1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 66.783,49 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz aus 7.134,19 € seit dem 4.4.2020, aus weiteren 7.144,69 € seit dem 7.5.2020, aus weiteren 7.144,69 € seit dem 5.6.2020, aus weiteren 2.131,23 € seit dem 6.10.2020, aus weiteren 2.131,23 € seit dem 5.11.2020, aus weiteren 4.862,50 € seit dem 4.12.2020, aus weiteren 173,53 € seit dem 4.2.2021, aus weiteren 2.500,00 € seit dem 4.3.2021, aus weiteren 2.500,00 € seit dem 8.4.2021, aus weiteren 2.500,00 € seit dem 6.5.2021, aus weiteren 2.500,00 € seit dem 5.6.2021, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 6.7.2021, aus weiteren 2.500,00 € seit dem 6.8.2021, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 4.9.2021, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 6.10.2021, aus weiteren 312,61 € seit dem 5.11.2021, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 4.12.2021, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 6.1.2022, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 4.2.2022, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 4.3.2022, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 6.4.2022, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 5.5.2022, aus weiteren 2.025,00 € seit dem 4.6.2022, aus weiteren 360,68 € seit dem 16.11.2023 und aus weiteren 2.638,14 € seit dem 21.2.2024.
2. Die Beklagten werden weiter als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 1.594,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.8.2023 zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 10,50 € erledigt ist.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Einkaufszentrums A in …. Das A hat eine Fläche von rund 60.000 m2 und beherbergt um 100 bzw. 110 Ladengeschäfte.
Die Klägerin übertrug die Vermietung der Flächen in dem Einkaufszentrum an das Unternehmen B, das vormals unter C firmierte (im Folgenden: „B“).
Die Klägerin beauftragte B, sie bei Mietvertragsverhandlungen zu vertreten, wobei zwischen den Parteien der Umfang der Vertretungsmacht von B streitig ist.
Die Beklagte zu 1), deren persönlich haftende Gesellschafterin die Beklagte zu 2) war, mietete bereits in 2004 eine Fläche in dem Einkaufszentrum an, auf der sie ein Fachgeschäft für Jeans- und Freizeitbekleidung betrieb.
Die Beklagte zu 1) mietete mit Teil A des Mietvertrags vom 29.6.2012 eine ca. 101,80 m2 große Ladenfläche im Erdgeschoss des Einkaufszentrums zum Betrieb eines Fachgeschäfts für Jeans- und Freizeitbekleidung im mittleren bis gehobenen Genre unter der Bezeichnung „[Geschäft]“ – als Nebensortiment auf max. 3 m² modische Accessoires von den Jeans-Markenherstellern – an. Die monatliche Mindestmiete betrug 55,00 € pro m2, mithin 5.599,00 €, für die angemietete Ladenfläche. Die Mietdauer betrug 10 Jahre. Auf Bl. 1-3 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Bestandteil des Mietvertrags wurden auch die Regelungen in Teil B – Allgemeine Bedingungen -, wobei unter Ziff. 2.2 der Ausschluss eines Konkurrenz- und Sortimentsschutzes vereinbart worden und unter Ziff. 10. eine Betreibungsverpflichtung enthalten war. Die Miete war monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auf Bl. 4-19 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Mit Nachtrag Nr. 1 vom 11.5.2012/29.6.2012 ersetzten die Parteien die Regelung in Ziff. 5.5 Teil B des Mietvertrags durch eine neue Vereinbarung betreffend die Indexierung der Miete. Wegen des Inhalts des Nachtrags Nr. 1 vom 11.5.2012/29.6.2012 wird auf Bl. 20-21 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vom 29.6.2012 waren unter anderem folgende weitere Mieter mit Ladengeschäften in dem Einkaufszentrum vertreten: [Aufzählung der Namen der Geschäfte].
Mit „Dauerrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020“ vom 9.12.2019 forderte die Klägerin die Beklagte zu 1) auf, erstmals zum 7.1.2020 einen Gesamtbetrag in Höhe von 8.024,07 € bestehend aus 6.003,94 € Nettokaltmiete, 738,97 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und 1.281,16 € Mehrwertsteuer zu zahlen. Auf Bl. 22 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Im Januar 2020 eröffnete der ehemalige Mitarbeiter der Beklagten D ein Ladengeschäft im Einkaufszentrum unter der Bezeichnung „[Geschäft] 1“ in unmittelbarer Nähe zum Ladengeschäft der Beklagten.
Die Beklagte zahlte für die Monate Januar, Februar und März 2020 jeweils 8.024,07 €.
Die Beklagte zu 1) leistete im April 2020 und im Mai 2020 keine Zahlung.
Die Beklagte wandte sich mit Schreiben vom 19.5.2020 an B mit dem Anliegen, Verhandlungen über eine Reduzierung der Miete aufzunehmen.
Mit Schreiben vom 28.5.2020 teilte B der Beklagten jedenfalls mit, dass E für Verhandlungen mit der Beklagten zur Verfügung stehe. Auf Bl. 560 d.A. wird verwiesen. E unterzeichnete nie Mietverträge oder Nachträge.
Die Beklagte zu 1) leistete im Juni 2020 keine Zahlung.
Mit „Dauerrechnung für den Zeitraum 1.7.2020 bis 31.12.2020“ vom 1.7.2020 forderte die Klägerin die Beklagte zu 1) auf, erstmals zum 3.7.2020 einen Gesamtbetrag in Höhe von 7.821,78 € bestehend aus 6.003,94 € Nettokaltmiete, 738,97 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und 1.078,87 € Mehrwertsteuer zu zahlen. Auf Bl. 23-24 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Es kam zu Verhandlungen über mögliche Mietreduzierungen aufgrund der Corona-Pandemie. Ab August 2020 wurden konkrete Verhandlungen geführt. Auf Seiten der Klägerin war E von B zuständig bis zu dessen Ausscheiden im Mai 2022.
Die Beklagte teilte E mit Schreiben vom 5.8.2020 mit, dass sie mit ihm abschließend Einvernehmen über Vereinbarungen über nachhaltige Reduzierungen der Miete kurzfristig verbindlich zu treffen beabsichtigt.
Die Verhandlungen wurden am 29.8.2020 fortgesetzt. Mit E-Mail vom 29.8.2020 wandte sich F an E. Wegen des genauen Inhalts der E-Mail und der Anlage wird auf Bl. 230-239 d.A. verwiesen.
Mit E-Mail vom 25.9.2020 wandte sich F an E. Die E-Mail lautete auszugsweise wie folgt: „Hallo Herr E, wie besprochen erhalten Sie nun die aufbereitete Liste zu den B-Centern. Die Liste finden Sie als Excel-Tabelle anbei. Dieser Liste können Sie alles entnehmen. Alle abgebildeten Punkte haben wir im Vorfeld besprochen. Wir waren so verblieben, dass wir ab dem 1. Oktober 2020 die neuen Mietzinsen zugrunde legen. Wir sind so verblieben, dass Sie die Informationen B intern und an die Eigentümer kommunizieren. (…) Herr E, für Ihren Arbeitgeber haben Sie einen guten Job gemacht. Meine Erfolgskennziffer liegt in punkto … deutlich unter der Ihrigen. Umso mehr Druck muss auf die anderen Eigentümer kommen. Es handelt sich um eine Paketlösung.“ Wegen des genauen Inhalts der E-Mail und der Anlage wird auf Bl. 83-86 d.A. verwiesen.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Oktober 2020 einen Betrag in Höhe von 5.690,55 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung wurde entweder vollständig bezahlt oder mit Zahlungseingängen oder sonstigen Guthaben verrechnet.
