Miete – verspätete Überweisungen der Bank sind dem Mieter nicht anzulasten

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AG Hamburg-Blankenese, Az.: 531 C 255/18, Urteil vom 20.02.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

Miete – verspätete Überweisungen der Bank sind dem Mieter nicht anzulasten
Symbolfoto: Von Andrey_Popov /Shutterstock.com

Die Klägerin als Vermieterin der von der Beklagten angemieteten Wohnung N 28 (Stockwerklage: 2. OG; Mietvertrag nicht vorgelegt) in R, begehrt die geräumte Herausgabe des Mietobjektes aufgrund einer Kündigung vom 05.02.2018 (K 2) sowie einer Kündigung in der Klage vom 10.07.2018.

In der Kündigung vom 05.02.2018 (Bl. 5 d.A.) heißt es unter anderem: „Wohnung… im 2. Obergeschoss, nicht gepflegt (??) … Sie sind an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teiles des Mietzinses in Verzug geraten.

Die Gesamtforderung unserer Mandantin beläuft sich per 05.02.2018 auf 1.817,31 €.“

In der Klageschrift bezog sich die Klägerin zur Darlegung des Mietrückstandes auf die Aufstellung (K 1), die für den 01.02.2018 bis Ende Februar 2018 einen klägerseits errechneten Zahlungsrückstand von lediglich 1.582,44 € aufweist.

Aus der Zahlungsaufstellung ist erkennbar, dass die Beklagte durchgängig monatlich 438,91 € Miete gezahlt hat, abgesehen vom Monat Januar 2017.

In der Klageschrift heißt es „wegen des Mietrückstandes erklären wir hiermit… nochmals die fristlose Kündigung eines etwaig bestehenden Mietverhältnisses zu der Beklagten“.

Eine beglaubigte Abschrift der Klage wurde der Beklagten aufgrund der Verfügung vom 08.08.2018 am 16.08.2018 zugestellt.

Weiter heißt es in der Klageschrift, dass die Gerichtskosten in Höhe von 495,00 € per Gerichtskostenstempler eingezahlt wurden. Dies geschah jedoch nicht. Stattdessen erinnerte die Klägerin – ohne Angabe eines Aktenzeichens – mit Schreiben vom 09.08.2018 an die Übersendung der Gerichtskostenrechnung (Blatt 9 d. A.).

Mit Schriftsatz vom 04.10.2018 teilte der Beklagtenvertreter mit, dass die Beklagte am 18.09.2018 den Betrag von 2.419,50 € an die Klägervertreter gezahlt habe (Anlage B 1, Blatt 21 d. A.).

Mit Schreiben vom 26.10.2018 bestätigten die Klägervertreter den Eingang der 2.419,50 € ohne ein Datum zu nennen. Im selben Schriftsatz heißt es weiter:

„Die Mieten für September 2018 sowie für Oktober 2018 wurden jedoch in Höhe von 119,58 € unterzahlt. Zumindest für Oktober 2018 ist daher die volle Nutzungsentschädigung nicht vollständig entrichtet worden…“.

Im nachgelassenen Schriftsatz vom 17.01.2019 heißt es dann:

„Es bleibt dabei, dass für Oktober 2018 nicht die volle Nutzungsentschädigung gezahlt wurde.“

Wegen des Inhalts der Modernisierungsankündigung vom 28.10.2014 wird auf die Anlage K 5 (Blatt 68 ff. d. A.) verwiesen. Auf Seite 11 des Schreibens heißt es zu Änderung der Nebenkosten:

„Durch die Modernisierungsmaßnahmen…. kann es zu geringfügigen Änderungen der Pflegefläche bei den Außenanlagen… kommen, zudem kann es im Rahmen der Baumaßnahmen zu Baumfällungen oder Neuanpflanzungen von Bäumen kommen, welche gegebenenfalls zu geringfügiger Erhöhung beziehungsweise Senkung der Kostenart Pflege Außenanlage Gesamtfläche beziehungsweise Pflege der Außenanlage allgemein führt.“

