Miete mindern bei Pflegeheim: Warum Refinanzierung allein nicht ausreicht

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 41.189,60 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 8.237,92 EUR seit dem 07.06.2022, 06.07.2022, 04.08.2022, 06.09.2022 und 07.10.2022 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über rückständige Mietforderungen.

Die Parteien schlossen im Jahr 2005 einen Mietvertrag über ein Objekt an der Adresse A. Str. xx, xxxxx B. zum Betrieb eines Pflegeheims. Das Pflegeheim wird von der 100%-igen Tochter der Beklagten, der C. gGmbH, betrieben. Die Beklagte und die Tochter sind ihrerseits durch einen Mietvertrag miteinander verbunden.

Die C. gGmbH refinanziert die an die Beklagte zu zahlende Miete über die Investitionskosten. Hierbei stellt die C. gGmbH die nicht durch öffentliche Förderung gemäß § 9 SGB XI vollständig gedeckten Investitionskosten den Pflegebedürftigen gesondert in Rechnung, § 82 Abs. 3 SGB XI.

Nach § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien des Rechtsstreits beträgt die Festmietzeit 25 Jahre ab dem Tag der Übergabe des Mietgegenstandes. Er verlängert sich um jeweils 5 Jahre, wenn er nicht mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende des Kalenderjahres gekündigt wird.

Die anfängliche jährliche Mietzahlung betrug 385.000 EUR netto kalt.

Nach § 4 des Mietvertrages belief sich die jährlich geschuldete Miete ohne Nebenkosten zunächst auf 385.000,00 EUR. Dieser Betrag sollte in monatlich gleichen Teilbeträgen im Voraus bis jeweils zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats an den Kläger gezahlt werden (§ 5.1). Nach einer Erhöhung aufgrund der sich in § 6 des Vertrages befindenden Wertsicherungsklausel belief sich der geschuldete Mietzins zuletzt auf mindestens 413.855,04 EUR/jährlich bzw. 34.487,92 EUR/monatlich. In Hinblick auf die Wertsicherungsklausel behielt sich der Kläger noch etwaige Erhöhungen vor. Seit Juni 2022 zahlt die Beklagte allerdings monatlich nur noch 26.250,00 EUR, was einer Gesamtjahresmiete von 315.000,00 EUR entspricht.

Mit der vorliegenden Klage werden die Mietdifferenzen für die Monate Juni, Juli, August, September und Oktober, mithin 5 x 8.237,92 EUR, insgesamt 41.189,60 EUR, geltend gemacht.

Seit Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien änderten sich die gesetzlichen Grundlagen der Finanzierung von Betreibern von Pflegeeinrichtungen. Bis zum Jahre 2014 galt bezüglich Aufwendungen für Miete, die nach §§ 9, 13 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Umsetzung des Pflegeversicherungsgesetzes (PfG NW) vom 08.07.2003 als betriebsnotwendige Investitionsaufwendungen gefördert wurden, in § 4 Abs. 2 Satz 4 GesBerVO folgende Regelung:

„Die Anpassung der anerkennungsfähigen Aufwendungen erfolgt alle zwei Jahre auf der Basis der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Basisjahr 2000) aller privaten Haushalte Nordrhein-Westfalen in Höhe von 50 % der Indexsteigerung.“

Maßgeblich ist seit 2014 insbesondere die Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegegesetzes Nordrhein-Westfalen (APG DVO NRW). Bei sogenannten „geförderten“ Pflegeplätzen richtet sich die Förderung der Mietkosten nunmehr – da die zeitweise verlängerten Übergangsfristen ausgelaufen sind – nach dem dortigen § 8.

Diese Verordnung erkennt Mieten weiterhin als förderungswürdige betriebsnotwendige Investitionsaufwendungen an, Erhöhungen jedoch nur insoweit, als sie eine nach den Vorschriften dieser Verordnung vorzunehmende Vergleichsberechnung nicht übersteigen (§ 8 APG DVO NRW). Bei der C. gGmbH findet die fiktive Mietvergleichsberechnung Anwendung. Der Verordnungsgeber nahm bis einschließlich 30.06.2021 eine Anerkennung der zum 01.02.2014 behördlich ermittelten Bestandsschutzmiete vor.