Mit Schreiben vom 29.10.2020 wandte sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten an G und E mit dem Anliegen, eine Nachtragsvereinbarung zu schließen. Auf Bl. 329-332 d.A. wird verwiesen.
Die Beklagte zu 1) zahlte für November 2020 einen Betrag in Höhe von 5.690,55 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung wurde entweder vollständig bezahlt oder mit Zahlungseingängen oder sonstigen Guthaben verrechnet.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Dezember 2020 einen Betrag in Höhe von 2.959,28 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung wurde entweder vollständig bezahlt oder mit Zahlungseingängen oder sonstigen Guthaben verrechnet.
Im Jahr 2021 eröffnete [Geschäft] 2 als Mieter ein Ladengeschäft im A.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Februar 2021 einen Betrag in Höhe von 7.850,54 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung wurde entweder vollständig bezahlt oder mit Zahlungseingängen oder sonstigen Guthaben verrechnet.
Die Beklagte zu 1) zahlte für März 2021, April 2021, Mai 2021 und Juni 2021 jeweils einen Betrag in Höhe von 5.524,07 €. Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen wurden entweder vollständig bezahlt oder mit Zahlungseingängen oder sonstigen Guthaben verrechnet.
Mit „Dauerrechnung für den Zeitraum 1.7.2021 bis 31.12.2021“ vom 18.6.2021 forderte die Klägerin die Beklagte zu 1) auf, erstmals zum 5.7.2021 einen Gesamtbetrag in Höhe von 8.367,34 € bestehend aus 6.281,31 € Nettokaltmiete, 750,06 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und 1.335,97 € Mehrwertsteuer zu zahlen. Auf Bl. 25 Sonderband Anlagen klägerseits wird verwiesen.
Die Beklagte leistete am 1.7.2021 an die Klägerin eine Gesamtzahlung in Höhe von 39.208,28 €. Die Klägerin verrechnete diesen Zahlungseingangs insbesondere mit offenen Nebenkostenvorauszahlungen und nach Auffassung der Klägerin offenen Bruttokaltmieten ab Januar 2021.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Juli 2021 einen Betrag in Höhe von 6.342,34 €.
Die Beklagte zu 1) zahlte für August 2021 einen Betrag in Höhe von 4.629,95 € – so der Vortrag der Klägerin – oder einen Betrag in Höhe von 5.867,34 € – so der Vortrag der Beklagten.
Die Beklagte zu 1) zahlte für September 2021 einen Betrag in Höhe von 6.342,34 €.
Mit Schreiben vom 15.9.2021 erklärte die Beklagte, dass die Zahlung vom 1.7.2021 auf Mieten für den Zeitraum ab 2021 zu verrechnen ist.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Oktober 2021 einen Betrag in Höhe von 6.342,34 €.
Die Beklagte zu 1) zahlte für November 2021 einen Betrag in Höhe von 7.711,56 €.
Die Beklagte zu 1) zahlte für Dezember 2021 einen Betrag in Höhe von 6.342,34 €.
Die Beklagte zu 1) zahlte für die Monate Januar 2022 bis Juni 2022 jeweils einen Betrag in Höhe von 6.342,34 €.
Die Beklagte zu 1) kündigte das Mietverhältnis ordentlich.
Mit Mietvertrag vom 10.8.2022/21.10.2022 mietete die Beklagte zu 1) als Ersatz eine neue Mietfläche im Erdgeschoss des As mit einer Größe von 174,22 m2 an zu einem Preis in Höhe von 42,50 € pro m2.
Die Klägerin ermittelte die von der Beklagten zu 1) im Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 zu tragenden Heiz- und Nebenkosten mit Abrechnung vom 24.11.2022. Wegen des Inhalts der Heiz- und Nebenkostenabrechnung wird auf Bl. 88-98 d.A. verwiesen. Die Beklagte zu 1) hatte Gesamtkosten in Höhe von 10.839,65 € zu tragen. Die Beklagte zu 1) leistete nur Vorauszahlungen in Höhe von 7.781,40 €. Die Beklagte zu 1) zahlte auf die Abrechnung einen Betrag in Höhe von 420,11 €.
Die Klägerin ermittelte die von der Beklagten zu 1) im Zeitraum 1.1.2021 bis 31.12.2021 zu tragenden Heiz- und Nebenkosten mit Abrechnung vom 19.4.2023. Die Abrechnung endete mit einem Saldo zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 10,50 €. Wegen des Inhalts der Heiz- und Nebenkostenabrechnung wird auf Bl. 102-113 d.A. verwiesen. Die Beklagten haben vorsorglich die Aufrechnung mit dem Saldo aus der Abrechnung vom 19.4.2023 erklärt und zwar dergestalt, dass mit der Zahlung die älteste noch offene Forderung getilgt werden soll.
Die Klägerin ermittelte die von der Beklagten zu 1) im Zeitraum 1.1.2022 bis 30.6.2022 zu tragenden Heiz- und Nebenkosten mit Abrechnung vom 12.10.2023. Die Abrechnung endete mit einem Saldo zu Gunsten der Klägerin in Höhe von 360,68 €. Wegen des Inhalts der Heiz- und Nebenkostenabrechnung wird auf Bl. 458-470 d.A. verwiesen.
Die Beklagte zu 1) wurde durch die Rechtsanwälte der … mit Schreiben vom 6.1.2023 außergerichtlich zur Zahlung aufgefordert. Auf Bl. 166 d.A. wird verwiesen.