Wegen des Inhaltes der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 22.02.2016 wird auf die Anlage K 3 (Blatt 24 f. d. A.) verwiesen. Dort heißt es unter anderem:

„Wir haben Ihre monatliche Grundmiete… mit Wirkung zum 01.05.2016 von 338,83 € um 89,48 € auf 428,41 € geändert. Die neu zu zahlende Gesamtmiete… stellt sich – sofern zwischenzeitlich keine weiteren Änderungen eintreten – wie folgt dar

Grundmiete neu 428,41 €

Heizkostenvorauszahlung alt und neu 71,00 €

sonstige Miete alt und neu 21,08 €

insgesamt 520,49 €.“

Bei den Wärmedämmmaßnahmen an Außenwänden, Fassade und Flachdach heißt es im Erhöhungsverlangen:

„Die Kostenermittlung für Ihre Wohnung erfolgt anhand der Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen, im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche.“

Ab Dezember 2017 erhöhte die Klägerin die Heizkostenvorauszahlungen von 71,00 € auf 109,00 €, mit der Folge, dass die Gesamtmiete 558,49 € betrug (vergleiche Anlage K 4, Blatt 30 d. A.).

Die Klägerin ist der Auffassung, sowohl die Modernisierungsankündigung als auch die Modernisierungserklärung seien formell und materiell nicht zu beanstanden.

Außerdem habe die Zahlung der 2.419,50 € nicht die Wirkung einer Schonfristzahlung, da zum Zahlungszeitpunkt noch Restansprüche auf Nutzungsentschädigung/Miete bestanden.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung N 28 in Hamburg, im 2. OG., bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad (42 m²) nebst Kellerräumen geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise wird beantragt, das Urteil nicht für vorläufig vollstreckbar zu erklären und eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist zu gewähren.

Die Klägerin beantragt, den Räumungsfristantrag zurückzuweisen.

Die Beklagte trägt unter anderem vor:

Es habe schon vor der Vorbehaltszahlung kein Mietrückstand in Höhe von 1.817,31 € bestanden. Die tatsächliche Zahlung der Beklagten in Höhe von monatlich 438,91 € entspreche der vereinbarten Gesamtmiete.

Es fehle insbesondere an einer ordnungsmäßigen Modernisierungsankündigung gemäß § 555 c Abs. 1 BGB. Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten fehlen und seien für eine Modernisierungsankündigung unentbehrlich, dies gelte selbst dann, wenn die Betriebskosten aufgrund der Modernisierungsmaßnahme sinken würden (vergleiche LG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2018, 21 S 102/16).

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Modernisierungsmieterhöhung vom 22.02.2016 (Anlage K 3, Blatt 24 f. d. A.) schon formell unwirksam sei, die Kosten für die Wärmedämmung an Außenwänden, Fassade und Flachdach seien ohne weitere Untergliederung aufgeführt worden. Der Beklagten als Mieterin sei es so nicht ermöglicht worden, den Gesamtbetrag auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung zu prüfen, insoweit bezieht sich die Beklagte auf das Urteil des AG Bremen zum Aktenzeichen 16 C 216/18 sowie LG Bremen, Urteil vom 08.08.2018, Aktenzeichen 1 S 282/17. Außerdem meint die Beklagte, dass die alten und neuen U-Werte angegeben werden müssten (vergleiche LG Bremen, WuM 2018, 365).

Auch derartige Informationen fehlten hier.

Aus dem Gutachten vom 09.04.2015 (Anlage B 2, Blatt 50 f. d. A.) ergebe sich im Übrigen, dass erheblicher Instandsetzungsbedarf am Objekt vorlag und entsprechend ersparte Kosten abgezogen werden müssten. Die pauschale Aufstellung der Klägerin genüge nicht. Außerdem beruft sich die Beklagte auf Härtegründe (Anlage B 3 und B 4).