Seit dem 01.07.2021 sind bei Einrichtungen, die am 02.11.2014 bereits bestanden haben, die aus dem Vertragsverhältnis festgesetzten sowie gezahlten Miet- und Pachtzahlungen zum Vertragsstand 01.02.2014 nur anzuerkennen, soweit sie den nach Absätzen 3 bis 8 ermittelten Vergleichsbetrag nicht um mehr als 10 % überschreiten, § 8 Abs. 10 APG DVO NRW.

Für die C. gGmbH bedeutete der Wegfall der Bestandsschutzregelung, dass die tatsächlich an die Beklagte zu zahlende Miete/Pacht nicht mehr komplett refinanziert werden konnte und wird. Die C. gGmbH zahlte an die Beklagte zunächst EUR 500.832,00 im Jahr. Nach Änderung der gesetzlichen Grundlagen der Finanzierung von Betreibern von Pflegeeinrichtungen erhält die Beklagte von der Betriebsgesellschaft seit 01.06.2022 daher 23,89 % weniger an Miete, mithin EUR 381.133,15 jährlich.

Unter Berufung auf eine dadurch finanzielle Verschlechterung kontaktierte die Beklagte den Kläger am 18.11.2020 und bat um Nachverhandlungen im Sinne des § 21 des Mietvertrages (Anlage B1, Bl. 68 d.A).

§ 4.2 des Mietvertrages („Mietzins“) lautet:

Im Mietzins ist keine Umsatzsteuer enthalten. Nach der derzeitigen

Gesetzeslage fällt auch keine Umsatzsteuer an. Bei Änderungen der

Gesetzeslage ändert sich der Mietzins entsprechend. Bei fehlender

Gegenfinanzierung greift § 21 des Vertrages.

Gem. § 5.1. soll der jährliche Mietzins in monatlich gleichen Teilbeträgen im Voraus und zwar spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats an den Vermieter zu zahlen sein.

§ 21 des Mietvertrages lautet wie folgt:

§ 21.1.: Die Vertragsparteien vereinbaren für den Fall, dass sich die derzeit gültigen gesetzlichen Grundlagen betreffend des Betriebes einer Pflegeinrichtung oder deren Refinanzierungsmöglichkeiten auf Seiten der Kostenträger (Pflegekassen, Sozialämter, Krankenkassen etc.) derart ändern, dass hierdurch der wirtschaftliche Betrieb für die Mieterin unzumutbar beeinträchtigt oder unmöglich wird, bzw. der Mietzweck gemäß § 2 dieses Vertrages nicht fortgeführt werden kann, den Mietvertrag auf der Grundlage der obwaltenden Gegebenheiten nach zu verhandeln und entsprechend anzupassen.

§ 21.2.: Sofern sich die Parteien in der Nachverhandlung nicht einig werden, verpflichten sich diese, einen unabhängigen Schiedsgutachter zu bestellen, dessen Entscheidung von beiden als bindend akzeptiert wird. Sollte zwischen den Parteien keine Einigung über die Person des Schiedsgutachters erzielt werden, so wird dieser auf Antrag einen oder beider Parteien verbindlich durch den Präsidenten der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld bestimmt.

Dem Nachverhandlungsersuchen kam der Kläger nicht nach.

Am 07.12.2020 fand auf Kosten des Klägers ein mehrstündiger Beratungstermin mit dem auf die Beratung von Altenpflegeeinrichtungen spezialisierten bundesweiten Dachverband in Hinblick auf etwaige Umstrukturierungsmöglichkeiten statt. Die Beklagte unternahm daraufhin jedoch keine Umstrukturierungsmaßnahmen.

