Wohnraummiete: Fristlose Kündigung weil Vermieter Kontakt mit Arbeitgeber des Mieters aufnimmt

Wohnraummiete: Fristlose Kündigung weil Vermieter Kontakt mit Arbeitgeber des Mieters aufnimmt

LG Bonn, Az.: 6 S 264/97, Urteil vom 26.02.1998

Tatbestand

Die Klägerin hatte an den Beklagten und Frau L., gegen die die Klage inzwischen zurückgenommen ist, eine Wohnung im Hause S.-Straße mit Mietvertrag v. 15. 7. 1992 vermietet. Die Miete betrug monatlich 1230,- DM zuzüglich 220,- DM Nebenkostenvorauszahlung.

Durch Schreiben des Mietervereins v. 15. 11. 1994 ließen die Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und hilfsweise die Kündigung zum 28. 2. 1995 erklären.

Wohnraummiete: Fristlose Kündigung weil Vermieter Kontakt mit Arbeitgeber des Mieters aufnimmt
Wohnraummiete: Fristlose Kündigung weil Vermieter Kontakt mit Arbeitgeber des Mieters aufnimmt. Foto: gwolters/Bigstock

Die Klägerin akzeptiert die fristlose Kündigung nicht. Die Mieterin Frau L. war bereits im Jahre 1993 aus der Wohnung ausgezogen. Der Beklagte verließ die Wohnung Ende November 1994. Er wollte noch am 30. 11. 1994 – nach Behauptung der Klägerin um 23.55 Uhr, nach Behauptung des Beklagten am Abend – der Klägerin die Wohnungsschlüssel zurückbringen. Die Klägerin nahm diese aber nicht an und erklärte, sie werde sie am nächsten Tag auf der Dienststelle des Beklagten holen. Nach Behauptung der Klägerin war der Beklagte – obwohl sein Pkw dort stand – am nächsten Tag auf der Dienststelle nicht anwesend, nach Behauptung des Beklagten hat die Klägerin die Schlüssel nicht abholen lassen. Der Beklagte übersandte dann die Schlüssel an die Klägerin, die sie am 6. 12. 1994 erhielt.

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Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Mieten für die Monate Dezember 1994 bis Februar 1995 geltend und verlangt u. a. die Kosten für Schönheitsreparaturen.

Der Beklagte ist der Auffassung, daß durch die erklärte fristlose Kündigung das Mietverhältnis zum 30. 11. 1994 beendet worden sei und deshalb Mietzins für die Folgezeit nicht mehr geschuldet werde. In Bezug u. a. auf die Schönheitsreparaturen bestreitet er eine Zahlungsverpflichtung.

Der Beklagte macht widerklagend Gegenforderungen aus der erklärten fristlosen Kündigung geltend. Dazu gibt er unter anderem an, die Klägerin habe am 3. 8. 1994 an seinen Arbeitgeber ein Schreiben geschickt, welches von ihren Vermieterinteressen nicht gedeckt worden sei und welches persönliche Diffamierungen des Beklagten enthalten habe.

Dieserhalb ist die Klägerin mit Schreiben des den Beklagten vertretenen Mietervereins v. 22. 9. 1994 abgemahnt worden. Der Beklagte behauptet weiter mietvertragliche Verfehlungen der Klägerin, unter anderem daß sie am 6. 11. 1994 beim Beklagten angerufen und auf den Anrufbeantworter gesprochen habe, wenn der Beklagte nicht unverzüglich ausziehe, werde es zu dramatischen Zuständen im Hause kommen.

Daraufhin sei durch den Mieterverein mit Schreiben v. 15. 11. 1994 zu Recht die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. 11. 1994 erklärt worden. Die Klägerin, die durch ihr Verhalten Anlaß zu der fristlosen Kündigung gegeben habe, sei dementsprechend für den Kündigungsfolgeschaden verantwortlich. Dieser betrage insgesamt 3263,50 DM. Zunächst sei für die Vermittlung einer neuen Wohnung ein Betrag von 2415,- DM an Maklerkosten angefallen. Sodann habe der Umzug 120,- DM Anhängermiete, 85,- DM Leihgebühren für Umzugskartons sowie 563,50 DM Kosten für einen eingeschalteten Handwerker, der zusätzlich beim selbst durchgeführten Umzug geholfen habe, gekostet. Darüber hinaus habe die Ummeldung des Telefons 65,- DM und die Sperrung des alten Telefons 15,- DM gekostet.

Das AG hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur Frage der Identität des auf dem Anrufbeantworter festgehaltenen Anrufers mit der Klägerin. Auf dieses Gutachten v. 2. 8. 1996 mit Ergänzung v. 24. 3. 1997 des Sachverständigen für forensische Sprecheridentifizierung und Tonträgerauswertung Herrn Dr. G. wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.