Die Klägerin behauptet, dass B nur vermittelnde Dienstleisterin sei. B sei von der Klägerin im Innenverhältnis über einen Geschäftsbesorgungsvertrag eine Innenvollmacht erteilt worden, die beschränkt gewesen sei. B sei nicht befugt gewesen, ohne Freigabe der jeweiligen Vermieter Nachträge rechtsverbindlich abzuschließen. B werde stets angewiesen und sei nicht befugt, eigene Entscheidungen betreffend das Mietverhältnis zu treffen. Das Ladengeschäft „[Geschäft] 1“ verfolge ein komplett anderes Ladenkonzept als das der Beklagten zu 1); „[Geschäft] 1“ sei ein Multibrand-Store mit Bar und Barbershop, die Produktgruppe beinhalte Casual Herren Textilien und auch ein eigenes „brand“. Die Marke „…“ werde im Ladengeschäft der Beklagten zu 1) nicht vertrieben. Der Beklagten sei der Umfang der Befugnis von E und die Notwendigkeit der Freigabe durch die Klägerin bekannt gewesen. E habe stets betont, dass Verhandlungsergebnisse noch von der Klägerin freigegeben werden müssten, und er keine Einigung treffen könne. Die Miethöhen in den Verhandlungen am 25.9.2020 seien nicht abschließend gewesen. Die Beklagte zu 1) habe für August 2021 nur einen Betrag in Höhe von 4.629,95 € gezahlt.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass indexbedingte Mietanpassungen rechtmäßig erfolgt seien, da mietvertraglich eine Anpassungsautomatik vereinbart worden sei. Für April 2020 schulde die Beklagte zu 1) nach Verrechnung mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2021 in Höhe von 10,50 € einen Betrag in Höhe von 7.134,19 €. Für Mai 2020 und für Juni 2020 schulde die Beklagte zu 1) jeweils einen Betrag in Höhe von 7.144,69 €. Für Oktober 2020 und für November 2020 schulde die Beklagte zu 1) jeweils eine restliche Bruttokaltmiete in Höhe von 2.131,23 €. Für Dezember 2020 schulde die Beklagte zu 1) eine restliche Bruttokaltmiete in Höhe von 4.862,50 €. Für Februar 2021 schulde die Beklagte zu 1) eine restliche Bruttokaltmiete in Höhe von 173,53 €. Für März 2021, April 2021, Mai 2021 und Juni 2021 schulde die Beklagte zu 1) jeweils eine restliche Bruttokaltmiete in Höhe von 2.500,00 €. Für Juli 2021 schulde die Beklagte zu 1) noch einen Betrag in Höhe von 2.025,00 €. Für August 2021 schulde die Beklagte zu 1) nach Verrechnung mit einer Restforderung in Höhe von 1.237,39 € aus der Zahlung vom 1.7.2021 noch einen Restbetrag in Höhe von 2.500,00 €. Für die Monate September 2021, Oktober 2021 und Dezember 2021 sowie Januar 2022 bis Juni 2022 schulde die Beklagte zu 1) jeweils noch einen Restbetrag in Höhe von 2.025,00 €. Für November 2021 schulde die Beklagte zu 1) noch einen Restbetrag in Höhe von 312,61 €. Aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 24.11.2022 stehe der Klägerin noch eine Forderung in Höhe von 2.638,14 € zu, mit deren Ausgleich sich die Beklagte zu 1) seit dem 25.12.2022 in Verzug befinde. Einer Aufrechnungserklärung der Beklagten stehe des Aufrechnungsverbot aus dem Mietvertrag entgegen. Die Beklagte zu 1) befinde sich mit dem Ausgleich der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 12.10.2023 ab dem 16.11.2023 in Verzug. Die Beklagte zu 1) habe im Rahmen ihres Mietzwecks genügend Spielraum, ihr Sortiment anzupassen, so dass es keine Überschneidungen mit anderen Ladengeschäften geben müsse. Sofern die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Mietanpassung aufgrund der Corona-Pandemie geltend macht, müsste sie die Umsatzrückgänge auf der Mietfläche, Kosteneinsparungsmaßnahmen, staatliche Hilfe und den dadurch entstandenen Verlust darlegen. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.594,96 €, da sich die Beklagte zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens bereits mit der Zahlung der Miete in Höhe von insgesamt 66.433,31 € in Verzug befunden habe.
Die Klägerin hat ursprünglich angekündigt, beantragen zu wollen, dass die Beklagten in der Hauptsache zur Zahlung eines Betrags in Höhe von 66.433,31 € verurteilt werden (Bl. 3 f. d.A.). Mit Schriftsatz vom 7.12.2023 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 10,50 € für erledigt erklärt und die Klage erweitert (Bl. 119 ff. d.A.). Der Schriftsatz vom 7.12.2023 wurde den Beklagten am 20.2.2024 zugestellt (Bl. 173 d.A.). Die Beklagten haben der Erledigungserklärung widersprochen (Bl. 176 d.A.). Mit Schriftsatz vom 26.5.2025 hat die Klägerin die Klage nochmals erweitert (Bl. 453 d.A.).
Die Klägerin beantragt zuletzt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 66.783,49 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz
– aus 7.134,19 € dem 4.4.2020,
– aus jeweils 7.144,69 €
– seit dem 7.5.2020,
– seit dem 5.6.2020,
– aus jeweils 2.131,23 €
– seit dem 6.10.2020,
– seit dem 5.11.2020,
– aus 4.862,50 € seit dem 4.12.2020,
– aus 173,53 € seit dem 4.2.2021,
– aus jeweils 2.500,00 €
– seit dem 4.3.2021,
– seit dem 8.4.2021,
– seit dem 6.5.2021,
– seit dem 5.6.2021,
– seit dem 6.8.2021,
– aus jeweils 2.025,00 €
– seit dem 6.7.2021,
– seit dem 4.9.2021,
– seit dem 6.10.2021,
– seit dem 4.12.2021,
– seit dem 6.1.2022,
– seit dem 4.2.2022,
– seit dem 4.3.2022,
– seit dem 6.4.2022,
– seit dem 5.5.2022,
– seit dem 4.6.2022
– aus 312,61 € seit dem 5.11.2021,
– aus 2.638,14 € seit dem 25.12.2022
– aus 360,68 € seit dem 16.11.2023
zu zahlen;
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, weitere 1.594,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit – zum Ausgleich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten – zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten behaupten, die Klägerin habe B umfassend mit ihrer Vertretung in Bezug auf alle mietvertraglichen Angelegenheiten bevollmächtigt. Die Klägerin habe B mit ihrer Vertretung in allen die Verwaltung des Einkaufszentrums betreffenden Angelegenheit uneingeschränkt ermächtigt. Die Beklagte zu 1) haben ab Januar 2020 irrtümlich eine monatliche Nettomiete in Höhe von 6.003,94 € an die Klägerin gezahlt. Das Ladengeschäft „[Geschäft] 1“ führe ein nahezu identisches Sortiment in Bezug auf die Produkte und Marken der Beklagten zu 1). Das Sortiment von [Geschäft] 2 und das des Ladengeschäfts „[Geschäft] 1“ seien identisch mit dem der Beklagten. D habe vorrangig auf das erfolgreiche Konzept der Beklagten in dem Einkaufszentrum abgestellt. Die Klägerin habe auf die Monatsmieten April 2020 und Mai 2020 verzichtet; für diese Monate hätten nur die Nebenkosten gezahlt werden sollen. Die Parteien hätten vereinbart, dass die Monatsmiete für Juni 2020 bis Juni 2022 gestundet werde. G habe der Beklagten zu 1) mitgeteilt, dass E mit der Beklagten zu 1) Regelungen über die geforderte Anpassung der Miete treffen solle. E habe sich telefonisch bei dem Geschäftsführer der Beklagten F gemeldet und mitgeteilt, dass er von G beauftragt worden sei, einvernehmliche Regelungen über eine Reduzierung der Miete mit der Beklagten zu 1) abzuschließen. Bereits am 29.8.2020 hätten sich die Parteien über eine Reduzierung der Miete um 30 % – nämlich jährlich 50.000,00 € – geeinigt, wobei noch nicht festgestanden habe, ab welchem Zeitpunkt diese Vereinbarung gelten sollte. In Verhandlungen am 25.9.2020 hätten sich die Parteien auf eine einvernehmliche Reduzierung der Miete für das streitgegenständliche Objekt mit Wirkung ab dem 1.10.2020 auf monatlich 4.579,64 € netto zuzüglich Mehrwertsteuer geeinigt. E habe stets betont, dass er sich bei der getroffenen Vereinbarung über die Neufestsetzung der Miete im Rahmen einer ihm erteilten Ermächtigung bewege. Die Parteien seien sich darüber einig gewesen, dass ein Nachtrag zur wirksamen Reduzierung der Miete nicht habe geschlossen werden müssen. Die Beklagte zu 1) habe für August 2021 einen Betrag in Höhe von 5.867,34 € gezahlt.