Mieterhöhung bis Vergleichsmiete und Lärmbelästigung

Landgericht Hamburg

Az: 311 S 106/08

Urteil vom 11.09.2009


Tatbestand

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine 47,68 qm große Wohnung in der … . Die Klägerin begehrt die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um Euro 18,13, d.h. von Euro 267,00 auf Euro 285,13; dies entspricht einer Miete von 5,98 Euro/qm.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung verwiesen.

Mit Urteil vom 06.08.2008 hat das Amtsgericht Hamburg den Beklagten verurteilt, einer Mieterhöhung um Euro 8,59, d.h. von Euro 267,00 auf Euro 275,59 zuzustimmen, und die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen. Das Amtsgericht hat in seinem Urteil die von der Klägerin aufgebrachte Wärmedämmung an den Außenwänden nicht als wohnwerterhöhend berücksichtigt, da ein Vergleich mit dem Heizkostenspiegel des Mietervereins für 2003 zeige, dass die Wärmedämmung nicht zu einem signifikant niedrigerem Energieverbrauch geführt habe.

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 08.08.2008 zugestellte Urteil hat die Klägerin eingehend am 04.09.2008 Berufung eingelegt und diese innerhalb der Berufungsbegründungsfrist am 08.10.2008 begründet. Die Klägerin ist der Ansicht, die aufgebrachte Wärmedämmung sei sehr wohl als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil hinsichtlich der Nichtberücksichtigung der Wärmedämmung und wendet ein, die ortsübliche Vergleichsmiete sei aufgrund des erheblichen Verkehrsaufkommens auf der Fuhlsbüttler Straße und der damit einhergehenden Lärmbelastung unterhalb des Mittelwerts einzuordnen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend verwiesen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des mündlichen Verhandlungstermins vom 28. August 2009.

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Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und begründet.

I. Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur Anhebung der Miete auf Euro 285,13 verlangen.

1. Die Kammer schließt sich zunächst der Beurteilung des Amtsgerichts an, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach Lage und allgemeiner Ausstattung unter Außerachtlassung der Wärmedämmung 5,78 Euro/qm beträgt.

Ohne Erfolg wendet der Beklagte hiergegen ein, die Lärmbelastung durch das hohe Verkehrsaufkommen auf der … rechtfertige nur eine Einordnung unterhalb des Mittelwertes. Schon aus dem Umstand, dass für das Objekt … ausweislich der Internetauskunft der … Hamburg keine Fördermöglichkeit für den Einbau von Schallschutzfenstern besteht, folgt, dass die Wohnung keiner besonders hohen Lärmbelästigung ausgesetzt ist, die eine Einordnung unterhalb des Mittelwerts rechtfertigen würde. Das Amtsgericht hat zudem im Rahmen des Ortstermins festgestellt, dass bei geschlossenen Fenstern in der Wohnung kein Straßenlärm zu hören ist. Die Kammer schließt sich auch der Beurteilung des Amtsgerichts an, dass der weite Blick ins Grüne auf den Baumbestand des Ohlsdorfer Friedhofs durch die zur Straße gerichteten Fenster die bei geöffneten Fenstern wahrzunehmenden Fahrgeräusche im Wesentlichen aufhebt.

2. Darüber hinaus war jedoch auch die von der Klägerin aufgebrachte Wärmedämmung an der Außenfassade als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen mit der Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Bereich des sog. Zweidrittelwertes von 6,02 Euro/m 2 anzusiedeln ist und damit oberhalb der vorliegend begehrten 5,98 Euro/m 2 .

Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass eine Wärmedämmung nur dann als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt werden kann, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt.

Zur Beurteilung, ob ein solcher geringerer Energiebedarf gegeben ist, kann allerdings nicht auf den Heizkostenspiegel des Mietervereins zurückgegriffen werden. Wie auch das Amtsgericht zu bedenken gibt, fließen in diese Tabelle ohne jegliche Aufschlüsselung nach Baualtersklasse die Werte sämtlicher Gebäude ein. Dieser Umstand führt dazu, dass die im Heizkostenspiegel angegebenen Werte keinerlei Aussagekraft für den Energiebedarf von Häusern aus der hier einschlägigen Baualtersklasse haben.

Aufgrund der vorgelegten Bescheinigung des Wärmepassbüros sowie des Abnahmeprotokolls war es der Kammer jedoch möglich festzustellen, dass die von der Klägerin aufgebrachte Außenwärmedämmung zu einer im Vergleich zu anderen Mietobjekten derselben Baualtersklasse erheblichen Einsparung von Energie geführt hat.

Der Bescheinigung des Wärmepassbüros ist zu entnehmen, dass die Wärmedämmmaßnahme den Heizwärmebedarf des Mietobjekts von 389.883 kWh/Jahr um 155.303 kWh/Jahr auf 234.580 kWh/Jahr, reduziert. Dass die dieser Berechnung zugrundegelegte Maßnahme auch tatsächlich entsprechend durchgeführt wurde, ergibt sich aus dem Abnahmeprotokoll.

Führt aber eine Wärmedämmmaßnahme zu einer Einsparung von fast 40% des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes, ist davon auszugehen, dass es nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweist als die durchschnittlichen Gebäude derselben Baualtersklasse, zumal weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, dass das Gebäude vor Durchführung der Wärmedämmmaßnahme einen unterdurchschnittlichen energetischen Zustand hatte.

Dafür, dass der energetische Zustand des Gebäudes vorliegend nach der Wärmedämmung deutlich besser ist als bei anderen Gebäuden derselben Baualtersklasse, spricht auch, dass der Wärmedurchgangskoeffizient laut Bescheinigung des Wärmepassbüros nunmehr lediglich 0,28 W/(m 2 k) beträgt. Hierbei handelt es sich um einen sehr niedrigen Wert, der bei älteren Gebäuden üblicherweise nur durch Wärmedämmmaßnahmen erreicht werden kann, was dem Gericht aus anderen Verfahren bekannt ist.

Der durch die Wärmedämmung überdurchschnittlich gute energetische Zustand des Gebäudes rechtfertigt eine Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese Wohnung jedenfalls etwas unterhalb des Zweidrittelwertes, da gerade in Zeiten steigenden Umweltbewusstseins und hoher Energiekosten dem energetischen Zustand einer Wohnung eine hohe Bedeutung zukommt.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.