1. a) Der Klägerin steht anstelle der geltend gemachten Mieten lediglich eine Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Zeit vom 1. bis 5. 12. 1994 in Höhe von 263,85 DM zu. Insoweit hat nämlich nicht der Beklagte den ihm obliegenden Nachweis geführt, daß er bereits vor dem 6. 12. 1994 die Wohnungsschlüssel zu einer angemessenen Uhrzeit am 30. 11. 1994 der Klägerin persönlich habe zurückgeben wollen.

Wie auch das AG geht die Kammer davon aus, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die vom Beklagten mit Schreiben v. 15. 11. 1994 erklärte fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen einer erheblichen schuldhaften Vertragsverletzung der Klägerin beendet worden ist. Bei Ausspruch der Kündigung durch Schreiben v. 15. 11. 1994 zum 30. 11. 1994 lagen die Voraussetzungen des § 554 a BGB, die den Beklagten zur fristlosen Kündigung berechtigten, im Verhältnis zur Klägerin vor.

Neben weiteren Gründen hat der Beklagte seine fristlose Kündigung v. 15. 11. 1994 insbesondere darauf gestützt, daß die Klägerin am Sonntag, den 6. 11. 1994 gegen 21.45 Uhr bei ihm angerufen und bei dieser Gelegenheit auf den Anrufbeantworter sinngemäß den Text gesprochen habe, sie, die Klägerin, werde jetzt den Chef des Beklagten anrufen, um ihn über die Vorfälle in Kenntnis zu setzen. Dabei habe die Klägerin ergänzend gesagt, wenn der Beklagte nicht unverzüglich ausziehe, werde es zu dramatischen Zuständen in diesem Hause, d. h. im Hause, in dem sich das Mietobjekt befand, kommen.

Die Kammer ist ebenso wie das AG davon überzeugt, daß dieser auf der Kassette des Anrufbeantworters aufgezeichnete Anruf v.6. 11. 1994 der Klägerin zuzuordnen ist, auch wenn sie bestreitet, die Anruferin gewesen zu sein.

Zunächst einmal gehen die von der Klägerin im Rahmen der Berufung gegen den Sachverständigen Dr. G. erhobenen Angriffe ins Leere, insbesondere nachdem dieser sein erstes schriftliches Gutachten v. 2. 8. 1996 durch ein weiteres schriftliches Gutachten unter Auswertung weiterer Sprechproben der Klägerin v.24. 3. 1997 ergänzt hat.

Die Klägerin hält diese beiden Sachverständigengutachten als Beweis ihrer Urheberschaft des Anrufs am 6. 11. 1994 nicht für ausreichend, weil die Qualifikation des Sachverständigen nicht ausreichend erkennbar sei und weil dieser selbst – wie der zuvor für eine Gutachtenerstattung vorgesehene Prof. H. – die Quantität des Sprachmaterials als nicht ausreichend tauglich bezeichnet habe, indem er darauf hingewiesen habe, daß die Sollmindestdauer des Nettosprachmaterials 30 Sekunden betragen müsse, während die Bruttodauer des am 6. 11. 1994 aufgenommenen anonymen Anrufs lediglich 25 Sekunden betrage.

Auf diesen sowie den weiteren Gesichtspunkt, daß der anonyme Anrufer aufgeregt gesprochen habe, während die Vergleichssprachproben ohne entsprechende Erregung in der Stimme aufgenommen worden seien, ist der Sachverständige mehrfach und eingehend in seinen überzeugenden schriftlichen Sachverständigengutachten eingegangen. Nach eingehender Analyse, für die im einzelnen auf Bl. 176 ff. d. A. verwiesen wird, reichte dem Sachverständigen das ihm vorliegende Sprachmaterial gleichwohl aus, um mit dem vierten und letzten Grad auf der Wahrscheinlichkeitsskala der Klägerin den anonymen Anruf zuzuordnen.

Neben den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen sind für die Kammer weitere Umstände von Bedeutung, aus der sie die Überzeugung herleitet, daß die anonyme Anruferin die Klägerin gewesen ist.

Der anonyme Anruf v. 6. 11. 1994 kann nämlich nicht losgelöst gesehen werden vom Schreiben der Klägerin v. 3. 8. 1994, das diese – unstreitig – an den Arbeitgeber des Beklagten gerichtet hat.

Neben detaillierten Angaben über Mietrückstände des Beklagten und im Zusammenhang damit an den Arbeitgeber gerichtete Fragen hinsichtlich des Bestehens des Arbeitsverhältnisses und der damit im Zusammenhang stehenden finanziellen Verhältnisse des Beklagten erhebt die Klägerin gegenüber dem Arbeitgeber des Beklagten den Vorwurf weiterer grober Verstöße des Beklagten gegen seine Pflichten als Mieter. Diese reichen von der mangelhaften Sauberhaltung des Hausflurs und Podestzugangs über das Abstellen von einem Motorrad in einer nicht vermieteten Garage und Manipulationen an der Zentralheizung bis zu dem nach eigenem Vorbringen der Klägerin noch ungeklärten Vorwurf des Diebstahls „vom Küchenklau bis zur Tisch- und Bettwäsche“.

