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Miete mindern, aber wie?!

Verfasser: Dr. Christian Gerd Kotz

Beachten Sie hierzu die Mietminderungstabelle


1. Mietminderung – Allgemein:

a. Es ist schon ärgerlich, wenn die Haustüre andauernd klemmt, die Wände feucht sind oder die Heizung mitten im tiefsten Winter nicht funktioniert. Als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses kann man in solchen Fällen berechtigt sein, die Miete zu mindern.

Gesetzlich verankert ist die Möglichkeit einer Mietminderung in § 537 Abs.1 BGB. Dort heißt es:

„Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, während deren Tauglichkeit aufgehoben ist von der Entrichtung des Mietzinses befreit, für die Zeit, während deren Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Entrichtung eines nach §§ 472, 473 BGB zu bemessenden Teiles des Mietzinses verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung kommt nicht in Betracht“.

Neben der Mietminderung stehen dem Mieter noch weitere Rechte, wie zum Beispiel Schadensersatzansprüche oder eine Kündigung zu. In der Praxis dürfte eine Drohung mit einer Mietminderung wesentlich effektiver sein, als die Drohung mit einer Schadensersatzklage oder einer Kündigung.

b. Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Vorliegen eines Mietmangels; dieser Mangel am Mietobjekt muss zudem auch noch erheblich sein. Bei einem nur unerheblichen Mangel an der Mietsache kommt eine Mietminderung nicht in Betracht (vgl. hierzu § 537 Abs.1 S.2 BGB – siehe a).

Anmerkung des Verfassers:

Wann ein Mangel nun erheblich ist, wurde vom Gesetzgeber nicht festgelegt; auch die Gerichte scheuen davor zurück, eine allgemeingültige Definition zu entwickeln. Man muss daher von der allgemeinen Bedeutung des Wortes erheblich ausgehen. Unter „erheblich“ versteht der Duden („Das Bedeutungswörterbuch“): beträchtlich, durch sein Ausmaß bedeutend.

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c. Der Mieter muss dem Vermieter weiterhin diesen erheblichen Mietmangel anzeigen, sonst kann dieser nicht abhelfen. Zu einer solchen Mängelanzeige ist der Mieter sogar nach § 545 Abs.1 S.1 BGB verpflichtet. Dort heißt es:

„Zeigt sich im Laufe der Miete ein Mangel der gemieteten Sache oder wird eine Vorkehrung zum Schutze der Sache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen“.

Anmerkung des Verfassers:

Unter dem Begriff „unverzüglich“ ist „ohne schuldhaftes Zögern“ zu verstehen (Legaldefinition in §121 Abs.1 Hs.1 BGB). Man muss jetzt nicht sofort zum Telefonhörer greifen oder einen Brief schreiben. Unter unverzüglich wird in der Praxis ein Zeitrahmen von bis zu 2 Wochen verstanden. Dies hängt natürlich auch von dem jeweiligen Einzelfall und Mietmangel ab!

d. Ist der Mangel des Mietobjektes nun erheblich und hat man diesen dem Vermieter auch angezeigt, ist man als Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Es gibt zwei Möglichkeiten der Mietminderung:

aa. Man kann einen bestimmten Betrag direkt von der Miete (Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Kaltmiete plus Nebenkosten – vgl. hierzu LG Hamburg, WuM 83, 290; AG Hamburg, WuM 82, 184) abziehen (vgl. hierzu cc)

oder

bb. der Mieter zahlt die Miete unter Vorbehalt (vgl. hierzu dd).

cc. Bei einem Direktabzug von der monatlich zu zahlenden Miete muss der Mieter die abzuziehende Minderungsquote (vgl. hierzu die Mietminderungstabelle auf Seite 27ff.) kennen und sie bereits zu diesem Zeitpunkt genau ausgerechnet haben. Er muss sich somit genau überlegt haben, für welche Minderungsquote er sich entscheidet. Es entsteht hier meistens das Problem, dass ein bestehender Dauerauftrag geändert werden muss. In manchen Fällen muss man den Dauerauftrag am besten direkt kündigen, vor allem dann, wenn sich die Minderungsquote Monat für Monat ändert, weil die Beeinträchtigungen weniger oder mehr geworden sind. Einen Dauerauftrag können Sie ja zu jeder Zeit wieder einrichten!

dd. Einfacher ist es, wenn man die Miete zunächst in voller Höhe laut Mietvertrag weiterzahlt. Dem Vermieter aber den Vorbehalt und die Mängel schriftlich mitteilt. Dies geschieht unter dem Hinweis, dass diese Mietzahlung (und eventuell auch die folgenden) nur unter Vorbehalt erfolgt.