Die Beklagte erwog stattdessen einen Verzicht auf den Anspruch der Bewohner auf Pflegewohngeld sowie Feststellung und Festsetzung angemessener Investitionskosten nach dem APG DVO NRW. In diesem Fall ist ein Abschluss einer Leistungs- und einer Vergütungsvereinbarung nach § 75 SGB XII i. V. m. § 82 Abs. 4 SGB XI erforderlich. Hierzu trat die C. gGmbH mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe (LWL) bezüglich der Möglichkeit des Abschlusses einer Vereinbarung nach § 76 a SGB XII in Kontakt. Diese Regelung kommt für Einrichtungsträger zum Tragen, die keine Förderung nach § 9 SGB XI erhalten. Durch einen Ausstieg aus dem Pflegewohngeld- als Form der öffentlichen Förderung- würde der Einrichtungsträger dann die Investitionskosten den Bewohnern/Bewohnerinnen nach § 82 Abs. 4 SGB XI ohne eine Zustimmung des LWL in Rechnungen stellen können.

Bei Sozialhilfeempfängern ist für die Übernahme der Investitionskosten durch den Sozialhilfeträger eine Vereinbarung nach § 76a SGB XII Voraussetzung. Eine solche Vereinbarung sichert der Pflegeeinrichtung die Übernahme der Kosten der betriebsnotwendigen Anlagen einschließlich ihrer Ausstattung und Investitionsfolgekosten pro Belegungstag pro Person für Personen, die einen Anspruch auf stationäre Pflege nach dem SGB XI und aufgrund ihrer persönlichen finanziellen Verhältnisse nach SGB XII haben.

Zwischen dem LWL und der C. gGmbH bestand allerdings Uneinigkeit bzgl. des Prozederes zum Ausstieg aus dem Pflegewohngeld. Nach mehreren Erörterungen wurde der Beklagten von dem LWL mitgeteilt, dass zurzeit keine Möglichkeit zum Abschluss einer Vereinbarung nach § 76 a SGB XII gegeben sei (Anlage B4, Bl. 78 f.).

Ferner wurde von der C. gGmbH ein Antrag nach § 8 Abs. 11 APG DVO erwogen.

Danach können Träger in einem gesonderten Antragsverfahren beim zuständigen überörtlichen Träger der Sozialhilfe die Genehmigung beantragen, dass vorübergehend über die Regelungen des Absatzes 10 hinaus eine höhere Miete oder Pacht anerkannt wird, weil die aktuellen einrichtungsbezogenen Finanzierungsbedarfe des Vermieters oder Verpächters hiernach voraussichtlich nicht gedeckt werden und die Parteien des Miet- oder Pachtverhältnisses sich nicht über eine reduzierte Miete oder Pacht einigen können. Dazu hat die Trägerin oder der Träger zu belegen, dass der nach den Absätzen 3 bis 8 bestimmte Vergleichsbetrag, zuzüglich des Aufschlags in Höhe von 10 % nach Absatz 10, nicht ausreicht, um den tatsächlichen aktuellen einrichtungsbezogenen Finanzierungsbedarf des Vermieters oder Verpächters zu decken. Der Kläger wurde mit Schreiben vom 12.07.2021 aufgefordert, die nach § 8 Abs. 11 S. 5 APG DVO erforderlichen Daten über die anerkennungsfähigen Finanzierungsbedarfe für Vermieter vorzulegen. Mit Schreiben vom 09.08.2021 ließ der Kläger mitteilen, dass er an dem Verfahren nach § 8 Abs. 11 APG DVO nicht mitwirken wird und verwies die Beklagte auf ein Verfahren nach § 8 Abs. 12 APG DVO.

Nach § 8 Abs. 12 APG DVO kann der Träger oder die Trägerin- für den Fall, dass der Vermieter oder der Vermieter die Mitwirkung bei dem Verfahren nach Abs. 11 verweigert, eine Ausnahmegenehmigung nach § 10 Abs. 3 Nr. 2 s. 2 APG NRW zur Überschreitung der nach Absätzen 3 bis 8 zu berechnenden Vergleichsmiete beantragen-gen. Dieser Antrag ist beim zuständigen örtlichen Träger der Sozialhilfe zu. Diesen Weg ging die Beklagte ohne nähere Angaben von Gründen jedoch nicht.

Die Beklagte beauftragte schließlich am 07.04.2022 unter Berufung auf § 21. 2 des Vertrages und ohne Anhörung des Klägers den Gutachter D., der als unabhängiger Gutachter von der IHK Ostwestfalen bestellt ist, mit der Erstellung eines Schiedsgutachtens. Der Gutachter ermittelte für das Objekt eine ortsübliche Vergleichsmiete bis zu 26.250,00 EUR monatlich (Anlage B7, Bl. 84 ff. d.A.). Daraufhin minderte die Beklagte im streitgegenständlichen Zeitraum die an den Kläger zu zahlende Miete in dieser Höhe.