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass sich aus dem Mietvertrag eine von der Klägerin an die B erteilte Außenvollmacht ergebe. Eine Außenvollmacht ergebe sich jedenfalls aus konkludenten Umständen bei objektiver Betrachtung. Es würden die Grundsätze der Rechtsscheinvollmacht „greifen“. E sei zum Abschluss der Vereinbarung über die Reduzierung der Miete am 25.9.2020 bevollmächtigt gewesen. Die E-Mail der Beklagten vom 25.9.2020 mit beigefügter Excel-Tabelle stelle sich als ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben dar. Es sei treuwidrig, wenn sich die Klägerin darauf berufe, dass das Schreiben vom 25.9.2020 nicht ihr, sondern E zugegangen sei. Aufgrund der Gesamtzahlung vom 1.7.2021 sei im Hinblick auf die „behauptete“ Restforderung für Februar 2021 Erfüllung einzuwenden. Mit der Überzahlung aus Februar 2021 in Höhe von 7.850,54 € könne die Beklagte wirksam gegen den für Dezember 2020 allenfalls verbleibenden Restbetrag in Höhe von 2.353,10 € wirksam aufrechnen. Für die Monate August 2020 bis Dezember 2020 stehe der Klägerin wegen Abrechnungsreife keine Vorauszahlung auf Heiz- und Betriebskosten zu. Die Kumulierung der Regelungen im Mietvertrag in Teil A Ziff. 2.1, Teil B Ziff. 2.1, Teil B Ziff. 2.2, Teil B Ziff. 10. und Teil B Ziff. 22. stelle eine unangemessene und nach § 307 BGB unwirksame Benachteiligung des Mieters dar. Zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters gehöre die ungestörte Gebrauchsüberlassung der Mietsache, wobei diese Pflicht bei einem Gewerbemietverhältnis der vorliegenden Art grundsätzlich die Gewährung vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes umfasse. Die Regelungen zum Ausschluss des Konkurrenzschutzes seien unwirksam; die Beklagte könne sich ab Januar 2020 auf ein Minderungsrecht berufen, das durch die Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes durch die Klägerin begründet sei. Die Geschäftsschließung in Folge der Beschränkungen der Corona-Pandemie ab 15.3.2020 und die nachfolgenden Zeiträume begründe ein Recht zur Mietminderung, jedenfalls ein Recht, die Reduzierung der Miete gem. § 313 BGB zu verlangen. Aufgrund des Verstoßes gegen die Verpflichtung zur Gewährung vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes und der Gebrauchsbeeinträchtigungen aufgrund der Corona-Pandemie stehe der Beklagten zu 1) ein Recht zur Minderung der Bruttomiete in Höhe von mindestens 50 % zu.
Die Beklagte hat im Hinblick auf überzahlte Beträge gegen etwaig verbleibende Zahlungsansprüche vorsorglich und äußerst hilfsweise die Aufrechnung erklärt (Bl. 60 d.A.). Die Beklagte hat sich hilfsweise bezüglich der Reduzierung der Miete auf ein Mietminderungsrecht berufen (Bl. 302 d.A.).
Die Klage wurde den Beklagten am 1.8.2023 zugestellt (Bl. 21 d.A.). Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung durch den Vorsitzenden gem. § 349 Abs. 3 ZPO einverstanden erklärt (Bl. 4, 197 d.A.). Die Klägerin hat einer Vernehmung von F als Partei widersprochen (Bl. 365 d.A.). Die Kammer hat den Geschäftsführer der Beklagten zu 2) F informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen E. Wegen der Bekundungen von F und den Aussagen des Zeugen E wird auf die Niederschrift über die öffentliche Sitzung vom 8.9.2025 (Bl. 587-595 d.A.) verwiesen. Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren gem. § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt (Bl. 595 d.A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Leistungsklage ist in der Hauptsache begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch in Höhe von insgesamt 66.783,49 € aus den mietvertraglichen Vereinbarungen in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB.
Die Klägerin und die Beklagten zu 1) waren über einen Mietvertrag vom 29.6.2012 vertraglich miteinander verbunden.
Nach dem Mietvertrag vom 29.6.2012 hatte die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) unter Berücksichtigung von Anpassungen der Miethöhe grundsätzlich einen Anspruch in folgenden Höhen:
Für den Zeitraum 1.1.2020 bis 30.6.2020 und den Zeitraum 1.1.2021 bis 30.6.2021 schuldete die Beklagte zu 1) einen Gesamtbetrag in Höhe von 8.024,07 €, der sich aus einem Betrag in Höhe von 6.003,94 € Nettokaltmiete, einem Betrag in Höhe von 738,97 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und einem Betrag in Höhe von 1.281,16 € Mehrwertsteuer zusammensetzte.
Für den Zeitraum 1.7.2020 bis 31.12.2020 schuldete die Beklagte zu 1) einen Gesamtbetrag in Höhe von 7.821,78 €, der sich aus einem Betrag in Höhe von 6.003,94 € Nettokaltmiete, einem Betrag in Höhe von 738,97 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und einem Betrag in Höhe von 1.078,87 € Mehrwertsteuer zusammensetzte.
Für den Zeitraum ab dem 1.7.2021 schuldete die Beklagte zu 1) einen Gesamtbetrag in Höhe von 8.367,34 €, der sich aus einem Betrag in Höhe von 6.281,31 € Nettokaltmiete, einem Betrag in Höhe von 750,06 € Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlungen und einem Betrag in Höhe von 1.335,97 € Mehrwertsteuer zusammensetzte.
Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass im Hinblick auf eine Änderung der ursprünglich vereinbarten Miete die Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 3.4.2012.2012/29.6.2012 einschlägig ist. Danach wird die Mindestmiete alle drei Jahre zum 1. Juli entsprechend der prozentualen Veränderung des vom Statistischen Bundesamts für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindex (VPI) geändert (vgl. Bl. 20 d.A.).
Die Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 3.4.2012/29.6.2012 enthält eine automatische Anpassung der Miete an die Indexentwicklung, ohne dass es einer nochmaligen gesonderten Einigung der Parteien hierüber bedarf. Dafür spricht bereits der Wortlaut, da es heißt „Die Mindestmiete (…) wird geändert.“ und „Sodann erhöht oder ermäßigt sich die Mindestmiete…“ Auch fehlen Regelungen, die Bezug auf ein Änderungsverlangen nehmen bzw. dieses ausgestalten. Einzig für den Fall, dass der maßgebliche Index wegfällt, sieht die Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 3.4.2021/29.6.2012 ein besonderes konsensuales Vorgehen der Parteien vor.