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die beiden fristlosen Kündigungen vom 05.02.2018 (K 2) und 10.07.2018 (Klageschrift) haben – selbst deren ursprüngliche Wirksamkeit unterstellt – das Mietverhältnis nicht beendet, da die Schonfristzahlung der Beklagten rückwirkend zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen geführt hat und keine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt worden ist. Eine derartige hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wäre durch die Schonfristzahlung nicht weggefallen (vergleiche LG Berlin ZMR 2018, 519; Häublein/Lehmann-Richter ZMR 2018, 43 f. so jetzt auch BGH Urteile vom 19.09.2018 VIII ZR 231/17 u. VIII ZR 261/17).

Die Schonfristzahlung der Beklagten setzt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine vollständige Tilgung der fälligen Mieten und der aufgelaufenen Entschädigung nach § 546 a BGB innerhalb der 2-Monats-Frist ab Zustellung der Räumungsklage voraus (vergleiche BGH ZMR 2017, 30).

Im vorliegenden Fall wurde die Räumungsklage am 16.08.2018 zugestellt. Die Zahlung der Beklagten an die Klägervertreter erfolgte auf deren in der Klageschrift unten angegebenes Konto bei der Postbank E. Die IBAN hat die Beklagte korrekt auf dem als Anlage B 1 vorgelegten Kontoauszug ausgefüllt (Blatt 21 d. A.). Unschädlich ist, dass auf dem Überweisungsträger steht, dass die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung erfolge. Nach der Theorie der realen Leistungsbewirkung ist der Geldbetrag als Erfüllung vor Fälligwerden der Oktober-Miete den inkassobevollmächtigten Klägervertretern zugeflossen. Soweit die Klägervertreter im Schriftsatz vom 26.10.2018 die fehlende Wirkung der Schonfristzahlung auf Rückstände „der Mieten“ (gemeint Nutzungsentschädigungen) für September und Oktober 2018 stützen, haben sie diesen Sachvortrag zumindest teilweise im Schriftsatz vom 17.01.2019 aufgegeben, da es dort lediglich heißt, dass für Oktober 2018 nicht die volle Nutzungsentschädigung gezahlt wurde. Letztere musste die Beklagte auch nicht zahlen, um die ursprünglichen fristlosen Kündigungen unwirksam zu machen, da die Zahlung der 2.419,50 € nicht nur unstreitig bei den Klägervertretern eingegangen ist, sondern am 18.09.2018 von Seiten der Beklagten auf den Weg gebracht wurde und das Transportrisiko/die Rechtzeitigkeit des Eingangs bei den Klägern zum Einen innerhalb von ein bis zwei Banktagen zu vermuten ist und zum anderen Verzögerungen der Bank nicht der Beklagten zugerechnet werden könnte. Die Bank ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe der Mieterin / Beklagten (vergleiche schon LG Hamburg, ZMR 2016, 152 sowie BGH ZMR 2017, 231).

Im vorliegenden Fall können die fristlosen Kündigungen – da anwaltlich erklärt – auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet oder ausgelegt werden. Im Übrigen hat das Amtsgericht München (Urteil vom 03.01.2019, 472 C 20873/18) zu Recht von einem Versäumnis des Gesetzgebers gesprochen, dergestalt dass die Schonfristzahlung eben nur die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam macht, nicht aber auch eine zuvor oder hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

Gegen eine Umdeutung spricht im Übrigen auch, dass zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches noch die Entscheidung LG Berlin ZMR 2018, 38 von Anwälten beachtet wurde, weil nach Auffassung der ZK 66 des LG Berlin ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, aufgrund der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe. Berliner Anwälte sind temporär dazu übergegangen, deshalb die ordentliche Kündigung vorweg zu erklären und anschließend fristlos zu kündigen, um diese Folge der Schonfristzahlung unmöglich zu machen.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Schonfristzahlung die beiden fristlosen Kündigungen nicht mit Rückwirkung beseitigt hat, bestehen auch Bedenken gegen die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 05.02.2018. Die Begründung der Kündigung – die im Wohnraummietrecht zwingend ist – ist widersprüchlich bis perplex.