Ein solcher Vorbehalt muss dem Vermieter am besten schriftlich (Einschreiben mit Rückschein!) angezeigt werden. Erfolgt eine solche Anzeige nicht bzw. behauptet der Vermieter er hätte von diesen Mängeln nie Kenntnis erhalten, kann aus der vorbehaltslosen Weiterzahlung der vollen Miete geschlossen werden, dass dem Mieter das Mietobjekt trotz des Mangels der volle Mietzins wert war.

Anmerkung des Verfassers:

Um dieses Problem zu umgehen, muss man dem Vermieter frühzeitig mitteilen, dass man den Mietzins nur unter Vorbehalt zahlt!

ee. Eine Bestimmung im Mietvertrag, die das Mietminderungsrecht des Mieters ausschließt oder nur unter bestimmten Bedingungen zulässt, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen, ist unwirksam.

e. Generell kann die Miete für die Zeit gemindert werden, in der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder des Hauses aufgehoben oder herabgesetzt ist. Beseitigt der Vermieter den Mangel, dann muss der Mieter ab diesem Zeitpunkt wieder den vollen Mietzins entrichten.

Der Beginn der Mietminderung kann frühestens der Tag sein, an dem der Vermieter von dem Mangel erfährt. Es ist also nicht möglich, z.B. 2 Monate lang mit dem Mangel zu leben, um einen großen Teil der Miete zu sparen und dem Vermieter erst dann eine Mängelanzeige zu schicken.

f. Eine Mietminderung kommt trotz eines Mangels nicht in Betracht, wenn der Mieter den Mangel bei der Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder wenn er seiner Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter nicht nachkommt und der Vermieter aufgrund dieser Tatsache keine Möglichkeit hatte, den Mangel zu beseitigen.

Weiterhin kommt selbstverständlich keine Mietminderung in Frage, wenn der Mieter oder einer seiner Angehörigen, Freunde etc. den Mangel an der Mietsache selbst verursacht bzw. verschuldet hat.

Anmerkung vom Verfasser:

Am besten dokumentieren Sie die Mietmängel mit Farbfotos. Diese sollten aus mehreren unterschiedlichen Blickwinkeln gemacht werden. Weiterhin sollten Sie zum Beweis der Mietmängel „neutrale“ Zeugen hinzuziehen. Diese Mängelanzeige (evtl. mit Fotos) sollte dem Vermieter als Einschreiben mit Rückschein geschickt werden, damit die Zusendung auch bewiesen werden kann.

Anhand des Rückscheins sieht man dann, wann der Vermieter von den Mietmängeln Kenntnis erlangt hat. Ab diesem Zeitpunkt kann die Miete gemindert werden.

 

2. Mietminderungstabelle:

In der Mietminderungstabelle finden Sie häufig auftretende Mietmängel. Angegeben werden hier auch die prozentualen Mietminderungssätze.

Beachten Sie aber bitte, dass es sich bei den aufgelisteten Gerichtsurteilen um Einzelfallentscheidungen handelt. Das bedeutet, dass Sie die Beispiele nicht uneingeschränkt auf ähnlich gelagerte Fälle übertragen können.

Außerdem ist ein Urteil eines Amts- oder Landgerichtes nicht als Grundsatzentscheidung zu werten; ein anderes Gericht hat also die Möglichkeit, anders zu entscheiden bzw. eine andere Minderungsquote festzulegen.

Die Urteile dienen mithin nur als Anhaltspunkt für den eigenen Fall.

Anmerkung des Verfassers:

Wichtig ist außerdem, dass es auf ein Verschulden oder Nichtverschulden des Haus- oder Wohnungseigentümers oder Vermieters bei der Minderung in keinem Fall ankommt; im Mietrecht gilt eine „Garantiehaftung“ des Vermieters für die Mietsache.

Beachten Sie noch folgende Urteile:

1. Der Mieter muss beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen ~ AG Rheine, WuM 83, 236; AG Münster, WuM 80, 185.

2. Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Mangel verschuldet hat. Liegt der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters, muss er seine Unschuld beweisen ~  OLG Karlsruhe, RE WuM 84, 267.

3. Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter von Anfang an von dem Mangel wusste ~ OLG Celle, RE WuM 85, 9; LG Göttingen, WuM 86, 308.

4. Der Vermieter muss beweisen, dass unzureichendes Lüften die Ursache der Feuchtigkeit ist ~  LG Kiel, WuM 86, 295; LG Hannover, WuM 82, 183; LG Kiel, WuM 82, 187; AG Bremerhaven, WuM 85, 23; AG Köln, WuM 85, 24; AG Augsburg, WuM 85, 25.


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