Die Klägerin hat der Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 9.12.2019, mit weiterem Schreiben vom 1.7.2020 und mit weiterem Schreiben vom 18.6.2021 die jeweils zu zahlenden Gesamtbeträge mitgeteilt und erläutert, wie sich diese Beträge zusammensetzen. Die Beklagten haben nicht in Abrede gestellt, dass die Miete entsprechend der Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 3.4.2012/29.6.2012 errechnet wurde; sie haben sich lediglich damit verteidigt, dass eine Neufestsetzung der Miete eine Einigung der Parteien voraussetze.
Die Kammer ist nicht mit der nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass sich die Parteien entsprechend den Behauptungen der insoweit darlegungs- und beweisbelastenten Beklagten dahingehend geeinigt haben, dass die Klägerin auf die Mieten für die Monate April und Mai 2020 verzichtet und die Miete für den Monat Juni 2020 bis Juni 2022 stundet.
Die Kammer war sich im Rahmen der Beweiswürdigung stets bewusst, dass eine Behauptung dann erwiesen ist, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen. So genügt hierfür, da eine absolute Gewissheit nicht zu erreichen und jede Möglichkeit des Gegenteils nicht auszuschließen ist, ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, ein für einen vernünftigen, die Lebensverhältnisse klar überschauenden Menschen so hoher Grad von Wahrscheinlichkeit, dass er den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. nur BGH, Urteil vom 18.6.1998 – IX ZR 311/95; Urteil vom 18.1.2000 – VI ZR 375/98; Urteil vom 6.5.2015 – VIII ZR 161/14; Urteil vom 23.6.2020 – VI ZR 435/19; OLG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 15.11.2018 – 3 U 152/17).
Bei der Beweiswürdigung hat die Kammer insbesondere das Ergebnis der Beweisaufnahme, die Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) im Rahmen der informatorischen Anhörung, die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen, die Beweisanzeichen und Indizien sowohl im Einzelnen, aber auch in ihrer Gesamtschau berücksichtigt.
Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) hat in seiner informatorischen Anhörung bekundet, dass ein Mieterlass für den Standort in Ort 1 nicht vereinbart worden sei. Es habe lediglich ein allgemeines Schreiben von B gegeben, wonach im Hinblick auf die Monate mit Lockdown auf 50 % der Miete verzichtet werde, wobei das Schreiben von den Beklagten nicht unterschrieben worden sei. Damit räumt der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) letztlich ein, dass sich die Parteien nicht darauf geeinigt haben, dass eine Miete für die Monate April und Mai 2020 nicht geschuldet sei. Soweit B in einem „allgemeinen“ Schreiben mitgeteilt haben soll, dass im Hinblick auf die Monate mit Lockdown auf 50 % der Miete verzichtet werde, ist dieser Vortrag zu oberflächlich, um hieraus einen verbindlichen Verzicht von B für die Klägerin herzuleiten, zumal der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) mit der Erläuterung, dass „andere Einigungen getroffen“ worden seien, zu erkennen gegeben hat, dass selbst die Beklagten nicht davon ausgehen, dass ein Verzicht von 50 % der Miete wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden ist.
Soweit den Beklagten nach den Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) schriftlich mitgeteilt worden sein soll, dass die Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020 gestundet werden, ist die Kammer hiervon nicht überzeugt. Die Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) waren zu oberflächlich und karg. Es bleibt völlig offen, wann diese Mitteilungen erfolgt sein soll, ob die angebliche Stundung unter einer oder mehreren Bedingungen stand und bis wann eine Stundung zugesagt worden sein soll.
Die Kammer ist ferner nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass sich die Parteien über den Zeugen E dahingehend geeinigt haben, dass ab dem 1.10.2020 nur noch eine reduzierte Miete für das Ladengeschäft im A zu zahlen ist.
Nach dem Vortrag der Beklagten sollen sich der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) und der Zeuge E am 25.9.2020 darauf geeinigt haben, dass die Beklagte zu 1) ab dem 1.10.2020 nur noch eine Bruttomonatsmiete in Höhe von 5.312,38 € zahlt.
Hiervon ist die Kammer indes nicht überzeugt. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) vermochte es nicht, lebensnah darzustellen, wann genau und wie sich über die neuen Konditionen des streitgegenständlichen Mietverhältnisses geeinigt worden sein soll. Auf die Frage, ob es für das streitgegenständliche Objekt am 25.9.2020 zu einer abschließenden und verbindlichen Einigung über die neue Miethöhe kam und, wenn ja, inwiefern, antwortete der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) ausholend und ausweichend. Details zu den konkreten Verhandlungen über den Standort Ort 1 konnte er nicht mitteilen; er konnte nicht einmal angeben, wann genau eine Einigung gefunden worden sein soll. Die Kammer verkennt nicht, dass die in Rede stehenden Vorgänge bereits rund fünf Jahre zurückliegen; das ändert aber nichts daran, dass die Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) insofern nicht überzeugten. Hinzu kommt, dass die Beklagten auch vorgetragen haben, dass sich die Parteien bereits am 29.8.2020 grundsätzlich darauf geeinigt hätten, dass die Miete für das Ladengeschäft im A um 30 % reduziert wird (vgl. Bl. 285 f. d.A.). Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) hat bekundet, sich hieran nicht mehr erinnern zu können. Warum sich der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) dann aber an eine Einigung über die Konditionen für das Ladengeschäft im A erinnern will, die lediglich allenfalls rund vier Wochen später erfolgt sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
Die Beklagte zu 1) kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, dass unter Berücksichtigung der Grundsätze über das Schweigen auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben für das Ladengeschäft im A ab dem 1.10.2020 nur noch eine Bruttomonatsmiete in Höhe von 5.312,38 € geschuldet war.
Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob der Zeuge E empfangsberechtigter Vertreter der Klägerin war oder nicht. Denn bei der E-Mail vom 25.9.2020 handelt es sich nicht um ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben im Rechtssinne.
Die Rechtsfolgen einer widerspruchslosen Entgegennahme eines Bestätigungsschreibens treten in der Regel nur dann ein, wenn das Schreiben in einem Wortlaut mit hinreichender Deutlichkeit auf ernsthafte Vertragsverhandlungen Bezug nimmt, die zumindest aus der Sicht des Absenders zu einem gültigen Abschluss geführt haben (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2000 – I ZR 213/98). Dass in dem Schreiben die im kaufmännischen Rechtsverkehr geläufige Terminologie verwandt wird, ist nicht erforderlich; insbesondere muss das Schreiben auch nicht ausdrücklich als „Bestätigungsschreiben“ bezeichnet werden (vgl. BGH, Urteil vom 13.7.1970 – VII ZR 176/68; Urteil vom 25.2.1987 – VIII ZR 341/86). Vermeidet der Absender allerdings die im Geschäftsverkehr übliche Wortwahl, so hat das Schweigen seines Geschäftspartners nur dann die Rechtsqualität einer Zustimmung, wenn sich die Funktion als Bestätigungsschreiben aus seinem Inhalt unmissverständlich ergibt (vgl. OLG Bamberg, Urteil vom 11.11.2002 – 4 U 234/01). Dabei gehen Zweifel am Charakter des Schreibens zu Lasten des Absenders (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 7.10.2010 – 4 U 29/09).