Der Kläger ist der Auffassung, § 21 des Vertrages sei nicht wirksam. Es handele sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, § 21 des Vertrages sei mangels Unbestimmtheit und mangels Transparenz unwirksam.

Darüber hinaus lägen die Tatbestandsvoraussetzungen der Klausel nicht vor. Da die Beklagte -soweit unstreitig- das Pflegeheim nicht selbst betreibt, könne sie sich nicht auf § 21 des Mietvertrages berufen. Zudem hätte die Beklagte durch Umstrukturierungsmaßnahmen finanzielle Einbußen verhindern können. Der Ausstieg aus der Förderung sei gemäß § 76a SGB XII jederzeit möglich gewesen, dadurch hätte die Beklagte auf eine größere Anzahl an Selbstzahlern umstellen können. Diesbezüglich hätte die Beklagte auch eine Umstrukturierung in Hinblick auf eine örtlich nahegelegene, ebenfalls von der Beklagten betriebenen Pflegeeinrichtung, deren Existenz unbestritten ist, erwägen müssen. Überdies habe die Beklagte aber auch bereits die für die Norm erforderliche Unzumutbarkeit nicht dargelegt.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 41.189,60 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 8.237,92 EUR seit dem 07.06.2022, 06.07.2022, 04.08.2022, 06.09.2022 und 07.10.2022 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, es handele sich bei den Vertragsklauseln nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, diese seien individuell ausgehandelt worden und auch im Übrigen wirksam.

Dem Kläger sei bei Vertragsschluss bewusst gewesen, dass die C. gGmbH das Pflegeheim und nicht die Beklagte betreiben würde, daher könne sich die Beklagte auf § 21 des Vertrages berufen.

Die vollständige Refinanzierbarkeit über Investitionskosten sei Vertragsgegenstand geworden.

§ 21.1 des Mietvertrages könne dahingehend ausgelegt werden, dass nicht nur die reine Aufnahme von Nachverhandlungen, sondern auch ein Verhandlungserfolg geschuldet sei. Wird dieser nicht erzielt, solle gerade eine unabhängige Instanz die Entscheidung treffen.

Da der Kläger dem Ergebnis des Gutachtens nicht widersprochen hat und es auch nicht angefochten hat, müsse er die Feststellungen des Gutachtens gegen sich gelten lassen.

Hinsichtlich eines Ausstiegs aus dem Pflegegeld verschlechtere sich die Konkurrenzsituation der Beklagten, da kein Anspruch auf Erstattung der Investitionskosten während der Kurzzeit- bzw. Verhinderungspflege bestehe.

Bezüglich einer etwaigen Unzumutbarkeit verweist die Beklagte auf das Gutachten des Gutachters D. vom 5.5.2022. Nach diesem Gutachten seien unter Zugrundelegung des Investitionskostenbescheids vom 24.01.2022 und unter Abzug des Inventaranteils sowie wegen der Instandhaltungspflicht durch die Beklagte bei einer dadurch ermittelten Miete von monatlich EUR 26.250,00, EUR 8.237,92 monatlich nicht zu refinanzieren. Die Unzumutbarkeit ergebe sich daraus, dass die geschuldete Miete die im Gutachten festgestellte ortsübliche Miete um ca. 24 % übersteige und die kompletten Instandhaltungskosten, die nicht refinanziert werden können, bis zum Ende der Laufzeit im Jahre 2030 zu tragen seien.

Hinsichtlich des weiteres Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.08.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe

A. Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die eingeklagten Monate Juni bis Oktober 2022 aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag vom 10.06.2005 in Höhe von insgesamt EUR 41.189,60.

Die Beklagte hat für die streitgegenständlichen Monate die Miete pro Monat in Höhe von EUR 8.237,92 zu Unrecht gemindert.