Es heißt die Beklagte sei in zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teiles des Mietzinses in Verzug geraten.

Für eine solche fristlose Kündigung macht jedoch einen Verzug bei zwei aufeinander folgenden Terminen in Höhe einer vollen Monatsmiete plus ein Cent erforderlich (vergleiche Blank in Schmitt-Futterer § 543 Rn. 82).

Selbst wenn man den Folgesatz –  der im Widerspruch hierzu steht – heranzieht, sollen am 05.02.2018 Mietrückstände in Höhe von 1.817,31 € bestanden haben. Selbst nach der als Anlage K 1 eingereichten Rückstandsaufstellung der Klägerin betrug der Mietrückstand zwischen 02.02. und 28.02.2018 nur 1.582,44 €. Wenn die Klägerin schon ihre eigenen Zahlenwerke nicht versteht, kann dies erst Recht nicht vom Mieter verlangt werden.

Im Übrigen ist es schon „dreist“ im Kündigungsschreiben vom 05.02.2018 eine Wohnung im Kündigungsschreiben ausdrücklich als „nicht gepflegt“ zu bezeichnen.

Die Schriftsatzkündigung in der Klageschrift vom 10.07.2018:

Zur Kündigung im Prozess heißt es zutreffend bei Lützenkirchen (Mietrecht 2. Auflage, § 568 Rn. 21):

„Ist die Kündigung in einem prozessualen Schriftsatz enthalten, ist der Zugang einer vom Erklärenden unterzeichneten Abschrift des Schriftsatzes beim Gegner erforderlich; die Zustellung einer nur beglaubigen Abschrift genügt auch im Hinblick auf § 132 Abs. 1 BGB nicht (BGH ZMR 1987, 56).“

Im Übrigen leidet auch diese Kündigung daran, dass die Differenz beim vermeintlichen Mietrückstand aus der Kündigung vom 05.02.2018 nicht ansatzweise ausgeräumt wurde.

Die Mieterhöhungserklärung vom 22.02.2016 (K 3, Blatt 24 d. A.) basierte auf der als Anlage K 5 vorgelegten Modernisierungsankündigung.

Trotz der angekündigten Energieeinsparung wurden die Heizkostenvorauszahlungen unverändert gelassen, die kalten Betriebskosten gar nicht erwähnt, eine ohne Vorlage des Mietvertrages nicht erkennbare „sonstige Miete“ aufgeführt und hinsichtlich der „Grundmiete“ nicht klargestellt, ob es sich um eine Teilinklusiv- oder Netto-Kalt-Miete handelt.

Im Übrigen wurden die Heizkosten zwischenzeitlich kräftig von 71,00 € auf 109,00 € monatlicher Vorauszahlung erhöht, ohne dass mitgeteilt wurde, ob dies auf gestiegenen Brennstoffkosten beruht oder extrem hohem Verbrauch der Beklagten. Mit der Berechnung der Energieeinsparung (Blatt 79 d. A.) ist dies jedenfalls nicht auf den ersten Blick leicht vereinbar.

Soweit die Klägerin sich auf den Beschluss des BGH vom 12.06.2018 (WuM 2018, 723) beruft, hilft dies hier nicht weiter, da das Modernisierungsmieterhöhungsschreiben nicht allein daran krankt, dass die alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten nicht angegeben wurden. Im Übrigen ist anerkannt, dass über erhöhte Betriebskosten der Mieter in jedem Fall zu unterrichten ist (vergleiche Eisenschmid in Schmitt-Futterer § 555 c Rn. 45 Fußnote 94).

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.