Diese Information des Arbeitgebers des Beklagten und die in dem Schreiben enthaltenen – teilweise nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht bewiesenen Vorwürfe gegen den Beklagten – gehen weit über das hinaus, was noch durch die Vermieterinteressen in irgendeiner Weise gerechtfertigt ist.

Bereits dieses Schreiben hätte den Beklagten zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB berechtigt.

Der Beklagte hat auf dieses Schreiben hin die Klägerin jedoch durch Schreiben des Mietervereins Bonn v. 22. 9. 1994 lediglich abgemahnt und ihr hierdurch noch einmal deutlich vor Augen geführt, daß sie mit ihrem Schreiben v. 3. 8. 1994 auch unter Berücksichtigung ihrer Berechtigung zur Wahrnehmung ihrer Interessen zu weit gegangen ist.

Der in dem anonymen Anruf v. 6. 11. 1994 angekündigte Inhalt des angedrohten Anrufes bei dem Arbeitgeber des Beklagten zielt wieder in die gleiche Richtung wie das Schreiben der Klägerin v. 3. 8. 1994.

Letztlich kommt noch hinzu, daß die bereits vom Sachverständigen in seinem Gutachten hervorgehobene Erregung des anonymen Anrufers dagegen spricht, daß der im Rahmen der Berufung erhobene Vorwurf der Klägerin zutrifft, nicht sie sei die Anruferin gewesen, sondern es habe sich vielmehr um einen auf Veranlassung des Beklagten manipulierten Anruf gehandelt.

Steht danach die Urheberschaft der Klägerin als Anruferin des auf dem Anrufbeantworter des Beklagten aufgezeichneten Anrufes v. 6. 11. 1994 fest, so war dem Beklagten aus den nachstehenden Gründen nicht zuzumuten, von einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde abzusehen, sondern lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Trotz der massiven Vorwürfe der Klägerin in ihrem Schreiben v.3. 8. 1994 hat der Beklagte dies noch nicht zum Anlaß für den Ausspruch einer erfolgsversprechenden fristlosen Kündigung genommen, sondern die Klägerin lediglich durch Schreiben des Mietervereins v. 22. 9. 1994 abmahnen lassen. Auch wenn die Klägerin darauf hinweist, daß der Beklagte nicht vortrage, ihm seien durch ihr Schreiben v. 3. 8. 1994 seitens seines Arbeitgebers Nachteile entstanden, und daß die Klägerin bis zum Ausspruch der Kündigung den Arbeitgeber des Beklagten nicht angerufen habe, sprechen gleichwohl gewichtige Gesichtspunkte für ein schuldhaftes erhebliches Fehlverhalten der Klägerin, das zur Kündigung berechtigt.

Auch eine bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung am 15.11.1994 noch nicht verwirklichte Drohung entsprechend dem anonymen Anruf, ein Telefonat mit dem Arbeitgeber des Beklagten mit dem dort angesprochenen Inhalt zu führen, belastet den durch eine solche Drohung Betroffenen erheblich.

Wenn die Klägerin trotz der schon oben angesprochenen Abmahnung wegen ihres Schreibens v. 3. 8. 1994 nicht nur ankündigt, den Arbeitgeber des Beklagten in der dargestellten Weise anzurufen, sondern darüber hinaus auch noch androhte, die Dienststelle des Beklagten „mit Ihrem Müll“, d. h. Müll des Beklagten, aufzusuchen, mußte jeder vernünftig denkende Mieter dies dahingehend verstehen, daß es sich dabei um mehr als nur eine leere Drohung handelte, wie die Klägerin im Rahmen ihrer Berufungsbegründung meint.

Auch wenn die Klägerin ihre Drohungen nicht zur angegebenen Zeit wahrgemacht hat, war aufgrund ihres Vorverhaltens damit zu rechnen, daß sie ihre Drohungen entsprechend dem Inhalt des anonymen Anrufs v. 6. 11. 1994 zu einem nicht vorhersehbaren späteren Zeitpunkt doch noch wahr machte. Dem Beklagten war nicht zuzumuten, erst dann fristlos zu kündigen, wenn die Klägerin ihre im anonymen Anruf v. 6. 11. 1994 ausgesprochenen Drohungen tatsächlich verwirklicht hatte.

b) Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche (wegen unterlassener Schönheitsreparaturen u. a. …) stehen allesamt der Klägerin nicht zu. Diese Ansprüche sind bereits unabhängig von der im Zusammenhang mit den geltend gemachten Mieten im einzelnen behandelten Problematik der Berechtigung des Beklagten zur fristlosen Kündigung aus den in der angefochtenen Entscheidung im einzelnen aufgeführten Gründen, denen sich die Kammer anschließt und auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, nicht gegeben.