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe handelte es sich bei der E-Mail des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) vom 25.9.2020 nicht um ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben und musste von dem Zeugen E auch nicht als ein solches verstanden werden.
Die in der E-Mail vom 25.9.2020 gewählten Formulierungen sind mehrdeutig. Soweit es am Anfang der E-Mail heißt „Alle abgebildeten Punkte haben wir im Vorfeld besprochen“, ergibt sich hieraus bloß, dass Gespräche stattgefunden haben. Dass es im Rahmen dieser Gespräche auch zu einer Einigung kam, die bestätigt werden soll, ergibt sich hieraus nicht. Wenn es weiter heißt, dass „wir beide so verblieben sind, dass wir ab dem 1.10.2020 die neuen Mietzinsen zu Grunde legen“, wird eine Formulierung gewählt, die auf eine Einigung hindeutet, eine solche aber nicht klar ausdrückt. Der Passus „Herr E, für Ihren Arbeitgeber haben Sie einen guten Job gemacht. Meine Erfolgskennziffer liegt in punkto … deutlich unter der Ihrigen. Umso mehr Druck muss auf die anderen Eigentümer kommen. Es handelt sich um eine Paketlösung.“ spricht dagegen, dass ein vorangegangener Vertragsschluss bestätigt werden sollte. Denn offenbar brauchte es nach Auffassung des Geschäftsführers der Beklagten zu 2) jedenfalls noch Erklärungen von „anderen Eigentümern“, damit die Paketlösung zustande kommt. Die Formulierungen in dem Passus „Herr E, falls irgendeiner auf den Gedanken kommen könnte, die Mietreduzierungen sind nicht angemessen! Sie sehen hier die Filialen, wo der Mietzins unverändert bleiben soll. Mir fehlt es gewaltig an Phantasie, warum hier der Mietzins gleich bleiben sollte und etwaige Coronzuschüsse nur bei für uns ungünstigen Laufzeit-Verlängerungen zum Tragen kommen. Wenn Sie sich die Zahlen genauer und vertiefend vor Augen führen werden Sie mir Recht geben. Umso wichtiger ist es , dass Sie die anderen Filialen konditionstechnisch auch so hinbekommen, wie wir es besprochen haben.“ sprechen nicht dafür, dass ein Vertragsschluss bestätigt werden sollte, sondern deuten vielmehr darauf hin, dass eine Lösung noch gefunden werden muss. Gerade der Satz „Umso wichtiger ist es , dass Sie die anderen Filialen konditionstechnisch auch so hinbekommen, wie wir es besprochen haben.“ bringt zum Ausdruck, dass dem Geschäftsführer der Beklagten zu 2) bewusst war, dass noch keine endgültige Lösung gefunden worden war. Zu berücksichtigen ist auch, dass sich die E-Mail vom 29.8.2020, die auch von den Beklagten nicht als kaufmännisches Bestätigungsschreiben begriffen wird, und die E-Mail vom 25.9.2020 dem Inhalt und der Art der Darstellung nach so sehr gleichen, dass die E-Mail vom 25.9.2020 ohne Weiteres als bloße Fortschreibung von Zwischenergebnissen der Verhandlungen begriffen werden kann, womit gleichzeitig feststeht, dass sich die von den Beklagten behauptete Funktion der E-Mail vom 25.9.2020 als Bestätigungsschreiben aus ihrem Inhalt gerade nicht unmissverständlich ergibt.
Selbst wenn es sich bei der E-Mail vom 25.9.2020 dem Inhalt nach um ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben handeln würde, wäre damit zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) keine wirksame Neufestsetzung der Miete vereinbart worden, da dem Geschäftsführer der Beklagten zu 2) Unredlichkeit vorzuwerfen ist. Unredlichkeit liegt etwa dann vor, wenn der Absender den Empfänger mit dem Schreiben gleichsam überrumpeln will, zum Beispiel indem er den Inhalt des vermeintlichen Vertragsschlusses bewusst falsch wiedergibt (vgl. BGH, Urteil vom 26.6.1963 – VIII ZR 61/62; Urteil vom 30.10.1990 – IX ZR 239/89;OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.12.1964 – 5 U 237/62). So liegt der Fall hier. Die Kammer ist nach der Beweisaufnahme mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass der Zeuge E im Rahmen der mit dem Geschäftsführer der Beklagten zu 2) geführten Verhandlungen den auf seiner Seite einzuhaltenden Entscheidungsprozess dargestellt und insbesondere ausgeführt hat, dass die verhandelten Ergebnisse den Eigentümern zur Entscheidung präsentiert werden müssen. Deswegen ist die E-Mail vom 25.9.2020 dahingehend zu werten, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) mit ihr unter bewusster Missachtung des ihm bekannten Entscheidungsprozesses versuchte, von ihm gewünschte, aber nicht verbindlich vereinbarte Verhandlungsergebnisse als „gefunden“ zu präsentieren. Die Aussage des Zeugen E wirkte durchweg in sich schlüssig, detailreich und lebensnah. Soweit sich der Zeuge an Einzelheiten nicht mehr erinnern konnte, hat er dies unumwunden eingeräumt. Der Zeuge E konnte Nachfragen auch unter Verwendung anderer Formulierungen überzeugend beantworten; es ist für die Kammer ausgeschlossen, dass der Zeuge bloß auswendig Gelerntes wiedergab. Soweit der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) in diesem Zusammenhang sinngemäß bekundete, dass er nicht gewusst habe, dass Verhandlungsergebnisse noch von Eigentümern freigegeben werden müssten und er „alles daran gesetzt [hätte], mit den Eigentümern zu verhandeln und mit den Eigentümern Ergebnisse zu erzielen“, steht dies im Widerspruch zu seinen Ausführungen in den E-Mails vom 29.8.2020 und vom 25.9.2020. Beispielsweise formuliert der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) in der E-Mail vom 29.8.2020 „Vorausgesetzt Sie bekommen die anderen Filialen so in Ihren Gremien durch, wie wir es besprochen haben“, woraus sich eindeutig ergibt, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) sehr wohl wusste, dass der Zeuge E nicht selbst entscheidungsbefugt war. Entsprechendes gilt etwa auch für die Formulierung „Umso mehr Druck muss auf die anderen Eigentümer kommen.“ in der E-Mail vom 25.9.2020. Sofern der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) tatsächlich von einer Entscheidungsbefugnis des Zeugen E ausgegangen, wäre dieser Passus überflüssig.
Die Klägerin hat nach alledem grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von jeweils 7.144,69 € im Hinblick auf die von der Beklagten zu 1) nicht gezahlte Nettokaltmiete und der darauf entfallenden Mehrwertsteuer für die Monate April 2020, Mai 2020 und Juni 2020, da die Beklagte zu 1) für diese Monate keine Zahlung geleistet hat. Die Beklagten haben wirksam – das mietvertragliche Aufrechnungsverbot stand dem nicht entgegen – mit einem Guthaben der Beklagten zu 1) aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 10,50 € die Aufrechnung gegen die Forderung der Klägerin für den Monat April 2010 erklärt. Deswegen hat die Klägerin für April 2020 gegen die Beklagte zu 1) nur einen Anspruch in Höhe von 7.134,19 €.
