mit Ihrem Schwiegervater, zahlen aber nie Miete, weil mündlich vereinbart war, dass dies nicht nötig sei. Trennen Sie sich später von Ihrem Partner, kann der Schwiegervater die Miete trotzdem fordern. Es wird schwer sein zu beweisen, dass er den Vertrag von Anfang an ebenfalls als unverbindlich ansah.
Tipp 3: Mietzahlungspflicht besteht trotz Zweifeln am Vertrag
Solange ein Mietvertrag besteht und nicht wirksam gekündigt, aufgehoben oder durch ein Gericht für ungültig erklärt wurde, besteht grundsätzlich die Pflicht zur Mietzahlung. Stellen Sie die Mietzahlungen eigenmächtig ein, weil Sie den Vertrag für ein Scheingeschäft halten, riskieren Sie eine Klage auf Zahlung der Rückstände, Zinsen und Übernahme der gesamten Verfahrenskosten, wie im geschilderten Fall.
⚠️ ACHTUNG: Das eigenmächtige Einstellen von Mietzahlungen kann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen.
Tipp 4: Klare schriftliche Vereinbarungen beugen Streitigkeiten vor
Auch oder gerade im Familien- und Freundeskreis sollten Mietverhältnisse klar und schriftlich geregelt werden. Halten Sie alle wichtigen Punkte fest: Miethöhe, Zahlungsmodalitäten, Nebenkosten, Mietdauer und Kündigungsfristen. Dies schafft Transparenz und hilft, spätere Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden, insbesondere wenn sich die persönlichen Beziehungen ändern.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Im vorliegenden Fall war die Konstellation komplex: Die Vermieterin war eine Gesellschaft, deren Geschäftsführerin die Schwiegermutter des Mieters war, während die Wohnung der (damaligen) Verlobten gehörte. Rechtlich entscheidend ist immer, wer formal als Vermieter im Vertrag steht und welche Vereinbarungen schriftlich getroffen wurden. Persönliche Verflechtungen ändern nichts an der Gültigkeit eines formell korrekten Vertrages, solange kein Scheingeschäft nachgewiesen werden kann. Unterschätzen Sie nicht die finanziellen Folgen: Wer einen Prozess über Mietschulden verliert, muss nicht nur die rückständige Miete samt Zinsen zahlen, sondern in der Regel auch die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten.
✅ Checkliste: Mietvertrag im persönlichen Umfeld
- Schriftlichkeit: Liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor?
- Klarheit: Sind alle wesentlichen Punkte (Parteien, Mietsache, Miete, Dauer) eindeutig im Vertrag benannt?
- Verbindlichkeit: Ist mir bewusst, dass der unterschriebene Vertrag rechtlich bindend ist, auch wenn der Vermieter ein Freund oder Verwandter ist?
- Abweichende Absprachen: Gibt es mündliche Vereinbarungen, die vom schriftlichen Vertrag abweichen? (Risiko! Möglichst schriftlich festhalten.)
- Zahlungsnachweise: Kann ich belegen, ob und wie Mietzahlungen geleistet wurden (z. B. durch Kontoauszüge)?
Das vorliegende Urteil
LG Darmstadt – Az.: 19 O 271/23 – Urteil vom 14.03.2025
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