1. Sie kann sich hinsichtlich der Mietminderung nicht auf die Nachverhandlungsklausel gem. § 21 des Vertrages berufen.

Zwar ist die Klausel wirksam, aber die Tatbestandsvoraussetzungen der Nachverhandlungsklausel liegen nicht vor.

a) Die Nachverhandlungsklausel in § 21 des Mietvertrages ist wirksam.

Dabei kann offenbleiben, ob es sich vorliegend um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Denn selbst einer Inhaltskontrolle nach den strengeren AGB-Maßstäben hält die Klausel stand. Der Kläger kann nicht damit durchdringen, dass die Klausel aufgrund von Unbestimmtheit und Intransparenz unwirksam ist.

Für die Bewertung der Transparenz einer Klausel kommt es auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ob eine Klausel den Anforderungen des Transparenzgebotes genügt, ist im unternehmerischen Geschäftsverkehr an den dortigen – idR gesteigerten – Erfahrungen und Erkenntnismöglichkeiten zu messen. In allgemeiner Form ist es daher zutreffend, dass bei Unternehmern aufgrund ihrer Geschäftserfahrung sowie aufgrund der Maßgeblichkeit von Handelsgewohnheiten und Handelsbräuchen von einer besseren Erkenntnis- und Verständnismöglichkeit ausgegangen werden kann

(BeckOGK/Eckelt, 1.5.2023, BGB § 307 Rn. 132). Nach diesen Maßstäben ist die Klausel nicht so formuliert, dass für den Kläger unklar bleibt, wann die Voraussetzungen greifen. Soweit § 21.1 formuliert, dass die Klausel Anwendung findet, „für den Fall, dass sich die derzeit gültigen gesetzlichen Grundlagen betreffend des Betriebes einer Pflegeinrichtung oder deren Refinanzierungsmöglichkeiten auf Seiten der Kostenträger (Pflegekassen, Sozialämter, Krankenkassen etc.) derart ändern, dass hierdurch der wirtschaftliche Betrieb für die Mieterin unzumutbar beeinträchtigt oder unmöglich wird, bzw. der Mietzweck gemäß § 2 dieses Vertrages nicht fortgeführt werden kann“, wird hinsichtlich dem Merkmal der „Unzumutbarkeit“ in Hinblick auf die nachgehende Formulierung „bzw. (wenn) der Mietzweck gem. § 2 dieses Vertrages nicht fortgeführt werden kann“ deutlich, dass eine wirtschaftliche Beeinträchtigung von besonders hohem Maße gefordert wird. Diese muss der Formulierung nach hinsichtlich der Intensität vergleichbar mit der Situation sein, dass der Pflegebetrieb aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr fortgeführt werden kann.

Soweit der Kläger in dem Zusammenhang rügt, dass die im Klammerzusatz in § 21.1 enthaltene Liste nicht abschließend ist, spricht dies nicht gegen eine Transparenz. Vielmehr dient die beispielhafte Aufzählung einer Verdeutlichung und ermöglicht damit gerade eine Transparenz durch den in ihr erhaltenen Erklärungscharakter.

Auch liegt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs.1 BGB durch einseitige Bevorzugung der Beklagtenseite vor. Die Nachverhandlungsklausel gibt der Beklagten kein einseitiges Anpassungsrecht, sondern lediglich ein Recht auf Nachverhandlungen. Die Norm ist daher ergebnisoffen formuliert, so dass auch die Interessen der Klägerseite angemessen Berücksichtigung finden können.

Darüber hinausgehende potentielle Unwirksamkeitsgründe sind nicht ersichtlich.

b) Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 21 liegen jedoch nicht vor.