Die Klägerin hat für die Monate Oktober 2020, November 2020 und Dezember 2020 grundsätzlich einen Anspruch in Höhevon jeweils 6.964,57 € im Hinblick auf die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete und der darauf entfallenden Mehrwertsteuer. Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass die Beklagte zu 1) für Oktober 2020 und November 2020 jeweils nur einen Betrag in Höhe von 5.690,55 € und für Dezember 2020 nur einen Betrag in Höhe von 2.959,28 € gezahlt hat. Deswegen hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch für die Monate Oktober 2020 und November 2020 in Höhe von jeweils 2.131,23 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 750,06 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer. Für den Monat Dezember 2020 hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch in Höhe von 4.862,50 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 750,06 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer.
Die Klägerin hat grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von jeweils 7.144,69 € an Nettokaltmiete und der darauf entfallenen Mehrwertsteuer für die Monate Februar 2021 bis einschließlich Juni 2021. Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass die Beklagte zu 1) für Februar 2021 nur einen Betrag in Höhe von 7.850,54 € und für die Monate März 2021 bis Juni 2021 jeweils nur einen Betrag in Höhe von 5.524,07 € gezahlt hat. Deswegen hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch für den Monat Februar 2021 in Höhe von 173,53 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 738,97 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer.Für die Monate März 2021 bis Juni 2021 hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch in Höhe von jeweils 2.500,00 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 738,97 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer.
Die Klägerin hat grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von jeweils 7.474,76 € an Nettokaltmiete und der darauf entfallenden Mehrwertsteuer für die Monate Juli 2021 bis einschließlich Juni 2022. Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass die Beklagte zu 1) für die Monate Juli 2021, September 2021, Oktober 2021, Dezember 2021 und Januar 2022 bis Juni 2022 jeweils nur einen Betrag in Höhe von 6.342,34 € und für den Monat November 2021 nur einen Betrag in Höhe von 7.711,56 € gezahlt hat. Deswegen hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch für die Monate Juli 2021, September 2021, Oktober 2021, Dezember 2021 und Januar 2022 bis Juni 2022 in Höhe von jeweils 2.025,00 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 750,06 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer. Für den Monat November 2021 hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1) jedenfalls einen Anspruch in Höhe von 312,61 € an Nettokaltmiete und der darauf entfallenden Mehrwertsteuer nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 750,06 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer. Zwischen den Parteien ist streitig geblieben, ob die Beklagte zu 1) für August 2021 einen Betrag in Höhe von 4.629,95 € oder einen Betrag in Höhe von 5.867,34 € gezahlt hat. Die darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben kein Beweisangebot für eine Zahlung von 5.867,34 € auf die Miete für den Monat August 2021 unterbreitet. Damit hat die Kammer davon auszugehen, dass bloß ein Betrag in Höhe von 4.629,95 € für den Monat August 2021 gezahlt wurde. Für den Monat August 2021 hat die Klägerin damit gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch in Höhe von 2.500,00 € nach Abzug der Neben-, Heiz- und Verwalterkostenvorauszahlung in Höhe von 750,06 € und der auf diesen Betrag entfallenden Mehrwertsteuer sowie der Verrechnung eines Betrags in Höhe von 1.237,39 €.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 einen Anspruch in Höhe von 2.638,14 €. Der Beklagten zu 1) ist zuzugeben, dass die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.2020 bis 31.12.2020 ausweislich Bl. 88 d.A. mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten zu 1) in Höhe von nur 420,11 € endet. Die Klägerin hat jedoch unbestritten vorgetragen, dass im Rahmen der Abrechnung nicht die von der Beklagten zu 1) tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt wurden, sondern die von der Beklagten zu 1) zu zahlenden Vorauszahlungen. Die von der Beklagten zu 1) gezahlten Vorauszahlungen hätten lediglich einen Betrag in Höhe von 7.781,40 € ergeben, während die Beklagte zu 1) tatsächlich Gesamtkosten in Höhe von 10.839,65 € zu tragen hatte. Unter Berücksichtigung der Zahlung der Beklagten zu 1) auf die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 in Höhe von 420,11 € steht damit noch ein Betrag in Höhe von 2.638,14 € offen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2022 bis 30.6.2022 einen Anspruch in Höhe von 360,68 €. Die Beklagten sind dem insoweit schlüssigen Vortrag der Klägerin nicht entgegengetreten.
Die Beklagte zu 1) kann sich nicht erfolgreich damit verteidigen, dass am 1.7.2021 unstreitig eine Gesamtzahlung in Höhe von 39.208,28 € erbracht wurde. Es wird insbesondere nicht hinreichend konkret dargelegt, dass mit dieser Gesamtzahlung die von der Klägerin geltend gemachten Forderungen erloschen sind, zumal die Klägerin selbst vorträgt, die Zahlung in Höhe von 39.208,28 € mit offenen Forderungen der Beklagten zu 1) verrechnet zu haben.
Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht erfolgreich auf die rechtsvernichtende Einwendung der Minderung berufen. Die Klägerin hat nicht gegen einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoßen. Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob die mietvertraglichen Regelungen zu Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss wirksam sind oder nicht (vgl. hierzu etwa H. Schmidt, in: BeckOK-BGB, 75. Edition, Stand: 1.8.2025, § 307 Rn. 139). Denn selbst wenn ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestünde, läge die Verletzung eines solchen durch die Ansiedlung der Ladengeschäfte „[Geschäft] 1“ und „[Geschäft] 2“ nicht vor.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt, dass sich der Umfang eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes nach der jeweils berechtigten Verkehrserwartung richtet. In einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen darf davon ausgegangen werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorgt und Sortimentsüberschneidungen vermeidet. Umgekehrt muss der Mieter einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, zumal die Attraktivität eines großen Einkaufszentrums gerade auch mit der Repräsentanz konkurrierender Angebote steigt.Es ist dann nach dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzepts des Einkaufszentrums eine Frage des Einzelfalls, in welcher Nähe zu seinem eigenen Geschäft der Mieter eine direkte Konkurrenzsituation hinnehmen muss oder abwehren kann (so grundlegend BGH, Urteil vom 26.2.2020 – XII ZR 51/19).