2. Da der Beklagte zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 554 a BGB mit Wirkung zum 30. 11. 1994 berechtigt war, ist die Klägerin dem Beklagten in dem durch die angefochtene Entscheidung zuerkannten Umfange von insgesamt 3248,50 DM zur Zahlung verpflichtet. Bei den vom AG berücksichtigten und nachstehend noch einmal aufgeführten Positionen handelt es sich um durch die berechtigte Kündigung entstandene Kündigungsfolgeschäden, die durch das schuldhafte Verhalten der Klägerin verursacht worden sind.

Vorinstanz:

AG Bonn, Az.: 10 C 298/95, Urteil vom 18.06.1997

Entscheidungsgründe

Der Klägerin steht der geltend gemachte Mietzinsanspruch für die Monate Dezember 1994 und Januar und Februar 1995 nicht zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 30. 11. 1994 beendet war. Die fristlose Kündigung des Beklagten hat das Mietverhältnis beendet. Der Beklagte hatte auch Kündigungsgründe gemäß § 554 a BGB. Denn die Klägerin hat sich in einem solchen Maße vertragswidrig verhalten, daß dem Beklagten und der mitkündigenden Mieterin Frau L. das Festhalten an dem Mietverhältnis nicht mehr zuzumuten war. Bereits das Schreiben der Klägerin v. 3. 8. 1994 an den Arbeitgeber des Beklagten war weit über die Verfolgung berechtigter Interessen der Klägerin als Vermieterin hinausgehend. Zu dem damaligen Zeitpunkt bestand ein Mietzinsrückstand nach Angaben der Klägerin in Höhe von zwei Monatsmieten. Es soll dahingestellt bleiben, ob dieser Umstand die Klägerin berechtigte, sich an den Arbeitgeber des Beklagten zu wenden. Die Klägerin hat aber nicht nur darüber berichtet, sondern auch den Beklagten insgesamt in einem schlechten Licht gezeichnet und unter anderem auch angedeutet, daß er der Klägerin Sachen entwendet habe. Das hat jedenfalls den Bereich des Zumutbaren schon überschritten. Nach dieser Sache, weswegen die Klägerin abgemahnt wurde, hat sie sodann zur Überzeugung des Gerichts feststehend angekündigt, sich erneut an den Arbeitgeber wenden zu wollen. Dieses auch in einer unsachlichen und ungerechtfertigten Weise. Das Gericht ist aufgrund des Sachverständigengutachtens in Verbindung mit dem aufgezeichneten Inhalt des Telefongesprächs sowie dem eigenen Erleben der Klägerin vor Gericht zu der Überzeugung gelangt, daß nur die Klägerin als Anruferin bei diesem Telefonat in Frage kommen kann. Aufgrund der völlig unterschiedlichen Stimmlage bei dem Anruf, der mit aufgeregter Stimme erfolgte, und den Sprechproben, die in normaler Stimmlage abgegeben wurden, hält der Sachverständige schon die Klägerin für die wahrscheinliche Sprecherin bei dem Telefonat. Hinzu kommt, daß der Inhalt des Telefonats vernünftigerweise auch nur der Klägerin zugeordnet werden kann. Hinzu kommt, daß das Gericht die Klägerin ebenfalls in aufgeregter Sprechweise erlebt hat und von daher das Telefonat der Klägerin ohne weiteres zuordnen kann.

Damit war aber für den Beklagten – abgesehen von den weiteren behaupteten Verfehlungen der Klägerin – nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen, so daß die Kündigung wirksam war.

Dessen ungeachtet schuldet der Beklagte aber noch für fünf Tage Nutzungsentschädigung, das macht bei einer Tagesmiete von 46,97 DM den Betrag von 233,85 DM aus (§ 557 BGB). Denn die Klägerin fand die Schlüssel für die Wohnung erst am 6. 12. 1994 in ihrem Briefkasten vor, so daß noch fünf Tage Nutzungsentschädigung zu zahlen sind. Der Beklagte hat zwar behauptet, er habe noch am Abend des 30. 11. 1994 die Schlüssel zurückbringen wollen, die Klägerin habe sie nicht angenommen. Dem steht aber die Erklärung der Klägerin gegenüber, daß die Uhrzeit 23.55 Uhr gewesen wäre. Zwar hat der Beklagte diese Uhrzeit bestritten, seinerzeit aber nicht behauptet, auch nicht unter Beweis gestellt, zu einer angemessenen Uhrzeit die Schlüssel noch zurückgebracht zu haben. Er kann deshalb mit seiner Erklärung nicht berücksichtigt werden.