Die Beklagte hat schon keine „Unzumutbarkeit“ im Sinne des § 21 der Klausel vorgetragen. Soweit ebenfalls zwischen den Parteien streitig ist, ob sich die Beklagte auf eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der C. gGmbH berufen kann, ist festzustellen, dass eine solche für die C. gGmbH bereits nicht dargelegt ist. Darüber hinaus wurde auch keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Beklagten selbst vorgetragen. Die Beklagte beschränkt sich darauf, die vergleichsweise ortsübliche Miete, welche sich aus dem Gutachten des Sachverständigen D. vom 5.5.2022 ergibt, dessen Inhalt jedoch klägerseits bestritten ist, der Mietminderung zugrunde zu legen. Wie sich jedoch aus der Formulierung von § 21.1 ergibt, muss die wirtschaftliche Beeinträchtigung, die sich durch die geänderte Refinanzierung ergibt, so schwer sein, dass sie aus wirtschaftlicher Sicht den Betrieb des Pflegeheims unmöglich oder unzumutbar macht. Hierzu ist nicht genügend vorgetragen. Soweit die Beklagte vorträgt, monatlich seien EUR 8.237,92 nicht mehr refinanzierbar, sowie, dass die geschuldete Miete die im Gutachten festgestellte ortsübliche Miete um ca. 24 % übersteigt und die kompletten Instandhaltungskosten, die nicht refinanziert werden können, bis zum Ende der Laufzeit im Jahre 2030 zu tragen sind, genügt dies nicht. Dadurch wurde nur eine finanzielle Einbuße, jedoch nicht die Vermögenslage als Ganzes dargestellt. Letzteres hätte es jedoch bedurft, um beurteilen zu können, wie schwer die finanzielle Einbuße im Gesamtgefüge wirkt, und ob sie geeignet ist, den wirtschaftlichen Betrieb des Pflegeheims insgesamt zu beschränken. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Aufstellung, welche in der mündlichen Verhandlung vom 11.08.2023 seitens der Beklagten übergeben und als Anlage zu Protokoll genommen wurde. Dass der Kläger den Inhalt der Aufstellung bestreitet und das Vorbringen als verspätet rügt, ist mang els Erheblichkeit des Vorbringens obsolet. Auch aus der Aufstellung ergibt sich keine vollumfängliche Darstellung der finanziellen Gesamtsituation der Beklagten bzw. der C. gGmbH.

Die Nachverhandlungsklausel kann im Übrigen auch in Hinblick auf § 4.2 letzter Satz nicht so ausgelegt werden, dass jegliche fehlende Gegenfinanzierung automatisch zur Anwendung der Norm führt. § 4.2 verweist für den Fall fehlender Gegenfinanzierung auf § 21 des Mietvertrages. Der Wortlaut der Klausel wiederum lässt nicht den Schluss zu, dass in diesem Falle automatisch, sondern gerade nur bei den dort weiteren Voraussetzungen der Unmöglichkeit bzw. Unzumutbarkeit eine Nachverhandlung erfolgen soll. Eine Auslegung über den Wortlaut hinaus verbietet sich.

Letztlich ist auch darauf hinzuweisen, dass die Klausel lediglich einen Anspruch auf Nachverhandlungen und nicht auf ein konkretes Ergebnis gibt. Der Kläger war schon nicht gezwungen, auf das Schreiben der Beklagten vom 18.11.2020 in Nachverhandlungen einzutreten. Aus diesem ergibt sich lediglich, dass die Beklagte aufgrund der geänderten Refinanzierungsmöglichkeiten zu grob einem Drittel nicht mehr den geschuldeten Mietzins refinanzieren kann. Als Folge, so trägt sie vor, wäre ein wirtschaftlicher Betrieb nicht mehr möglich. Letzteres jedoch ohne den Vortrag mit konkreten Zahlen zu unterfüttern. Für den Kläger war aus diesem Vortrag nicht ersichtlich, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 21.1 vorliegen. Als Folge entsprach es auch nicht dem vereinbarten Modus in § 21.2 ohne Anhörung des Klägers einen Gutachter zu beauftragen. Daraus ergibt sich wiederum, dass der Kläger nicht an das Gutachten des Gutachters D. vom 5.5.2022 gebunden sein kann.

Die Beklagte kann sich in dem Zusammenhang auch nicht auf § 4.2 des Mietvertrages berufen. Soweit dort der Passus „Bei Änderungen der Gesetzeslage ändert sich der Mietzins entsprechend“ aufgeführt ist, bezieht sich dieser systematisch erkennbar auf die zuvor angesprochene Umsatzsteuer.

2. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB berufen.