Gemessen an diesen Grundsätzen gilt Folgendes: Bei dem A, in dem sich jedenfalls um 100 Ladengeschäften befinden, handelt es sich um ein größeres Einkaufszentrum (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 20.9.2021 – 2 U 71/21). Bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vom 29.6.2012 befanden sich zahlreiche Ladengeschäfte in dem Einkaufszentrum, die wie die Beklagte zu 1) Jeans- und Freizeitbekleidung im mittleren bis gehobenen Genre vertreiben wie beispielsweise – aber nicht nur – [Aufzählung der Namen der Geschäfte] und [Name des Geschäfts]. Dieser Umstand zeigt, dass das Betriebskonzept des Einkaufszentrums dahin geht, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 20.9.2021 – 2 U 71/21). Jedenfalls durfte die Beklagte zu 1) vor diesem Hintergrund nicht berechtigt davon ausgehen, dass es der Klägerin von vorneherein verwehrt sein sollte, weitere (auch) Jeans- und Freizeitbekleidung im mittleren bis gehobenen Genre führende Ladengeschäfte anzusiedeln. Hinzu kommt, dass auch kein Fall gegeben, in dem von einem exakt oder ganz überwiegend gleichem Sortiment gesprochen werden kann. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) hat eingeräumt, dass das Ladengeschäft „[Geschäft] 1“ nur Bekleidung für Männer vertreibt, dass sich in diesem Ladengeschäft ein Barbershop befindet und dort Gin und Spirituosen erworben werden können. Daraus ergibt sich, dass die Beklagte zu 1) und „[Geschäft] 1“ vollkommen unterschiedliche Konzepte verfolgen und die Menschen, die keine Männerbekleidung erwerben wollen, nur das Ladengeschäft der Beklagten zu 1) und nicht „[Geschäft] 1“ aufsuchen werden, während Menschen, die Gin oder Spirituosen erwerben oder sich rasieren lassen wollen, lediglich von „[Geschäft] 1“ und nicht von der Beklagten zu 1) angesprochen werden. Im Hinblick auf das Ladengeschäft „[Geschäft] 2“ hat der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) bekundet, dass die Beklagte zu 1) in dem Ladengeschäft im A aktuell keine Produkte der Marke „…“ vertreibt; mithin werden Menschen, die Produkte der Marke „…“ erwerben wollen, von dem Ladengeschäft der Beklagten zu 1) nicht angesprochen. Dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) zu der Situation im Jahr 2020 keine Angaben machen konnte, ist unerheblich. Denn die Beklagte zu 1) hat nach den Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) diverse Jeanslieferanten und bietet jedenfalls nicht durchweg auch Produkte der Marke „…“ an. Gerade in Zeiten, in denen der Online-Handel immer stärker wird, liegt es im berechtigten Interesse des Betreibers eines Einkaufszentrums, dass in dem Einkaufszentrum eine möglichst breite Produkt- und Markenpalette vorgehalten wird. Unabhängig davon darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass es zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren gehört, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben(vgl. OLG Celle, Beschluss vom 20.9.2021 – 2 U 71/21).
Vor diesem Hintergrund braucht nicht entschieden zu werden, ob sich die Beklagte zu 1) treuwidrig verhält, wenn sie sich auf eine Verletzung vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes beruft, und gleichwohl in demselben Einkaufszentrum erneut im Erdgeschoss eine Ladenfläche – wenn auch zu anderen Konditionen – anmietet.
Die Beklagte zu 1) kann sich nicht darauf berufen, dass die Miete wegen einer Geschäftsschließung in Folge der Beschränkungen der Corona-Pandemie ab 15.3.2020 und die nachfolgenden Zeiträume gemindert war. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung stellt keinen Mangel der Mietsache dar (vgl. nur BGH, Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21).
Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie ein Recht habe, die Reduzierung der Miete gem. § 313 BGB zu verlangen.Die Beklagte zu 1) hat bereits nicht hinreichend dargelegt, welche Nachteile ihr aus einer Betriebsschließung entstanden sind, die ihr eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, und welche zumutbaren Anstrengungen sie unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen (vgl. BGH, Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21).
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Verzugszinsen im Hinblick auf die nicht vollständig gezahlte Miete jeweils mit Ablauf des dritten Werktags eines jeden Monats gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Miete war nach den vertraglichen Vereinbarungen spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Damit befindet sich die Beklagte zu 1) mit der Entrichtung der Miete für April 2020 seit dem 4.4.2020, mit der Entrichtung der Miete für Mai 2020 seit dem 7.5.2020, mit derEntrichtung der Miete für Juni 2020 seit dem 5.6.2020, mit der Entrichtung der restlichen Miete für Oktober 2020 seit dem 6.10.2020, mit derEntrichtung der restlichen Miete für November 2020 seit dem 5.11.2020,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Dezember 2020 seit dem 4.12.2020,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Februar 2021 seit dem 4.2.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für März 2021 seit dem 4.3.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für April 2021 seit dem 8.4.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Mai 2021 seit dem 6.5.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Juni 2021 seit dem 5.6.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Juli 2021 seit dem 6.7.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für August 2021 jedenfalls seit dem 6.8.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für September 2021 seit dem 4.9.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Oktober 2021 seit dem 6.10.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für November 2021 jedenfalls seit dem 5.11.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Dezember 2021 seit dem 4.12.2021,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Januar 2022 seit dem 6.1.2022,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Februar 2022 seit dem 4.2.2022,mit der Entrichtung der restlichen Miete für März 2022 seit dem 4.3.2022,mit der Entrichtung der restlichen Miete für April 2022 seit dem 6.4.2022,mit der Entrichtung der restlichen Miete für Mai 2022 seit dem 5.5.2022 und mit der Entrichtung der restlichen Miete für Juni 2022 seit dem 4.6.2022 in Verzug. Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus § 288 Abs. 2 BGB.
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) auf Verzugszinsen betreffend die Nachforderungaus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 in Höhe von 2.638,14 € besteht erst ab Rechtshängigkeit und damit ab dem 21.2.2024 (§ 291 BGB). Die Beklagte zu 1) konnte aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 nicht mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, dass nicht bloß ein Betrag in Höhe von 420,11 € geschuldet ist. Auch forderte B die Beklagte zu 1) nur zur Zahlung eines Betrags in Höhe von 420,11 € auf. Der Schriftsatz vom 7.12.2023, mit dem die Forderung in Höhe von 2.638,14 € geltend gemacht wurde, wurde den Beklagten am 20.2.2024 zugestellt.Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus § 288 Abs. 2 BGB.
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) auf Verzugszinsen betreffend die Nachforderungaus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2022 bis 30.6.2022 in Höhe von 360,68 € besteht unter Berücksichtigung des normalen Postlaufs ab dem 16.11.2023 (§ 286 Abs. 3 BGB). Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus § 288 Abs. 2 BGB.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.594,96 € gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB. Ein Anspruch auf Zinsen auf diesen Betrag besteht gem. § 291 BGB. Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Soweit die Klägerin die Beklagte zu 2) in Anspruch nimmt, ist die zulässige Klage in dem Umfang begründet, wie sie gegen die Beklagte zu 1) begründet ist. Die Beklagte zu 2) haftet als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) für die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) gem. §§ 161 Abs. 2, 126 Satz 1 HGB. Die Beklagten haften als Gesamtschuldner.
Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet.
Soweit die Beklagten der teilweisen Erledigungserklärung der Klägerin über 10,50 € widersprochen haben, führt dies dazu, dass die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen ist und durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig oder unbegründet geworden ist.
Die Klägerin hatte ursprünglich einen Anspruch auf weitere 10,50 €, da die Beklagte zu 1) die Miete für April 2020 nicht gezahlt hatte. Durch die wirksame Aufrechnung der Beklagten nach Rechtshängigkeit ist die Mietforderung April 2020 in Höhe von 10,50 € erloschen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
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