Soweit sich die Beklagte darauf beruft, es sei Teil des Vertrages und Geschäftsgrundlage geworden, dass die C. gGmbH den geschuldeten Mietzins komplett refinanzieren kann, ist dieses Vorbringen nicht geeignet, die vorgenommene Mietminderung zu rechtfertigen. Daher war mangels Erheblichkeit für diesen Punkt keine Beweisaufnahme durchzuführen.

Gem. § 313 Abs. 1 BGB kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehen demnach nur, wenn der von der Störung betroffene Part die unveränderte Vertragserfüllung nicht mehr zugemutet werden kann. Unzumutbarkeit setzt in der Regel voraus, dass das Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnisse führen würde (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18). Nach diesen Kriterien kann sich die Beklagte nicht auf Unzumutbarkeit berufen.

Der Mietvertrag legt eine Festlaufzeit bis zum Jahr 2030 fest. Unbeschadet einer weiteren Mieterhöhung durch die Wertsicherungsklausel des § 6 des Vertrages entsteht für den Kläger ein Mindestverlust in Höhe von über EUR 790.000.

In Hinblick auch auf die soeben dargestellte wirtschaftliche Bedeutung für den Kläger, müsste die Beklagte ihrerseits darlegen, alles getan zu haben, um die finanziellen Einbußen nicht einseitig der Klägerseite zuzuschreiben. Sie hat jedoch nicht dargelegt, alles Zumutbare getan zu haben, um die finanziellen Einbußen auf andere Art und Weise abzufedern.

So hat sie nicht dargelegt, weshalb sie- in jahrelanger Kenntnis des künftigen Wegfalls der Bestandschutzregelung in § 8 APG DVO NRW- nicht anderweitige Umstrukturierungsmaßnahmen vorgenommen hat. So hat der Kläger darauf hingewiesen, dass es möglich gewesen wäre, aus der Förderung auszusteigen und auf eine höhere Anzahl an Selbstzahlern -mit dementsprechend höheren Einnahmen- umzusteigen. Unbestritten betreibt die Beklagte in örtlicher Nähe eine weitere Pflegeeinrichtung. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beklagte insbesondere in Hinblick auf die jahrelange Vorbereitungszeit nicht rechtzeitig mit Umstrukturierungsmaßnahmen begonnen hat.

Weiter ist nicht ersichtlich, weshalb die Beklagte bzw. ihre Tochter kein Verfahren nach § 8 Abs. 12 APG DVO eingeleitet hat. Dies wäre ihre ohne weiteres möglich gewesen, da der Kläger eine Mitwirkung bei dem Verfahren nach § 8 Abs. 11 APG DVO verweigerte. Gem. § 8 Abs. 12 APG DVO kann die Trägerin oder der Träger eine Ausnahmegenehmigung nach § 10 Absatz 3. Nummer 2 Satz 2 des Alten- und Pflegegesetzes Nordrhein-Westfalen zur Überschreitung der nach Absatz 3 bis 8 zu berechnenden Vergleichsmiete beantragen.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, über den Verzicht auf den Anspruch der Bewohner auf Pflegewohngeld sowie Feststellung und Festsetzung angemessener Investitionskosten nach dem APG DVO NRW nachgedacht zu haben und dies nicht möglich gewesen sei, da nach mehreren Erörterungen der Beklagten von dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe mitgeteilt wurde, dass zurzeit keine Möglichkeit

zum Abschluss einer Vereinbarung nach § 76 a SGB XII gegeben sei, ist darauf hinzuweisen, dass dies alleine aus dem rechtlichen Grund daran lag, dass die Tochter der Beklagten nach wie vor als geförderte Einrichtung gilt. Weshalb der Ausstieg nicht vorgenommen wurde, ist unklar. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dadurch verschlechtere sich die Konkurrenzsituation der Beklagten, da kein Anspruch auf Erstattung der Investitionskosten während der Kurzzeit- bzw. Verhinderungspflege bestehe, ist dieses Vorbringen unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar.

3. Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs.1, Abs. 2 BGB. Gem. § 5.1 des Mietvertrages ist der jährliche Mietzins in monatlich gleichen Teilbeträgen im Voraus und zwar spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats zu zahlen. Somit befand sich die Beklagte jeweils ab dem vierten Werktag eines jeden Kalendermonats in Verzug.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 2 ZPO.

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